ΔΙΑΦΟΡΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Αέρας επιχείρησης.

1. Με την λέξη «αέρας» επιχείρησης υπολαμβάνεται το στοιχείο της επιχείρησης, που περιλαμβάνει το σύνολο των άϋλων αγαθών, ή πραγματικών καταστάσεων, όπως η πελατεία, η φήμη κλπ. που έχουν οργανωθεί σε οικονομική ενότητα από τον επιχειρηματία, για το οποίο μπορεί να συμφωνηθεί ειδικό αντάλλαγμα.

2. Μέσα στα πλαίσια της ελευθερίας των συμβάσεων του άρθρου 361 ΑΚ νόμιμα μπορεί να συμφωνηθεί στα πλαίσια μεταβίβασης επιχείρησης, ότι μεταβιβάζεται και ο «αέρας» ότι δηλαδή παρέχεται η δυνατότητα χρησιμοποίησης της επιχείρησης, για ενέργεια σε αυτό εμπορικών πράξεων ιδίας φύσης και μορφής με αυτές που μέχρι τώρα ενεργούντο, οπότε, χωρίς να μεταβιβάζεται ολόκληρη η επιχείρηση ως σύνολο, παραχωρείται με ειδικό αντάλλαγμα σημαντικό της στοιχείο, δηλαδή η φήμη, ή πελατεία.

3. Στην υπογραφείσα σύμβαση, τι ακριβώς εννοείται ως «αέρας» προκύπτει από την εξέταση της σχετικής σύμβασης, με βάση  την διάταξη του άρθρου 361 ΑΚ και τους γενικούς ερμηνευτικούς κανόνες του δικαίου.

4. Αν η σύμβαση «αέρα» είναι ανεξάρτητη άλλης σύμβασης, πρόκειται για χωριστές συμβάσεις και η κάθε μία υπόκειται στην ρύθμιση που προβλέπει ο ΑΚ. Όταν οι παροχές συνδέονται μεταξύ τους με τρόπο ώστε, να εμφανίζονται ότι αποτελούν στοιχεία ενιαίας σύμβασης, για να δοθεί ο νομικός χαρακτηρισμός, ερευνάται και ανευρίσκεται, με βάση τις αρχές της συναλλακτικής καλής πίστης (ΑΚ 200), ποία παροχή θεωρείται ως κύρια και ποία ως παρεπομένη, οπότε δίδεται ο νομικός χαρακτηρισμός της σύμβασης από την κύρια παροχή (ΑΠ  5/2002, ΑΠ 1505/1992, Εφ. Θεσ. 2945/2000).

5. Αυτό μπορεί να συμβεί σε περίπτωση μίσθωσης καταστήματος, οπότε, αν εκτός από το μίσθωμα γίνεται λόγος ότι πωλείται από τον εκμισθωτή και ο «αέρας» μπορεί να νοείται ότι παρέχεται στον μισθωτή η δυνατότητα χρησιμοποίησης του καταστήματος για ενέργεια σε αυτό εμπορικών πράξεων ιδίας φύσης και μορφής με αυτές που μέχρι τώρα ενεργούσε ο εκμισθωτής, οπότε, χωρίς να μεταβιβάζεται ολόκληρη η επιχείρηση ως σύνολο, παραχωρείται στο μισθωτή με ειδικό αντάλλαγμα σημαντικό της στοιχείο (φήμη, πελατεία) (ΕφΠατρων 82/2016).

Στην περίπτωση αυτή έχουμε δύο συμβάσεις, της μίσθωσης του καταστήματος και της πώλησης της φήμης και πελατείας του καταστήματος. Η σχέση των δύο αυτών συμβάσεων, κατά τα συναλλακτικά ήθη, είναι κυρία ως προς την μίσθωση και παρεπόμενη ως προς την πώληση.

Επομένως η συμφωνία καταβολής χρηματικού ποσού ως «αέρα» στα πλαίσια της καταρτισθείσας σύμβασης μίσθωσης δεν είναι αντίθετη στα χρηστά συναλλακτικά ήθη και συνακόλουθα η συμφωνία είναι έγκυρη (ΑΠ 403/2017).

Αν, όμως, καταγγελθεί η σύμβαση μίσθωσης, αυτοδίκαια ανατρέπονται και τα αποτελέσματα της πώλησης του «αέρα» οπότε και γεννιέται αξίωση του μισθωτή, κατά τον αδικαιολόγητο πλουτισμό, προς απόδοση του ποσού που δόθηκε ως «αέρας» (ΕφΠατρων 82/2016).

6. Σε περίπτωση ανώμαλης εξέλιξης της σύμβασης «αέρα», γιατί η πωληθείσα επιχείρηση είναι ενδεχομένως προβληματική, λόγω κακής φήμης, μειωμένης πελατείας, αυξημένων οφειλών, ελαττωμάτων σε πράγματα κλπ, θα εφαρμοσθούν αναλογικά οι διατάξεις των άρθρων 534 επ ΑΚ, ενώ αν υπάρχει αδυναμία παροχής, θα εφαρμοσθούν οι γενικές διατάξεις των άρθρων 335 επ, 362 επ 374 επ ΑΚ. Τα ελαττώματα μπορεί να αφορούν όχι μόνο τα ενσώματα, αλλά κυρίως τα ασώματα αντικείμενα της επιχείρησης (δικαιώματα, αξιώσεις, άΰλα αγαθά, πραγματικές καταστάσεις). Έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας επιχείρησης υπάρχει, όταν λείπει από αυτή χαρακτηριστική, ή και πραγματική νομική ή οικονομική σχέση, την ύπαρξη της οποίας είχε συμφωνήσει ρητά ή σιωπηρά ο αγοραστής με τον πωλητή και ο τελευταίος την είχε εγγυηθεί, αναλαμβάνοντας τη σχετική ευθύνη (ΕφΑθ 3778/2008). Πραγματικό ελάττωμα της επιχείρησης, ως συνόλου, αποτελεί, μεταξύ άλλων και η μειωμένη δυναμικότητα της πελατείας (ΕφΑθ 6039/2010).

7. Η σύμβαση «αέρα» αποτελεί τελείως διαφορετική έννοια από την αναφερόμενη στο άρθρο 60 παρ. 1 του πδ.  34/1995 «άυλη εμπορική αξία», η οποία, από νομική άποψη, χαρακτηρίζεται ως αποζημίωση.

Επίδειξη εγγράφων από διαχειριστή πολυκατοικίας.

Σύμφωνα με τα άρθρα 902 ΑΚ, 682 επ. και 731 και 946 ΚΠολΔ, νόμιμη τυγχάνει, με την διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, η αίτηση για επίδειξη εγγράφων και χορήγηση αντιγράφων από τον διαχειριστή πολυκατοικίας, με δαπάνη του αιτούντος, και με την επίκληση έννομου συμφέροντος και επείγουσας περίπτωσης (ΜονΠρΠειρ 160/2017) όπως

α) του βιβλίου ταμείου κοινοχρήστων δαπανών - εσόδων.

β) του ισολογισμού διαχειριστικής περιόδου.

γ) των παραστατικών εγγράφων, από τα οποία προκύπτουν όλα τα έσοδα και έξοδα της πολυκατοικίας, που ο καθ  ου ήταν διαχειριστής, καθώς και αυτών που βρίσκονται στην κατοχή του και αφορούν τις προηγούμενες διαχειριστικές περιόδους.

δ) των αποδείξεων ανεξόφλητων κοινοχρήστων, που έχει στην κατοχή του και αφορούν, τόσο τη δική του διαχειριστική περίοδο, όσο και των προηγουμένων.

ε) του βιβλίου ταμείου ιδιοκτητών.

Ανάκληση (απόλυση) διαχειριστή πολυκατοικίας.  

1. Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 4 παρ. 3 ν. 3741/1929, αν δεν υπάρχει αντίθετος συμφωνία, ο διαχειριστής δύναται να απολυθεί κατόπιν γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών με αριθμό ψήφων ανάλογο  προς την αξία των επί των αδιαιρέτων μερών του ακινήτου δικαιωμάτων των.

2. Από την διάταξη αυτή προκύπτει ότι ο διαχειριστής ανακαλείται, οποτεδήποτε, με απόφαση της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών, λαμβανόμενη κατά πλειοψηφία των μερίδων τους και όχι κατά πλειοψηφία των παρισταμένων στη συνέλευση. 

3. Η παρεχόμενη με την διάταξη δυνατότητα στους συνιδιοκτήτες, να καθορίσουν διαφορετικό τρόπο ανάκλησης του διαχειριστή, με αντίθετη συμφωνία, αναφέρεται μόνο στο απαιτούμενο ποσοστό των μερίδων των συνιδιοκτητών, ή σε ειδική διαδικασία σύγκλησης, ή απαρτίας, της συνέλευσης, και όχι στο γεγονός, να ακολουθείται η πλειοψηφία των μερίδων και όχι των ψήφων των συνιδιοκτητών

4. Αν, κατά την επαναληπτική γενική συνέλευση, παρασταθούν, ή εκπροσωπηθούν, συνιδιοκτήτες που τα χιλιοστά των υπολείπονται της απόλυτης πλειοψηφίας του συνόλου των μερίδων των συνιδιοκτητών, αλλά στον κανονισμό της πολυκατοικίας προβλέπεται ότι κατά την επαναληπτική αυτή συνεδρίαση της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών αυτή συνεδριάζει έγκυρα οποιοδήποτε και αν είναι το ποσοστό των προσερχομένων, η γενική συνέλευση αποφασίζει έγκυρα για την ανάκληση ή μη του διαχειριστή, με την πλειοψηφία των μερίδων των συνιδιοκτητών, που παρίστανται, ή εκπροσωπούνται (ΑΠ 1997 /2013).

Τροπή προσημείωσης υποθήκης σε υποθήκη.

1. Από τα άρθρα 1277 και 1323 ΑΚ προκύπτει ότι η προσημείωση υποθήκης χορηγεί μόνο δικαίωμα προτίμησης για την απόκτηση υποθήκης. Όταν η απαίτηση επιδικασθεί τελεσίδικα, η προσημείωση υποθήκης τρέπεται σε υποθήκη, η οποία λογίζεται ότι έχει εγγραφεί από την ημέρα της προσημείωσης. Αν μέσα σε ενενήντα ημέρες από την τελεσίδικη απόφαση που επιδικάζει την απαίτηση, η προσημείωση υποθήκης δεν τραπεί σε υποθήκη επέρχεται απόσβεση της προσημείωσης.

2. Ο αιτών την τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη πρέπει, να υποβάλλει αίτηση στον αρμόδιο Υποθηκοφύλακα, προσκομίζοντας ταυτόχρονα, εκτός των άλλων, τον τίτλο εγγραφής υποθήκης, είτε σε πρωτότυπο, είτε σε νόμιμο αντίγραφο.

3. Για την τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη με τίτλο τελεσίδικη δικαστική απόφαση, που επιδικάζει την απαίτηση, επισυνάπτεται στην αίτηση αντίγραφο αυτής εντός της αποκλειστικής προθεσμίας των 90 ημερών από την τελεσίδικη επιδίκαση της απόφασης, οπότε η υποθήκη θεωρείται εγγεγραμμένη από την ημέρα της εγγραφής της προσημείωσης.

4. Εάν η εγγραφή της υποθήκης γίνει μετά την παρέλευση των 90 ημερών, συνίσταται μεν υποθήκη στο ακίνητο του οφειλέτη με βάση τον δικαστικό τίτλο, στην περίπτωση όμως αυτή η υποθήκη αποκτά τάξη αντίστοιχη προς το χρόνο της εγγραφής της, όχι δηλαδή τάξη αντίστοιχη προς το χρόνο εγγραφής της προσημείωσης.

5. Ακόμη και αν το ακίνητο μετά την εγγραφή της προσημείωσης περιέλθει στην κυριότητα τρίτου, η τροπή σε υποθήκη ισχύει και κατά του τρίτου.

6. Αν η προσημείωση υποθήκης έχει εγγραφεί με βάση διαταγή πληρωμής και κατά της διαταγής πληρωμής ασκήθηκε ανακοπή, το έγγραφο που δικαιολογεί την μετατροπή της σε υποθήκη, είναι η τελεσίδικη απόφαση που απορρίπτει την ανακοπή κατά της Διαταγής Πληρωμής.

7. Η αδυναμία προσκόμησης εντός των 90 ημερών για τον ενδιαφερόμενο του  προαναφερθέντος εγγράφου αποτελεί λόγο ανώτερης βίας και συνεπάγεται την αναστολή της ενενηκονθήμερης προθεσμίας (ΑΠ 1544/2012).

8. Αν κατά της διαταγής πληρωμής, ο οφειλέτης άσκησε μεν την εκ του άρθρου 632 παρ. 1 ΚΠολΔ ανακοπή μέσα στην προθεσμία των δέκα πέντε εργάσιμων ημερών από την πρώτη σε αυτόν επίδοση της διαταγής, πλην όμως δεν άσκησε εμπροθέσμως έφεση κατά της απόφασης που εκδόθηκε επί της ως άνω ανακοπής μέσα στην προθεσμία των τριάντα ημερών από την επίδοση σε αυτόν της ως άνω απόφασης (άρθρ. 518 παρ. 1 ΚΠολΔ), η προσημείωση πρέπει να τραπεί σε υποθήκη μέσα σε ενενήντα ημέρες από την πάροδο της τελευταίας αυτής προθεσμίας των τριάντα ημερών για την άσκηση της έφεσης, γιατί από τότε αρχίζει να τρέχει η αποσβεστική προθεσμία των ενενήντα ημερών για την τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη (ΑΠ 1330/2006, ΑΠ 119/2003, ΑΠ 1494/2003, ΕφΑθ 7066/2007, ΜονΠρΘεσ 4331/2013).

Εγγραφή υποθήκης.

Από τα άρθρα 1257 επ. ΑΚ προκύπτει ότι, σε ξένο ακίνητο μπορεί να συσταθεί εμπράγματο δικαίωμα υποθήκης για την εξασφάλιση απαίτησης με την προνομιακή ικανοποίηση του δανειστή από το ακίνητο. Η υποθήκη αποκτάται, εφ όσον υπάρχει τίτλος, ο οποίος χορηγεί δικαίωμα υποθήκης και γίνει εγγραφή της στο βιβλίο υποθηκών.

1. Τίτλοι που χορηγούν δικαίωμα για την απόκτηση υποθήκης είναι α) ο νόμος, β) η δικαστική απόφαση και γ) η ιδιωτική βούληση. 

α) Τίτλος από τον νόμο.

Τίτλο από τον νόμο έχουν

1. το δημόσιο, στα ακίνητα των οφειλετών του για απαιτήσεις από καθυστερούμενους φόρους. 

2. το δημόσιο, οι δήμοι, οι κοινότητες, τα θρησκευτικά ή τα κοινής  ωφέλειας ιδρύματα και τα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, στα ακίνητα  των διαχειριστών ή των εγγυητών τους, για τις απαιτήσεις που πηγάζουν  από τη διαχείριση.

3. εκείνοι που τελούν υπό γονική μέριμνα ή  επιτροπεία, στα ακίνητα των γονέων ή του επιτρόπου, για την περιουσία  τους που αυτοί διαχειρίζονται και για τις απαιτήσεις τους από αυτή τη  διαχείριση.

4. ο κάθε σύζυγος για την απαίτησή του από την επαύξηση της  περιουσίας του άλλου συζύγου κατά το άρθρο 1400 ΑΚ.

5. οι κληροδόχοι, στα  κινητά της κληρονομίας, για τις απαιτήσεις τους.

6. οι κληρονόμοι στα  ακίνητα της κληρονομίας, για τις απαιτήσεις προς εξίσωση των μερίδων  τους ή λόγω νομικών ελαττωμάτων των αντικειμένων της κληρονομίας που  τους έλαχαν.

7. ο ενυπόθηκος δανειστής, στο ενυπόθηκο ακίνητο, για τους  καθυστερούμενους τόκους της απαίτησης και για τη δαπάνη της εγγραφής  της υποθήκης ή τη δικαστική δαπάνη, εφόσον το ενυπόθηκο ακίνητο δεν  μεταβιβάσθηκε σε άλλον. 

β) Τίτλος από δικαστική απόφαση

Τίτλο για την απόκτηση υποθήκης παρέχουν, εφόσον επιδικάζουν χρηματική, ή άλλη αποτιμητή σε χρήμα παροχή, α) οι τελεσίδικες αποφάσεις των πολιτικών, ποινικών και διοικητικών ή άλλων ειδικών δικαστηρίων και β) οι εκτελεστές αποφάσεις διαιτητών ή αλλοδαπών δικαστηρίων

γ) Συναινετικός τίτλος.

Δικαίωμα για εγγραφή υποθήκης παρέχεται από τον οφειλέτη, ή από τρίτον υπέρ του οφειλέτη. Αυτός που παραχωρεί υποθήκη απαιτείται να είναι κύριος του ακινήτου.  Η παραχώρηση υποθήκης γίνεται ενώπιον συμβολαιογράφου, όπου προσδιορίζεται το ακίνητο που υποθηκεύεται.

2. Εγγραφή στο βιβλίο υποθηκών.

Η υποθήκη εγγράφεται στο βιβλίο υποθηκών για ορισμένο χρηματικό ποσό.

3. Ικανοποίηση του δανειστή.

Το ποσό της υποθήκης προσδιορίζει αριθμητικώς το όριο της προνομιακής ικανοποίησης του ενυπόθηκου δανειστή, σε περίπτωση αναγκαστικού πλειστηριασμού.

Αν το ποσόν της εγγραφής είναι μικρότερο της ασφαλιζομένης απαίτησης, η καταβολή της απαίτησης μέχρι του ποσού αυτού δεν επιφέρει απόσβεση της υποθήκης.

Επί πολλαπλής υποθήκης, όταν, δηλαδή, για την εξασφάλιση της ίδιας απαίτησης, έχει εγγραφεί, συγχρόνως ή διαδοχικά, υποθήκη (ή προσημείωση) σε περισσότερα ακίνητα που ανήκουν στο ίδιο, ή σε διαφορετικά πρόσωπα, ή η εγγραφή έχει γίνει σε ιδανικά μερίδια του ίδιου ακινήτου που ανήκουν σε διαφορετικά πρόσωπα, καθένα από τα βεβαρημένα ακίνητα εξακολουθεί να είναι υπέγγυο για την ασφαλιζόμενη απαίτηση.

Εξακολουθεί να είναι υπέγγυο το ακίνητο για την ασφαλιζόμενη απαίτηση, εφ όσον αυτή δεν εξοφλήθηκε ολοσχερώς, παρά την καταβολή, η οποία δεν προήλθε από την εκπλειστηρίαση του ενυπόθηκου, γιατί με τον πλειστηριασμό του ενυπόθηκου κτήματος και την καταβολή του εκπλειστηριάσματος επέρχεται ως προς το ακίνητο αυτό απόσβεση της υποθήκης (άρθ. 1318 περ.3 ΑΚ).

Από το εκπλειστηρίασμα του ενυπόθηκου και επί πολλαπλής υποθήκης καθενός ενυπόθηκου, ο ενυπόθηκος δανειστής έχει προνομιακή ικανοποίηση μέχρι του ποσού της εγγραφής της υποθήκης, ενώ το υπόλοιπο ποσό της μεγαλύτερης της ασφαλισμένης απαίτησης θα καταταγεί συμμέτρως με τις απαιτήσεις των αναγγελθέντων απλών εγχειρογράφων δανειστών κατά την διανομή του τυχόν απομείναντος ποσού του εκπλειστηριάσματος (ΑΠ 872/1996, ΑΠ 560/2006, 2111/2014, ΑΠ 1418/1985). 

Εγγραφή προσημείωσης υποθήκης.

Από τις διατάξεις των άρθρων 682 παρ. 1, 706 ΚΠολΔ και 1274 ΑΚ προκύπτει ότι η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης γίνεται μόνο κατόπιν δικαστικής απόφασης, ως ασφαλιστικό μέτρο, προς ασφάλεια χρηματικής απαίτησης του δανειστή και εξασφάλιση μελλοντικής αναγκαστικής εκτέλεσης.

Αποτελεί υποθήκη εξαρτημένη από την αναβλητική αίρεση της τελεσίδικης επιδίκασης της ασφαλιζόμενης απαίτησης και της εμπρόθεσμης τροπής της σε υποθήκη, η οποία ανατρέχει στο χρόνο εγγραφής της προσημείωσης με αντίστοιχη προτεραιότητα στην υποθηκική τάξη, κατά τις διατάξεις των άρθρων 1272, 1277, 1323 αριθ. 2 ΑΚ (ΑΠ 410/2005).

Απαραίτητη προϋπόθεση προκειμένου να διαταχθεί το ασφαλιστικό μέτρο της προσημείωσης υποθήκης είναι να συντρέχει επικείμενος κίνδυνος, ή επείγουσα περίπτωση.

Ως επικείμενος κίνδυνος νοείται η πιθανολόγηση ότι πρόκειται προσεχής αποξένωση του οφειλέτη από την κατασχετή περιουσία του, έτσι ώστε να είναι αδύνατη η επίσπευση εναντίον του αναγκαστικής εκτέλεσης, όταν κάποτε ο  δανειστής θα αποκτήσει εκτελεστό τίτλο μετά τον τερματισμό της διαγνωστικής δίκης. Έτσι η ελαττωμένη περιουσιακή κατάσταση του οφειλέτη δεν αρκεί για να δικαιολογήσει την λήψη του ασφαλιστικού μέτρου της προσημείωσης υποθήκης,  ούτε μπορεί να θεωρηθεί ότι αποτελεί επικείμενο κίνδυνο, ή επείγουσα περίπτωση, πιθανή μεταβολή στο μέλλον της περιουσιακής κατάστασης του οφειλέτη.

Απαιτώντας συνεπώς ο νόμος επικείμενο κίνδυνο, ή επείγουσα περίπτωση, εννοεί προδήλως την ύπαρξη ασυνήθους ανάγκης έκτακτης δικαστικής προστασίας του δανειστή, που δικαιολογείται από την συνδρομή παρόντων πραγματικών περιστατικών κάποιου συγκεκριμένου κινδύνου ματαίωσης της απαίτησης, ή επείγουσας περίπτωσης της στιγμής, η οποία είναι πιεστική και ανεπίδεκτη αναβολής και απαιτεί άμεση ρύθμιση, ώστε να αποφευχθεί η δημιουργία ανεπανόρθωτων ή δύσκολα αναστρέψιμων καταστάσεων (ΜονΠρΑθ 449/2004, ΜονΠρΠειρ 124 8/1999, ΜονΠρΑθ 7810/2003).

Απόσβεση υποθήκης.

Οι λόγοι απόσβεσης υποθήκης είναι

α) Οι λόγοι απόσβεσης της απαίτησης (όπως καταβολή, δόση αντί καταβολής, άφεση χρέους, υπόσχεση αντί καταβολής, δημόσια κατάθεση, ανανέωση, συμψηφισμός σύγχυση, άφεση χρέους).

β) Η ολοσχερής εξαφάνιση του ενυπόθηκου κτήματος.

γ) Η παραίτηση του δανειστή. Δίνεται ενώπιον συμβολαιογράφου.

δ) Ο πλειστηριασμός του ενυπόθηκου κτήματος και η καταβολή του εκπλειστηριάσματος.

ε) Η παρέλευση της προθεσμίας με την οποία έχει παραχωρηθεί η υποθήκη.

στ) Η παραγραφή της απαίτησης.

ζ) Όταν ενωθούν στο ίδιο πρόσωπο η κυριότητα και το δικαίωμα της υποθήκης.

Απόσβεση προσημείωσης υποθήκης.

Οι λόγοι απόσβεσης της προσημείωσης υποθήκης είναι

α) Οι λόγοι απόσβεσης της απαίτησης (όπως καταβολή, δόση αντί καταβολής, άφεση χρέους, υπόσχεση αντί καταβολής, δημόσια κατάθεση, ανανέωση, συμψηφισμός σύγχυση, άφεση χρέους).

β) Η ολοσχερής εξαφάνιση του ενυπόθηκου κτήματος.

γ) Η παραίτηση του δανειστή. Δίνεται ενώπιον συμβολαιογράφου.

δ) Ο πλειστηριασμός του ενυπόθηκου κτήματος και η καταβολή του εκπλειστηριάσματος.

ε) Η παρέλευση της προθεσμίας με την οποία έχει παραχωρηθεί η προσημείωση.

στ) Η παραγραφή της απαίτησης.

ζ) Όταν ενωθούν στο ίδιο πρόσωπο η κυριότητα και το δικαίωμα της υποθήκης.

η) Η ανάκληση της απόφασης που διέταξε την εγγραφή της.

θ) Αν μέσα σε ενενήντα ημέρες από την τελεσίδικη απόφαση που επιδικάζει την απαίτηση δεν τραπεί σε υποθήκη.

Εξάλειψη υποθήκης.

Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1317 και 1324 ΑΚ για την άρση, αναίρεση, ή κατάργηση, της υποθήκης απαιτούνται δύο νομικά γεγονότα, το ουσιαστικό που αναφέρεται στην απόσβεση του δικαιώματος προς υποθήκη και το τυπικό που αφορά την δημοσιότητα και συνίστανται στην εξάλειψη της υποθήκης.

Για την άρση της υποθήκης δεν αρκεί ότι εχώρησε η απόσβεση, ότι δηλαδή υφίσταται κάποιος αποσβεστικός λόγος της υποθήκης, αλλά απαιτείται να εξαλειφθεί αυτή από το οικείο βιβλίο.

Για την εξάλειψη της υποθήκης απαιτείται αίτηση του ενδιαφερόμενου προς τον αρμόδιο υποθηκοφύλακα, η οποία πρέπει να στηρίζεται.

Είτε σε συναίνεση του δανειστή, όταν εκείνος συναινεί.

Είτε σε δικαστική απόφαση όταν εκείνος δεν συναινεί.

1. Συναινετική εξάλειψη.

Η συναίνεση δίνεται ενώπιον συμβολαιογράφου (άρθρο 1325 ΑΚ) και ο υποθηκοφύλακας υποχρεούται να προβεί στην εξάλειψη χωρίς δικαστική απόφαση.

2. Εξάλειψη με δικαστική απόφαση.

Σε περίπτωση που δεν συναινεί ο δανειστής, τότε καθένας που έχει έννομο συμφέρον (πχ. ο κύριος του ενυπόθηκου ακινήτου) μπορεί να ζητήσει με αγωγή από το κατά τις γενικές διατάξεις καθ ύλη αρμόδιο δικαστήριο την εξάλειψη της υποθήκης, επικαλούμενος, ότι ο εναγόμενος δεν συναινεί στην εξάλειψη και κάποιον από τους νόμιμους λόγους εξάλειψης.

3. Λόγοι εξάλειψης υποθήκης.

Οι λόγοι εξάλειψης της υποθήκης είναι

α) Η απόσβεση της υποθήκης και

β) Η ακυρότητα της εγγραφής της.  

4. Λόγοι απόσβεσης υποθήκης.

Οι λόγοι απόσβεσης υποθήκης είναι

α) Οι λόγοι απόσβεσης της απαίτησης (όπως καταβολή, δόση αντί καταβολής, άφεση χρέους, υπόσχεση αντί καταβολής, δημόσια κατάθεση, ανανέωση, συμψηφισμός σύγχυση, άφεση χρέους).

β) Η ολοσχερής εξαφάνιση του ενυπόθηκου κτήματος.

γ) Η παραίτηση του δανειστή. Δίνεται ενώπιον συμβολαιογράφου.

δ) Ο πλειστηριασμός του ενυπόθηκου κτήματος και η καταβολή του εκπλειστηριάσματος.

ε) Η παρέλευση της προθεσμίας με την οποία έχει παραχωρηθεί η υποθήκη.

στ) Η παραγραφή της απαίτησης.

ζ) Όταν ενωθούν στο ίδιο πρόσωπο η κυριότητα και το δικαίωμα της υποθήκης.

5. Στοιχεία της βάσης της αγωγής εξάλειψης υποθήκης είναι

α) Η ασφαλιζόμενη απαίτηση και η αξία της ασφαλιζόμενης απαίτησης.

β) Ο τίτλος υποθήκης.

γ) Το ακίνητο, στο οποίο με βάση τον πιο πάνω τίτλο έχει εγγραφεί υποθήκη.

δ) Ο νόμιμος λόγος για τον οποίο αποσβήστηκε η υποθήκη.

ε) Η άρνηση του εναγομένου για εξάλειψη της υποθήκης.

(ΕφΑθ 940/1999,  ΜονΕφΠειρ 718/2012, ΕφΠατρων 145/2015).

Εξάλειψη  προσημείωσης υποθήκης.

Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 1330 ΑΚ η εξάλειψη της προσημείωσης υποθήκης είναι η διαγραφή της προσημείωσης από το βιβλίο υποθηκών με πράξη του υποθηκοφύλακα, που σημειώνει στην οικεία στήλη του βιβλίου ότι η γραμμένη προσημείωση εξαλείφεται.

Για την εξάλειψη απαιτείται αίτηση του ενδιαφερόμενου προς τον αρμόδιο υποθηκοφύλακα, η οποία πρέπει να στηρίζεται

Είτε, γιατί παρήλθαν από την τελεσίδικη επιδίκαση της απαίτησης ενενήντα ημέρες χωρίς η προσημείωση να τραπεί σε υποθήκη. 

Είτε σε συναίνεση του δανειστή, όταν εκείνος συναινεί,

Είτε σε δικαστική απόφαση (ανακλητική των ασφαλιστικών μέτρων) όταν εκείνος δεν συναινεί, είτε

1. Συναινετική εξάλειψη.

Η συναίνεση δίνεται ενώπιον συμβολαιογράφου (άρθρο 1325 ΑΚ).

Όταν στην συναινετική εξάλειψη, ο οφειλέτης της προσημειωμένης απαίτησης, ή εκείνος που έχει έννομο συμφέρον, απευθυνθεί στον αρμόδιο υποθηκοφύλακα για την εξάλειψη της προσημείωσης και αυτός, αν και συνέτρεχαν οι όροι της εξάλειψης, αρνηθεί την εξάλειψή της από τα βιβλία υποθηκών, η άρνηση του υποθηκοφύλακα επιλύεται από το Μονομελές Πρωτοδικείο κατά την ειδική διαδικασία της εκουσίας δικαιοδοσίας (άρθρο 739 επ. ΚΠολΔ, 791 ΚΠολΔ).

2. Εξάλειψη με δικαστική απόφαση.

Σύμφωνα με το άρθρο 1330 ΑΚ η προσημείωση υποθήκης εξαλείφεται, αν προσαχθεί απόφαση που ανακαλεί την απόφαση που είχε διατάξει την εγγραφή της, ή απόφαση που διατάζει την εξάλειψή της.

Τέτοια απόφαση νοείται

α) απόφαση που ανακαλεί, ή μεταρρυθμίζει, την απόφαση, η οποία διέταξε ως ασφαλιστικό μέτρο την εγγραφή προσημείωσης. Αυτή είναι η απόφαση που επιφέρει και την απόσβεση της προσημείωσης κατ’άρθρο 1323 ΑΚ.

β) απόφαση που διατάζει την εξάλειψη της προσημείωσης, η οποία είναι διαφορετική από την παραπάνω, γιατί ενώ εκείνη ανακαλεί ή μεταρρυθμίζει προηγούμενη απόφαση λ.χ. γιατί μεταβλήθηκαν οι συνθήκες ή παρέχεται εγγυοδοσία, αυτή διατάζει απλώς την εξάλειψη της προσημείωσης.

Αυτό συμβαίνει

βα) όταν η προσημείωση έχει για κάποιο λόγο ήδη αποσβεστεί, λ.χ. εξοφλήθηκε η απαίτηση, ή ο δανειστής παραιτήθηκε.

ββ) όταν η προσημείωση έχει άκυρα εγγραφεί.

βγ) όταν η προσημείωση έχει εγγραφεί με διαταγή πληρωμής, οπότε δεν υπάρχει προηγούμενη απόφαση που διέταξε την εγγραφή της, ώστε με νέα να ανακληθεί.

Για την διαδικασία έκδοσης της απόφασης αυτής εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 696 επ. ΚΠολΔ (ΜΠρΑθ 10532/2008). 

Όταν η προσημείωση έχει εγγραφεί με διαταγή πληρωμής εφαρμόζεται η διάταξη του άρθρου 724 παρ.2 ΚΠολΔ. Αρμόδιο δικαστήριο να διατάξει την εξάλειψη είναι το δικαστήριο το οποίο εξέδωσε την διαταγή πληρωμής. Αν έχει ασκηθεί ανακοπή κατά της διαταγής πληρωμής, τότε αρμόδιο είναι το δικαστήριο στο οποίο εκκρεμεί η ανακοπή (ΜΠρΑθ 10532/2008, ΜΠρΘεσ 23284/2008, ΠΠρΘεσ 5757/2013).

ΕΝΦΙΑ σε αγωγή ακινήτου.

Είναι παραδεκτή η συζήτηση ενώπιον δικαστηρίου εμπράγματης αγωγής επί ακινήτου, αν δεν προσκομισθεί από τον υπόχρεο σε ΕΝΦΙΑ το πιστοποιητικό του άρθρου 54Α παρ. 5 ν. 4174/2013, δηλαδή πιστοποιητικό καταβολής ΕΝΦΙΑ, γιατί η διάταξη περί απαραδέκτου της συζήτησης εμπράγματης αγωγής, που είναι  καθαρά φορολογικής φύσης, θίγει, παραβιάζει και έρχεται σε ευθεία αντίθεση με την διάταξη του άρθρου 6 παρ. 1 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης για την προστασία των δικαιωμάτων του ανθρώπου και των θεμελιωδών ελευθεριών (ΕΣΔΑ) και τις διατάξεις των άρθρων 17, 20 και 25 του Συντάγματος (δικαίωμα της ιδιοκτησίας, δικαίωμα στην παροχή έννομης προστασίας και αρχή της αναλογικότητας) (ΜονΠρΧανιων 210/2014, ΠολΠρΘεσ 15203/2014, ΠολΠρΑθ 89/2015, ΕφΘρακης 214/2014, ΜονΕφΚρητης 19/2016, σχετικές και οι ΟλΑΠ 12/2000, ΑΠ 293/2014, ΣτΕ 601/2012, ΣτΕ 3087/2011)

Διόρθωση εγγραφής στο Κτηματολόγιο.

1) Στο Κτηματολόγιο καταχωρούνται νομικές και τεχνικές πληροφορίες, που αποσκοπούν στον ακριβή καθορισμό των ορίων των ακινήτων και στην δημοσιότητα των εγγραπτέων στα κτηματολογικά βιβλία δικαιωμάτων και βαρών, με τρόπο που διασφαλίζει την δημόσια πίστη, προστατεύοντας κάθε καλόπιστο συναλλασσόμενο, που στηρίζεται στις κτηματολογικές εγγραφές.

2) Από την έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου σε καθεμία από τις κατά το ν. 2308/1995 κτηματογραφηθείσες περιοχές αντικαθίσταται το υφιστάμενο έως τότε στις περιοχές αυτές σύστημα μεταγραφών και υποθηκών. Η ημερομηνία έναρξης ισχύος του ορίζεται για κάθε μία από τις κτηματογραφηθείσες περιοχές με απόφαση της εταιρείας Εθνικό Κτηματολόγιο και Χαρτογράφηση ΑΕ (ΕΚΧΑ ΑΕ) αμέσως μετά την ολοκλήρωση των πρώτων εγγραφών στα κτηματολογικά βιβλία και την τήρηση των προβλεπόμενων στη διάταξη αυτή διατυπώσεων.

3) Πρώτες εγγραφές είναι εκείνες που καταχωρούνται ως αρχικές εγγραφές στο κτηματολογικό βιβλίο.

4) Οι πρώτες εγγραφές, επί των οποίων στηρίζεται κάθε μεταγενέστερη εγγραφή, αποτελούν πράξη δημόσιας αρχής με διαπιστωτικό χαρακτήρα των υφιστάμενων κατά το χρόνο έναρξης του κτηματολογίου σε μία περιοχή εμπραγμάτων δικαιωμάτων, που μετά την οριστικοποίηση τους παράγουν αμάχητο τεκμήριο ακριβείας.

5) Σε περίπτωση ανακριβούς αρχικής εγγραφής είναι δυνατή η προσβολή και η διόρθωσή της (ολικά ή μερικά) μέσα σε προθεσμία (7) ετών από την ημερομηνία έναρξης λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου στη συγκεκριμένη περιοχή. Η προθεσμία αυτή ισχύει, τόσο για τους κατοίκους εσωτερικού, όσο και για το Ελληνικό Δημόσιο, τους μόνιμους κατοίκους εξωτερικού, ή τους μόνιμα εργαζόμενους στο εξωτερικό (άρθρο 37 ν. 4361/2016).

6) Ειδικά για τις περιοχές των προγραμμάτων κτηματογράφησης των ετών 1997-1999 η παραπάνω προθεσμία είναι (14) ετών, τόσο για τους κατοίκους εσωτερικού, όσο και για τους κατοίκους του εξωτερικού και το Ελληνικό Δημόσιο (άρθρο 37 ν. 4361/2016).

7) Μετά την λήξη των παραπάνω προθεσμιών οι αρχικές εγγραφές καθίστανται οριστικές και παράγουν αμάχητο τεκμήριο, δηλαδή αποκλείεται οποιαδήποτε μεταβολή του περιεχομένου τους. 

8) Η προθεσμία διόρθωσης αρχίζει από την δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της απόφασης του Υπουργείου Περιβάλλοντος & Ενέργειας, με την οποία ορίζεται η έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου στην κτηματογραφημένη περιοχή.

9) Το είδος του σφάλματος στην αρχική εγγραφή καθορίζει και την διαδικασία διόρθωσης.

10) Διόρθωση γα Πρόδηλο Σφάλμα

α) Διόρθωση αρχικών εγγραφών μπορεί να γίνει με την διοικητική διαδικασία του προδήλου σφάλματος, με αίτηση στον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου. Γίνεται με υποβολή τυποποιημένου εντύπου αίτησης διόρθωσης προδήλου σφάλματος, είτε από τον δικαιούχο, είτε από τρίτο πρόσωπο, που έχει έννομο συμφέρον (π.χ. δανειστή, κληρονόμο) στο Κτηματολογικό Γραφείο στο οποίο ανήκει το ακίνητο, με επισυναπτόμενα αντίγραφα των εγγράφων από τα οποία προκύπτουν τα ορθά στοιχεία της εσφαλμένης εγγραφής.

β) Ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου είναι αρμόδιος για την αποδοχή, ή την απόρριψη του αιτήματος διόρθωσης και εκδίδει σχετική απόφαση.

γ) Αν ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου δεν αποφανθεί μέσα σε 15 εργάσιμες ημέρες από την υποβολή της αίτησης, ή αν απορρίψει την αίτηση, ο αιτών δικαιούται να προσφύγει στον Κτηματολογικό Δικαστή μέσα σε προθεσμία 15 εργασίμων  ημερών από την λήξη της προθεσμίας αυτής, ή αφ ότου έλαβε γνώση της απόρριψης της αίτησης.

δ)  Για διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων του άρθρο 19 παρ.2 ν. 2664/98, προαπαιτείται η έκδοση κτηματογραφικού διαγράμματος για το ακίνητο (ΚΑΕΚ) του οποίου αιτείται η διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων. 

ε) Η αίτηση για διόρθωση προδήλου σφάλματος ενδείκνυται στις εξής περιπτώσεις. 

Ως προς το πρόσωπο του δικαιούχου (π.χ λανθασμένα στοιχεία  ονοματεπώνυμου, αριθμού αστυνομικής ταυτότητας, πατρωνύμου, μητρωνύμου, ημερομηνίας γέννησης).

Ως προς το δικαίωμα (π.χ λανθασμένα στοιχεία για το είδος του καταχωρισθέντος δικαιώματος, ή/και της αιτίας κτήσης).

Ως προς τον τίτλο κτήσης (π.χ λανθασμένα στοιχεία συμβολαιογραφικού εγγράφου, δικαστικής απόφασης, διοικητικής πράξης, λανθασμένα στοιχεία μεταγραφής/ εγγραφής τίτλου κτήσης).

Όταν το ακίνητο ανήκει σε περισσότερους συγκυρίους, που έχουν κοινό έγγραφο τίτλο κτήσης, εφ όσον ορισμένοι εξ αυτών καταχωρίστηκαν στις αρχικές εγγραφές με τον εν λόγω τίτλο. 

Όταν το ακίνητο περιλαμβάνεται σε κοινό τίτλο κτήσης με άλλα ακίνητα της ίδιας κτηματογραφημένης περιοχής, τα οποία έχουν καταχωριστεί ως γνωστού ιδιοκτήτη. 

Όταν το δικαίωμα, που δεν καταχωρίσθηκε στο Κτηματολόγιο, στηρίζεται σε τίτλο κτήσης που έχει μεταγραφεί  στο Υποθηκοφυλακείο, υπό την προϋπόθεση ότι εκείνος που έχει καταχωρισθεί ως δικαιούχος συναινεί στην διόρθωση αυτή και, εάν πρόκειται για ακίνητο με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη», εφ όσον συναινεί το Ελληνικό Δημόσιο.

Όταν η μη καταχώριση ενός δικαιώματος στα κτηματολογικά βιβλία οφείλεται σε σφάλμα, ή παραδρομή, κατά τη μεταφορά των κτηματολογικών στοιχείων από τους τελικούς  πίνακες της κτηματογράφησης. 

Όταν πρόκειται για διηρημένη ιδιοκτησία, είτε αυτή έχει εγγραφεί σε αυτοτελές κτηματολογικό φύλλο με την ένδειξη «Αγνώστου ιδιοκτήτη», δηλαδή διαθέτει ΚΑΕΚ, ή περιλαμβάνεται σε μία συνολική εγγραφή «Αγνώστου ιδιοκτήτη», είτε δεν απεικονίζεται στις κτηματολογικές εγγραφές, δηλαδή δεν διαθέτει ΚΑΕΚ. 

Όταν το ακίνητο (γεωτεμάχιο ή διηρημένη ιδιοκτησία) έχει αποκτηθεί με παραχωρητήριο του Ελληνικού Δημοσίου, ή Νομικού Προσώπου Δημοσίου Δικαίου.

11) Διόρθωση με αμετάκλητη δικαστική απόφαση

α) Σε περίπτωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής στα κτηματολογικά βιβλία αναφορικά με τον δικαιούχο κυριότητας ενός ακινήτου (καταχώρηση στο Κτηματολόγιο στο όνομα τρίτου, ή υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου) μπορεί όποιος έχει έννομο συμφέρον, δηλαδή ο πραγματικός κύριος, ο καθολικός ή ειδικός διάδοχος αυτού κλπ, να ζητήσει με αγωγή (αναγνωριστική ή διεκδικητική) που απευθύνεται κατά τις γενικές διατάξεις ενώπιον του αρμοδίου καθ ύλην και κατά τόπο Πρωτοδικείου, την αναγνώριση του προσβαλλόμενου με την ανακριβή εγγραφή δικαιώματος και την διόρθωση της πρώτης εγγραφής.

β) Η αγωγή στρέφεται κατά του ανακριβώς αναγραφομένου στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχου κυριότητας του ακινήτου, ή των καθολικών διαδόχων του και σε περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου και κατά του ειδικού διαδόχου. Δημιουργείται, δηλαδή, εκ του νόμου σχέση αναγκαστικής ομοδικίας μεταξύ των εναγομένων, καθολικών και ειδικών διαδόχων, γιατί προβλέπεται η υποχρεωτική κοινή παθητική νομιμοποίησή τους.

γ) Δεν απαιτείται η τήρηση προδικασίας με την υποβολή αίτησης διόρθωσης προδήλου σφάλματος, ώστε στη συνέχεια να ασκηθεί η αγωγή.

δ) Κατά τις παραγράφους 1 περ. ιβ και 5 του άρθρου 12 και 2 εδ. 4 του άρθρου 13 ν. 2664/1998, σε συνδυασμό με το άρθρο 220 ΚΠολΔ, η αγωγή πρέπει να καταχωρίζεται στο οικείο κτηματολογικό φύλλο μέσα σε προθεσμία (30) ημερών από την κατάθεσή της, άλλως απορρίπτεται ως απαράδεκτη,

ε) Κατά το άρθρο 6 παρ. 3 εδ. ε ν. 2664/1998 για την συζήτηση της αγωγής, προσκομίζεται, με ποινή απαραδέκτου, αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου και απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος του ακινήτου στο οποίο αφορά η διόρθωση.

στ) Σε δίκες που αφορούν διόρθωση αρχικών κτηματολογικών εγγραφών και επιφέρουν αλλαγές στη γεωμετρία των ακινήτων (κτηματολογικά διαγράμματα), κατά την συζήτηση της αγωγής και με ποινή απαραδέκτου, αντί του αποσπάσματος του κτηματολογικού διαγράμματος, προσκομίζεται τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών, στο οποίο αποτυπώνεται η όποια γεωμετρική μεταβολή επέρχεται με την αιτούμενη διόρθωση (ν. 4164/2013).

ζ) Στην περίπτωση αυτή προσκομίζεται, με ποινή απαραδέκτου, η εισήγηση των Τεχνικών Υπηρεσιών της εταιρίας ΕΚΧΑ ΑΕ για την συνδρομή των τεχνικών προϋποθέσεων της απεικόνισης της γεωμετρικής μεταβολής που επέρχεται με την αιτούμενη διόρθωση στα κτηματολογικά διαγράμματα.

Για την έκδοση της εισήγησης υποβάλλεται στην Τεχνική Υπηρεσία της εταιρίας ΕΚΧΑ ΑΕ αίτηση, μαζί με ένα ακριβές αντίγραφο του δικογράφου,  το τοπογραφικό διάγραμμα που συνοδεύει το δικόγραφο, ή ψηφιακό διανυσματικό αρχείο του τοπογραφικού διαγράμματος, χωρίς εμπλοκή των Κτηματολογικών  Γραφείων.

η) Με ποινή απαραδέκτου συζήτησης της αγωγής, η αγωγή κοινοποιείται και στον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου, προκειμένου να καταχωριστεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου.

θ) Όταν η αγωγή στρέφεται κατά του Ελληνικού Δημοσίου, που αναγράφεται ως δικαιούχος δικαιώματος στις αρχικές εγγραφές, δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 8 α.ν 1539/1938, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 24 ν.2732/1999, δηλαδή υποβολή αίτησης θεραπείας (ΕφΘεσ 1981/2013).

12) Οι πρώτες εγγραφές, των οποίων δεν αμφισβητήθηκε η ακρίβεια δικαστικά εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, καθίστανται άμεσα οριστικές και παράγουν αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας υπέρ των αναγραφομένων ως δικαιούχων κυριότητας. Σε περίπτωση δικαστικής τους αμφισβήτησης οριστικοποιούνται μόλις καταστεί αμετάκλητη η δικαστική απόφαση που απορρίπτει την αγωγή.

13) Εάν γίνει ολικά ή μερικά δεκτή η ασκηθείσα αγωγή, μόλις καταστεί αμετάκλητη η εκδοθείσα απόφαση, υποβάλλεται αίτηση διόρθωσης της εγγραφής στο Κτηματολογικό Γραφείο, ακολουθείται η διαδικασία εγγραφής και διορθώνονται αντίστοιχα οι πρώτες εγγραφές και έκτοτε παράγουν αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας (ΕφΛαρ 179/2012, ΠολΠρΠειρ 3820/2015, ΜονΠρΘεσ 423/2016).

14) Ακίνητα  αγνώστου ιδιοκτήτη

α) Τα ακίνητα (ή δικαιώματα σε ακίνητα) που για οποιοδήποτε λόγο δεν δηλώθηκαν κατά την διαδικασία κτηματογράφησης εγγράφονται στην κτηματολογική βάση με την ένδειξη «Αγνώστου ιδιοκτήτη».

β) Για τη διόρθωση αρχικών εγγραφών «αγνώστου ιδιοκτήτη» σε γνωστό ιδιοκτήτη ισχύουν ανάλογα οι παραπάνω διαδικασίες (διοικητική, ή δικαστική).

γ) Οι κληρονόμοι ακινήτου που έχει την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» που εμπίπτει σε κάποια από τις παραπάνω περιπτώσεις μπορούν, να υποβάλουν αίτηση διόρθωσης προδήλου σφάλματος στο όνομα του αποβιώσαντος δικαιούχου, επικαλούμενοι τα στοιχεία που αποδεικνύουν την ύπαρξη κληρονομικού δικαιώματος. Στη συνέχεια ακολουθεί η εγγραφή της αποδοχής κληρονομίας, ώστε να καταγραφούν τα δικά τους στοιχεία. 

15)  Όταν επί του ιδίου ακινήτου φέρεται κατά ποσοστό δικαιούχος τρίτος και στο υπόλοιπο αναγράφεται η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή όταν τμήμα του ακινήτου έχει συμπεριληφθεί σε ιδιοκτησία τρίτου προσώπου και το υπόλοιπο σε ακίνητο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», στις περιπτώσεις αυτές είναι ενδεδειγμένη η άσκηση τακτικής αγωγής, που θα στρέφεται, τόσο κατά του ανακριβώς αναγραφόμενου δικαιούχου, όσο και κατά του Ελληνικού Δημοσίου ως αναγκαίου εκ του νόμου διαδίκου, αναφορικά με το σκέλος της διόρθωσης της εγγραφής με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Χρησικτησία ακινήτου σε βάρος ανηλίκου. 

Σύμφωνα με το άρθρο 1055 ΑΚ εξαιρούνται από την τακτική, ή την έκτακτη, χρησικτησία, τα ακίνητα που ανήκουν σε πρόσωπα, τα οποία τελούν υπό γονική μέριμνα, επιτροπεία, ή δικαστική συμπαράσταση.

Σύμφωνα με την διάταξη, ο ανήλικος προστατεύεται με την αναστολή της έναρξης και συνέχισης της χρησικτησίας,  όσο είναι ανήλικος.  

Ο ισχυρισμός περί εξαίρεσης των ακινήτων από την χρησικτησία, προτείνεται κατ  ένσταση. Δεν λαμβάνεται υπ όψιν αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο της ουσίας (ΑΠ 1018/2014).

Αναγνώριση πραγματικής δουλείας σε ακίνητο.

Από τις διατάξεις των άρθρων 1118, 1119, 1120, 1121 και 1125 ΑΚ προκύπτει ότι στοιχεία της αγωγής περί αναγνώριση πραγματικής δουλείας επί ακινήτου είναι

α) το δικαίωμα της πραγματικής δουλείας, δηλαδή η κυριότητα του ενάγοντος στο δεσπόζον ακίνητο, το οποίο πρέπει να περιγράφεται με σαφήνεια και ο τρόπος κτήσης της δουλείας,

β) η προσβολή κατά την άσκηση της δουλείας καθολική ή μερική, η οποία μπορεί να προέρχεται από τον κύριο του δουλεύοντος ακινήτου, ή από τρίτο, ανεξάρτητα από το αν αυτός έχει στη νομή του το δουλεύον.

Η περιγραφή του δεσπόζοντος και της δουλείας πρέπει να γίνεται κατά θέση, έκταση, ιδιότητα και όρια, ώστε να μην υπάρχει αμφιβολία ως προς την ταυτότητα τους.

Τέτοια περιγραφή του δεσπόζοντος και της δουλείας μπορεί να γίνεται και με αποτύπωση σε τυπογραφικό διάγραμμα υπό κλίμακα, που ενσωματώνεται στην αγωγή.

Δεν είναι όμως αόριστο το δικόγραφο της αγωγής, στο οποίο δεν ενσωματώνεται τέτοιο τοπογραφικό διάγραμμα, ή δεν αναφέρονται ακριβώς η έκταση του δεσπόζοντος, οι πλευρικές του διαστάσεις, ή δεν κατονομάζονται οι γείτονές του, εφ όσον και χωρίς τα στοιχεία αυτά δεν δημιουργείται αμφιβολία ως προς την ταυτότητά του (ΑΠ 1382/2014). 

Πρωτόκολλο αποζημίωσης για αυθαίρετη χρήση δημόσιου κτήματος.

Από τις  παραγράφους 1 και 2 του άρθρου 115 του από 11/12-11-1929 Δ/τος "περί διοικήσεως δημοσίων κτημάτων", το οποίο εκδόθηκε κατ εξουσιοδότηση του άρθρου 2 του ν. 4266/1929 και αντικαταστάθηκε με το άρθρο 5 του ν. 5895/33, όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με τα άρθρα 20 α.ν. 1540/38, 19 α.ν. 1919/39, 2 α.ν. 1925/51 και 5 παρ. 4 του α.ν. 263/1968 σε συνδυασμό με το  άρθρο 3 παρ. 1 και 2 του ΕισΝΚΠολΔ και τις διατάξεις των άρθρων 1 εδ. ε και στ και 4 του ΕισΝΚΠολΔ, προκύπτει ότι αρμόδιο καθ ύλην δικαστήριο για την εκδίκαση των διαφορών από την βεβαίωση με πρωτόκολλο της αποζημίωσης που οφείλει στο Δημόσιο εκείνος ο οποίος καρπώνεται ή κάνει χρήση αυθαίρετα δημόσιου κτήματος, είναι αποκλειστικά το Μονομελές Πρωτοδικείο, το οποίο δικάζει κατά την διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων (ΑΠ 1408/2012).

Το πρωτόκολλο αποζημίωσης προσβάλλεται με ανακοπή,  εντός μηνός από την βεβαίωση.

Εφ όσον δεν ανακοπεί εμπροθέσμως, ή εφ όσον επικυρωθεί, ή τροποποιηθεί, αποτελεί τίτλο διοικητικής εκτέλεσης κατά τον νόμο περί είσπραξης δημοσίων εσόδων, κατά της οποίας ουδεμία ανακοπή χωρεί. 

Η σχετική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου, υπόκειται στα ένδικα μέσα της έφεσης και της αναίρεσης (ΟλΑΠ 21-22/2002).

Ανεξαρτήτως του ότι η απόφαση που εκδίδεται στις διαφορές αυτές τέμνει οριστικώς την υπόθεση και δεν έχει τον χαρακτήρα ασφαλιστικού μέτρου, λόγω της εφαρμογής της διαδικασίας των ασφαλιστικών μέτρων για το σκοπό της ταχύτερης εκδίκασής της, δεν απαιτείται να τηρηθούν οι εγγυήσεις της τακτικής διαδικασίας, αλλά εφαρμόζονται ειδικά οι διατάξεις της διαδικασίας των ασφαλιστικών μέτρων και συγκεκριμένα εκείνη του άρθρου 690 ΚΠολΔ, σύμφωνα με την οποία το δικαστήριο (πρωτοβάθμιο και δευτεροβάθμιο) αρκείται σε πιθανολόγηση των κρίσιμων πραγματικών γεγονότων (ΑΠ 612/90, ΑΠ 401/2016).

Προσβολή νομής ακινήτου με αποβολή.

Η νομή ακινήτου προσβάλλεται και με την αποβολή του νομέα, εφ όσον αυτή γίνεται παράνομα και χωρίς τη θέλησή του.

Ο νομέας που αποβλήθηκε παράνομα από τη νομή έχει δικαίωμα να αξιώσει την απόδοσή της από αυτόν που την νέμεται επιλήψιμα απέναντί του.

Στοιχεία της αγωγής περί αποβολής από την νομή ακινήτου, είναι η νομή του ενάγοντα κατά το χρόνο της αποβολής, δηλαδή η φυσική εξουσία του τελευταίου με την θέληση να είναι κύριος του ακινήτου, η περιγραφή του εν λόγω ακινήτου, η παράνομη και χωρίς την θέληση του νομέα αποβολή του από τη νομή και αίτημα συνιστάμενο στην απόδοση της νομής.

Δεν αποτελούν στοιχεία της βάσης της αγωγής η χρονική διάρκεια που είχε ο ενάγων στη νομή του το ακίνητο, ούτε αν ο ίδιος έγινε νομέας ανεξάρτητα από την βούληση του τυχόν προηγούμενου νομέα (εκτός αν συντρέχει περίπτωση εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 988 ΑΚ), δηλαδή επιλήψιμα, ή κατόπιν ειδικής συμφωνίας με τον προηγούμενο νομέα (ΑΠ 1622/2009). 

Παραγραφή νομής ακινήτου.

Κατά την διάταξη του άρθρου 992 ΑΚ, οι αξιώσεις από την αποβολή και την διατάραξη νομέα ακινήτου παραγράφονται μετά ένα έτος από την αποβολή, ή την διατάραξη.

Αφετηρία της ετήσιας παραγραφής των αξιώσεων του νομέως (ή οιονεί νομέως) από την αποβολή, ή διατάραξη, είναι η αποβολή, ή, η διατάραξη, αντιστοίχως.

Αρχίζει σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 241 παρ. 1, 242, 243 παρ. 3 ΑΚ, από την επομένη ημέρα, κατά την οποία συμπληρώθηκε η αποβολή, ή από την επομένη ημέρα, κατά την οποία έλαβε χώρα η διατάραξη.

Λήγει, κάθε μία από αυτές, όταν παρέλθει η τελευταία ημέρα, δηλαδή η αντίστοιχη προς την ημέρα έναρξης ημέρα του έτους.

Επί διατάραξης, εάν αυτή συνίσταται σε διαρκή ενέργεια, ενέχουσα σταθερά αποτελέσματα, η παραγραφή αρχίζει από την πρώτη πράξη. Εάν όμως οι παράνομες πράξεις του διαταράσσοντος είναι αυτοτελείς επαναλαμβανόμενες κατ αραιά χρονικά διαστήματα, η κάθε μία από αυτές συνιστά νέα διατάραξη και επομένως η παραγραφή αρχίζει αμέσως με την τελευταία διατάραξη, λόγω της αυτοτελείας κάθε ενεργείας.

Η ετήσια παραγραφή, σύμφωνα με τα άρθρα 992 και 261 ΑΚ, δεν διακόπτεται με την αίτηση για λήψη ασφαλιστικών μέτρων, ούτε με την επακολουθούσα διαδικασία και την εκτέλεση της απόφασης, που θα εκδοθεί επί της αίτησης αυτής (ΑΠ 1068/2012).

Παραγραφή διεκδικητικής αγωγής ακινήτου.

Η διεκδικητική αγωγή, ως αξίωση, υπόκειται στην γενική εικοσαετή παραγραφή του άρθρου 249 ΑΚ.

Σύμφωνα με το άρθρο 251 ΑΚ η παραγραφή αρχίζει από την στιγμή που προσβάλλεται το δικαίωμα της κυριότητας, με την δημιουργία κατάστασης αντιτιθεμένης σε αυτό.

Επέρχεται από μόνη την παράλειψη του δικαιούχου να ασκήσει το δικαίωμα, χωρίς να ερευνάται το είδος της νομής, ή κατοχής, που ασκεί ο προσβολέας, ούτε αν η νομή μπορεί να οδηγήσει σε κτήση κυριότητας με χρησικτησία.

Μετά την συμπλήρωση του χρόνου παραγραφής δικαιούται ο υπόχρεος να προβάλει την ένσταση παραγραφής και να αρνηθεί την απόδοση του διεκδικουμένου ακινήτου, χωρίς όμως η παραγραφή αυτή να επιφέρει απόσβεση της κυριότητας που εξακολουθεί να παραμένει στο δικαιούχο, εκτός αν συντρέχουν στο πρόσωπο του εναγομένου και οι προϋποθέσεις της έκτακτης χρησικτησίας (κτητικής παραγραφής) (ΑΠ 1425/2011). 

Μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου.  

Κατά το άρθρο 1033 ΑΚ για την μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου απαιτείται συμφωνία μεταξύ του κυρίου και εκείνου που την αποκτά ότι μετατίθεται σ αυτόν η κυριότητα για κάποια νόμιμη αιτία. Η συμφωνία γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή.

Για να επέλθει, επομένως, έγκυρη μεταβίβαση της κυριότητας πρέπει να συντρέξουν οι εξής προϋποθέσεις

α) κυριότητα του μεταβιβάζοντος.

β) ικανότητα προς δικαιοπραξία.

γ) ανυπαρξία απαγόρευσης για διάθεση.

δ) συμφωνία.

ε) νόμιμη αιτία.

στ) συμβολαιογραφικό έγγραφο.

ζ) μεταγραφή.

Έκτακτη χρησικτησία ακινήτου.

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 974, 1045 και 1051 ΑΚ προκύπτει ότι για την κτήση κυριότητας ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία απαιτείται άσκηση νομής επί συνεχή εικοσαετία, με την δυνατότητα εκείνου που απέκτησε την νομή με καθολική, ή ειδική, διαδοχή, να συνυπολογίσει στο χρόνο της δικής του νομής και εκείνο του αμέσου, ή και απώτερου, δικαιοπαρόχου του.

Άσκηση νομής αποτελούν οι υλικές και εμφανείς πράξεις πάνω στο ακίνητο, που προσιδιάζουν στην φύση και τον προορισμό του, με τις οποίες φανερώνεται η βούληση του νομέα να έχει το πράγμα δικό του.

Δεν είναι αναγκαίο η νομή να ασκείται αυτοπροσώπως, αλλά είναι δυνατή η άσκηση και μέσω άλλου

Μεταξύ άλλων πράξεις νομής θεωρούνται, η υποβολή αίτησης και η έκδοση άδειας για την περίφραξη του, η επίβλεψη του, η εγκατάσταση σε αυτό υδρομετρητή και η συντήρηση της περίφραξης τούτου (ΑΠ 360/2016).

Χρίστος Καραμπάγιας | Μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών