Από τις διατάξεις των άρθρων 1317, 1324, 1325, 1327 και 1328 ΑΚ προκύπτει, ότι οι εγγεγραμμένες υποθήκες εξαλείφονται από τα βιβλία υποθηκών, είτε κατόπιν συναίνεσης του δανειστή, η οποία δίνεται μονομερώς ενώπιον συμβολαιογράφου, είτε, σε περίπτωση άρνησης του δανειστή να συναινέσει στην εξάλειψη της υποθήκης, κατόπιν τελεσίδικης δικαστικής απόφασης, η οποία εκδίδεται, αφού ασκήσει σχετική αγωγή ο έχων προς τούτο έννομο συμφέρον, αν η εγγραφή της είναι άκυρη, ή αν η υποθήκη έχει αποσβεσθεί με οποιονδήποτε νόμιμο τρόπο απόσβεσης της απαίτησης (ΑΠ 865/1998, ΠΠρΑθ 7/1988).
Σημείωση
Για την εξάλειψη της υποθήκης δεν αρκεί ότι συναινεί ο δανειστής, ή ότι εχώρησε η απόσβεση της υποθήκης, ότι δηλαδή υφίσταται κάποιος αποσβεστικός λόγος της υποθήκης, ή ότι η εγγραφή της είναι άκυρη, αλλά απαιτείται να εξαλειφθεί αυτή από το οικείο βιβλίο υποθηκών. Απαιτείται, δηλαδή, αίτηση του ενδιαφερόμενου προς τον αρμόδιο υποθηκοφύλακα, η οποία πρέπει να στηρίζεται, α) Είτε σε συναίνεση του δανειστή, όταν εκείνος συναινεί, β) Είτε σε δικαστική απόφαση όταν εκείνος δεν συναινεί.
Α. Συναινετική εξάλειψη
Η συναίνεση δίνεται ενώπιον συμβολαιογράφου (άρθρο 1325 ΑΚ) και ο υποθηκοφύλακας υποχρεούται να προβεί στην εξάλειψη χωρίς δικαστική απόφαση.
Β. Εξάλειψη με δικαστική απόφαση
Σε περίπτωση που δεν συναινεί ο δανειστής, τότε καθένας που έχει έννομο συμφέρον (πχ. ο κύριος του ενυπόθηκου ακινήτου) μπορεί να ζητήσει με αγωγή από το αρμόδιο δικαστήριο την εξάλειψη της υποθήκης, είτε γιατί η εγγραφή της είναι άκυρη, είτε για κάποιον από τους παρακάτω νόμιμους λόγους απόσβεσης της υποθήκης, δηλαδή, λόγω
α) Απόσβεσης της απαίτησης (όπως καταβολή, δόση αντί καταβολής, άφεση χρέους, υπόσχεση αντί καταβολής, δημόσια κατάθεση, ανανέωση, συμψηφισμός σύγχυση, άφεση χρέους).
β) Ολοσχερούς εξαφάνισης του ενυπόθηκου κτήματος.
γ) Πλειστηριασμού του ενυπόθηκου κτήματος και καταβολής του εκπλειστηριάσματος.
δ) Παρέλευσης της προθεσμίας, με την οποία έχει παραχωρηθεί η υποθήκη.
ε) Παραγραφής της απαίτησης.
στ) Όταν ενωθούν στο ίδιο πρόσωπο η κυριότητα και το δικαίωμα της υποθήκης.
Γ. Η αγωγή εξάλειψης υποθήκης
α) Η αγωγή για την εξάλειψη της υποθήκης είναι ενοχική και υπάγεται στο κατά τις γενικές διατάξεις περί καθ ύλην αρμοδιότητας δικαστήριο, με βάση το ποσό της ασφαλιζόμενης απαίτησης. Κατά τόπο αρμόδιο είναι το δικαστήριο εκείνο, στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο, επί του οποίου έχει εγγραφεί η υποθήκη, της οποίας ζητείται η εξάλειψη, ανεξάρτητα από τον ενοχικό χαρακτήρα της σχετικής αγωγής, αφού, σύμφωνα με το άρθρο 973 ΑΚ, η υποθήκη είναι εμπράγματο δικαίωμα. Η αγωγή δεν απαιτείται να εγγραφεί στα βιβλία διεκδικήσεων, ούτε υπόκειται σε τέλος δικαστικού ενσήμου, εκδικάζεται δε κατά την τακτική διαδικασία (ΜονΠρΘεσ 9180/2016).
β) Απαραίτητα στοιχεία της βάσης της είναι, α) η ασφαλιζόμενη απαίτηση και η αξία της ασφαλιζόμενης απαίτησης, β) ο τίτλος υποθήκης, γ) το ακίνητο, στο οποίο με βάση τον πιο πάνω τίτλο έχει εγγραφεί υποθήκη, δ) ο νόμιμος λόγος για τον οποίο αποσβέστηκε η υποθήκη και ε) η άρνηση του εναγομένου για εξάλειψη της υποθήκης (ΕφΑθ 940/1999, ΜονΕφΠειρ 718/2012, ΕφΠατρων 145/2015).