ΜΙΣΘΩΤΙΚΕΣ ΔΙΑΦΟΡΕΣ

Καταγγελία μίσθωσης για σπουδαίο λόγο. 

1. Στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), ο μισθωτής πριν από την λήξη του νόμιμου, ή συμβατικού, χρόνου μπορεί να καταγγείλει, πρόωρα, την μίσθωση στις περιπτώσεις, που ο νόμος ορίζει, δηλαδή,

α) αν δεν του παραχωρήθηκε η χρήση, ή αν του αφαιρέθηκε αργότερα (άρθρο 585 ΑΚ).

β) αν η χρήση του μισθίου συνεπάγεται σπουδαίο κίνδυνο της υγείας του μισθωτή, ή των συνοικούντων οικείων του (άρθρο 588 ΑΚ).

γ) αν ο μισθωτής είναι δημόσιος υπάλληλος και μετατεθεί (άρθρο 613 ΑΚ).

2. Από τις διατάξεις, όμως, των άρθρων 281, 288, 672 και 766 ΑΚ, προκύπτει ότι, ο μισθωτής, μπορεί, να λύσει πρόωρα την μίσθωση και όταν συντρέχει «σπουδαίος λόγος».  

Σπουδαίος λόγος με την παραπάνω έννοια, συντρέχει όταν, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η συνέχιση της μίσθωσης γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη, είτε για τα δύο μέρη, είτε για ένα μόνο από αυτά. Τούτο συμβαίνει, όταν ο σπουδαίος λόγος οφείλεται σε ουσιώδη μεταβολή των προσωπικών, ή περιουσιακών, σχέσεων των μερών, ή του ενός μέρους, ανεξάρτητα συνδρομής, ή μη υπαιτιότητας, στην επέλευση της μεταβολής αυτής (ΑΠ 639/2007). Γίνεται δεκτό ότι ο μισθωτής, εφ όσον  δεν εμποδίζεται με κανένα τρόπο στην χρήση του μισθίου και συνεπώς μπορεί να συνεχίσει να χρησιμοποιεί αυτό, όπως έχει συμφωνηθεί με την μισθωτική σύμβαση και κατά την ορισθείσα διάρκειά της «σπουδαίος λόγος» για πρόωρη λύση της μίσθωσης στερείται περιεχομένου, γιατί υπερέχει το συμφέρον του αντισυμβαλλόμενου εκμισθωτή, ο οποίος επιθυμεί την διατήρηση της σχέσης μέχρι την κανονική λύση της (ΑΠ 1326/2013).

3. Το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά (ΑΠ 639/2007, ΑΠ 441/2000), γιατί ο νόμος έχει θεσπίσει ειδικούς λόγους καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης, η οποία μπορεί να καταγγελθεί, όταν τα περιστατικά, που δικαιολογούν την καταγγελία, αφορούν αντικειμενικά εκείνον προς τον οποίο απευθύνεται (αναφέρονται στο πρόσωπό του, ή εμπίπτουν στη σφαίρα του επαγγελματικού του κινδύνου, χωρίς να απαιτείται και πταίσμα αυτού) δηλαδή αφορούν τον εκμισθωτή και καθιστούν την εξακολούθηση της μίσθωσης μη αξιώσιμη κατά την καλή πίστη (ΑΠ 1839/86, ΕφΠειρ 565/87, ΕφΠειρ 1180/1996). Κατά μία παρεμφερή άποψη, πρέπει τα περιστατικά να μην αναφέρονται αποκλειστικά μόνο στον καταγγέλλοντα (ΑΠ 1839/86, ΕφΠειρ 303/86) με την προϋπόθεση, ότι δεν οφείλονται σε υπαιτιότητά του, αφού είναι επίσης γενική αρχή του δικαίου, ότι κανείς δεν μπορεί να αποκομίσει ωφελήματα από την παράνομη, ή ανήθικη, συμπεριφορά του, ή από δικό του πταίσμα (ΕφΑθ 3721/89).

4. Για την ευδοκίμηση της πρόωρης καταγγελίας δεν αρκεί η επίκληση της νομικής διάταξης του εφαρμοζόμενου κανόνα δικαίου, χωρίς εξειδίκευση σε τι συνίσταται ο σπουδαίος λόγος, χωρίς δηλαδή αναφορά στο πραγματικό μέρος που εμπίπτει στην νομική διάταξη του εφαρμοζόμενου κανόνα δικαίου.

5. Έχει κριθεί ότι συνιστά «σπουδαίο λόγο».

α) Η καταγγελία της μίσθωσης, γιατί ο μισθωτής θα αποκτούσε δεύτερο τέκνο και θα χρειαζόταν κατάλληλο υπνοδωμάτιο (ΑΠ 1030/2015).

β) Σε επαγγελματική μίσθωση η ακαταλληλότητα του μισθίου για την άσκηση της εμπορικής δραστηριότητας του μισθωτή (ΑΠ 1582/2014, ΑΠ 441/2000, ΑΠ 593/2000).

γ) Η διάλυση με διάταξη νόμου του νομικού προσώπου της μισθώτριας εταιρίας. (ΕφΘεσ 3041/2000)

6. Έχει κριθεί ότι δεν συνιστά «σπουδαίο λόγο».

α) η μετάθεση του εργαζομένου ( ΑΠ 639/2007).

β) η λύση της μνηστείας της μισθώτριας, που είχε συναφθεί από αυτήν για την στέγασή της στον επικείμενο γάμο της, ο οποίος όμως ματαιώθηκε λόγω λύσης της μνηστείας (ΑΠ 1837/2009).

Υπερημερία εκμισθωτή περί την είσπραξη του μισθώματος.  

1. Το από την διάταξη του άρθρου 597 ΑΚ, παρεχόμενο στον εκμισθωτή, σε περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος, δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης, σε υπερημερία του μισθωτή περί την πληρωμή του μισθώματος, σε συνδυασμό με τις περί υπερημερίας του οφειλέτη διατάξεις των άρθρων 340 επ. ΑΚ, έχει ως προϋπόθεση την υπερημερία του μισθωτή περί την πληρωμή του μισθώματος. Η υπερημερία του μισθωτή, κατά το άρθρο 342 ΑΚ, δεν υφίσταται, όταν ο μισθωτής δεν προέβη στην εκπλήρωση της υποχρέωσής του προς καταβολή του μισθώματος εξ αιτίας γεγονότος για το οποίο δεν έχει ευθύνη.

2. Τέτοιο γεγονός αποτελεί και η υπερημερία του δανειστή, στην οποία βρίσκεται ο δανειστής, σύμφωνα με τα άρθρα 349 και 350 ΑΚ, όταν δεν αποδέχεται το προσφερόμενο από τον μισθωτή μίσθωμα, εφ όσον βεβαίως αυτό είναι το πραγματικά οφειλόμενο, ή όταν ο εκμισθωτής έχει δηλώσει ήδη ότι δεν δέχεται το μίσθωμα. Στην περίπτωση αυτή, ο μισθωτής δεν τελεί σε υπερημερία, καθυστερώντας την καταβολή του μισθώματος, αφού η καθυστέρηση δεν οφείλεται σε υπαιτιότητά του, έστω και αν δεν παρακατέθεσε το μίσθωμα και τούτο, γιατί η δημόσια κατάθεση δεν αποτελεί, όπως συνάγεται από το άρθρο 427 ΑΚ, υποχρέωση, αλλά δικαίωμα του οφειλέτη μισθωτή, το οποίο ασκεί αυτός, αν θέλει να αποσβεστεί η οφειλή των μισθωμάτων (ΑΠ 387/2009).

3. Στην περίπτωση αυτή, αν ο εκμισθωτής αποκρούσει την προσφορά του μισθώματος, περιέρχεται σε υπερημερία δανειστή και για τα μισθώματα που θα οφείλονται στο μέλλον, χωρίς να υποχρεούται ο μισθωτής να επαναλαμβάνει την προσφορά τους σε όλη την διάρκεια της μίσθωσης, ενώ στον εκμισθωτή απόκειται να άρει την υπερημερία του με το να καλέσει το μισθωτή να του καταβάλει το μίσθωμα (ΑΠ 387/2009).

Παρακράτηση μισθίου μετά την λήξη της μίσθωσης.

1. Κατά τις διατάξεις των άρθρων 599 παρ. 1 και 601 ΑΚ, που εφαρμόζεται, τόσο στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), ο μισθωτής κατά την λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε και για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο μετά την λήξη της μίσθωσης, οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία.

2. Επομένως για την απαίτηση του συμφωνημένου μισθώματος, ως αποζημίωσης, απαραίτητο είναι η λήξη της μίσθωσης και η μετά από αυτήν παράνομη παρακράτηση του μισθίου από τον μισθωτή, χωρίς να ερευνάται, αν ο εκμισθωτής υπέστη ζημία από την καθυστέρηση της απόδοσης του μισθίου. Παράνομη παρακράτηση θεωρείται η γενόμενη χωρίς δικαίωμα από τον νόμο, την σύμβαση, ή δικαστική απόφαση.

3. Εκτός από των ανωτέρω αποζημίωση χρήσης, ο εκμισθωτής δικαιούται να απαιτήσει για την παρακράτηση του μισθίου και την αποκατάσταση κάθε άλλης περαιτέρω ζημίας, κατά τις γενικές διατάξεις περί υπερημερίας του οφειλέτη και των θετικών παραβάσεων της σύμβασης, η οποία, έχει ως προϋπόθεση το πταίσμα του μισθωτή, που τεκμαίρεται. Την ανυπαρξία του, για να απαλλαγεί,  οφείλει να επικαλεστεί, κατ ένσταση και αποδείξει ο μισθωτής.

4. Τέτοια ζημία προκαλείται και όταν, μετά την εκτέλεση μισθωτικής απόφασης και την αποβολή του μισθωτή, αυτός αρνείται να απομακρύνει τα κινητά πράγματα που υπάρχουν στο μίσθιο και δεν αποτέλεσαν αντικείμενο αναγκαστικής εκτέλεσης του ΚΠολΔ, για τα οποία ορίστηκε μεσεγγυούχος και παρέμειναν εντός τούτου, εξ αιτίας της παραμονής των οποίων είναι αδύνατη η εκμίσθωση του μισθίου σε άλλον. Στην περίπτωση αυτή, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 298 ΑΚ, αποκαθίσταται η θετική ζημία του εκμισθωτή, όπως είναι η δαπάνη αναγκαστικής εκτέλεσης εξωστικής απόφασης για την αποβολή του μισθωτή από το μίσθιο, καθώς και το διαφυγόν κέρδος του εκμισθωτή, δηλαδή εκείνο που θα αποκόμιζε με πιθανότητα κατά την συνήθη πορεία των πραγμάτων, αν ο μισθωτής απέδιδε, αμέσως μετά την λήξη της μίσθωσης, στον εκμισθωτή το μίσθιο. Τέτοιο διαφυγόν κέρδος αποτελεί και το υψηλότερο από το καταβαλλόμενο, ως αποζημίωση χρήσεως, μίσθωμα, που αποδεδειγμένα θα λάμβανε ο εκμισθωτής, εκμισθώνοντας σε άλλο το μίσθιο (ΑΠ 117/2015, ΑΠ 339/2014, ΑΠ 1307/2013, ΑΠ 229/ 2012, ΑΠ 1610/2011, ΑΠ 1470/2009, ΑΠ 1842/2008, ΑΠ 66/2008, ΑΠ 1815/2007, ΑΠ 199/2017).

Μεταβολές - Φθορές στο μίσθιο.

1. Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 330, 574 επ., 591, 592, 594, 599 ΑΚ, που εφαρμόζονται, τόσο στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), προκύπτει ότι ο μισθωτής έχει υποχρέωση να χρησιμοποιεί, κατά την διάρκεια της μίσθωσης, το μίσθιο με επιμέλεια και όπως έχει συμφωνηθεί, ώστε κατά την λήξη της μίσθωσης, να είναι σε θέση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε, δηλαδή στην κατάσταση, που θα πρέπει να βρίσκεται μετά από την γενόμενη κατά την διάρκεια της μίσθωσης χρήση και συνεπώς χωρίς αυθαίρετες μεταβολές, ή φθορές, πέραν εκείνων που προκλήθηκαν από την, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, συνήθη χρήση του.

2. Ο μισθωτής έχει υποχρέωση, να αποφεύγει κάθε αυθαίρετη, χωρίς την συναίνεση του εκμισθωτή, επέμβαση στο μίσθιο, εξ αιτίας της οποίας αλλοιώνεται ουσιωδώς η γενική και ειδική διαμόρφωση, διάταξη και όψη του μισθίου και να μην προκαλεί στο μίσθιο φθορές, με εξαίρεση εκείνες που προκλήθηκαν από τη, συμφωνημένη χρήση του.

3. Για κάθε μεταβολή, ή φθορά, πέρα από εκείνη, που οφείλεται στην συμφωνημένη χρήση, ο εκμισθωτής έχει αξίωση αποζημίωσης εναντίον του μισθωτή, που απορρέει από την σύμβαση της μίσθωσης και καλύπτει κάθε ζημία (θετική ή αποθετική). Η αποζημίωση μπορεί να περιλάβει και τις μελλοντικές δαπάνες του εκμισθωτή για την αποκατάσταση των φθορών. Σε περίπτωση καταστροφής, ή αφαίρεσης πράγματος του μισθίου, η αποζημίωση περιλαμβάνει την δαπάνη για την αντικατάστασή του. Στην περίπτωση αυθαίρετης μεταβολής του μισθίου περιλαμβάνεται και η απώλεια των μισθωμάτων (ΑΠ 1676/2009, ΑΠ 1667/2009, ΑΠ 513/2009, ΑΠ 1413/2008, ΑΠ 495/2008, του (ΜονΕφΛαρ 174/2014).

4. Ο εκμισθωτής ασκώντας την αξίωση του για τις μεταβολές, ή τις φθορές, είτε με αγωγή αποζημίωσης, είτε με ένσταση συμψηφισμού, οφείλει να επικαλεσθεί και να αποδείξει τις εν λόγω μεταβολές και φθορές και το ποσό της ζημίας που υφίσταται από αυτές, στον εναγόμενο μισθωτή απόκειται, να επικαλεσθεί κατ ένσταση και να αποδείξει ότι αυτές οφείλονται στην συμφωνημένη χρήση του μισθίου (ΑΠ 633/2010).

5. Η αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση, κατά το άρθρο 602 εδ. α ΑΚ, παραγράφεται ύστερα από έξι μήνες, αφ ότου το ανέλαβε. Η εξάμηνη παραγραφή αρχίζει από την πραγματική ανάληψη του μισθίου, γιατί μόνο μετά από αυτή ο εκμισθωτής έχει την δυνατότητα διαπιστώσει την ύπαρξη και την ακριβή έκταση των μεταβολών, ή φθορών, του μισθίου. Η παραγραφή αρχίζει από την ανάληψη του μισθίου και αν ο εκμισθωτής είχε πληροφορηθεί, ή λάβει γνώση, των μεταβολών, ή φθορών, του μισθίου πριν από την ανάληψή του, η οποία δεν συμπίπτει με την λήξη της μίσθωσης, δεδομένου ότι είναι δυνατό η ανάληψη να συντελεστεί και μετά την λήξη. Για την έναρξη και την συμπλήρωση της παραγραφής έχουν εφαρμογή οι γενικές διατάξεις του ΑΚ (ΜονΕφΛαρ 174/2014).

Λύση μίσθωσης κατοικίας, λήξη μίσθωσης.

1. Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 2 ν. 1703/1987, ως ισχύει, η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα, ή για αόριστο χρόνο. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία, απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον (6) μήνες μετά την κατάρτισή της, αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο.

2. Αν πριν από την παρέλευση του συμβατικού, ή νόμιμου, χρόνου, ο μισθωτής αποδίδει το μίσθιο στον εκμισθωτή και ο τελευταίος το παραλαμβάνει με σκοπό την λύση της μίσθωσης, για την απόδειξη της συμφωνίας αυτής, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 185, 189, 192, 361, 574, 599, 608 παρ.1 ΑΚ, δεν απαιτείται έγγραφο. Κατάρτιση τέτοιας συμφωνίας, ενέχει η εκούσια παράδοση από τον μισθωτή των κλειδιών του μισθίου στον εκμισθωτή και η εκ μέρους αυτού παραλαβή τους (ΑΠ 998/2006, ΑΠ 495/2001).

3. Αν στην σύμβαση μίσθωσης συμφωνηθεί, ότι κάθε τροποποίησή της θα γίνεται εγγράφως, η σύμβαση μίσθωσης μπορεί, παρά την συμφωνία αυτή, δυνάμει των διατάξεων των άρθρων 159 παρ. 2, 164 και 361 ΑΚ, να τροποποιηθεί με νεότερη προφορική, ακόμη και σιωπηρή, συμφωνία, γιατί η νεότερη συμφωνία καταργεί την αρχική συμφωνία για έγγραφη τροποποίηση.

4. Αν ο συμβατικός χρόνος έχει καθορισθεί μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος για τον υπόλοιπο χρόνο το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό (75%) του τιμάριθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό έχει καθορισθεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους (12) μήνες (ΑΠ 1101/2002).

Λύση εμπορικής μίσθωσης, λήξη μίσθωσης - Νέο καθεστώς.  

1. Με το άρθρο 13 ν. 4242/2014 επήλθαν σοβαρές αλλαγές του νόμου για τις εμπορικές μισθώσεις (π.δ 34/1995) που συνάπτονται μετά την 28-2-2014 και αλλαγές για τις προϋφιστάμενες  μισθώσεις.

2. Με τον ν. 4242/2014, οι μισθώσεις, που συνάπτονται μετά την 28/2/2014, ισχύουν για τρία έτη, ακόμη και αν συμφωνηθεί μικρότερη διάρκεια, ή για αόριστο χρόνο. Στην περίπτωση αυτή η δέσμευση και για τα δύο μέρη είναι για τρία χρόνια. Μπορεί όμως, να συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, οπότε ισχύει αυτός και δεσμεύει και τα δύο μέρη. 

3. Με τον ν. 4242/2014, οι μισθώσεις, που έχουν συναφθεί πριν την 28/2/2014, γενικά δεν θίγονται, παρά επί μέρους και μόνο όσον αφορά τις διατάξεις για καταγγελία λόγω ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, τις σχετικές αποζημιώσεις και συνέπειες. Έτσι δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι είτε μικρότερη, είτε μεγαλύτερη. Όμως κατά την λήξη της 12ετίας δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει στον μισθωτή αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων για άυλη εμπορική αξία, και δεν ισχύει η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειας της μίσθωσης.

Ειδικότερα

Α. Μισθώσεις που έχουν συναφθεί μετά την 28/2/2014.

1. Λύση με συμφωνία των μερών.

Οι μισθώσεις αυτές, λύνονται οποτεδήποτε με νεότερη συμφωνία εκμισθωτή και μισθωτή, που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, με όρους και προϋποθέσεις που συμφωνούνται  (άρθρο 13 παρ. 1 εδ. δεύτερο ν. 4242/2014).

2. Λύση με καταγγελία (μισθωτή, ή εκμισθωτή).

Η μίσθωση μπορεί να λυθεί με καταγγελία από τον μισθωτή, ή τον εκμισθωτή, μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, αν είναι άνω της τριετίας, ή της τριετίας, αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος της τριετίας, ή για αόριστο χρόνο. Γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται (3) μήνες από την κοινοποίησή της στο άλλο μέρος, χωρίς  αποζημίωση (άρθρο 13 παρ. 1. ν. 4242/2014).

Β. Μισθώσεις, που έχουν συναφθεί προ της 28-2-2014.

1. Λύση με συμφωνία των μερών.

Οι μισθώσεις αυτές, λύνονται οποτεδήποτε με νεότερη συμφωνία εκμισθωτή και μισθωτή, που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, με όρους και προϋποθέσεις που συμφωνούνται (άρθρο 13 παρ. 1 εδ. δεύτερο ν. 4242/2014).

2. Λύση με καταγγελία από τον εκμισθωτή.

Οι μισθώσεις αυτές, μπορούν να λυθούν με καταγγελία από τον εκμισθωτή μετά την πάροδο του συμβατικού χρόνου μίσθωσης, σύμφωνα με το άρθρο 609 Αστικού Κώδικα, δηλαδή, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα, αζημίως (άρθρο 13 παρ. 2α ν. 4242/2014) 

Δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη, ή μεγαλύτερη. Όμως, κατά την λήξη της 12ετίας, δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων για άυλη εμπορική αξία του μισθωτή, και δεν ισχύει η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειας της μίσθωσης.

3. Λύση με καταγγελία από τον μισθωτή.

α) Οι μισθώσεις, που έχει λήξει ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης, μπορούν να λυθούν με καταγγελία από τον μισθωτή, σύμφωνα με το άρθρο 609 Αστικού Κώδικα, δηλαδή, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα, αζημίως (άρθρο 13 παρ. 2α ν. 4242/2014) 

β) Οι μισθώσεις, που ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης δεν έχει λήξει, μπορούν να λυθούν με καταγγελία από τον μισθωτή. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε τα αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο (3) μηνών από τη γνωστοποίησή της στον εκμισθωτή. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης (άρθρο 13 παρ. 2α ν. 4242/2014 σε συνδυασμό με άρθρο 43 π.δ 34/1995).

Προσθήκες - Κατασκευάσματα στο μίσθιο - Συνέπειες. 

1. Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 591 ΑΚ, που εφαρμόζεται, τόσο στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), ο εκμισθωτής αποδίδει στον μισθωτή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο και τις επωφελείς δαπάνες κατά τις διατάξεις για την διοίκηση αλλοτρίων, ο δε μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο.

2. Αν ο μισθωτής κατά την διάρκεια της μίσθωσης πρόσθεσε στο μίσθιο προσθήκες- κατασκευάσματα, για τα οποία δεν προτιμά, ή δεν μπορεί, να ζητήσει από τον εκμισθωτή τα δαπανηθέντα ποσά, λόγω μη συνδρομής των παραπάνω προϋποθέσεων, έχει δικαίωμα κατά την απόδοση του μισθίου, να προβεί σε αφαίρεση των κατασκευασμάτων τούτων, εκτός αν οι συμβαλλόμενοι ρύθμισαν με άλλο τρόπο την τύχη τους.

3. Η διάταξη του άρθρου 591 ΑΚ έχει εφαρμογή σε όσες περιπτώσεις πρόκειται να κριθεί η τύχη προσθηκών-κατασκευασμάτων στο μίσθιο, που συνδέθηκαν προς το κύριο μίσθιο πράγμα, κινητό ή ακίνητο, προορισμένα να εξυπηρετήσουν τον σκοπό του, κατά τρόπο ώστε και μετά την σύνδεση να είναι ευδιάκριτα, ανεξαρτήτως αν αποτέλεσαν συστατικά, ή αν φέρουν προσωρινό χαρακτήρα (ΑΠ 672/2006, ΜονΕφΛαρ 174/2014).

Καθυστέρηση καταβολής μισθώματος - Έξωση.

1. Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 342, 574, 595 ΑΚ, που εφαρμόζονται, τόσο στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), με την σύμβαση της μίσθωσης κατοικίας, ή επαγγελματικής μίσθωσης, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στον μισθωτή την χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα, το οποίο καταβάλλεται στις συμφωνημένες, ή στις συνηθισμένες προθεσμίες, και, αν δεν υπάρχουν τέτοιες προθεσμίες, καταβάλλεται κατά την λήξη της μίσθωσης και, αν συμφωνήθηκε καταβολή σε μικρότερα διαστήματα, κατά την λήξη τους.

2. Όταν ο μισθωτής δεν καταβάλει ως άνω το συμφωνηθέν μίσθωμα, γίνεται υπερήμερος και σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 597 ΑΚ δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση και να ζητήσει την απόδοση μισθίου (ΑΠ 632/2017).

3. Πέραν της απόδοσης του μισθίου με την καταγγελία του άρθρου 597 ΑΚ, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 66 ΕισΝΚΠολΔ, ο εκμισθωτής, όταν ο μισθωτής βρίσκεται σε υπερημερία περί την καταβολή του μισθώματος, έχει δικαίωμα να ζητήσει την απόδοση του μισθίου λόγω δυστροπίας, χωρίς να καταγγείλει την μίσθωση, που σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 637 επ. 645 ΚΠολΔ ζητείται με την έκδοση διαταγής απόδοση της χρήσης μισθίου. Έκδοση διαταγής προς απόδοση της χρήσης του μισθίου μπορεί να ζητηθεί, ακόμη και αν ο εκμισθωτής προηγουμένως κατήγγειλε την μίσθωση για υπερημερία του οφειλέτη με βάση την διάταξη του άρθρου 597 ΑΚ.

4. Το από την διάταξη του άρθρου 597 ΑΚ παρεχόμενο στον εκμισθωτή δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης σε υπερημερία του μισθωτή,  σε συνδυασμό με τις περί υπερημερίας του οφειλέτη διατάξεις των άρθρων 340 επ. ΑΚ, έχει ως προϋπόθεση την υπερημερία του μισθωτή περί την πληρωμή του μισθώματος. Η υπερημερία του μισθωτή, κατά το άρθρο 342 ΑΚ, δεν υφίσταται, όταν ο μισθωτής δεν προέβη στην εκπλήρωση της υποχρέωσής του προς καταβολή του μισθώματος εξ αιτίας γεγονότος για το οποίο δεν έχει ευθύνη. Τέτοιο γεγονός είναι κάθε εύλογη αιτία, συνεπεία της οποίας δικαιολογείται η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος (ΑΠ 632/2017). Τέτοιο γεγονός αποτελεί και η υπερημερία του δανειστή, στην οποία βρίσκεται ο δανειστής, σύμφωνα με τα άρθρα 349 και 350 ΑΚ, όταν, δηλαδή, δεν δέχεται το προσφερόμενο από τον μισθωτή μίσθωμα, εφ όσον βεβαίως αυτό είναι το πραγματικά οφειλόμενο, ή όταν ο εκμισθωτής έχει δηλώσει ήδη ότι δεν δέχεται το μίσθωμα. Στην περίπτωση αυτή, ο μισθωτής δεν τελεί σε υπερημερία, καθυστερώντας την καταβολή του μισθώματος, αφού η καθυστέρηση δεν οφείλεται σε υπαιτιότητά του, έστω και αν δεν παρακατέθεσε το μίσθωμα και τούτο, γιατί η δημόσια κατάθεση δεν αποτελεί, όπως συνάγεται από το άρθρο 427 ΑΚ, υποχρέωση, αλλά δικαίωμα του οφειλέτη μισθωτή, το οποίο ασκεί αυτός, αν θέλει να αποσβεστεί η οφειλή των μισθωμάτων (ΑΠ 387/2009). Στην περίπτωση, που ο εκμισθωτής αποκρούσει την προσφορά του μισθώματος, περιέρχεται σε υπερημερία δανειστή και για τα μισθώματα που θα οφείλονται στο μέλλον, χωρίς να υποχρεούται ο μισθωτής να επαναλαμβάνει την προσφορά τους σε όλη την διάρκεια της μίσθωσης, ενώ στον εκμισθωτή απόκειται να άρει την υπερημερία του με το να καλέσει το μισθωτή να του καταβάλει το μίσθωμα (ΑΠ 387/2009).

5. Απόδοση μισθίου με καταγγελία του άρθρου 597 ΑΚ.

α) Ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις και στην συνέχεια να ασκήσει αγωγή για απόδοση του μισθίου. Η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής πριν περάσει η προθεσμία αυτή καταβάλλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας.  Κάθε συμφωνία των μερών στο συμφωνητικό μίσθωσης,  που συντομεύει τις παραπάνω προθεσμίες, ή που παρέχει την δυνατότητα αυτόματης λύσης της μίσθωσης είναι άκυρη (άρθρο 598 ΑΚ). 

 β) Το παραπάνω δικαίωμα του εκμισθωτή ασκείται με μονομερή δήλωσή του, η οποία αποκτά νομική ενέργεια μόλις περιέλθει στο μισθωτή (άρθρο 167 ΑΚ) και προκαλεί την λύση της σύμβασης για το μέλλον (άρθρο 587 ΑΚ), δηλαδή, προκαλεί την κατάργησή της και δημιουργείται η νέα έννομη κατάσταση της εκκαθάρισης (άρθρο 599 ΑΚ).

γ) Λόγω του διαπλαστικού χαρακτήρα της καταγγελίας, μετά την περιέλευσή της στο μισθωτή, οπότε και ολοκληρώνεται (άρθρο 167 ΑΚ), δεν επιτρέπεται να ανακληθεί μονομερώς. Η μονομερής ανάκληση της καταγγελίας από τον εκμισθωτή μετά την περιέλευσή της στο μισθωτή είναι άκυρη και δεν επιφέρει αποτελέσματα, δηλαδή δεν παρεμποδίζει την λύση της μίσθωσης (άρθρο 587 εδ. α ΑΚ).

δ) Η μονομερής δήλωση του εκμισθωτή πρέπει κατά το περιεχόμενό της να είναι ακριβής, ορισμένη, σαφής και καθαρή, πρέπει, δηλαδή, να προκύπτουν από αυτή, κατά τρόπο αναμφίβολο, το είδος, το ποσό και τα άλλα προσδιοριστικά στοιχεία της απαίτησης, επιπλέον δε να είναι απαλλαγμένη από αίρεση, ή άλλο όρο και να απαιτεί ακριβώς από τον οφειλέτη την εκπλήρωση της οφειλόμενης παροχής του (ΑΠ 999/2015).

ε) Μετά την πάροδο της προθεσμίας της καταγγελίας, γενόμενη καταβολή των οφειλομένων μισθωμάτων, επιφέρει μεν απόσβεση της οφειλής των μισθωμάτων, πλην όμως επέρχεται η λύση της μίσθωσης,  η οποία δεν αναβιώνει και η καταγγελία δεν μπορεί πλέον να ανατραπεί, ούτε με συμφωνία των μερών, γιατί λυμένη σχέση δεν αναβιώνει. Προκειμένου να συνεχιστεί η μίσθωση απαιτείται σύναψη νέας σύμβασης, η οποία καταρτίζεται ρητώς (ΑΠ 1031/2001, ΕφΑθ 654/2012, ΕφΑθ 1426/2005).  

στ) Παρά την λύση της μίσθωσης δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση, εξ αιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης, η οποία συνίσταται στο διαφυγόν κέρδος, δηλαδή στο μίσθωμα ολόκληρου του υπόλοιπου χρόνου της μίσθωσης. Αυτό όμως οφείλεται για το χρόνο μετά το τέλος της τυχόν παρακράτησης του μισθίου και εφεξής και μέχρι να εκμισθωθεί τούτο, όχι, όμως, πέραν από τον ορισμένο χρόνο της μίσθωσης (ΑΠ 787/1977, ΜονΕφΠειρ 223/2016).

6. Απόδοση μισθίου λόγω δυστροπίας του μισθωτή.

α) Η απόδοση του μισθίου λόγω δυστροπίας του μισθωτή, γίνεται σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 637 έως 645 ΚΠολΔ.

β) Δύστροπος είναι ο μισθωτής, όταν είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή του μισθώματος, δηλαδή,  όταν καθυστερεί την καταβολή του μισθώματος χωρίς εύλογη αιτία, έστω και για μια ημέρα (ΑΚ 341). Αν το μίσθωμα είναι καταβλητέο σε ορισμένη (δήλη) ημέρα, η υπερημερία του μισθωτή επέρχεται με μόνη την παρέλευση της ημέρας αυτής. Δεν αίρει την δυστροπία η, έστω και προσωρινή, οικονομική αδυναμία, ή δυσχέρεια, του μισθωτή, ανεξάρτητα από τον γενεσιουργό της λόγο, πχ. ασθένεια του μισθωτή, κακή πορεία των εργασιών της επιχείρησής του κλπ. (ΑΠ 1312/2000, ΜονΠρΘεσ 3633/16, ΕιρΑθ 7210/2013). Δυστροπία υπάρχει ακόμη και στην περίπτωση καθυστέρησης μέρους του μισθώματος (ΜονΠρΠειρ 123/2015).

γ) Δυστροπία δεν υπάρχει και το τεκμήριο ανατρέπεται, κατά το άρθρο 342 ΑΚ, αν ο μισθωτής ισχυριστεί και αποδείξει (με λόγο ανακοπής) ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε εύλογη αιτία, δηλαδή σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη (ΑΠ 86/2005, ΑΠ 850/2004). Εύλογη αιτία, που αίρει την δυστροπία αποτελεί, η ύπαρξη πραγματικών ελαττωμάτων, η έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων του μισθίου, λόγω των οποίων παρεμποδίστηκε ολικά ή μερικά η χρήση του, η ανυπαίτια νομική ή πραγματική πλάνη, η εύλογη αμφιβολία του μισθωτή ως προς την ύπαρξη, το περιεχόμενο, το χρόνο καταβολής ή την έκταση των οφειλών του, η εύλογη αμφιβολία ως προς το πρόσωπο του δικαιούχου, οπότε όμως οφείλει να καταθέσει δημόσια το μίσθωμα, η υπερημερία του εκμισθωτή ως προς την αποδοχή του μισθώματος.

δ) Για την ευδοκίμηση της αίτησης, η έναρξη της μίσθωσης πρέπει να αποδεικνύεται εγγράφως, και να έχει επιδοθεί προηγουμένως έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή, τουλάχιστον (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης στο αρμόδιο δικαστήριο. Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία. Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά.

Ελάττωμα μισθίου - Συνέπειες.

1. Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574 έως 579, 583 εδ α, 585 ΑΚ, που εφαρμόζονται, τόσο στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), προκύπτει ότι, αν κατά τον χρόνο της παράδοσης στο μισθωτή του μισθίου, τούτο έχει έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας, ή ελάττωμα, που γνώριζε, ή όφειλε να γνωρίζει ο εκμισθωτής, και εμποδίζει μερικά ή ολικά την συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα), ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης έλειψε μία τέτοια ιδιότητα, ή εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ή, αν εξαιτίας κάποιου δικαιώματος τρίτου αφαιρεθεί από τον μισθωτή, ολικά ή μερικά, η συμφωνημένη χρήση του μισθίου (νομικό ελάττωμα), ο μισθωτής δικαιούται.

α) Να απαιτήσει την μη καταβολή, ή την μείωση του μισθώματος.  

β) Να καταγγείλει την μίσθωση.

γ) Να απαιτήσει αποζημίωση για μη εκτέλεση της σύμβασης.

2. Πραγματικό ελάττωμα του μισθίου, δεν νοείται οποιαδήποτε δυσμενής κατάσταση της υλικής υπόστασης του μισθίου, αλλά απαιτείται κατάσταση τέτοια, που να επηρεάζει την λειτουργική χρήση του μισθίου. Πραγματικό ελάττωμα του μισθίου αποτελούν, μεταξύ άλλων, τα οικοδομικά ελαττώματα, δηλαδή, εκείνα που αναφέρονται στην φυσική ιδιοσυστασία του μισθίου ως πράγματος και η κατάσταση του μισθίου, που έχει σχέση με την λειτουργικότητα του πράγματος για την συγκεκριμένη χρήση, όπως η δυσχέρεια πρόσβασης στο μίσθιο (ΕΑ 95/2007, ΜονΕφΠειρ 233/2014).

3. Νομικό ελάττωμα είναι η ύπαρξη στο μίσθιο δικαιώματος τρίτου, το οποίο αδιάφορα αν γεννήθηκε πριν, ή μετά, την παραχώρηση της χρήσης, έχει ως συνέπεια, εξ αιτίας ακριβώς αυτού του δικαιώματος του τρίτου, είτε, να μη παραχωρήθηκε, είτε, να αφαιρέθηκε, ολικά ή μερικά, από τον μισθωτή η συμφωνημένη χρήση. Με την υλική αφαίρεση της χρήσης του μισθίου εξομοιώνεται και η παρεμπόδισή της, όταν αναιρείται ουσιαστικά το δικαίωμα του μισθωτή (ΑΠ 35/2015). Αν το ελάττωμα του μισθίου είναι ασήμαντο και η εξ αιτίας αυτού παρακώλυση της χρήσης του, κατά τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, είναι επουσιώδης, δεν θεωρείται ελάττωμα και δεν χορηγούνται τα παραπάνω δικαιώματα στο μισθωτή (ΑΠ 633/2003).

4. Οι παραπάνω διατάξεις είναι ενδοτικού δικαίου, με την έννοια ότι επιτρέπεται, σύμφωνα με τους όρους των γενικών διατάξεων του άρθρου 332 ΑΚ, να συμφωνηθεί ο αποκλεισμός, ή, ο περιορισμός, της ευθύνης του εκμισθωτή. Η συμφωνία αυτή στα πλαίσια της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρο 361 ΑΚ), με την οποία ο εκμισθωτής δεν φέρει καμία ευθύνη για φθορές, ή βλάβες, του μισθίου, που θα προκύψουν κατά την πορεία της μίσθωσης από οποιαδήποτε αιτία, είναι άκυρη, αν τα ελαττώματα αποσιωπήθηκαν από δόλο, ή βαρεία αμέλεια (ΑΠ 1474/2004, ΑΠ 850/2004,  ΕφΑθ 95/2007).

5. Αν, παρά την ύπαρξη του ελαττώματος, ή της συνομολογηθείσας ιδιότητας, έγινε η συμφωνημένη χρήση από τον μισθωτή, ο τελευταίος δεν απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής του μισθώματος, το οποίο οφείλεται ως αντάλλαγμα για την γενόμενη χρήση του μισθίου (ΑΠ 1869/2006, ΑΠ 995/2006).

6. Αν η πράξη με την οποία παραβιάστηκε η υποχρέωση του εκμισθωτή, να παραδώσει στον μισθωτή ανεμπόδιστη την συμφωνημένη χρήση πηγάζει από δόλο ή αμέλεια του εκμισθωτή, ο μισθωτής μπορεί, πέρα από την αξίωση που πηγάζει από την σύμβαση μίσθωσης, να θεμελιώσει και ευθύνη από αδικοπραξία, αν, και χωρίς την συμβατική σχέση διαπραττόμενη, θα ήταν καθ αυτή παράνομη, ως αντικειμένη στο γενικό καθήκον, που επιβάλλει το άρθρο 914 ΑΚ, να μη ζημιώνει κάποιους υπαιτίως άλλον (ΑΠ 1600/2002, ΜονΕφΠειρ 233/2014).

7. Δικαίωμα μη καταβολής, ή μείωσης, του μισθώματος.

Αν, κατά τον χρόνο της παράδοσης του μισθίου στον μισθωτή, το μίσθιο έχει ελάττωμα, που εμποδίζει μερικά, ή ολικά, την συμφωνημένη χρήση, ή, αν κατά την διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να μην καταβάλει το μίσθωμα, αν η χρήση του μισθίου παρακωλύθηκε ολικά και για όσο χρόνο διαρκεί η κατάσταση αυτή, ή να ζητήσει μείωση του μισθώματος, σε περίπτωση μερικής παρακώλυσης, ανάλογη με το βαθμό της ελάττωσης της χρήσης, έστω και αν δεν υπάρχει ολική αποβολή αυτού από το μίσθιο, εφ όσον, εξ αιτίας του ελαττώματος, αναιρείται η δυνατότητα να κάνει χρήση ελεύθερη και ανενόχλητη, κατά τους όρους της σύμβασης, με αποτέλεσμα να καθίσταται, χωρίς περιεχόμενο το δικαίωμά του και να αναιρείται και η γενόμενη παράδοση της χρήσης (ΕφΠειρ 481/2001, ΜονΕφΘεσ 1219/2017).

Ο μισθωτής έχει, κατ επιλογή, το δικαίωμα να ασκήσει, ή την αγωγή για μείωση του μισθώματος, ή την αγωγή για μη καταβολή του μισθώματος. Οι δύο αξιώσεις συρρέουν διαζευκτικώς και συνεπώς η επιλογή της μίας αποκλείει την άσκηση της άλλης, με οποιαδήποτε μορφή, είτε κυρίως, είτε επικουρικώς, χωρίς να μπορεί να μεταβάλλεται κατά την βούληση του μισθωτή, εφ όσον βεβαίως αφορούν το ίδιο χρονικό διάστημα (ΟλΑΠ 50/2005). Η επιλογή αυτή μπορεί να γίνει με αγωγή, ή ανταγωγή, ή και κατ ένσταση, σε περίπτωση αγωγής του εκμισθωτή για καταβολή του μισθώματος, ή απόδοσης του μισθίου.

8. Δικαίωμα αποζημίωσης για μη εκτέλεση της σύμβασης.

Ο μισθωτής, αντί της μείωσης, ή της μη καταβολής, του μισθώματος, μπορεί να απαιτήσει αποζημίωση για την μη εκτέλεση της σύμβασης. Η αγωγή περιλαμβάνει κάθε θετική ζημία, ως και το διαφυγόν κέρδος, που συνδέεται αμέσως και αιτιωδώς με την ολική, ή μερική, παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου, από το συγκεκριμένο ελάττωμα, ή την έλλειψη της συμφωνημένης ιδιότητας (ΑΠ 1292/2003, ΑΠ 83/2002). Η επιλογή γίνεται με αγωγή, ή ανταγωγή, ή και κατ ένσταση, σε περίπτωση αγωγής του εκμισθωτή για καταβολή του μισθώματος, ή απόδοσης του μισθίου. Οι παρεχόμενες κατά συρροή αξιώσεις υπάρχουν διαζευκτικώς και συνεπώς η επιλογή της μίας αποκλείει την άσκηση των λοιπών με οποιαδήποτε μορφή, είτε κυρίως, είτε επικουρικώς, χωρίς να μπορεί να μεταβάλλεται κατά την βούληση του μισθωτή, εφ όσον βεβαίως αφορούν το ίδιο χρονικό διάστημα (ΟλΑΠ 50/2005).

9. Δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης.

Το δικαίωμα της καταγγελίας παρέχεται για κάθε είδους αθέτηση της κύριας υποχρέωσης του εκμισθωτή, να παραδώσει στο μισθωτή ανεμπόδιστη την συμφωνημένη χρήση, ανεξαρτήτως του εάν ο εκμισθωτής βαρύνεται, ή όχι, με υπαιτιότητα (ΑΠ 171/2015, ΑΠ 35/2015).

Για το κύρος της καταγγελίας πρέπει προηγουμένως, να ταχθεί εύλογη προθεσμία στον εκμισθωτή για την αποκατάσταση της χρήσης και αυτή να περάσει άπρακτη, εκτός αν ο μισθωτής, εξ αιτίας του λόγου που δικαιολογεί την καταγγελία, δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης, ή, αν από την όλη στάση του εκμισθωτή προκύπτει ότι η θέση της προθεσμίας θα ήταν άσκοπη (ΑΠ 171/2015). Αν δεν συντρέχουν οι επικαλούμενοι λόγοι της καταγγελίας, η καταγγελία είναι άκυρη και θεωρείται ότι δεν ασκήθηκε (άρθρα 174, 180 ΑΚ) και επομένως δεν επιφέρει κανένα αποτέλεσμα (ΑΠ 33/2014).

Τα στοιχεία της ιστορικής βάσης της αγωγής, τα οποία θεμελιώνουν την καταγγελία αποτελούν, η κατάρτιση έγκυρης σύμβασης μίσθωσης, η συμφωνηθείσα χρήση του μισθίου και η αθέτηση της κύριας υποχρέωσης του εκμισθωτή, να παραδώσει στον μισθωτή ανεμπόδιστη την συμφωνημένη χρήση, ένεκα του οποίου ο μισθωτής δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης. Δεν αποτελεί στοιχείο της εν λόγω αγωγής η μνεία σε αυτήν, ότι δεν χορηγείται προθεσμία προς αποκατάσταση της, ως και ο λόγος για τον οποίο δεν χορηγείται η προθεσμία. Εάν ο εκμισθωτής προσβάλλει ως άκυρη την καταγγελία, που έγινε χωρίς την τήρηση της προθεσμίας, στον μισθωτή απόκειται να αποδείξει την έλλειψη συμφέροντός του για την εγκατάστασή του στο μίσθιο, η οποία και δικαιολογεί την καταγγελία χωρίς προηγούμενη προθεσμία (ΑΠ 171/2015).

Η καταγγελία  αίρει για το μέλλον την μισθωτική σχέση και δεν έχει αναδρομικά αποτελέσματα. Με την λήξη της μισθωτικής σχέσης, η μισθωτική σχέση μετατρέπεται σε εκκαθαριστική και ο εκμισθωτής αποδίδει τα προκαταβληθέντα κατά τις γενικές διατάξεις των άρθρων 297, 298 και 335 ΑΚ και ο μισθωτής αναζητεί τις γενόμενες προκαταβολές μισθωμάτων απ ευθείας από τον νόμο, ή την σύμβαση (ΑΠ 35/2015).

Ανακοπή κατά διαταγής απόδοσης μισθίου.

Σύμφωνα με τα άρθρα 642 επ. ΚΠολΔ, ως ισχύουν (Ιούλιος 2017), ο καθ ου η διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου μισθωτής δικαιούται, να ασκήσει ανακοπή ενώπιον του καθ' ύλην αρμοδίου για την εκδίκαση της αγωγής απόδοσης του μισθίου δικαστηρίου, μέσα σε προθεσμία (15) εργάσιμων ημερών από την επίδοση της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου.

1. Καθ ύλην αρμόδιο δικαστήριο είναι το δικαστήριο, ο δικαστής του οποίου εξέδωσε την διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Η ανακοπή εκδικάζεται ως μισθωτική διαφορά. Αν η ανακοπή ασκήθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα και οι λόγοι της είναι νόμιμοι και βάσιμοι, το δικαστήριο ακυρώνει την διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Διαφορετικά απορρίπτει την ανακοπή και επικυρώνει τη διαταγή.

2. Οι λόγοι ανακοπής πρέπει να στρέφονται κατά της νομιμότητας και του κύρους της ανακοπτομένης διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου.

Έτσι λοιπόν, λόγο ανακοπής θεμελιώνει, μεταξύ άλλων, αν στο σώμα της διαταγής απόδοσης δεν αναφέρεται πουθενά ότι έλαβε χώρα εξώδικη όχληση προς τον ανακόπτοντα, ή ο αριθμός της έκθεσης επίδοσης του δικαστικού επιμελητή ο οποίος προέβη στην επίδοση, ή όταν αμφισβητούνται οι ουσιαστικές προϋποθέσεις του άρθρου 66 του ΕισΝΚΠολΔ, στο οποίο στηρίζεται η αξίωση απόδοσης του μισθίου, όπως πχ. η προβολή εκ μέρους του μισθωτή του καταλυτικού ισχυρισμού ότι η καθυστέρηση πληρωμής του μισθώματος οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη (άρθρα 330 και 342 ΑΚ), οπότε δεν επέρχεται υπερημερία του.

Δυστροπία δεν υπάρχει και το τεκμήριο ανατρέπεται, κατά το άρθρο 342 ΑΚ, αν ο μισθωτής ισχυριστεί και αποδείξει, ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε εύλογη αιτία, δηλαδή σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη (ΑΠ 86/2005, ΑΠ 850/2004). Εύλογη αιτία, που αίρει την δυστροπία αποτελεί, η ύπαρξη πραγματικών ελαττωμάτων, η έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων του μισθίου, λόγω των οποίων παρεμποδίστηκε ολικά ή μερικά η χρήση του, η ανυπαίτια νομική ή πραγματική πλάνη, η εύλογη αμφιβολία του μισθωτή ως προς την ύπαρξη, το περιεχόμενο, το χρόνο καταβολής ή την έκταση των οφειλών του, η εύλογη αμφιβολία ως προς το πρόσωπο του δικαιούχου, οπότε όμως οφείλει να καταθέσει δημόσια το μίσθωμα, η υπερημερία του εκμισθωτή ως προς την αποδοχή του μισθώματος.

Η δημόσια κατάθεση (άρθρο 434 ΑΚ) πρέπει, όμως, να είναι πλήρης και όχι μερική και να γίνει στον τόπο και χρόνο που έπρεπε να καταβληθεί το μίσθωμα κατά την συμφωνία, γιατί η εκπρόθεσμη κατάθεση δεν αίρει το γεγονός της δυστροπίας. Ο μισθωτής οφείλει να επικαλεστεί ότι πριν τη δημόσια κατάθεση είχε προβεί σε προσφορά των καθυστερούμενων μισθωμάτων πραγματικά και προσηκόντως  (ΕιρΑθ 7210/2013,(ΜονΠρΘεσ 3633/16).

Σύμφωνα με το άρθρο 342 ΑΚ, γεγονός που αίρει την δυστροπία του μισθωτή μπορεί, κατά τις περιστάσεις, να αποτελέσει και η δικαιολογημένη αμφιβολία του μισθωτή περί την ύπαρξη, ή την έκταση, της οφειλής, καθ ότι  δεν περιέρχεται σε υπερημερία ο οφειλέτης που ευλόγως αμφιβάλλει περί την έκταση της οφειλής του, όταν πραγματικά προσφέρει κατά το συμφωνημένο χρόνο εκείνο που νόμιζε ότι οφείλει ( ΑΠ 379/1997, ΕφΠατρ 747/2008, ΕφΑθ 2554/2003). Σε περίπτωση λοιπόν που ο μισθωτής αμφιβάλλει για το ακριβές ύψος του οφειλόμενου μισθώματος πρέπει, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης, που διέπουν την εκπλήρωση της παροχής (ΑΚ 288), να καταβάλει το κατά την αντίληψή του οφειλόμενο ποσό του μισθώματος (ΜονΠρΠειρ 123/2015).

3. Αίτηση αναστολής εκτέλεσης

Η άσκηση της ανακοπής δεν αναστέλλει την εκτέλεση της διαταγής απόδοσης. Ο δικαστής όμως που την εξέδωσε μπορεί, ύστερα από αίτηση του ανακόπτοντος, η οποία εκδικάζεται κατά τα άρθρα 686 επ. ΚΠολΔ, να χορηγήσει αναστολή, είτε με εγγυοδοσία υπέρ του καθ ου η ανακοπή, είτε χωρίς εγγυοδοσία, έως την έκδοση οριστικής απόφασης επί της ανακοπής. Στην αίτηση αναστολής μπορεί να συμπεριληφθεί αίτημα για έκδοση προσωρινής διαταγής.

Διαταγή απόδοσης μισθίου.

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 637 έως 645 ΚΠολΔ, ως ισχύουν (Ιούλιος 2017) στην περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία, μπορεί να ζητηθεί με αίτηση του εκμισθωτή (ή όποιου άλλου έχει έννομο συμφέρον, όπως οι κληρονόμοι του εκμισθωτή) η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου, αν η έναρξη της μίσθωσης αποδεικνύεται εγγράφως, και εφ όσον έχει επιδοθεί έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή δεκαπέντε (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης. Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία. Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά.

1. Προαπαιτούμενα

α. Μισθωτήριο συμβόλαιο.

Η προσκόμιση του μισθωτηρίου συμβολαίου είναι υποχρεωτική και πρέπει να αποδεικνύεται η έναρξη της μίσθωσης και ο χρόνος καταβολής του μισθώματος. Οι διατάξεις του νόμου 2238/1994 με τον ν. 4172/2013 έπαυσαν να ισχύουν και επομένως για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου δεν είναι αναγκαία η προσκόμιση πιστοποιητικού της αρμόδιας εφορίας περί δήλωσης των μισθωμάτων του ακινήτου κατά την τελευταία διετία. Σε κάθε περίπτωση η μη προσκόμισή του δεν αποτελεί «απαράδεκτο».  

β. Καθυστέρηση μισθώματος από δυστροπία.

Δύστροπος είναι ο μισθωτής, όταν είναι υπερήμερος ως προς την καταβολή του μισθώματος, δηλαδή,  όταν καθυστερεί την καταβολή του μισθώματος χωρίς εύλογη αιτία, έστω και για μια ημέρα (ΑΚ 341). Αν το μίσθωμα είναι καταβλητέο σε ορισμένη (δήλη) ημέρα, η υπερημερία του μισθωτή επέρχεται με μόνη την παρέλευση της ημέρας αυτής. Δεν αίρει την δυστροπία η, έστω και προσωρινή, οικονομική αδυναμία, ή δυσχέρεια, του μισθωτή, ανεξάρτητα από τον γενεσιουργό της λόγο, πχ. ασθένεια του μισθωτή, κακή πορεία των εργασιών της επιχείρησής του κλπ. (ΕιρΑθ 7210/2013, ΜονΠρΘεσ 3633/16). Δυστροπία υπάρχει ακόμη και στην περίπτωση καθυστέρησης μέρους του μισθώματος (ΜονΠρΠειρ 123/2015).

Δυστροπία δεν υπάρχει και το τεκμήριο ανατρέπεται, κατά το άρθρο 342 ΑΚ, αν ο μισθωτής ισχυριστεί και αποδείξει (με λόγο ανακοπής) ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε εύλογη αιτία, δηλαδή σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη (ΑΠ 86/2005, ΑΠ 850/2004)

Εύλογη αιτία, που αίρει την δυστροπία αποτελεί, η ύπαρξη πραγματικών ελαττωμάτων, η έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων του μισθίου, λόγω των οποίων παρεμποδίστηκε ολικά ή μερικά η χρήση του, η ανυπαίτια νομική ή πραγματική πλάνη, η εύλογη αμφιβολία του μισθωτή ως προς την ύπαρξη, το περιεχόμενο, το χρόνο καταβολής ή την έκταση των οφειλών του, η εύλογη αμφιβολία ως προς το πρόσωπο του δικαιούχου, οπότε όμως οφείλει να καταθέσει δημόσια το μίσθωμα, η υπερημερία του εκμισθωτή ως προς την αποδοχή του μισθώματος.

Η δημόσια κατάθεση (άρθρο 434 ΑΚ) πρέπει, όμως,  να είναι πλήρης και όχι μερική και να γίνει στον τόπο και χρόνο που έπρεπε να καταβληθεί το μίσθωμα κατά την συμφωνία, γιατί η εκπρόθεσμη κατάθεση δεν αίρει το γεγονός της δυστροπίας. Ο μισθωτής οφείλει να επικαλεστεί ότι πριν τη δημόσια κατάθεση είχε προβεί σε προσφορά των καθυστερούμενων μισθωμάτων πραγματικά και προσηκόντως  (ΕιρΑθ 7210/2013, ΜονΠρΘεσ 3633/16).

γ. Επίδοση έγγραφης όχλησης.

Επίδοση έγγραφης όχλησης στον μισθωτή με δικαστικό επιμελητή  προ (15) τουλάχιστον ημερών πριν από την κατάθεση της αίτησης. Σε περίπτωση εγγάμων απαιτείται, κατ αναλογική εφαρμογή του άρθρου 612Α ΑΚ, επίδοση της έγγραφης όχλησης και στον /στην σύζυγο. 

δ. Μη καταβολή μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου.

Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Στην περίπτωση δεύτερης καθυστέρησης από δυστροπία η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου δεν αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου και δεν απαιτείται, ως προαπαιτούμενο, η επίδοση έγγραφης όχλησης.

2. Αρμοδιότητα δικαστηρίου.

Αρμόδιος καθ ύλη για την έκδοση της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου είναι ο ειρηνοδίκης, εφ όσον το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα δεν υπερβαίνει τα (600) ευρώ. Σε κάθε άλλη περίπτωση ο δικαστής του μονομελούς πρωτοδικείου.

Αρμόδιο κατά τόπο είναι το δικαστήριο στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το μίσθιο..

3. Περιεχόμενο της αίτησης απόδοσης.

Η αίτηση περιλαμβάνει υποχρεωτικά, α) αίτημα να εκδοθεί διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου ακινήτου και μνεία του τόπου όπου βρίσκεται με περιγραφή του, β) επίκληση του εγγράφου από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση, γ) επίκληση της έγγραφης όχλησης με την οποία ζητείται η απόδοση της χρήσης του μισθίου με μνεία των αναγκαίων περιστατικών, καθώς και της έκθεσης επίδοσης. Στην αίτηση επισυνάπτεται το έγγραφο από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση, η έκθεση επίδοσης της όχλησης, καθώς και κάθε άλλο σχετικό έγγραφο. Ο δικαστής αποφασίζει το ταχύτερο, χωρίς να καλέσει τον μισθωτή.

4. Περιεχόμενο της διαταγής απόδοσης.

Η διαταγή πρέπει να περιέχει, α) το ονοματεπώνυμο του δικαστή που την εκδίδει, β) το ονοματεπώνυμο, το πατρώνυμο, την κατοικία, τη διεύθυνση, καθώς και τον αριθμό φορολογικού μητρώου εκείνου που ζήτησε την έκδοση της διαταγής και αν πρόκειται για νομικό πρόσωπο την επωνυμία, τη διεύθυνση της έδρας του και τον αριθμό φορολογικού μητρώου γ) το ονοματεπώνυμο, το πατρώνυμο, την κατοικία, τη διεύθυνση, καθώς και αν αυτό είναι εφικτό τον αριθμό φορολογικού μητρώου εκείνου κατά του οποίου στρέφεται η αίτηση και αν πρόκειται για νομικό πρόσωπο την επωνυμία, τη διεύθυνση της έδρας του, καθώς και αν αυτό είναι εφικτό τον αριθμό φορολογικού μητρώου, δ) περιγραφή του μισθίου, ε) την αιτία της απόδοσης με έκθεση των αναγκαίων περιστατικών και μνεία της έκθεσης επίδοσης της όχλησης, στ) διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου, ζ) υπόμνηση στον καθ ου ότι η διαταγή αποτελεί τίτλο εκτελεστό που μπορεί να εκτελεστεί μετά την πάροδο (20) ημερών από την προς αυτόν επίδοση και ότι δικαιούται να ασκήσει κατ αυτής ανακοπή μέσα σε προθεσμία (15) εργάσιμων ημερών από την επίδοση και ζ) υπογραφή του δικαστή που την εξέδωσε.

5. Σώρευση αιτημάτων.

Στην αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου μπορεί να σωρευτεί και αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, κοινόχρηστων δαπανών, τελών και λογαριασμών κοινής ωφέλειας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται από δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας.

6. Εκτελεστότητα της διαταγής απόδοσης.

Η διαταγή αποτελεί τίτλο εκτελεστό. Η εκτέλεση μπορεί να πραγματοποιηθεί αφού παρέλθουν (20) ημέρες από την επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση, χωρίς να απαιτείται προηγούμενη επίδοση αντιγράφου της. Η διαταγή εκτελείται και κατά των υπομισθωτών, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από τον μισθωτήν ή κατέχει το μίσθιο για αυτόν.

7. Συνέπειες επίδοσης της διαταγής απόδοσης.  

 Η επίδοση της διαταγής απόδοσης διακόπτει την παραγραφή και την αποσβεστική προθεσμία.  Αν ακυρωθεί η διαταγή απόδοσης, η παραγραφή, ή η αποσβεστική προθεσμία, θεωρείται ότι έχει ανασταλεί από την επίδοση της διαταγής πληρωμής, ώσπου να εκδοθεί τελεσίδικη απόφαση για την ανακοπή.

Επίμορτη αγροληψία.

Σύμφωνα με τα άρθρα 641 – 647 ΑΚ.

1. Επίμορτη αγροληψία έχουμε στην μίσθωση αγροτικού κτήματος, όπου το μίσθωμα συμφωνήθηκε σε ποσοστό των καρπών, που προσδιορίζεται με την σύμβαση, ή από την επιτόπια συνήθεια, αν δεν έχει οριστεί κάτι άλλο.

2. Ο εκμισθωτής έχει την γενική διεύθυνση της εκμετάλλευσης του μισθίου και την εποπτεία των σχετικών εργασιών σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης, ή της επιτόπιας συνήθειας.

3. Οι καρποί του μισθίου μοιράζονται ανάμεσα στον εκμισθωτή και στον αγρολήπτη σε ίσα μέρη, εφ όσον δεν προκύπτει κάτι άλλο από την σύμβασην ή από την επιτόπια συνήθεια.

4. Πριν αρχίσει η συγκομιδή των καρπών ο αγρολήπτης οφείλει να ειδοποιεί τον εκμισθωτή για την έναρξή της.

5. Τα βάρη και οι φόροι του μισθίου βαρύνουν και τα δύο μέρη ανάλογα με τη συμμετοχή τους στους καρπούς, εφ όσον δεν προκύπτει κάτι άλλο από την σύμβαση, ή από την επιτόπια συνήθεια. Το ίδιο ισχύει και για τις έκτακτες επισκευές καθώς και για τα έξοδα του σπόρου, του λιπάσματος και των αντιπαρασιτικών, ή των υλών που είναι χρήσιμες για την αύξηση της γονιμότητας του εδάφους.

6. Αν η αγροληψία συμφωνήθηκε για ολόκληρη την ζωή του αγρολήπτη, ή για το διάστημα μακρότερο από δέκα χρόνια, ο αγρολήπτης έχει δικαίωμα, αφού περάσουν δέκα χρόνια, να καταγγείλει την μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα χρόνο και για το τέλος της γεωργικής περιόδου του μισθίου. Αντίθετη συμφωνία δεν ισχύει.

7. Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει την σύμβαση πριν από έξι μήνες και για το τέλος της γεωργικής περιόδου του μισθίου, αν ο αγρολήπτης έγινε από χρόνιο νόσημα ανίκανος να καλλιεργεί το κτήμα και τα μέλη της οικογένειάς του δεν μπορούν να τον αντικαταστήσουν σ' αυτό.

8. Κατά τα λοιπά στην επίμορτη αγροληψία, εφαρμόζονται αναλόγως όλες οι διατάξεις για τη μίσθωση αγροτικού κτήματος, που δεν αντίκεινται στα παραπάνω.

Αγρομίσθωση, μίσθωση αγροτικού κτήματος, ή άλλου προσοδοφόρου αντικειμένου, μίσθωση ζώων (κτηνοληψία).

Σύμφωνα με τα άρθρα 619 - 640 ΑΚ

Α. Αγρομίσθωση.

1. Αγρομίσθωση είναι η σύμβαση της μίσθωσης αγροτικού κτήματος με αντάλλαγμα την καταβολή μισθώματος.

2. Ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στον μισθωτή την χρήση του μισθίου και την κάρπωσή του με τους όρους της τακτικής εκμετάλλευσης.

3. Στη μίσθωση αγροτικού κτήματος εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις για την μίσθωση πράγματος, εφ όσον δεν ορίζεται διαφορετικά.

4. Η μίσθωση δεν μπορεί να συνομολογηθεί για χρονικό διάστημα συντομότερο από τέσσερα χρόνια. Αν ορίστηκε για συντομότερο διάστημα ισχύει για τέσσερα χρόνια.

5. Αν δεν υπάρχει συμφωνία, ή επιτόπια συνήθεια, το μίσθωμα καταβάλλεται στο τέλος του μισθωτικού έτους.

6. Το νόμιμο ενέχυρο του εκμισθωτή για την εξασφάλιση του μισθώματος εκτείνεται και στους καρπούς του μισθίου, εφ όσον αυτοί δεν είναι από τους ακατάσχετους.

7. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα σε ανάλογη ελάττωση του μισθώματος, αν η πρόσοδος του μισθίου μειώθηκε σημαντικά πριν από τη συγκομιδή ή ύστερα απ' αυτήν εξαιτίας γεγονότων ανώτερης βίας. Κάθε προκαταβολική παραίτηση του μισθωτή απ αυτό το δικαίωμα είναι άκυρη. Ελάττωση του μισθώματος δεν χωρεί, εφ όσον η ζημία από τη μείωση της προσόδου καλύφθηκε με άλλο τρόπο και ιδίως από ασφαλιστική σύμβαση.

8. Σε περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος η προθεσμία της καταγγελίας είναι δύο μηνών. Η καταγγελία που προβλέπεται στο άρθρο 613 δεν ισχύει για τα αγροτικά κτήματα.

9. Αν δεν καθορίστηκε η διάρκεια της μίσθωσης, η μίσθωση λήγει αφού περάσουν τέσσερα χρόνια, οποτεδήποτε με καταγγελία καθενός από τα μέρη, που γίνεται τουλάχιστο πριν από έξι μήνες και ισχύει για το τέλος της γεωργικής περιόδου του μισθίου.

10. Σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή, οι κληρονόμοι του έχουν δικαίωμα να καταγγείλουν την μίσθωση πριν από έξι τουλάχιστον μήνες για το τέλος της γεωργικής περιόδου του μισθίου.

11. Το ίδιο δικαίωμα έχει και ο εκμισθωτής, αν οι κληρονόμοι δεν παρέχουν τα εχέγγυα για την κατάλληλη εκμετάλλευση του κτήματος.

12. Η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λογίζεται ότι ανανεώθηκε για ένα έτος από την συμφωνημένη λήξη (σιωπηρή ανανέωση) αν δεν έγινε καταγγελία από το ένα μέρος έξι τουλάχιστον μήνες πριν απ' αυτή τη λήξη.

13. Ο μισθωτής, εφ όσον δεν προκύπτει τίποτε άλλο από την σύμβαση, ή από την επιτόπια συνήθεια, φέρει τις δαπάνες των επισκευών που απαιτούνται για την τακτική χρήση και κάρπωση, καθώς και εκείνες που απαιτούνται για τη συντήρηση των οικημάτων, των αποθηκών, των δρόμων, των τάφρων ή των περιφραγμάτων. Επίσης φέρει τις δαπάνες για την τακτική εκμετάλλευση του πράγματος, και ιδίως για την καλλιέργεια.

14. Ο εκμισθωτής οφείλει αποζημίωση για τις έκτακτες επισκευές, καθώς επίσης και για τις βελτιώσεις που έγιναν στο μίσθιο, εφ όσον αύξησαν την παραγωγικότητά του.

15. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει το κατασκεύασμα που πρόσθεσε στο μίσθιο.

16. Ο μισθωτής έχει υποχρέωση να εκμεταλλεύεται το μίσθιο με επιμέλεια και σύμφωνα με τον προορισμό του και ιδίως να φροντίζει για τη διατήρησή του σε καλή κατάσταση, ώστε να είναι παραγωγικό.

17. Χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή, ο μισθωτής δεν έχει δικαίωμα να μεταβάλει τον υφιστάμενο τρόπο εκμετάλλευσης, έτσι ώστε αυτή να επηρεάζεται σημαντικά πέρα από το χρόνο της μίσθωσης.

18. Υπεκμίσθωση, εφ όσον δεν προκύπτει κάτι άλλο από την σύμβαση, ή από την επιτόπια συνήθεια, απαγορεύεται χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή.

19. Κατά τη λήξη της μίσθωσης ο μισθωτής έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο και τα πράγματα που περιλαμβάνονται στον εξοπλισμό του και ιδίως εργαλεία, κτήνη, λιπάσματα, στην κατάσταση που αυτό θα βρισκόταν αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης είχε γίνει τακτική εκμετάλλευσή του.

20. Αν η μίσθωση λύθηκε κατά την διάρκεια του μισθωτικού έτους, ο μισθωτής δεν έχει δικαίωμα στους καρπούς που δεν έχουν ακόμη αποχωριστεί κατά το χρόνο της λύσης. Έχει όμως δικαίωμα να απαιτήσει τις δαπάνες για την παραγωγή τους, εφόσον δεν υπερβαίνουν την αξία των καρπών.

21. Αν ο μισθωτής παρέλαβε διατιμημένα τα πράγματα που ανήκουν στον εξοπλισμό του μισθίου, έχει υποχρέωση κατά την λήξη της μίσθωσης να αποδώσει εξοπλισμό της ίδιας ποιότητας και αξίας ή να αποκαταστήσει τη διαφορά από τη μειωμένη αξία.

22. Ο μισθωτής δεν οφείλει αποζημίωση, ή τη διαφορά από τη μείωση της αξίας, αν αποδείξει ότι τα πράγματα χάθηκαν ή καταστράφηκαν ή χειροτέρεψαν από πταίσμα του εκμισθωτή ή από ανώτερη βία. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα στην επιπλέον αξία, εφόσον αυτή οφείλεται αποκλειστικά σε δαπάνες και σε εργασία του.

23. Κατά τη λήξη της μίσθωσης ο μισθωτής έχει υποχρέωση να αφήσει από τα προϊόντα του κτήματος, ιδίως από το σπόρο, το χόρτο και το λίπασμα, όση ποσότητα απαιτείται για την τακτική καλλιέργεια του κτήματος έως τη νέα εσοδεία. Εφόσον όμως δεν παρέλαβε τέτοια προϊόντα κατά την είσοδό του στο κτήμα, έχει αξίωση να αποζημιωθεί γι' αυτά από τον εκμισθωτή.

Β. Μίσθωση άλλου προσοδοφόρου αντικειμένου.

Τα παραπάνω (που ισχύουν για τη μίσθωση αγροτικού κτήματος) έχουν, με εξαίρεση τις διατάξεις για τον θάνατο του μισθωτή και την σιωπηρή αναμίσθωση, ανάλογη εφαρμογή και σε μισθώσεις όπου, με αντάλλαγμα την καταβολή μισθώματος, παραχωρείται η χρήση άλλου πράγματος, ή δικαιώματος και η κάρπωσή του κατά τους κανόνες της τακτικής εκμετάλλευσης (μίσθωση προσοδοφόρου αντικειμένου

Γ. Μίσθωση ζώων (κτηνοληψία).  

1. Σε περίπτωση μίσθωσης ζώων (κτηνοληψία) που δεν περιλαμβάνονται στη μίσθωση αγροτικού κτήματος, και εφ όσον δεν προκύπτει κάτι άλλο από την σύμβαση, ή από την επιτόπια συνήθεια, το μαλλί και η γονή ανήκουν μισά - μισά και στα δύο μέρη, ενώ τα υπόλοιπα ωφελήματα ανήκουν στο μισθωτή. Ο μισθωτής φέρει τη δαπάνη της διατροφής.

2. Στην περίπτωση μίσθωσης ζώων, εφ όσον δεν προκύπτει κάτι άλλο από την σύμβαση, ή από την επιτόπια συνήθεια, η τυχαία απώλεια όλων των ζώων βαρύνει τον εκμισθωτή. Η απώλεια ενός μέρους μόνο από αυτά αναπληρώνεται από την γονή των επόμενων ετών.

3. Κατά τα λοιπά στη μίσθωση κτηνών εφαρμόζονται αναλόγως οι γενικές διατάξεις για την μίσθωση πράγματος.

Δυσαναλογία ανάμεσα στο μίσθωμα και στην πραγματική μισθωτική αξία του μισθίου ακινήτου. Μείωση μισθώματος λόγω οικονομικής κρίσης. Άρθρο 288 ΑΚ.

 

Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ που ορίζει, ότι ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπ όψιν και τα συναλλακτικά ήθη, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση, ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή, ή από άλλη δικαιοπραξία, ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία, ή αν συντρέχουν ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ.

Επομένως, η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ εφαρμόζεται και επί των μισθώσεων κατοικιών και  εν όψει και της διατάξεως του άρθρου 44 π.δ.34/1995 και επί των εμπορικών μισθώσεων.

Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ παρέχει στο δικαστήριο την δυνατότητα, να προβεί στην αναπροσαρμογή του οφειλόμενου μισθώματος, αρχικού, ή μετά από αναπροσαρμογή, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, που αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταχθείσα καλή πίστη.

Μεταβολή των συνθηκών με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση, ή ουσιώδης μείωση, της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η σημαντική αύξηση ή μείωση του τιμαρίθμου, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων και άλλοι λόγοι.

Εν όψει των διαρκών μειώσεων σε μισθούς και συντάξεις, των συνεχών φόρων, της αύξησης του ΦΠΑ, των εκτάκτων εισφορών και της ανεργίας, οικονομική κρίση που έπληξε τη χώρα μας και συνεχώς επιδεινώνεται, μειώθηκε η αγοραστική δύναμη των πολιτών, οι οποίοι αδυνατούν να καταβάλουν το συμφωνηθέν μίσθωμα, αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή, προκειμένου για μίσθωση κατοικιών, ή, προκειμένου για επαγγελματική μίσθωση δεν μετακινούνται για αγορές στους εμπορικούς δρόμους με επακόλουθο την μείωση της πελατείας σε σημαντικό βαθμό.

Με βάση τα στοιχεία αυτά, το δικαστήριο, κατόπιν αγωγής, πρώτα διαγνώσκει, αν, μεταξύ του οφειλομένου μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης, υπάρχει διαφορά και είναι τόσο σημαντική, ώστε να επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστης, αφού ληφθούν υπ όψιν και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, αναπροσαρμόζει το μίσθωμα στο επίπεδο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ ΑΠ 9/1997, ΑΠ 669/2011, ΑΠ 1229/2011, ΑΠ 508/2010, ΑΠ 850/2010, ΑΠ 1464/2009).

Λαμβάνεται υπ όψιν και η θέση και η κατάσταση του μισθίου, τα συγκριτικά στοιχεία και οι ειδικές συνθήκες, η πραγματική μισθωτική αξία του μισθίου κατά τον χρόνο επίδοσης της αγωγής, που είναι επιτευκτέα σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών.

 

Αν με βάση τα παραπάνω αποδεικτικά στοιχεία προκύπτει ότι, υπάρχει δυσαναλογία μεταξύ του μισθώματος και της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής η παροχή του ενάγοντος-μισθωτή κατά τρόπο που να προκαλεί το περί δικαίου αίσθημα και να προσκρούει στην αρχή της καλής πίστης και της συναλλακτικής εντιμότητας, τότε εφαρμόζεται η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, γιατί η διαφορά υπερβαίνει καταφανώς τον κίνδυνο που ανέλαβε με την σύμβαση ο ενάγων-μισθωτής, η δε εμμονή του εναγομένου-εκμισθωτή στην καταβολή του μισθώματος αντιμάχεται την απαιτούμενη στις συναλλαγές ευθύτητα και εντιμότητα, με συνέπεια να καθίσταται αναγκαία η μείωση του μισθώματος στο προσήκον μέτρο κατά τις αρχές της καλής πίστης, λαμβανομένων υπ όψιν κατά των συναλλακτικών ηθών, προκειμένου να περιορισθεί η ζημία του ενάγοντος-μισθωτή και να αποκατασταθεί η καλή πίστη (ΕφΑθ 36/2013, ΕφΠειρ 37/2013).

 

Παράταση ρυθμίσεων εμπορικών μισθώσεων και μισθώσεων διατηρητέων κτιρίων μέχρι την 31 Δεκεμβρίου 2013.

 

Σύμφωνα με το άρθρο 6 της Πράξης Νομοθετικού Περιεχομένου  της 18 Δεκεμβρίου 2012 ( ΦΕΚ Α΄ 246), η προθεσμία της παρ. 4 του άρθρου 17 του ν. 3853/10 (Α 90) παρατείνεται μέχρι τη 31.12.2013.  

Επομένως για τις καταγγελίες μισθώσεων που θα γίνουν μέχρι την 31 Δεκεμβρίου 2013 ο μισθωτής μπορεί, μετά την πάροδο ενός έτους από την έναρξη της σύμβασης, να καταγγείλει την εμπορική μίσθωση, ακόμη και αν είχε παραιτηθεί του δικαιώματος αυτού. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε αποτελέσµατά της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίησή της.

Στην περίπτωση αυτή οφείλει να καταβάλει ως αποζημίωση στον ιδιοκτήτη ποσό ίσο με ένα μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό είχε διαμορφωθεί τρεις μήνες πριν από την καταγγελία της σύμβασης.

Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση καταγγελίας μίσθωσης για ακίνητο που έχει χαρακτηρισθεί διατηρητέο.

 

Υπόδειγμα συμφωνητικού επαγγελματικής μίσθωσης.

 

ΙΔΙΩΤΙΚΟ ΣΥΜΦΩΝΗΤΙΚΟ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

Στην Αθήνα σήμερα την …….κάτοικος Αθηνών (ΑΦΜ …..ΔΟΥ…..) έχων στην κυριότητά του, νομή και κατοχή του το διαμέρισμα οικοδομής επί της οδού επιφανείας ….τ.μ. με πλήρη εγκατάσταση φωτισμού, ύδρευσης, αποχέτευσης και σε άριστη εγκατάσταση, καλούμενος στο εξής «εκμισθωτής», το εκμισθώνει στους α) ….(ΑΦΜ ….ΔΟΥ . ) και …. (ΑΦΜ ….ΔΟΥ … ) καλούμενους  στο εξής «μισθωτής», με τους εξής όρους και συμφωνίες.

1. Η μίσθωση αρχίζει την …….και λήγει την……

2. Ως μηνιαίο μίσθωμα καθορίζεται και συμφωνείται το ποσό των ….ευρώ καταβλητέο στον εκμισθωτή εντός των τριών πρώτων ημερών κάθε μήνα, χωρίς καμία προηγούμενη όχληση. Αποδεικτικό στοιχείο της καταβολής του ενοικίου, αποκλειομένου κάθε άλλου αποδεικτικού μέσου, ακόμη και αυτού του όρκου, αποτελεί η απόδειξη καταβολής ενοικίου.

Δηλώνεται ότι καταβλήθηκε εγγύηση για την καλή εκτέλεση της μίσθωσης ένα μηναίο μίσθωμα. 

Συμφωνείται ότι ο μισθωτής θα καταβάλλει επί πλέον και το 1,8% του αναλογούντος χαρτοσήμου και συνολικά  …ευρώ μηνιαίως.

3. Εάν ένας εκ των μισθωτών αποχωρήσει η μίσθωση συνεχίζεται με τον άλλο.

Σε καμία περίπτωση επιτρέπεται η είσοδος τρίτου, χωρίς την έγγραφη συναίνεση του εκμισθωτή.

4. Εάν μετά την παρέλευση της τριετίας ο μισθωτής θελήσει να παραμείνει στο μίσθιο, τότε θα συμφωνηθεί από κοινού αύξηση του μισθώματος.

Αν δεν επιτευχθεί συμφωνία και ο μισθωτής παραμείνει στο μίσθιο η αύξηση θα είναι 5% ετησίως επί του προηγουμένου καταβαλλομένου μισθώματος για κάθε χρόνο που ο μισθωτής παραμείνει στην χρήση του μισθίου.

5. Για την ακριβή εκπλήρωση των όρων της μίσθωσης ο μισθωτής έδωσε σήμερα άτοκα στα χέρια του εκμισθωτή για εγγύηση το ποσόν των 750 ευρώ, το οποίο θα αναλάβει μετά την εμπρόθεσμη αποχώρησή του από το μίσθιο κατά την λήξη της μίσθωσης και την ακριβή εκπλήρωση όλων των όρων του παρόντος συμφωνητικού.

6. Το μίσθιο θα χρησιμεύσει αποκλειστικά ως……..αποκλειομένης ρητώς της μεταβολής της χρήσης αυτού.

Παράβαση του όρου αυτού συνεπάγεται την λύση της μίσθωσης, του μισθωτή υποχρεουμένου σε καταβολή όλων των υπολειπομένων μισθωμάτων μέχρι παρέλευσης του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης.

7. Η υπομίσθωση μερική, ή ολική του μισθίου από τον μισθωτή και η καθ' οιονδήποτε τρόπο παραχώρηση της χρήσης αυτού προς τρίτους, έστω και χωρίς αντάλλαγμα, απαγορεύεται. Παράβαση του όρου αυτού συνεπάγεται λύση της μίσθωσης.

8. Σε περίπτωση μη εμπροθέσμου καταβολής του μισθώματος, πλην των λοιπών στην παρούσα συνεπαγομένων συνεπειών, ο εκμισθωτής δικαιούται τόκο υπερημερίας επί του καθυστερουμένου ποσού μέχρι την εξόφληση. Ρητά συνομολογείται ότι ο μισθωτής για καμία απολύτως αιτία δεν δικαιούται να παρακρατήσει εν όλω ή εν μέρει το εκάστοτε ληξιπρόθεσμο μίσθωμα, ή να συμψηφίσει τούτο σε οποιαδήποτε απαίτησή του κατά του εκμισθωτή.

9. Σιωπηρή, ή άνευ ειδικής συμφωνίας παράταση, ή ανανέωση της μίσθωσης απαγορεύεται ρητά, τυχόν δε παραμονή του μισθωτή πέραν της λήξης της μίσθωσης καθιστά αυτόν εξωστέο, επιτρεπομένης της λήψης ασφαλιστικών μέτρων, συγχρόνως δε καθίσταται υπεύθυνος έναντι του εκμισθωτή για κάθε ζημιά η οποία επήλθε, υποχρεωμένου άμα σε αποζημίωση.

10. Ο μισθωτής δεν μπορεί για κανένα λόγο, ούτε λόγο ανωτέρας βίας, χωρίς έγγραφη συναίνεση του εκμισθωτή, να λύσει την παρούσα μίσθωση πριν την παρέλευση του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης.

11. Ο μισθωτής δηλώνει ανεπιφύλακτα ότι γνωρίζει το μίσθιο και ότι τούτο  είναι της αρεσκείας του και κατάλληλο για την χρήση την οποία το προορίζει. Το μίσθιο εκμισθώνεται ακριβώς στην κατάσταση που βρίσκεται, του εκμισθωτή ουδεμίας υποχρέωσης έχοντος για οποιαδήποτε επισκευή, ή βελτίωση του μισθίου έστω και αναγκαία.

Ο μισθωτής υποχρεούται να κάνει καλή χρήση του μισθίου και σύμφωνα με  τον σκοπό για τον οποίο το προορίζει, ενεργεί δε όλες τις προς συντήρηση του   μισθίου αναγκαίες δαπάνες και επισκευές. 

Ρητά συμφωνείται ότι ο εκμισθωτής δικαιούται, αυτοπροσώπως ή μέσω εξουσιοδοτημένου προσώπου, σε επιθεώρηση του μισθίου ανά τρίμηνο.

12. Ο εκμισθωτής κατά την διάρκεια της μίσθωσης σε ουδεμία επισκευή, ή προσθήκη, ή βελτίωση του μισθίου υποχρεούται έστω και αναγκαία.

Κάθε τέτοια που τυχόν γίνει από τον μισθωτή για οποιοδήποτε λόγο, ή αιτία βαρύνει αυτόν και θα εκτελείται κατόπιν έγγραφης συναίνεσης του εκμισθωτή.

Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής δεν έχει κανένα δικαίωμα αποζημίωσης, ή αφαίρεσης για τις γενόμενες από αυτόν κατά τα ανωτέρω βελτιώσεις και επισκευές του μισθίου για οποιεσδήποτε και σε οσεσδήποτε δαπάνες του, κάθε δε ωφέλεια θα παραμείνει σε όφελος του μισθίου.

13. Το μίσθιο παραδίδεται με συνδεδεμένο το ηλεκτρικό ρεύμα στο όνομα του εκμισθωτή. Με την έναρξη της μίσθωσης ο μισθωτής υποχρεούται να μεταφέρει την σύνδεση στο όνομά του. 

14. Ο μισθωτής υποχρεούται στην πληρωμή του παρ' αυτών καταναλισκομένου ηλεκτρικού ρεύματος, ύδατος, τηλεφωνικών τελών, τελών χρήσης υπονόμων, φωτισμού κ.λ.π. τα οποία κατά τον νόμο, ή τις συναλλαγές βαρύνουν τον μισθωτή.

15. Ο μισθωτής υποχρεούται στην πληρωμή του αναλογούντος στο μίσθιο  φόρου απορριμμάτων, ως και παντός άλλου δημοσίου ή δημοτικού φόρου, εισφοράς, ή τέλους βαρύνοντος κατά νόμο, ή κατά συνήθεια, τον μισθωτή, ως και επί ενδεχομένων δαπανών εκκένωσης, ή συντήρησης και λειτουργίας των υπονόμων.

16. Απαγορεύεται στο μίσθιο η εναπόθεση έστω και προσωρινά εύφλεκτων υλών ή άλλων αντικειμένων, δυναμένων να εκθέσουν το μίσθιο σε κίνδυνο πυρκαγιάς, καθώς επίσης απαγορεύεται η τοποθέτηση μηχανημάτων ή εγκαταστάσεων, που προκαλούν κίνδυνο, ή θόρυβο, δυνάμενο να ενοχλήσει τους λοιπούς ενοίκους του κτιρίου και του περιβάλλοντος χώρου.

17. Η τοποθέτηση από τον μισθωτή επιγραφής, ή άλλης φωτεινής, ή μη διαφημιστικής παράστασης, επιτρέπεται στα πλαίσια του χώρου πρόσοψης του μισθίου. Ο φωτισμός των προθηκών επιτρέπεται μόνον με ηλεκτρικό φως και σύμφωνα προς τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις και οδηγίες της ηλεκτρικής εταιρείας, ή άλλης οποιασδήποτε αρμόδιας αρχής, του μισθωτή ευθυνομένου προσωπικώς για την τήρηση των διατάξεων και οδηγιών τούτων, ως και για τις τυχόν βλάβες, ή ζημιές, στο μίσθιο, λόγω μη τήρησης, ή μη προσήκουσας τήρησης των ανωτέρω διατάξεων και οδηγιών.

18. Ο μισθωτής αναλαμβάνει την υποχρέωση να ειδοποιεί για οτιδήποτε ήθελε συμβεί στο μίσθιο αμέσως τον εκμισθωτή. Υποχρεούται να συμμορφώνεται οπωσδήποτε προς όλες τις εκάστοτε αστυνομικές διατάξεις για την τήρηση των οποίων καθίσταται προσωπικά υπεύθυνος, του εκμισθωτή απαλλασσομένου από κάθε ευθύνης για την τήρησή τους από τον μισθωτή.

19. Η εγκατάσταση τηλεφώνων, ή κωδώνων, καθώς και οποιασδήποτε άλλης εγκατάστασης, από το παρόν επιτρεπομένης, δύναται να γίνει με τον όρο της μη βλάβης του μισθίου και της ασφαλείας και του μισθίου και του μεγάρου, κατά τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις και όρους, του μισθωτή αναλαμβάνοντος την υποχρέωση της πλήρους αποζημίωσης του εκμισθωτή για την μη συμμόρφωση προς τις διατάξεις του παρόντος όρου.

20. Τρεις μήνες πριν τη λήξη της μίσθωσης ο μισθωτής υποχρεούται να επιτρέπει την τοποθέτηση ενοικιαστηρίου πίνακα για την επίσκεψη του μισθίου στους ενδιαφερόμενους υποψήφιους μισθωτές, κάθε ημέρα και από 10.00 - 12.00 και 17.00 - 19.00.

21. Μετά την λήξη της μίσθωσης, ή με την καθοιονδήποτε τρόπο σύμφωνα με τους όρους της παρούσας λύση αυτής, ο μισθωτής υποχρεούται απροφάσιστα να εκκενώσει το μίσθιο και να αποδώσει την χρήση του στον εκμισθωτή. Για κάθε μέρα καθυστέρησης απόδοσης της χρήσης του μισθίου ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει στον εκμισθωτή 200 ευρώ ως ποινική ρήτρα μη αποκλειομένου του δικαιώματος του εκμισθωτή να ζητήσει αθροιστικά από τον μισθωτή και την επανόρθωση της ζημίας που ήθελε προκύψει εντεύθεν .

22. Η καθυστέρηση, ή μη εμπρόθεσμη καταβολή του μισθώματος, ως και η παράβαση οποιουδήποτε άλλου όρου της παρούσας σύμβασης, θεωρημένων όλων ως ουσιωδών, δίνει το δικαίωμα στον εκμισθωτή να καταγγείλει την σύμβαση (σε περίπτωση δε καθυστερήσεως του μισθώματος εκ δυστροπίας και χωρίς καταγγελία) και να ζητήσει την απόδοση του μισθίου.

23. Ο εκμισθωτής επιδίδει στην διεύθυνση του μισθίου όλες τις προς τον μισθωτή απευθυνόμενες δικαστικές, ή εξώδικες πράξεις, που έχουν σχέση με την παρούσα σύμβαση. Σε περίπτωση εγκατάλειψης του μισθίου όλες οι επιδόσεις  γίνονται στην διεύθυνση του μισθίου.

24. Κάθε τυχόν τροποποίηση των όρων του παρόντος, πρέπει να αποδεικνύεται αποκλειστικά και μόνον με έγγραφο, αποκλειομένου κάθε άλλου αποδεικτικού μέσου και αυτού του όρκου. Η από τον εκμισθωτή μη ενάσκηση κάποιου δικαιώματος, άπαξ ή κατά επανάληψη, ρητώς συνομολογείται ότι δεν σημαίνει παραίτηση αυτού από το σχετικό δικαίωμά του. 

25. Συμφωνείται ότι για κάθε από το παρόν διαφορά αρμόδια τυγχάνουν τα Δικαστήρια των Αθηνών.

Σε πίστωση συνετάγη το παρόν σε τέσσερα πρωτότυπα, εκ των οποίων ανά ένα έλαβε κάθε συμβαλλόμενο μέρος το δε τέταρτο θα υποβληθεί στην αρμόδια ΔΟΥ του εκμισθωτή.

ΟΙ ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΟΙ

Ο ΕΚΜΙΣΘΩΤΗΣ                                       Ο ΜΙΣΘΩΤΗΣ

 

 

Υπόδειγμα συμφωνητικού μίσθωσης κατοικίας.

 

ΙΔΙΩΤΙΚΟ ΣΥΜΦΩΝΗΤΙΚΟ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

Στην Αθήνα σήμερα την ….ο ……..κάτοικος ……έχων στην κυριότητα, νομή και κατοχή του το…..διαμέρισμα οικοδομής επί της οδού …..καλούμενος στο εξής εκμισθωτής, το εκμισθώνει στην…….(ΑΦΜ ……. ΔΟΥ καλουμένη στο εξής μισθώτρια, με τους εξής όρους και συμφωνίες.

1. Η μίσθωση συμφωνείτε για δύο χρόνια, αρχίζει την …..και λήγει την…..

2. Το μίσθιο θα χρησιμεύσει ως κατοικία της μισθώτριας και της οικογένειας της.

3. Μετά την λήξη της μίσθωσης η μισθώτρια είναι υποχρεωμένη, ή να προβεί σε ανανέωση της μίσθωσης, ή να αποδώσει το μίσθιο σε καλή κατάσταση, σύμφωνα με την χρήση που συμφωνήθηκε.

4. Ως μηνιαίο μίσθωμα συμφωνείται το ποσό των…..καταβλητέο στον εκμισθωτή, εντός των τριών πρώτων εργασίμων ημερών κάθε μήνα, χωρίς καμία προηγούμενη όχληση. Αποδεικτικό στοιχείο της καταβολής του ενοικίου, αποκλειομένου κάθε άλλου αποδεικτικού μέσου, ακόμη και αυτού του όρκου, αποτελεί η απόδειξη καταβολής ενοικίου.

Δηλώνεται ότι καταβλήθηκε εγγύηση για την καλή εκτέλεση της μίσθωσης ένα μηναίο μίσθωμα.  

5. Με το παρόν η μισθώτρια καταβάλει στον εκμισθωτή το μίσθωμα μηνός ….

6. Η μισθώτρια δηλώνει ανεπιφύλακτα ότι γνωρίζει το μίσθιο και ότι τούτο  είναι της αρεσκείας της και κατάλληλο για την χρήση την οποία το προορίζει.Το μίσθιο εκμισθώνεται ακριβώς στην κατάσταση που βρίσκεται, της μισθώτριας αναλαβούσας να προβεί στις παρακάτω επισκευές, του εκμισθωτή ουδεμίας υποχρέωσης έχοντος για οποιαδήποτε επισκευή, ή βελτίωση του μισθίου έστω και αναγκαία.

7. Η μισθώτρια αναλαμβάνει την υποχρέωση μέχρι τέλους …..να έχει προβεί σε όλες τις αναγκαίες επιδιορθώσεις του μισθίου και κυρίως να το βάψει και να προβεί σε συντήρηση-επισκευή όλων των δαπέδων, ξύλινων και μη.

Αν η μισθώτρια δεν προβεί στις παραπάνω επιδιορθώσεις του μισθίου η μίσθωση θεωρείται ότι λύθηκε με υπαιτιότητα της μισθώτριας, του εκμισθωτή δικαιουμένου, λόγω λύσης της μίσθωσης, να προβεί σε έξωσή της και να αξιώσει αποκατάσταση κάθε θετικής, ή αποθετικής, ζημίας που υπέστη από την πρόωρη λύση.

Κάθε δαπάνη της μισθώτριας προς επιδιόρθωση του μισθίου παραμένει προς όφελος του μισθίου, αυτής μη έχουσας καμία αξίωση, ή απαίτηση κατά του εκμισθωτή για τις εν γένει επιδιορθώσεις, οι οποίες μετά την λήξη της μίσθωσης θα παραμείνουν προς όφελος του μισθίου.  

8. Η υπομίσθωση μερική, ή ολική, του μισθίου από την μισθώτρια και η καθ' οιονδήποτε τρόπο παραχώρηση της χρήσης αυτού προς τρίτους, εκτός της αδελφής της ……έστω και χωρίς αντάλλαγμα, απαγορεύεται. Παράβαση του όρου αυτού συνεπάγεται λύση της μίσθωσης.

 9. Σε περίπτωση μη εμπροθέσμου καταβολής του μισθώματος, πλην των λοιπών συνεπαγομένων συνεπειών, ο εκμισθωτής δικαιούται τόκο υπερημερίας επί του καθυστερουμένου ποσού μέχρι την εξόφληση. Ρητά συνομολογείται ότι η μισθώτρια για καμία απολύτως αιτία δεν δικαιούται να παρακρατήσει εν όλω, ή εν μέρει το εκάστοτε ληξιπρόθεσμο μίσθωμα, ή να συμψηφίσει τούτο σε οποιαδήποτε απαίτησή της κατά του εκμισθωτή.

10. Σιωπηρή, ή άνευ ειδικής συμφωνίας παράταση, ή ανανέωση της μίσθωσης απαγορεύεται ρητά, τυχόν δε παραμονή της μισθώτριας πέραν της λήξης της μίσθωσης καθιστά αυτήν εξωστέα, επιτρεπομένης της λήψης ασφαλιστικών μέτρων, συγχρόνως δε καθίσταται υπεύθυνη έναντι του εκμισθωτή για κάθε ζημιά η οποία επήλθε, υποχρεωμένης άμα σε αποζημίωση.

11. Η μισθώτρια δεν μπορεί για κανένα λόγο, ούτε λόγο ανωτέρας βίας, χωρίς έγγραφη συναίνεση του εκμισθωτή, να λύσει την παρούσα μίσθωση πριν την παρέλευση του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης.

12. Η μισθώτρια υποχρεούται να κάνει καλή χρήση του μισθίου και σύμφωνα με  τον σκοπό για τον οποίο το προορίζει, ενεργεί δε όλες τις προς συντήρηση του   μισθίου αναγκαίες δαπάνες και επισκευές.  Ρητά συμφωνείται ότι ο εκμισθωτής δικαιούται, αυτοπροσώπως, ή μέσω εξουσιοδοτημένου προσώπου, σε επιθεώρηση του μισθίου ανά εξάμηνο.

13. Ο εκμισθωτής κατά την διάρκεια της μίσθωσης σε ουδεμία επισκευή, ή προσθήκη, ή βελτίωση του μισθίου υποχρεούται, έστω και αναγκαία. Κάθε τέτοια που τυχόν γίνει από την μισθώτρια για οποιοδήποτε λόγο, ή αιτία, βαρύνει αυτήν και θα εκτελείται κατόπιν έγγραφης συναίνεσης του εκμισθωτή.

Στην περίπτωση αυτή η μισθώτρια δεν έχει κανένα δικαίωμα αποζημίωσης, ή αφαίρεσης των προσθηκών, ή βελτιώσεων, κάθε δε ωφέλεια παραμένει προς όφελος του μισθίου.

Ο εκμισθωτής διατηρεί το δικαίωμα να απαιτήσει κατά την κρίση του από την μισθώτρια την επαναφορά του μισθίου στην προτέρα κατάσταση με δαπάνες της μισθώτριας.

14. Η μισθώτρια υποχρεούται στην πληρωμή του ηλεκτρικού ρεύματος, νερού, τελών χρήσης υπονόμων, φωτισμού, φόρου απορριμμάτων, ως και παντός άλλου δημοσίου, ή δημοτικού φόρου, εισφοράς, ή τέλους, τα οποία κατά τον νόμο, ή τις συναλλαγές, βαρύνουν την μισθώτρια.

15. Απαγορεύεται στο μίσθιο η εναπόθεση έστω και προσωρινά εύφλεκτων υλών, ή άλλων αντικειμένων, δυναμένων να εκθέσουν το μίσθιο σε κίνδυνο πυρκαγιάς, καθώς επίσης απαγορεύεται η τοποθέτηση μηχανημάτων ή εγκαταστάσεων, που προκαλούν κίνδυνο, ή θόρυβο, δυνάμενο να ενοχλήσει τους λοιπούς ενοίκους του κτιρίου.

16. Η τοποθέτηση από την μισθώτρια επιγραφής, ή άλλης φωτεινής, ή μη,  παράστασης, επιτρέπεται στα πλαίσια του χώρου πρόσοψης του μισθίου. Ο φωτισμός των προθηκών επιτρέπεται μόνον με ηλεκτρικό φως και σύμφωνα προς τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις και οδηγίες της ηλεκτρικής εταιρείας, ή άλλης οποιασδήποτε αρμόδιας αρχής, της μισθώτριας ευθυνομένης προσωπικώς για την τήρηση των διατάξεων και οδηγιών τούτων, ως και για τις τυχόν βλάβες, ή ζημιές στο μίσθιο και το κτίριο εν γένει λόγω μη τήρησης, ή μη προσήκουσας τήρησης, των ανωτέρω διατάξεων και οδηγιών.

17. Η μισθώτρια αναλαμβάνει την υποχρέωση να ειδοποιεί για οτιδήποτε ήθελε συμβεί στο μίσθιο αμέσως τον εκμισθωτή. Υποχρεούται να συμμορφώνεται οπωσδήποτε προς όλες τις εκάστοτε αστυνομικές διατάξεις για την τήρηση των οποίων καθίσταται προσωπικά υπεύθυνη, του εκμισθωτή απαλλασσομένου από κάθε ευθύνης για την τήρησή τους.

18. Οποιαδήποτε εγκατάσταση, επιτρεπόμενη με το παρόν, δύναται να γίνει με τον όρο της μη βλάβης και της ασφαλείας του μισθίου και του κτιρίου κατά τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις και όρους, της μισθώτριας αναλαμβάνουσας την υποχρέωση της πλήρους αποζημίωσης του εκμισθωτή για την μη συμμόρφωσή της προς τις διατάξεις του παρόντος όρου.

19. Τρεις μήνες πριν τη λήξη της μίσθωσης η μισθώτρια υποχρεούται να επιτρέπει την τοποθέτηση ενοικιαστηρίου πίνακα για την επίσκεψη του μισθίου στους ενδιαφερόμενους υποψήφιους μισθωτές, κάθε ημέρα και από 10.00 - 12.00 και 17.00 - 19.00.

20. Μετά την λήξη της μίσθωσης, ή με την καθοιονδήποτε τρόπο σύμφωνα με τους όρους της παρούσας λύση αυτής, η μισθώτρια υποχρεούται απροφάσιστα να εκκενώσει το μίσθιο και να αποδώσει την χρήση του στον εκμισθωτή.

Για κάθε μέρα καθυστέρησης απόδοσης της χρήσης του μισθίου η μισθώτρια  υποχρεούται να καταβάλει στον εκμισθωτή 100 ευρώ ως ποινική ρήτρα, μη αποκλειομένου του δικαιώματος του εκμισθωτή να ζητήσει αθροιστικά από την μισθώτρια και την επανόρθωση κάθε ζημίας, που ήθελε προκύψει.

21. Η καθυστέρηση, ή μη εμπρόθεσμη καταβολή του μισθώματος, ως και η παράβαση οποιουδήποτε άλλου όρου της παρούσας σύμβασης, θεωρημένων όλων ως ουσιωδών, δίνει το δικαίωμα στον εκμισθωτή να καταγγείλει την σύμβαση (σε περίπτωση δε καθυστέρησης του μισθώματος εκ δυστροπίας και χωρίς καταγγελία) και να ζητήσει την απόδοση του μισθίου.

22. Σε περίπτωση μη παράδοσης του μισθίου σε καλή κατάσταση συμφωνείται ότι η μισθώτρια θα υπόκειται, πέραν των άλλων, σε χρηματική ποινή, συνισταμένη στο τριπλάσιο του καταβλητέου μισθώματος κατά το χρόνο λήξης της μίσθωσης.

23. Ο εκμισθωτής επιδίδει στην διεύθυνση του μισθίου όλες τις προς την μισθώτρια απευθυνόμενες δικαστικές, ή εξώδικες πράξεις, που έχουν σχέση με την παρούσα σύμβαση.

24. Η από τον εκμισθωτή μη ενάσκηση κάποιου δικαιώματος, άπαξ ή κατά επανάληψη, ρητώς συνομολογείται ότι δεν σημαίνει παραίτηση αυτού από το σχετικό δικαίωμά του. 

25. Κάθε τυχόν τροποποίηση των όρων του παρόντος, πρέπει να αποδεικνύεται αποκλειστικά και μόνο με έγγραφο, αποκλειομένου κάθε άλλου αποδεικτικού μέσου και αυτού ακόμη του όρκου.

Σε πίστωση συνετάγη το παρόν σε τρία πρωτότυπα, εκ των οποίων ανά ένα έλαβε κάθε συμβαλλόμενο μέρος το δε τρίτο θα υποβληθεί στην αρμόδια ΔΟΥ.

ΟΙ ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΟΙ

Ο ΕΚΜΙΣΘΩΤΗΣ                                        Η ΜΙΣΘΩΤΡΙΑ

 

 

Μίσθωση προσοδοφόρου πράγματος.

 

Κατά τη διάταξη του άρθρου 638 ΑΚ μίσθωση προσοδοφόρου πράγματος υπάρχει όταν παραχωρείται έναντι μισθώματος η χρήση πράγματος (εκτός από αγροτικό κτήμα) ή δικαιώματος για κάρπωσή του κατά τους κανόνες της τακτικής εκμετάλλευσης.

Διαφέρει της σύμβασης εργασίας, γιατί στην τελευταία αντικείμενο είναι η παροχή υπηρεσιών αντί αμοιβής, ως προϊόντος ανεξάρτητης ή εξηρτημένης εργασίας, ενώ επί μίσθωσης προσοδοφόρου πράγματος παραχωρείται με αντάλλαγμα η χρήση και κάρπωση αυτού ανεξαρτήτως της εργασίας του μισθωτού και της εξάρτησής του ή μη από τον εκμισθωτή.

Στις  περιπτώσεις  αυτές  ο  εκμισθωτής υποχρεούται, α) να παραχωρήσει τη χρήση που συμφωνήθηκε, β) να διατηρεί κατάλληλο το πράγμα για τη χρήση  αυτή σε  ολόκληρο  το  χρόνο  της μίσθωσης (ΑΚ 574 - 575), γ) να φέρει τους φόρους που βαρύνουν το μίσθιο (ΑΚ 590), δ) να καταβάλλει τις πληρωμές,  των αναγκαίων για τη διατήρηση του μισθίου σε χρήση, δαπανών (ΑΚ 591), (ΕφΑθ 6984/1989, ΕφΛαρ 194/2011).

 

 

Αυτόματη λύση εμπορικής μίσθωσης.

 

Από τη διάταξη του άρθρου 5 παρ. 1 του πδ. 34/1995, με την οποία καθιερώνεται η ισχύς της σύμβασης εμπορικής μίσθωσης, για 12 έτη, ακόμα και αν είχε συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο, σε συνδυασμό με τη διάταξη του άρθρου 45 του ίδιου πδ., με την οποία θεωρούνται αυτοδικαίως άκυροι οποιοιδήποτε όροι συνεπάγονται περιορισμό των δικαιωμάτων των συμβαλλομένων μερών, εάν συμφωνούνται κατά την έναρξη της μίσθωσης, προκύπτει ότι η κατά την έναρξη της μίσθωσης συνομολόγηση οποιασδήποτε διαλυτικής αίρεσης, ή όρου, που συνεπάγεται την αυτόματη λύση της μίσθωσης, πριν από τη συμπλήρωση της νόμιμης διάρκειάς της, και χωρίς την τήρηση των προϋποθέσεων της προαναφερθείσας διάταξης του άρθρου 43 του ίδιου πδ. είναι ανίσχυρη και θεωρείται σαν να μην είχε γραφεί (ΑΠ 1745/2007, ΑΠ 1091/2004, ΑΠ 246/2011).

 

Αποχώρηση πριν την λήξη του συμφωνηθέντος χρόνου μίσθωσης κατοικίας.

 

Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη και αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα, ή για αόριστο χρόνο. Η ρύθμιση δεσμεύει, τόσο τον εκμισθωτή, όσο και τον μισθωτή.

Είναι όμως δυνατή η σύντμηση του νομίμου χρόνου της μίσθωσης κατοικίας ακόμη και με άτυπη συμφωνία των συμβαλλομένων, αρκεί η συμφωνία να είναι μεταγενέστερη της συνάψεως της.

Η αυθαίρετη, χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, αποχώρηση του μισθωτή από το μίσθιο πριν την λήξη του συμφωνηθέντος χρόνου μίσθωσης δεν επιφέρει τη λύση της μίσθωσης. Η μη λύση της μίσθωσης ισχύει και όταν ο μη συναινών στην πρόωρη λύση εκμισθωτής παραλάβει από τον μονομερώς αποχωρήσαντα μισθωτή τα κλειδιά του μισθίου, είτε με επιφύλαξη, είτε αναγκαστικώς προς προστασία της περιουσίας του.

Στην περίπτωση της χωρίς νόμιμο λόγο πρόωρης εγκατάλειψης του μισθίου (πριν την λήξη του συμφωνηθέντος χρόνου) ο μισθωτής εξακολουθεί να οφείλει το μίσθωμα μέχρι την λήξη του συμφωνηθέντος χρόνου, ή μέχρι το μίσθιο να εκμισθωθεί εκ νέου. Ο μισθωτής δικαιούται να αφαιρέσει από το μίσθωμα παν ότι ωφελήθηκε ο εκμισθωτής από την με άλλο τρόπο χρησιμοποίηση του μισθίου, ή δολίως παρέλειψε να ωφεληθεί.

Χρίστος Καραμπάγιας | Μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών