Α. Σύμφωνα με το άρθρο 166 ΑΚ, το προσύμφωνο είναι η σύμβαση με την οποία τα μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση να συνάψουν ορισμένη σύμβαση, σύμφωνα με τους όρους που έχουν καθορισθεί και υπόκειται στον τύπο που ο νόμος ορίζει για την σύμβαση που πρέπει να συναφθεί. Πρόκειται για τέλεια, αυθύπαρκτη και αυτοτελή ενοχική υποσχετική σύμβαση, που δημιουργεί την υποχρέωση για κατάρτιση της οριστικής σύμβασης.
Β. Το ως άνω άρθρο δεν διαλαμβάνει ειδικές διατάξεις, που να διέπουν το προσύμφωνο, για αυτό και για την ταυτότητα του νομικού λόγου εφαρμόζονται αναλογικώς επί των σχέσεων που πηγάζουν από αυτό, οι κανόνες των άρθρων 380-382 ΑΚ που αφορούν όλες τις συμβάσεις (ΑΠ 590/2017), ή οι διατάξεις της ειδικής κατηγορίας στην οποία υπάγεται ορισμένη σύμβαση (ΑΠ 568/2014, ΑΠ 772/2014, (ΑΠ 568/2014, ΑΠ 2356/2009).
Γ. Στο προσύμφωνο πώλησης ακινήτου έχουν εφαρμογή, τόσον οι γενικές διατάξεις για την πλημμελή εκπλήρωση της παροχής, όσο και οι ειδικές διατάξεις της συγκεκριμένης σύμβασης, όπως εκείνες που αφορούν στην ευθύνη του πωλητή για νομικά ή πραγματικά ελαττώματα και για έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων κατά τα άρθρα 515 και 534 έως 537ΑΚ, οπότε ο εκ προσυμφώνου αγοραστής έχει τα παρεχόμενα από τα άρθρα 516 και 540 και 543 δικαιώματα (ΑΠ 708/2016, ΑΠ 862/2020), και συνεπώς δικαιούται και να υπαναχωρήσει από την σύναψη της οριστικής σύμβασης (ΑΠ 514/2016, ΑΠ 825/2019, ΑΠ 708/2016, ΑΠ 862/2020).
Δ. Όπως προκύπτει από το άρθρο 166 ΑΚ, το προσύμφωνο υπόκειται στον τύπο που ο νόμος ορίζει για την σύμβαση που πρέπει να καταρτισθεί. Προκειμένου περί αγοράς ακινήτου πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου. Ο ίδιος τύπος απαιτείται για τις τροποποιήσεις του προσυμφώνου (164 ΑΚ), αλλά αυτές που αφορούν ουσιώδη σημεία του και όχι επουσιώδη (ΑΠ 1217/1978, ΑΠ 98/2017, ΑΠ 1118/2015, ΤρΕφΠειρ 22/2018).
Ε. Η σύναψη της οριστικής σύμβασης πώλησης επιφέρει απόσβεση της εκ του προσυμφώνου ενοχής. Η εκπλήρωση έτσι της ενοχής, καθ` ορισμένο χρονικό σημείο, ή εντός ορισμένης προθεσμίας, αποτελεί ουσιώδες στοιχείο της έννοιας της ενοχής. Ο χρόνος κατά τον οποίο, ή εντός του οποίου, πρέπει να καταρτισθεί η κυρία σύμβαση πώλησης έχει την πρακτική σημασία ότι έκτοτε η απαίτηση καθίσταται ληξιπρόθεσμη και αρχίζει η παραγραφή.
ΣΤ. Τα συμβαλλόμενα μέρη μπορούν με νέα τους συμφωνία να παρατείνουν την τυχόν ορισμένη αρχική προθεσμία σύναψης της οριστικής σύμβασης (ΕφΑθ 8528/2005, ΑΠ 862/2020).
Ζ. Κατά το χρονικό διάστημα από την κατάρτιση του προσυμφώνου μέχρι τη σύναψη της οριστικής σύμβασης ο υπόχρεος από το προσύμφωνο προς περιουσιακή επίδοση με την οριστική σύμβαση διατηρεί πλήρη την εξουσία νομικής και πραγματικής διάθεσης του αντικειμένου της οριστικής σύμβασης (ΕφΑθ 4273/2005).
Η. Η προθεσμία εντός της οποίας πρέπει να συναφθεί η οριστική σύμβαση πώλησης, εφ όσον δεν ορίσθηκε διαφορετικά, έχει απλώς το χαρακτήρα προθεσμίας εκπληρώσεως της παροχής των συμβληθέντων, οπότε η άπρακτη πάροδος αυτής δεν επάγεται ανατροπή του προσυμφώνου (ΕφΠειρ.472/2011). Και μετά την πάροδο της προθεσμίας και μέχρι συμπληρώσεως της παραγραφής, στην οποία υπόκειται η σχετική αξίωση, μπορεί να ζητηθεί η σύναψη της οριστικής σύμβασης.
Θ. Οι συμβαλλόμενοι, όμως, μπορούν να ορίσουν, ρητά ή σιωπηρά, ότι η άπρακτη πάροδος της ορισθείσας προθεσμίας, ανεξαρτήτως του λόγου που την προκάλεσε, επάγεται ανατροπή του προσυμφώνου και ματαίωση κατάρτισης της οριστικής σύμβασης. Στην τελευταία αυτή περίπτωση η προθεσμία λειτουργεί ως διαλυτική κατά την έννοια του άρθρου 210 ΑΚ (ΑΠ 2356/2009, ΑΠ 1500/2008).
Ι. Εφ όσον, λοιπόν, ο χρόνος εκπλήρωσης της παροχής τέθηκε ως χρόνος παροχής (άρθρο 323 ΑΚ), υπό την έννοια της δήλης ημέρας, δεν αποκλείεται καθόλου το δικαίωμα του αγοραστή να επιδιώξει και μετά τη λήξη της προθεσμίας την εκτέλεση του προσυμφώνου, με καταδίκη του πωλητή σε δήλωση βουλήσεως, κατ` άρθρο 949 ΚΠολΔ, χωρίς να χάνει το δικαίωμά του λόγω άπρακτης παρέλευσης της προθεσμίας (ΕφΛαρ 644/2008).
ΙΑ. Στην περίπτωση που το προσύμφωνο πώλησης ακινήτου καταρτίστηκε με ιδιωτικό έγγραφο, το προσύμφωνο είναι άκυρο. Η καταβολή ολοκλήρου, ή μέρους του τιμήματος, σε εκτέλεση του προσυμφώνου αυτού επάγεται πλουτισμό του πωλητή χωρίς νόμιμη αιτία από την περιουσία του αγοραστή (ΑΠ 653/2011, ΑΠ 1877/2013) και αναζητείται με τις διατάξεις του ΑΚ περί αδικαιολόγητου πλουτισμού.