ΜΙΣΘΩΤΙΚΕΣ ΔΙΑΦΟΡΕΣ

 

Αναπροσαρμογή προς τα πάνω μισθώματος από εκμισθωτή με βάση το άρθρο 388 ΑΚ.

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ  893/2010

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Στην αγωγή αναπροσαρμογής του μισθώματος με βάση το άρθρο 388 ΑΚ  πρέπει να αναφέρονται όλα εκείνα τα πραγματικά περιστατικά, από τα οποία να προκύπτει μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες στήριξαν οι συμβαλλόμενοι την σύναψη της σύμβασης μίσθωσης, από λόγους απρόβλεπτους από την οποία μεταβολή επήλθε αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, αν την αναπροσαρμογή ζητεί ο εκμισθωτής σε τέτοιο ποσό, ώστε η εμμονή του μισθωτή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών.

Στην αγωγή αναπροσαρμογής με βάση το άρθρο 288 ΑΚ πρέπει να προσδιορίζεται το καταβαλλόμενο μίσθωμα και, εφ όσον αυτή ασκείται από τον εκμισθωτή, να αναφέρεται, ότι αυτό είναι κατώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί σε τρόπο ώστε να προκύπτει η διαφορά μεταξύ του ελεύθερου μισθώματος και του καταβαλλόμενου.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ  893/2010

Απόσπασμα……Από τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ προβλέπεται η δυνατότητα διαμόρφωσης της έννομης σχέσης, όταν αυτό επιβάλλεται από την καλή πίστη. Η καλή πίστη επιβάλλει είτε την επιχείρηση θετικών πράξεων, είτε την απαγόρευση ενεργειών τόσο στον οφειλέτη σε συναίνεση για την τροποποίηση της συμβάσεως, εφόσον υπάρχει ιδιαίτερος σοβαρός λόγος και συντρέχουν αντικειμενικά κριτήρια αντλούμενα από την ίδια την έννομη τάξη και τις κρατούσες αντιλήψεις. Περαιτέρω, κατά την σαφή έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροσοβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, ή και τη λύση ολόκλήρης της σύμβασης εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί είναι: α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτερβαρούς συμβάσεως, β) η μεταβολή μπορεί να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της συμβάσεως και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφτούν, γ) από την μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Εφόσον δεν συντρέχει, από τις, ως άνω, προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ, εκείνη της απρόοπτης και ανυπαίτιας μεταβολής των συνθηκών, είναι επιτρεπτή, η εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ, εφόσον συντρέχουν οι υπόλοιπες προϋποθέσεις εφαρμογής αυτού. Κατά συνέπεια, για το ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής του μισθώματος με βάση το άρθρο 388 του ΑΚ, πρέπει να αναφέρονται όλα εκείνα τα πραγματικά περιστατικά, από τα οποία να προκύπτει μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες στήριξαν οι συμβαλλόμενοι την σύναψη της σύμβασης μισθώσεως, από λόγους απρόβλεπτους από την οποία μεταβολή επήλθε αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, αν την αναπροσαρμογή ζητεί ο εκμισθωτής σε τέτοιο ποσόν, ώστε η εμμονή του μισθωτή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών. Για το ορισμένο δε της αγωγής αναπροσαρμογής με βάση το άρθρο 288 του ΑΚ, πρέπει να προσδιορίζεται το καταβαλλόμενο μίσθωμα και, εφόσον αυτή ασκείται από τον εκμισθωτή, να αναφέρεται, ότι αυτό είναι κατώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί σε τρόπο ώστε να προκύπτει η διαφορά μεταξύ του ελεύθερου μισθώματος και του καταβαλλόμενου (ΑΠ 103/2001 Ελλ. Δ/νη 42, 718).

  

 

Αναπροσαρμογή προς τα πάνω μισθώματος εμπορικής μίσθωσης.  

 

ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ  67/2010

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Ο εκμισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει την αναπροσαρμογή του οφειλόμενου σ' αυτόν μισθώματος, αρχικού ή μετά από  συμβατική ή νόμιμη αναπροσαρμογή, εφόσον εξ αιτίας προβλεπτών ή απροβλέπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του μισθωτή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.

Οταν ζητείται η αύξηση του συμφωνηθέντος μισθώματος, ο ενάγων οφείλει να περιλάβει στο δικόγραφο της αγωγής, πλην άλλων, τους προσδιοριστικούς εκείνους παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη για τον καθορισμό του μισθώματος, όπως είναι η μισθωτική αξία του μισθίου ακινήτου, ακριβής αύξηση της μισθωτικής αυτής αξίας, η μεγάλη ή μικρή προσφορά καταστημάτων στην ίδια περιοχή της αυτής περίπου έκτασης, θέσης και χρήσης, η παράθεση συγκριτικών στοιχείων και η σχέση αυτών με το επίδικο μίσθιο.

Ακόμη προσδιοριστικά στοιχεία αποτελούν η ουσιώδης μεταβολή των ειδικών οικονομικών συνθηκών, που υπήρχαν κατά την κατάρτιση της συμβάσεως και, ειδικότερα, η σημαντική αύξηση του τιμάριθμου και του ατομικού εισοδήματος, η στενότητα της επαγγελματικής στέγης, που έχει ως συνέπεια τη σημαντική αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, και η ζημία του εκμισθωτή, η οποία υπερβαίνει τον κίνδυνο που εκείνος ανέλαβε με τη σύμβαση.

Τα στοιχεία αυτά, πρόσφορα και συγκεκριμένα, και όχι με απλή επανάληψη της διατυπώσεως του νόμου, πρέπει να περιέχονται στην αγωγή, διαφορετικά η παράλειψη τους δημιουργεί αοριστία και ακυρότητα του δικογράφου της.

Οι ελλείψεις αυτές στο δικόγραφο της αγωγής δεν μπορούν να θεραπευθούν ούτε με τις προτάσεις, ούτε με παραπομπή στο περιεχόμενο εγγράφου.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ  67/2010

Αποτελούμενο από τη Δικαστή Ευτέρπη Κοτσίφη, Πρωτοδίκη, την οποία όρισε ο Προϊστάμενος του Τριμελούς Συμβουλίου Διοίκησης του Πρωτοδικείου Αθηνών και από την Γραμματέα Παναγιώτα Παπαδοπούλου. Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριο του στις 7 Μαίου 2009 για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ: Η ενάγουσα ζητεί να γίνει δεκτή η από 16-01-2009 αγωγή της, που κατατέθηκε στη Γραμματεία του Δικαστηρίου τούτου στις 18-01-2009 με Γενικό Αριθμό Κατάθεσης…. και Αριθμό Κατάθεσης Δικογράφου…..και η συζήτηση της οποίας προσδιορίσθηκε για τη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας, κατά την οποία εκφωνήθηκε στη σειρά της από το έκθεμα. Κατά τη συζήτηση της υποθέσεως οι πληρεξούσιοι δικηγόροι  των διαδίκων αφού ανέπτυξαν και προφορικά τους ισχυρισμούς τους ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και στις προτάσεις που κατέθεσαν.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά την παρ. 1 του άρθρου 216 του ΚΠολΔ, που σύμφωνα με την παρ.1 του άρθρου 591 του ίδιου κώδικα εφαρμόζεται και κατά την προκείμενη ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, η αγωγή (εκτός των άλλων απαιτούμενων στοιχείων) πρέπει να περιέχει και σαφή έκθεση των γεγονότων που την θεμελιώνουν και δικαιολογούν την άσκηση της από τον ενάγοντα κατά του εναγόμενου. Τούτο απαιτείται προκείμενου η αγωγή να είναι δεκτική δικαστικής εκτίμησης και να καθίσταται εφικτή στον μεν εναγόμενο η απάντηση σ' αυτή, στο δε δικαστήριο, σε περίπτωση αμφισβήτησης, η προσήκουσα διεξαγωγή αποδείξεων (ΑΠ 1231/89 Αρχ Ν 41/700). Η έλλειψη σαφούς, επαρκούς και συγκεκριμένης εξειδίκευσης των ως άνω περιστατικών καθιστά την αγωγή αόριστη (ΑΠ 914/80 ΝΟΒ 29/296). Η αόριστη αγωγή απορρίπτεται ως απαράδεκτη (ΑΠ 127/87 Δ 18/695) και μετ' αυτεπάγγελτη έρευνα παρσ του δικαστηρίου (ΑΠ 266/91 ΕΕΝ 1992/154). Εξ άλλου η αοριστία της αγωγής δεν μπορεί να θεραπευθεί ούτε με τις προτάσεις, ούτε με παραπομπή στο περιεχόμενο άλλου εγγράφου (ΑΠ 56/84 Δνη 25/1353), ούτε από την εκτίμηση των αποδείξεων (ΑΠ 1296/83 NOB 32/1028), γιατί τούτο αντίκειται στην περί τήρηση της προδικασίας διάταξη του άρθρου 111 ΚΠολΔ. Περαιτέρω κατά το άρθρο 388 του ΑΚ, το οποίο εφαρμόζεται ειδικώς επί αμφοτεροβαρών συμβάσεων, αν τα περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς συμβάσεως, μεταβλήθηκαν ύστερα από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει ή και να αποφασίσει τη λύση της συμβάσεως εξ ολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη. Μεταξύ των αναγκαίων προϋποθέσεων για τη στοιχειοθέτηση του άρθρου 388 ΑΚ, το οποίο εφαρμόζεται και επί αναπροσαρμογής του μισθώματος στην εμπορική μίσθωση (αρθρ. 7 παρ. 4, του Π.Δ/τος 34/1995), είναι και το γεγονός ότι τα περιστατικά που προκάλεσαν τη μεταβολή πρέπει να είναι έκτακτα και απρόβλεπτα. Τέτοια είναι τα περιστατικά που δεν επέρχονται κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται οπό ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά {πλημμύρες, σεισμοί), πολιτικά, κοινωνικά, ή οικονομικά (κινήματα, επαναστάσεις κλπ), Γενικής φύσεως περιστατικά στα οποία οι συμβαλλόμενοι στηρίζουν τη μισθωτική σύμβαση είναι η σταθερότητα του νομίσματος ή του τιμαρίθμου, δυσχερώς όμως μπορεί να γίνει αποδεκτό ότι αυτά είναι έκτακτα και απρόβλεπτα, ιδίως στην οικονομία μας, στην οποία είναι συχνές οι διακυμάνσεις της σταθερότητας, εκτός αν αυτές υπερβαίνουν κατά πολύ τις συνηθισμένες ή λογικά προβλεπόμενες και είναι έκτακτης φύσεως.  Γεγονότα τυχαία, που όμως συνήθως συμβαίνουν, ούτε έκτακτα μπορούν να χαρακτηρισθούν, ούτε απρόβλεπτα είναι (βλ. Παπαδάκη, Πανδέκτης Μισθώσεως  και Οροφοκτησίας, εκδ. 2008 παρ. 11 Γ. ΑΠ 1171/2004 ΕλΔνη 46.152, ΑΠ 382/1997 Δ/νη 38.1828, ΑΠ 187Θ/1985 ΝοΒ 198U.1416. ΕφΑθ, 3627/1997 ΕΔΠ 1998. 277. ΕφΑθ. 12241/1995 ΕΔΠ 1997. 70). Εξάλλου η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, η οποία ορίζει ότι "ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη" και η οποία, ενόψει και της διάταξης του άρθρου 44 του π.δ. 34/1995, εφαρμόζεται και στην αναπροσαρμογή μισθώματος στις εμπορικές μισθώσεις, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία, ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία, ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει δε στον δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Επομένως και ο εκμισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει την αναπροσαρμογή του οφειλόμενου σ' αυτόν μισθώματος, αρχικού ή μετά από  συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) αναπροσαρμογή, με βάση το άρθρο 288 ΑΚ, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απροβλέπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του μισθωτή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πάντοτε πρέπει να συνεκτιμάται, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΟλΑΠ 9/1997, ΑΠ 503/2005 Δημοσίευση Νόμος και Ειδικ. Πολυκ. 2005.133, ΑΠ 328/2004 ΕλλΔνη 46.1460, ΕφΔωδ 123/2006 Δημοσίευση Νόμος), Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ είναι γενική και ειδικότερη εφαρμογή της είναι εκείνη του άρθρου 388 ΑΚ. Επομένως η τελευταία, ως ειδικότερη, υπερισχύει της γενικής, η οποία εφαρμόζεται σε κάθε περίπτωση κατά την οποία, μετά την κατάρτιση της δικαιοπραξίας, έχει επέλθει μεταβολή των συνθηκών, η οποία όμως δεν συγκεντρώνει τις προϋποθέσεις εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 388 ΑΚ. Έτσι, με την προϋπόθεση αυτή, αναπροσαρμογή μισθώματος εμπορικής μίσθωσης μπορεί να γίνει με βάση τη διάταξη 288 ΑΚ, όταν, όπως προαναφέρθηκε, αυτό επιβάλλεται από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Ως καλή πίστη θεωρείται η ενδεδειγμένη συμπεριφορά σε σχέση με τις συναλλακτικές συνθήκες σε δεδομένο τόπο και χρόνο, Η καλή πίστη πρέπει να συνδυάζεται με τα συναλλακτικά ήδη, δηλαδή με τη συμπεριφορά που εκδηλώνεται κατά τις συναλλαγές και συνάδει με όσα έχουν επικρατήσει κατά τη μακραίωνη εξέλιξη, έχουν δε παγιωθεί ως αρχές που διέπουν τις σχέσεις μεταξύ των συναλλασσομένων (ΑΠ 1171/2004, ό.π.). Από τα παραπάνω γίνεται φανερό ότι τη συνδρομή των ειδικών συνθηκών που επιβάλλουν την εφαρμογή των ως άνω διατάξεων του άρθρου 288 ΑΚ οφείλει, για την πληρότητα της αγωγής, να επικαλεσθεί και σε περίπτωση αμφισβητήσεως να αποδείξει ο ενάγων. Ειδικότερα, όταν κατ' εφαρμογή της ως άνω διατάξεως (288 ΑΚ) ζητείται η αύξηση του συμφωνηθέντος μισθώματος, ο ενάγων οφείλει να περιλάβει στο δικόγραφο της αγωγής, πλην άλλων, τους προσδιοριστικούς εκείνους παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη για τον καθορισμό του μισθώματος, όπως είναι η μισθωτική αξία του μισθίου ακινήτου, ακριβής αύξηση της μισθωτικής αυτής αξίας, η μεγάλη ή μικρή προσφορά καταστημάτων στην ίδια περιοχή της αυτής περίπου έκτασης, θέσης και χρήσης, η παράθεση συγκριτικών στοιχείων και η σχέση αυτών με το επίδικο μίσθιο (ΑΠ 503/2005 ό.π.). Ακόμη, προσδιοριστικά στοιχεία για την αναπροσαρμογή του μισθώματος στην προκείμενη περίπτωση αποτελούν η ουσιώδης μεταβολή των ειδικών οικονομικών συνθηκών που υπήρχαν κατά την κατάρτιση της συμβάσεως και, ειδικότερα, η σημαντική αύξηση του τιμάριθμου και του ατομικού εισοδήματος, η στενότητα της επαγγελματικής στέγης, που έχει ως συνέπεια τη σημαντική αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, και η ζημία του εκμισθωτή, η οποία υπερβαίνει τον κίνδυνο που εκείνος ανέλαβε με τη σύμβαση. Τα στοιχεία αυτά, πρόσφορα και συγκεκριμένα, και όχι με απλή επανάληψη της διατυπώσεως του νόμου, πρέπει να περιέχονται στην αγωγή, διαφορετικά η παράλειψη τους δημιουργεί αοριστία και ακυρότητα του δικογράφου της (ΕφΘεσ 391/2005 Αρμ 59 1025 ΕφΘεσ 1228/1997 ΕλλΔνη 38,1659, ΕφΑθ 94571984 ΕλλΔνη 26.243). Στην προκειμένη περίπτωση με την κρινόμενη αγωγή η ενάγουσα ιστορεί ότι έχει υπεισέλθει ως εκμισθώτρια στη σύμβαση μισθώσεως που κατήρτισε ο…..με το από 01-03-2003 ιδιωτικό συμφωνητικό δυνάμει του οποίου εκμίσθωσε στην εναγόμενη το ευρισκόμενο στο Κολωνάκι επί της οδού Η. …περιγραφόμενο μίσθιο ακίνητο (διαμέρισμα), προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως επαγγελματική στέγη (γραφεία), ότι η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε εξαετής παραταθείσα αναγκαστικώς εκ του νόμου μέχρι τη συμπλήρωση δωδεκαετίας και ότι το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε (για τη συμβατική διάρκεια της μίσθωσης) στο ποσό των 700,00 ευρώ. Επικαλούμενη δε, μεταβολή της μισθωτικής αξίας του μισθίου από την κατάρτιση της συμβάσεως και μετά λόγω της μεγάλης ζήτησης των ακινήτων στην περιοχή και της αντίστοιχης στενότητας στέγης καθώς και αύξηση του τιμαρίθμου, ισχυρίζεται ότι το ύψος του καταβαλλομένου για το μίσθιο ακίνητο μηνιαίου μισθώματος των 700,00 ευρώ δεν ανταποκρίνεται προς τις μισθωτικές συνθήκες της περιοχής και είναι κατά πολύ χαμηλότερο σε σχέση με αυτό που έπρεπε να καταβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη καθώς η μέση μισθωτική αξία στην περιοχή ανέρχεται σε 3,000,00 ευρώ μηνιαίως για ανάλογους μίσθιους χώρους, υφιστάμενη έτσι ζημία, καθόσον η εναγόμενη μισθώτρια εξακολουθεί να της καταβάλει μηνιαίως το ποσό των 700,00 ευρώ (μετά τη συμπλήρωση της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης). Ζητεί δε, όπως παραδεκτώς με τις προτάσεις περιόρισε το αίτημα της (ΚΠολΔ 224), να αναπροσαρμοσθεί το μηνιαίο μίσθωμα από 01-03-2009 ώστε να αρθεί η δυσαναλογία των παροχών και να αποκατασταθεί η καλή πίστη και να καθοριστεί αυτό στο ποσό των 2.500 ευρώ μηνιαίως. Με το προεκτεθέν περιεχόμενο η υπό κρίση αγωγή, της οποίας επιχειρείται η θεμελίωση στο άρθρο 288 και 388 ΑΚ είναι αόριστη, καθόσον, σύμφωνα και με τα αναφερόμενα στη μείζονα σκέψη, δεν εκτίθενται στο δικόγραφο της όλα εκείνα τα αναγκαία περιστατικά, δυνάμενα να δικαιολογήσουν την εφαρμογή των ως άνω διατάξεων, αφού για επιστήριξη της αγωγής στη διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ θα έπρεπε, εκτός των άλλων, να εκτίθενται γεγονότα απρόβλεπτα και έκτακτα εξαιτίας των οποίων μεταβλήθηκαν τα περιστατικά που αποτέλεσαν θεμέλιο της σύμβασης (η επικαλούμενη αύξηση του τιμαρίθμου και της αξίας του ακινήτου που οφείλεται στην αύξηση της ζήτησης για μίσθωση ανάλογων ακινήτων ούτε έκτακτα, ούτε απρόβλεπτα μπορούν να χαρακτηριστούν), περαιτέρω δε για τη θεμελίωση της αγωγής στο άρθρο 288 του ΑΚ, θα έπρεπε να παρατίθενται στο δικόγραφο της, πρόσφορα και συγκεκριμένα, προσδιοριστικά για την αναπροσαρμογή του μισθώματος του μισθίου, συγκριτικά στοιχεία, δηλαδή η μισθωτική αξία και η εξελικτική πορεία και τάση συγκεκριμένων ομόρων με το μίσθιο ακινήτων, μη αρκούσης της γενικόλογης αναφοράς περί μεταβολής των οικονομικών συνθηκών λόγω αυξήσεως της μισθωτικής αξίας αναλόγων (αλλά μη προσδιοριζόμενων και περιγραφομένων) μισθίων (που ούτε ειδικότερα αν είναι όμορα αναφέρεται, ούτε αναφέρονται τα εμβαδά και οι θέσεις τους, ούτε τα χρονικά διαστήματα κατά τα οποία είναι εκμισθωμένα και τα αντίστοιχα για κάθε συγκεκριμένη περίοδο μισθώματα που καταβάλλουν οι μισθωτές τους), ενώ εξάλλου ουδόλως αναφέρεται το ύψος του μισθώματος, όπως αυτό προσδιορίζεται από τις διατάξεις του νόμου κατά το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού, τέλος δε, η ενάγουσα περιορίζεται σε γενικόλογη αναφορά της αύξησης του τιμαρίθμου χωρίς ωστόσο να παραθέτει συγκεκριμένα στοιχεία και αριθμούς, προσδιοριστικά της αύξηση αυτής. Επισημαίνεται ότι οι ελλείψεις αυτές στο δικόγραφο της αγωγής δεν μπορούν να θεραπευθούν ούτε με τις προτάσεις, ούτε με παραπομπή στο περιεχόμενο εγγράφου γιατί τούτο, ως ελέχθη στη μείζονα σκέψη, αντίκειται στην περί τήρηση της προδικασίας διάταξη του άρθρου 111 ΚΠολΔ. Κατά συνέπεια και σύμφωνα με τα προεκτεθέντα, η αγωγή πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτη, λόγω της αοριστίας της, ενώ εις βάρος της ενάγουσας που ηττήθηκε, πρέπει να επιβληθούν τα δικαστικά έξοδα της εναγομένης, κατόπιν του σχετικού αιτήματος της τελευταίας.

 

Αδυναμία χρήσης μισθίου από τον μισθωτή.

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   1361/2010

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Ο μισθωτής που εμποδίζεται στη χρήση του μισθίου απαλλάσσεται από την υποχρέωση πληρωμής μισθώματος για λόγους που δεν αφορούν το πρόσωπό του.

Ο απαλλασσόμενος μισθωτής έχει δικαίωμα να συμψηφίσει οτιδήποτε κέρδισε ο εκμισθωτής χρησιμοποιώντας το μίσθιο με άλλο τρόπο, όπως για ιδιοκατοίκηση, νέα εκμίσθωση, ή και ιδιόχρηση.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   1361/2010

Απόσπασμα ……..Κατά τη διάταξη του άρθρου 596 εδ. 1 του ΑΚ ο εμποδιζόμενος στη χρήση του μισθίου μισθωτής απαλλάσσεται από την υποχρέωση πληρωμής μισθώματος μόνο για λόγους γενικούς που δεν αφορούν το πρόσωπό του, όπως η επίταξη, η επιστράτευση κ.λ.π. Κατά δε το εδ. 2 του ίδιου ως άνω άρθρου ο απαλλασσόμενος μισθωτής έχει δικαίωμα να συμψηφίσει οτιδήποτε κέρδισε ο εκμισθωτής χρησιμοποιώντας το μίσθιο με άλλο τρόπο όπως για ιδιοκατοίκηση, νέα εκμίσθωση ή και ιδιόχρηση, αν πρόκειται για εμπορική μίσθωση. Στην προκειμένη περίπτωση από την επισκόπηση της προσβαλλόμενης αποφάσεως προκύπτει ότι το Εφετείο δέχτηκε ότι: Δυνάμει του από 4-10-2002 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης η ενάγουσα εκμίσθωσε στην εναγομένη το ξενοδοχειακό συγκρότημα που περιγράφεται στην από 25-10-2005 αγωγή της για το χρονικό διάστημα από 1-1 1-2000 μέχρι 3-11-2009 χρονικό διάστημα αντί ετήσιου μισθώματος 100.000.000 δρχ αναπροσαρμοζόμενο σταδιακά. Την 6-11-2000 η μισθώτρια κατάγγειλε την εν λόγω σύμβαση μισθώσεως για ελαττώματα του μισθίου εξαιτίας των οποίων αδυνατούσε να το χρησιμοποιήσει. Η καταγγελία αυτή κρίθηκε με την υπ' αριθμ.….. απόφαση του Eφετείου Αθηνών ότι ήταν άκυρη με συνέπεια να μην έχει επέλθει η λύση της μισθώσεως και η μισθώτρια να οφείλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Η εκμισθώτρια όμως κατά το πρώτο έτος της μισθώσεως την τουριστική περίοδο του πρώτου μισθωτικού έτους το λειτούργησε από τον Απρίλιο μέχρι και Οκτώβριο 2001 η ίδια και εισέπραξε καθαρά κέρδη μετά την αφαίρεση των κάθε 0Κ είδους εξόδων το ποσόν των 259.159 ευρώ. Κατά το ποσό αυτό η εκμισθώτρια ωφελήθηκε από την εκμίσθωση του μισθίου σε τρίτους κατά το χρονικό διάστημα κατά το οποίο δεν είχε λυθεί η μίσθωση. Το ποσόν αυτό είναι ανώτερο του ποσού των οφειλομένων μισθωμάτων για το ίδιο χρονικό διάστημα και κατά συνέπεια δεν δικαιούται και άλλο ποσόν για μισθώματα του ίδιου χρονικού διαστήματος. Έτσι όπως έκρινε το Εφετείο δεν παραβίασε τις ως άνω διατάξεις των άρθρων 596 ΑΚ που επικαλείται η αναιρεσείουσα με την αίτηση αναίρεσης, εφόσον με τα πραγματικά περιστατικά που δέχτηκε θεμελιώνεται πλήρως το δικαίωμα του μισθωτή για τον συμψηφισμό των ωφελημάτων που είχε ο εκμισθωτής από τη χρησιμοποίηση του μισθίου κατά το χρόνο που η μίσθωση είναι ισχυρή με άλλο τρόπο. Επομένως το Εφετείο δεν υπέπεσε στην πλημμέλεια από το άρθρο 559 αριθμ. 1 του Κ.Πολ.Δ. που επικαλείται η αναιρεσείουσα με τον μοναδικό λόγο του κυρίου δικογράφου της αναίρεσης και ο λόγος αυτός πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος στην ουσία. 

 

Τα κυλικεία εντός νεκροταφείων είναι πράγματα εκτός συναλλαγής.

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ 100/2011

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Τα κυλικεία που λειτουργούν εντός νεκροταφείων είναι πράγματα εκτός συναλλαγής, αποτελούν δημόσια περιουσία του Δήμου και δεν είναι δεκτικά κατάσχεσης.

Κατά της αξίωσης του Δήμου προς απόδοσή των δεν επιτρέπεται συμψηφισμός, ούτε μπορεί να προβληθεί εναντίον της αξίωσης του Δήμου δικαίωμα επίσχεσης από τον νεμόμενο, ή κατέχοντα χωρίς δικαίωμα, για κάποια συναφή ανταπαίτησή του.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ 100/2011

Απόσπασμα….Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 966 ΑΚ, πράγματα εκτός συναλλαγής είναι, μεταξύ άλλων, και τα προορισμένα για την εξυπηρέτηση δημόσιων, δημοτικών, κοινοτικών ή θρησκευτικών σκοπών. Σ' αυτά περιλαμβάνονται και τα κοιμητήρια (νεκροταφεία), τα οποία ανήκουν κατά κυριότητα στους ιδρύσαντες αυτά δήμους και κοινότητες, που έχουν τη διοίκηση και διαχείρισή τους, αποτελούν δε δημόσια περιουσία και δεν είναι δεκτικά κατασχέσεως (άρθρο 2 § 2 Α.Ν. 582/1968 "περί δημοτικών και κοινοτικών κοιμητηρίων" -Ολ.Α.Π. 17-18/2002). Σε ιδιαίτερο χώρο του νεκροταφείου μπορεί να παραχωρηθεί με διοικητική σύμβαση από τον διοικούντα αυτό δήμο, κοινότητα ή σύνδεσμο δήμων προς τρίτο, φυσικό ή νομικό πρόσωπο, χωριστό αυτοτελές δικαίωμα, προκειμένου να τον χρησιμοποιεί ή να τον εκμεταλλεύεται, κατά τους καθοριζόμενους από τον κανονισμό λειτουργίας του νεκροταφείου όρους, εφ' όσον με την παραχώρηση αυτή εξυπηρετείται και σε κάθε περίπτωση δεν αναιρείται η κοινή χρήση (άρθρο 970 ΑΚ). Τέτοια παραχώρηση αποτελεί και αυτή προς τρίτο πρόσωπο για το σκοπό λειτουργίας κυλικείου, που θα εξυπηρετεί αποκλειστικά τους προσερχόμενους στις τελετουργικές εκδηλώσεις του κοιμητηρίου (άρθρο 13 εδάφ. α' της Υ.Α. Α5/1210 της 19.4/10.5.1978 (Εσωτερικών και Κοινωνικών Υπηρεσιών) "περί όρων για την ίδρυση κοιμητηρίων"). Ο χώρος αυτός, καθώς και το (συστατικό) επ' αυτού οικοδόμημα, δεν αποβάλλει το χαρακτήρα του ως πράγματος εκτός συναλλαγής, αφού περιλαμβάνεται εντός των εδαφικών ορίων του κοιμητηρίου, η δε ίδρυση και λειτουργία του είναι συνυφασμένη με την αντίστοιχη λειτουργία τούτου. Επομένως, εξακολουθεί να αποτελεί δημόσια περιουσία του Δήμου και είναι ακατάσχετη, γι' αυτό δε κατά της αξιώσεως του Δήμου ή του Συνδέσμου Δήμων προς απόδοση του δεν επιτρέπεται συμψηφισμός (άρθρο 451 ΑΚ), ούτε μπορεί να προβληθεί εναντίον της αξιώσεως αυτής το δικαίωμα επισχέσεως από τον νεμόμενο ή κατέχοντα χωρίς δικαίωμα για κάποια συναφή ανταπαίτησή του (άρθρο 327 ΑΚ). Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση, το Εφετείο, δέχθηκε, κατά την αναιρετικά ανέλεγκτη περί πραγμάτων κρίση του, τα ακόλουθα: Στην αποκλειστική κυριότητα του ενάγοντος "Συνδέσμου Δήμων Πειραιά και Δυτικής Αττικής για την ίδρυση κοινού Νεκροταφείου", ως νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου που συστήθηκε με σκοπό, όπως υποδηλώνει και ο τίτλος του, την ίδρυση και λειτουργία κοινού δημοτικού κοιμητηρίου των δήμων που το απαρτίζουν, περιήλθε με παράγωγο τρόπο, λόγω δωρεάς από την Διαρκή Ιερά Σύνοδο της Εκκλησίας της Ελλάδος, δυνάμει των υπ' αριθμ….και….συμβολαίων του συμβολαιογράφου Πειραιώς .... (το δεύτερο είναι διορθωτικό και επαναληπτικό του πρώτου), μεταγραφέντων στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Πειραιώς (τόμος….και αριθμός….το πρώτο, τόμος ... και αριθμός…..το δεύτερο), εδαφική έκταση 330 στρεμμάτων ευρισκόμενη στην περιοχή……του Δήμου….Τούτο, άλλωστε, συνομολογείται υπό των εναγομένων. Στη συνέχεια δέχθηκε το Εφετείο ότι με διοικητική σύμβαση, που συνήψε μετά της πρώτης των εναγομένων κοινοπραξίας, μέλη της οποίας αποτελούν οι λοιπές τέσσερις τούτων, αυτή ανέλαβε τη μελέτη, κατασκευή και χρηματοδότηση του παραπάνω κοινού κοιμητηρίου στην προαναφερθείσα έκταση αντί εργολαβικού ανταλλάγματος, που καθορίσθηκε στην παραχώρηση και εκμετάλλευση της χρήσεως ορισμένων χώρων και εγκαταστάσεων του κοιμητηρίου, μεταξύ των οποίων και του μοναδικού κυλικείου, ευρισκόμενου εντός του χώρου του κοιμητηρίου προοριζόμενου αποκλειστικά για την εξυπηρέτηση των προσερχόμενων στις τελετουργικές εκδηλώσεις του κοιμητηρίου προσώπων, επί χρονικό διάστημα έξι ετών από την έναρξη της πλήρους λειτουργίας του. Με τον Κανονισμό Λειτουργίας και Δικαιωμάτων Χρήσεως του Νεκροταφείου, έτους 1997, ως χρόνος ενάρξεως της πλήρους λειτουργίας του καθορίσθηκε ο χρόνος της πρώτης ταφής, η οποία πραγματοποιήθηκε στις 28.2.1998, οπότε και οι εναγόμενες απέκτησαν τη χρήση και εκμετάλλευση του κυλικείου, εγκατασταθείσες σ' αυτό. Το χρονικό αυτό σημείο ενάρξεως δεν αναιρείται ούτε διαφοροποιείται από τον συμβατικό όρο (άρθρο 15 αριθμ. 5 της από 26.7.1994 συμβάσεως παραχωρήσεως), σύμφωνα με τον οποίο οι συγκροτούντες τον ενάγοντα σύνδεσμο δήμοι ανέλαβαν την υποχρέωση όπως, από της ενάρξεως λειτουργίας του κοινού νεκροταφείου, διακόψουν τη λειτουργία των υπαρχόντων νεκροταφείων τους (…..,…..και…….), διότι, κατά τη συμφωνία των μερών, η εν λόγω υποχρέωση δεν χαρακτηρίσθηκε ως στοιχείο προσδιοριστικό του χρόνου ενάρξεως λειτουργίας του κοινού νεκροταφείου ή του χρόνου παραχωρήσεως των εργολαβικών ανταλλαγμάτων. Ενισχυτικό της απόψεως αυτής είναι και το γεγονός ότι, για την περίπτωση παραβιάσεως της υποχρεώσεως των παραπάνω δήμων (μελών του ενάγοντος) για διακοπή της λειτουργίας των δημοτικών νεκροταφείων, συμφωνήθηκε ποινική ρήτρα σε βάρος του ενάγοντος Συνδέσμου, ποσού 500.000.000 δραχμών για κάθε νεκροταφείο, που θα εξακολουθούσε να λειτουργεί παρά τους όρους της συμφωνίας, δηλαδή συνολικού ποσού για τα τρία νεκροταφεία 500.000.000 δραχμών (άρθρο 7 της παραπάνω συμβάσεως). Επιπρόσθετα σημειώνεται ότι από της παραπάνω ημερομηνίας (28.2.1998) οι εναγόμενες έχουν εγκατασταθεί στο επίδικο κυλικείο και το εκμεταλλεύονται, αποκομίζοντας σημαντικά οικονομικά οφέλη, αν ληφθεί υπ' όψη ότι μηνιαία πραγματοποιούνται κατά μέσο όρο τριακόσιες ταφές. Η διαπίστωση της ενάρξεως λειτουργίας του παραπάνω κοινού νεκροταφείου την 28η Φεβρουαρίου 1998 και της ταυτόχρονης εγκαταστάσεως των εναγομένων στο κυλικείο του και εκμεταλλεύσεως τούτου παρ' αυτών δεν αναιρείται από το γεγονός ότι μετά την εν λόγω ημερομηνία εξακολούθησαν να πραγματοποιούνται ορισμένες, εντελώς περιορισμένες κατ' αριθμό, ταφές στα επί μέρους δημοτικά νεκροταφεία και ειδικότερα σε οικογενειακούς τάφους προσώπων είτε απ' ευθείας δικαιούχων είτε με το σύστημα της "φιλοξενίας". Υπ' αυτά τα δεδομένα ο ισχυρισμός των εναγομένων, ότι δεν έχει συντελεσθεί η έναρξη του συμβατικού χρόνου παραχωρήσεως της χρήσεως του επίδικου κυλικείου, είναι αντίθετος προς τις διαγραφόμενες στα άρθρα 200 και 288 Α.Κ. αρχές της καλόπιστης ερμηνείας και εκτελέσεως των συμβάσεων. Τέλος δέχθηκε το Εφετείο ότι αποδεικνύεται περαιτέρω ότι ο ενάγων, με τις από 13.10.2003 εξώδικες προσκλήσεις του, κάλεσε τις εναγόμενες να του αποδώσουν το επίδικο κυλικείο στη λήξη του χρονικού ορίου της παραχωρήσεως του (29.2.2004) και τους εκπροσώπους τους να προσέλθουν την 1η Μαρτίου 2004 στο γραφείο του προέδρου του προς υπογραφή του σχετικού πρωτοκόλλου (υπ' αριθμ….και….εκθέσεις επιδόσεως της δικαστικής επιμελήτριας του Πρωτοδικείου Αθηνών……), χωρίς όμως θετικό αποτέλεσμα, αφού οι εναγόμενες παρέμειναν και μετά την παραπάνω καταληκτική ημερομηνία στη νομή και κατοχή του κυλικείου, αντιποιούμενες τη νομή του ενάγοντος και προσβάλλοντας την κυριότητα του ώστε η ένδικη αγωγή είναι βάσιμη και από ουσιαστική άποψη, ενώ απορριπτέοι ως αβάσιμοι κατ' ουσία είναι οι ισχυρισμοί των εναγομένων περί κατοχής του επιδίκου δυνάμει δικαιώματος (άρθρο 1095 Α.Κ.), αλλά και περί ενιαυσίας παραγραφής (άρθρο 992 ΑΚ), αφού από τότε που έπρεπε να αποδώσουν το παραχωρηθέν σ' αυτές κυλικείο (29.2.2004), κατέχοντας έκτοτε αυτό παράνομα και χωρίς δικαίωμα, μέχρι της 28ης Φεβρουαρίου 2005, που ασκήθηκε η ένδικη αγωγή δεν παρήλθε έτος". Με βάση τις παραδοχές αυτές το Εφετείο απέρριψε κατ' ουσίαν την έφεση των αναιρεσειουσών κατά της πρωτοβάθμιας απόφασης, που δέχθηκε την ένδικη αγωγή του αναιρεσιβλήτου-ενάγοντος κατ' αυτών και αναγνώρισε την κυριότητα και νομή του τελευταίου στο επίδικο εδαφικό τμήμα μετά του επ' αυτού κυλικείου και υποχρέωσε τις αναιρεσείουσες να το αποδώσουν σ' αυτό. Με τον τρίτο, κατά το πρώτο μέρος του, λόγο αναίρεσης από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, οι αναιρεσείουσες προβάλλουν την αιτίαση ότι το Εφετείο, με το να δεχθεί ότι το επίδικο αποτελεί πράγμα εκτός συναλλαγής και στη συνέχεια να απορρίψει την ένστασή τους για επίσχεση του επιδίκου μέχρι της καταβολής από τον αναιρεσίβλητο των σ'αυτή αναφερομένων οφειλών του προς αυτές, παραβίασε τις διατάξεις που αναφέρονται στην παραπάνω νομική σκέψη. Ο λόγος αυτός είναι αβάσιμος, αφού, σύμφωνα με τα προεκτεθέντα, ο χώρος στον οποίο βρίσκεται το κυλικείο, καθώς και το οικοδόμημα αυτό, περιλαμβανόμενος εντός των εδαφικών ορίων του κοιμητηρίου, η λειτουργία του οποίου (κυλικείου) είναι συνυφασμένη με την αντίστοιχη λειτουργία του τελευταίου, δεν έχει αποβάλλει το χαρακτήρα του ως πράγματος εκτός συναλλαγής και άρα ως περιουσία του Δήμου είναι ακατάσχετη και, συνεπώς, δεν χωρεί εναντίον της αξίωσης αυτής το σχετικό δικαίωμα επίσχεσης. 

 

Αποζημίωση μισθωτή για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας  σε περίπτωση απόδοσης του μισθίου, λόγω λήξης της μίσθωσης ένεκα συμπλήρωσης δωδεκαετίας.

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ  827/2011

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Κατά τη διάταξη του άρθρου 60 παρ. 1 πδ. 34/1995, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 7παρ. 14 ν. 2741/1999, σε περίπτωση απόδοσης του μισθίου, λόγω λήξης της μίσθωσης ένεκα συμπλήρωσης δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της λήξης της μίσθωσης είκοσι τεσσάρων μηνών.

Κατά τη διάταξη του άρθρου 61 εδ. β του ίδιου πδ. όπως τροποποιήθηκε με την παρ. 15 του ίδιου ως άνω άρθρου 7 του ν. 2741/1999, τα παραπάνω ποσά δεν οφείλονται στις μισθώσεις για στέγαση κλινικών και κάθε φύσης νοσηλευτικών ιδρυμάτων, εφ όσον δεν ασκούνται στο μίσθιο εμπορικές πράξεις.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ  827/2011

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Χαράλαμπο Ζώη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Γεωργία Λαλούση, Βασιλική Θάνου - Χριστοφίλου, Δημητρούλα Υφαντή και Ιωάννα Λούκα, Αρεοπαγίτες. ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του στις 3 Δεκεμβρίου 2010, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ: Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 11/6/2001 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: …..οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και … του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από ……αίτησή της. Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Βασιλική Θάνου-Χριστοφίλου ανέγνωσε την από…… έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε να γίνει δεκτή η αναίρεση κατά της υπ' αριθμ. …….απόφασης του Εφετείου Αθηνών. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο πληρεξούσιος του αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά τη διάταξη του άρθρ. 60§1 του Π.Δ/τος 34/1995, όπως τροποποιήθηκε με το άρθ. 7§14 Ν 2741/1999, ορίζεται ότι σε περίπτωση απόδοσης του μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης ένεκα συμπλήρωσης δωδεκαετίας ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της λήξης της μίσθωσης είκοσι τεσσάρων (24) μηνών. Ενώ, κατά τη διάταξη του άρθ. 61 εδ. β του ίδιου ως άνω Π.Δ/τος (34/1995), όπως τροποποιήθηκε με την παραγρ. 15 του ίδιου ως άνω άρθ. 7 του Ν. 2741/1999, ορίζεται ότι τα ποσά του προηγούμενου άρθρου δεν οφείλονται, μεταξύ άλλων, στις μισθώσεις των περιπτώσεων γ του άρθ. 1 του παρόντος (στέγαση κλινικών και κάθε φύσης νοσηλευτικών ιδρυμάτων), εφόσον δεν ασκούνται στο μίσθιο εμπορικές πράξεις. Εξ άλλου, η από το άρθρ. 559 αριθμ. 1 Κ.Πολ.Δ, προβλεπόμενη πλημμέλεια της παραβίασης κανόνα δικαίου συντρέχει όταν ο κανόνας δικαίου δεν εφαρμοσθεί, ενώ υπήρχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του ή εάν εφαρμοσθεί, παρότι δεν ήταν εφαρμοστέος, καθώς και εάν εφαρμοσθεί εσφαλμένα. Στην προκειμένη περίπτωση, το δικάσαν Εφετείο, με την αναιρεσιβαλλόμενη απόφασή του, όπως προκύπτει από το περιεχόμενο αυτής, έκρινε ως βάσιμη κατ' ουσία την έφεση την ασκηθείσα από την ενάγουσα-εκμισθώτρια-νυν αναιρεσείουσα (απορρίπτοντας την έφεση του εναγομένου-μισθωτού-νυν αναιρεσιβλήτου) και αφού εξαφάνισε την απόφαση του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου, εδίκασε εκ νέου την ένδικη αγωγή, με την οποία η ενάγουσα-εκμισθώτρια ζητούσε την απόδοση, λόγω λήξης του συμφωνημένου χρόνου της μίσθωσης και λόγω παρόδου δωδεκαετίας, του μισθίου ακινήτου, το οποίο το εναγόμενο (Ίδρυμα Κοινωνικών Ασφαλίσεων-ΙΚΑ), χρησιμοποιούσε, ως μισθωτής, για τη στέγαση και λειτουργία Θεραπευτηρίου- Κλινικής και υποχρέωσε το τελευταίο (μισθωτή) να αποδώσει το μίσθιο, υπό τον όρο καταβολής προς αυτό, υπό της ενάγουσας-εκμισθώτριας του ποσού των 61.131 Ευρώ (24 μισθώματα), ως αποζημίωση, για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας. Με το να κρίνει έτσι το δικάσαν Εφετείο, έσφαλε, κατά την κρίση του, ως προς το ζήτημα της αποκατάστασης της άυλης εμπορικής αξίας, δια της μη εφαρμογής της προαναφερθείσας διάταξης του άρθ. 61 του Π.Δ/τος 34/1995, η οποία ήταν εφαρμοστέα στην προκειμένη περίπτωση, δεδομένου ότι ο μισθωτής της ένδικης μισθωτικής σύμβασης, δηλαδή το Ίδρυμα Κοινωνικών Ασφαλίσεων (ΙΚΑ), το οποίο χρησιμοποιούσε, όπως προαναφέρθηκε, το μίσθιο ως θεραπευτήριο- Κλινική, χωρίς να διενεργεί σ' αυτό εμπορικές πράξεις, καθόσον αυτό (ΙΚΑ), έχουν τη μορφή Νομικού Προσώπου Δημοσίου Δικαίου, αποτελεί, όπως είναι κοινώς γνωστό, τον μεγαλύτερο Οργανισμό Κοινωνικής Ασφάλισης της χώρας και έχει, ως αποστολή του, την υποχρεωτική ασφάλιση των εργαζομένων, με σχέση εξαρτημένης εργασίας, σε περίπτωση ασθένειας, μητρότητας, αναπηρίας, ατυχήματος, γήρατος και ανεργίας, καθώς και τα μέλη της οικογενείας αυτών, σε περίπτωση ασθενείας αυτών ή θανάτου του προστάτη-ασφαλισμένου, παρέχει δε στους ανωτέρω (ασφαλισμένους και μέλη της οικογενείας τους) εκτός των άλλων και ιατρική περίθαλψη, που περιλαμβάνει ιατρικές φροντίδες, παρακλινικές εξετάσεις πάσης φύσεως, ειδικές θεραπείες, φάρμακα, συνήθη και ειδικά θεραπευτικά μέσα και περίθαλψη σε πάσης φύσεως θεραπευτήρια ( άρθ. 1 και 31 § 1,2,3,4 Ν. 1846/1951). Σημειωτέον, ότι στην εισηγητική έκθεση του Ν. 2741/1999 αρθρ 7 § 15 περ. β) με την οποία αντικαθίσταται το άρθρο 61 του Π.Δ/τος 34/1995, αναφέρεται ρητώς ότι μεταξύ των περιπτώσεων που εξαιρούνται από τον γενικό κανόνα της υποχρέωσης καταβολής αποζημίωσης για την άυλη εμπορική αξία του μισθίου, όταν δεν ασκείται σ' αυτό εμπορική δραστηριότητα, είναι και η περίπτωση των κλινικών του ΙΚΑ. Κατά συνέπεια, το δικάσαν Εφετείο υπέπεσε στην από το άρθρ. 559 αριθμ. 1 Κ.Πολ.Δ., προβλεπόμενη πλημμέλεια, κατά τον βάσιμο περί τούτου, μοναδικό, λόγο αναίρεσης. Κατ' ακολουθία των ανωτέρω, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλομένη απόφαση, κατά το μέρος της που αφορά το κεφάλαιο της αποζημίωσης, για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας, να παραπεμφθεί η υπόθεση, κατά το αναιρούμενο μέρος της, για περαιτέρω εκδίκαση, στο εκδόσαν την απόφαση ίδιο δικαστήριο, συντιθέμενο από άλλους δικαστές (αρθρ. 580 § 3 Κ.Πολ.Δ) και να καταδικασθεί το ηττηθέν αναιρεσίβλητο (ΙΚΑ) στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσείουσας (αρθ. 176, 183 Κ.Πολ.Δ), μειωμένη κατά το αρθρ. 22 Ν. Ν. 3693/1957, διότι το αναιρεσείον ΝΠΔΔ (ΙΚΑ), σύμφωνα με το αρθρ. 19 § 1 Ν. 1846/1951 απολαύει των δικονομικών και οικονομικών προνομίων του Δημοσίου. 

 

Μη απομάκρυνση κινητών πραγμάτων από μίσθιο ακίνητο.

 

ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ 6/2011

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Απόδοση του μισθίου υπάρχει όταν η κατοχή αυτού επιστρέφεται από το μισθωτή στον εκμισθωτή.

Η απόδοση του μισθίου από το μισθωτή πρέπει να γίνεται σε όποια κατάσταση αυτό παραλήφθηκε.

Αυτό σημαίνει, μεταξύ άλλων, ότι ο μισθωτής πρέπει να αποδώσει κενό το μίσθιο από πράγματα, μαζί με τα παραρτήματα και τα παρακολουθήματά του.

Αν παραβεί την υποχρέωση αυτή και δεν αποκομίσει από το μίσθιο τα πράγματα που εισκόμισε, είναι υποχρεωμένος, να αποκαταστήσει κάθε ζημία, που θα προκληθεί στον εκμισθωτή από την καθυστέρηση, λόγω της οποίας δεν είχε τη δυνατότητα να το διαθέσει ελεύθερο, λ.χ. να το χρησιμοποιήσει ο ίδιος, ή να το εκμισθώσει σε τρίτο.

Η παραμονή μέρους των εισκομισθέντων στο μίσθιο κινητών δεν δημιουργεί αξίωση του εκμισθωτή για λήψη μισθώματος, όταν έχει αποδοθεί σε αυτόν το μίσθιο, εκτός αν, με την μη απομάκρυνση αυτών, καθίσταται αδύνατη η εξουσίαση των χώρων αυτού, με την οποία παρέχεται αντικειμενικά η δυνατότητα χρήσης του μισθίου από τον εκμισθωτή.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ 6/2011

Απόσπασμα…...Απόδοση του μισθίου υπάρχει όταν η κατοχή αυτού επιστρέφεται από το μισθωτή στον εκμισθωτή. Η απόδοση του μισθίου από το μισθωτή πρέπει να γίνεται σε όποια κατάσταση αυτό παραλήφθηκε, όπως ορίζεται ρητά στη διάταξη του άρθρου 599 παρ. 1 του ΑΚ. Αυτό σημαίνει, μεταξύ άλλων, ότι ο μισθωτής πρέπει να αποδώσει κενό το μίσθιο από πράγματα, μαζί με τα παραρτήματα και τα παρακολουθήματά του. Αν παραβεί την υποχρέωσή του αυτή και δεν αποκομίσει από το μίσθιο τα πράγματα που εισκόμισε, είναι υποχρεωμένος να αποκαταστήσει κάθε ζημία που θα προκληθεί στον εκμισθωτή από την καθυστέρηση, λόγω της οποίας δεν είχε τη δυνατότητα να το διαθέσει ελεύθερο, λ.χ. να το χρησιμοποιήσει ο ίδιος ή να το εκμισθώσει σε τρίτον (ΑΚ 330, 297, 298 σε συνδ. με 599 παρ. 1). Η παραμονή μέρους των εισκομισθέντων στο μίσθιο κινητών δεν δημιουργεί αξίωση του εκμισθωτή για λήψη μισθώματος, όταν έχει αποδοθεί σε αυτόν το μίσθιο, εκτός αν με την μη απομάκρυνση αυτών (κινητών) από το μίσθιο καθίσταται αδύνατη η «corpus» εξουσίαση των χώρων αυτού, με την οποία παρέχεται αντικειμενικά η δυνατότητα χρήσης του μισθίου από τον εκμισθωτή (ΕφΘεσ 2922/2005 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 3401/2002 Δνη 44.849). IV. Στην προκειμένη περίπτωση, από την εκτίμηση των ενόρκων καταθέσεων των μαρτύρων αποδείξεως και ανταποδείξεως, που εξετάσθηκαν στο ακροατήριο του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου και οι οποίες περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασής του, τις υπ αριθμ. …… και …….ένορκες βεβαιώσεις των μαρτύρων …….. ενώπιον του Ειρηνοδίκου Πειραιώς, τις οποίες επικαλούνται και προσκομίζουν οι εκκαλούντες και οι οποίες δόθηκαν μετά από προηγουμένη νόμιμη κλήτευση του αντιδίκου τους (ΑΠ 1877/2005, Δνη, 47.454) και από όλα ανεξαιρέτως τα μετ επικλήσεως προσκομιζόμενα έγγραφα τα οποία χρησιμεύουν και για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Οι ενάγοντες είναι συγκύριοι ενός διώροφου κτιρίου που βρίσκεται στον …….. επί των οδών …....., συνολικής ωφελίμου επιφανείας ……τ.μ., κατά νεωτέρα δε καταμέτρηση ……τ.μ. και επιφανείας ακαλύπτων χώρων ……τ.μ. Το ακίνητο αυτό είχαν εκμισθώσει από κοινού, από το έτος 1970, στο Ελληνικό Δημόσιο για τη στέγαση του …….. Με το από ……. μισθωτήριο ανανεώθηκε η μίσθωση για τρία χρόνια και το μηνιαίο μίσθωμα ορίσθηκε σε …….. Μετά τη λήξη της μίσθωσης την ……, το …….παρακράτησε αυθαιρέτως το μίσθιο μέχρι …….., οπότε απέδωσε τούτο στους ενάγοντες. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι το εναγόμενο ……είχε εγκαταστήσει στο μίσθιο έναν ηλεκτρικό πίνακα και δύο σειρήνες. Τα κινητά αυτά πράγματα, μετά από επανειλημμένες οχλήσεις των εναγόντων, με επιμέλεια των…….αφαίρεσε στις……ο Δήμος Κορυδαλλού και μετεγκατέστησε αυτά στο νέο κτίριο που στεγάζεται το πιο πάνω…….Η μη αφαίρεση όμως και αποκομιδή των ως άνω πραγμάτων, δεν αναίρεσε, κατά το χρονικό διάστημα από…… έως…..τη δυνατότητα κατοχής και χρήσεως του ακινήτου από τους ενάγοντες. Συγκεκριμένα οι ενάγοντες, όπως οι ίδιοι συνομολογούν με την αγωγή τους, κατά το χρονικό διάστημα από τον Φεβρουάριο έως και τον Ιούλιο του έτους 2003, εκμίσθωσαν το ακίνητό τους και ειδικότερα …

 

Αποζημίωση εκμισθωτή για παρακράτηση μισθίου μετά την λήξη της μίσθωσης. Κατάπτωση ποινικής ρήτρας. Συρροή αξιώσεων εκμισθωτή  από τη σύμβαση και από αδικοπραξία.

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ  781/2011

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Μετά την λήξη της μίσθωσης, παράνομη παρακράτηση του μισθίου από τον μισθωτή, χωρίς δηλαδή, δικαίωμα από τον νόμο, την σύμβαση, ή δικαστική απόφαση, χωρίς να ερευνάται αν ο μισθωτής υπέστη ζημία από την καθυστέρηση της απόδοσης, ο εκμισθωτής έχει απαίτηση κατά του μισθωτή του συμφωνημένου μισθώματος, ως αποζημίωση χρήσης.

Εκτός από την αποζημίωση χρήσης, ο εκμισθωτής δικαιούται να απαιτήσει για την παρακράτηση του μισθίου και την αποκατάσταση κάθε άλλης περαιτέρω ζημίας, κατά τις γενικές διατάξεις περί υπερημερίας του οφειλέτη, καθώς και την κατάπτωση ποινικής ρήτρας, που τυχόν συμφωνήθηκε για την περίπτωση καθυστέρησης απόδοσης του μισθίου, η οποία έχει ως προϋπόθεση την υπαίτια αδυναμία παροχής, ή υπερημερία, του οφειλέτη.

Ο εκμισθωτής πρέπει να επικαλεσθεί και να αποδείξει την σύμβαση, την συμφωνία για την ποινή και τις προϋποθέσεις της υπερημερίας, ή της αδυναμίας εκπλήρωσης, ο δε μισθωτής πρέπει να επικαλεσθεί κατ' ένσταση και να αποδείξει την έλλειψη υπαιτιότητάς του, ώστε να απαλλαγεί.

Μόνη η δικαστική διένεξη μεταξύ των διαδίκων, σε καμιά περίπτωση, δεν δικαιολογεί την παρακράτηση του μισθίου από τον μισθωτή.

Αν και η αθέτηση συμβατικής υποχρέωσης δεν αποτελεί καθ' εαυτή αδικοπραξία, είναι δυνατόν το ίδιο βιοτικό γεγονός να αποτελέσει και αθέτηση συμβατικής υποχρέωσης και αδικοπραξία, όπως στην περίπτωση που ο μισθωτής προξενεί φθορές στο μίσθιο, οπότε υπάρχει συρροή αξιώσεων του εκμισθωτή, τόσο από τη σύμβαση, όσο και από αδικοπραξία, υπό την προϋπόθεση, όμως, ότι η ζημιογόνος πράξη ή παράλειψη, με την οποία παραβιάζεται η σύμβαση και γεννάται ενδοσυμβατική ευθύνη του οφειλέτη, διαπραττόμενη και χωρίς τη συμβατική σχέση, θα ήταν καθεαυτή παράνομη, ως αντιβαίνουσα στο γενικό καθήκον, που επιβάλλει το άρθρο 914 ΑΚ, να μη ζημιώνει κάποιος άλλον υπαιτίως.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ  781/2011

Απόσπασμα…..Από την διάταξη του άρθρου 601 Α.Κ., συνάγεται ότι προϋποθέσεις για την απαίτηση του συμφωνημένου μισθώματος, ως αποζημιώσεως χρήσεως, είναι η λήξη της μισθώσεως και η μετά ταύτα παράνομος παρακράτηση του μισθίου, χωρίς δηλαδή δικαίωμα από τον νόμο, την σύμβαση ή δικαστική απόφαση, χωρίς να ερευνάται αν ο μισθωτής υπέστη ζημία από την καθυστέρηση της αποδόσεως. Εκτός από την ανωτέρω αποζημίωση χρήσεως, ο εκμισθωτής δικαιούται να απαιτήσει για την παρακράτηση του μισθίου, και την αποκατάσταση κάθε άλλης περαιτέρω ζημίας, κατά τις γενικές διατάξεις περί υπερημερίας του οφειλέτου (άρθρο 343 επ. ΑΚ) καθώς και την κατάπτωση της ποινικής ρήτρας της συμφωνηθείσας για την περίπτωση καθυστέρησης απόδοσης του μισθίου (404, 405 ΑΚ), η οποία έχει ως προϋπόθεση την υπαίτια αδυναμία παροχής ή υπερημερία του οφειλέτη. Δηλαδή, ο μεν ενάγων - εκμισθωτής πρέπει να επικαλεσθεί και να αποδείξει τη σύμβαση τη συμφωνία για την ποινή και τις προϋποθέσεις της υπερημερίας ή της αδυναμίας εκπλήρωσης, ο δε εναγόμενος μισθωτής πρέπει να επικαλεσθεί, κατ' ένσταση και να αποδείξει την έλλειψη υπαιτιότητάς του, ώστε να απαλλαγεί. Μόνη, όμως, η δικαστική διένεξη μεταξύ των διαδίκων, σε καμιά περίπτωση δεν δικαιολογεί την παρακράτηση του μισθίου από τον μισθωτή (ΑΠ 2165/2009). Περαιτέρω, ο από το αρθρ. 559 αριθ. 1 Κ.Πολ.Δ λόγος αναίρεσης για παραβίαση κανόνα- ουσιαστικού δικαίου ιδρύεται όταν ο κανόνας δικαίου δεν εφαρμοσθεί, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του ή εάν εφαρμοσθεί, ενώ δεν έπρεπε, καθώς και εάν εφαρμοσθεί εσφαλμένα. Περαιτέρω, παραβίαση των κανόνων των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, κατά την έννοια του άρθρου 559 αριθμ.1 ΚΠολΔ, υπάρχει, όταν το δικαστήριο της ουσίας δέχεται κενό ή ασάφεια ή αμφιβολία, ως προς τη δικαιοπρακτική βούληση των μερών έστω και έμμεσα και εν τούτοις δεν προσφεύγει σε εφαρμογή των κανόνων αυτών ή μολονότι βεβαιώνεται στην απόφαση ότι η δήλωση βουλήσεως των μερών είναι σαφής εν τούτοις προβαίνει σε ερμηνεία της δικαιοπραξίας, καθώς και όταν το δικαστήριο της ουσίας διαπιστώνει κενό ή αμφιβολία και προσφεύγει στους εν λόγω κανόνες, πλην όμως, με τη δοθείσα ερμηνεία παραβιάζει τους κανόνες της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών. Η κρίση του δικαστηρίου της ουσίας για ύπαρξη κενού στη δικαιοπρακτική δήλωση βουλήσεως ή ασάφειας στη διατύπωση αυτής και για το λόγο αυτό η προσφυγή στους ερμηνευτικούς κανόνες των αρθ.173 και 200 ΑΚ, για τη συμπλήρωση του κενού ή την άρση της ασάφειας, δεν υπόκειται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου, εκτός εάν, από όσα το δικαστήριο της ουσίας δέχεται, δεν διευκρινίζεται η θέση του, ως προς το εάν υπάρχει κενό ή ασάφεια στη δήλωση βουλήσεως, αφού από την καταφατική ή αποφατική απάντηση στο ζήτημα αυτό, εξαρτάται εάν θα εφαρμοσθούν ή όχι οι ως άνω ερμηνευτικές διατάξεις των αρθ.173 και 200 ΑΚ. Για να είναι ορισμένος ο λόγος αυτός πρέπει στο αναιρετήριο να αναφέρεται το περιεχόμενο της μη ερμηνευθείσας ή της εσφαλμένως ερμηνευθείσας δικαιοπραξίας, καθώς και ότι το δικαστήριο της ουσίας διεπίστωσε την ύπαρξη κενού ή αμφιβολίας, ως προς τη δικαιοπρακτική βούληση και να προσδιορίζεται σε τι ακριβώς συνίσταται η παραβίαση των ως άνω ερμηνευτικών κανόνων. Το Εφετείο, με την προσβαλλομένη απόφασή του, δέχθηκε ότι ο ενάγων- εκμισθωτής- νυν αναιρεσείων με το από 15-7-2002 μισθωτήριο συμφωνητικό εξεμίσθωσε στην πρώτη εναγομένη (ανώνυμη εταιρεία) νυν πρώτης των αναιρεσιβλήτων, μια οικία (μαιζονέτα), για να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία της δεύτερης εναγομένης- νυν δεύτερης των αναιρεσιβλήτων (διευθύνοντος συμβούλου της πρώτης), η οποία και εγγυήθηκε την τήρηση των όρων της μισθωτικής σύμβασης, με την προσυπογραφή του μισθωτηρίου, παραιτηθείσα από την ένσταση διζήσεως. Περαιτέρω, το Εφετείο δέχθηκε τα εξής, αναφορικά με το αίτημα του ενάγοντος- εκμισθωτή, για επιδίκαση σ' αυτόν της καταπεσούσας ποινικής ρήτρας, η οποία είχε συμφωνηθεί με το μισθωτήριο συμφωνητικό, λόγω καθυστέρησης απόδοσης του μισθίου ακινήτου από την εναγομένη- νυν αναιρεσίβλητη: "Με την έναρξη της μίσθωσης η εναγομένη μισθώτρια παρέλαβε το μίσθιο και ακώλυτα το χρησιμοποίησε για κατοικία της δευτέρας των εναγομένων εγγυήτριας, ενώ κατά τη λήξη της η μίσθωση στις 31.7.2005 παρατάθηκε για ένα ακόμα έτος, μετά από πρόταση της εναγομένης, κατά σχετική πρόνοια του όρου 17 του μισθωτηρίου εγγράφου, με τους ίδιους όρους που το τελευταίο προέβλεπε. Επειδή η εναγομένη μισθώτρια κατά το τελευταίο (4°) έτος της μίσθωσης κατέβαλε το μίσθωμα, μειωμένο κατά 53 ευρώ (ήτοι κατέβαλε το ποσόν των 1288 αντί οφειλομένου 1341 συμπεριλαμβανομένου και του ημίσεως τέλους χαρτοσήμου) ο ενάγων με την από 8.3.2006 αγωγή του ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, κατήγγειλε τη μίσθωση για καθυστέρηση περί την καταβολή του μισθώματος, και ζήτησε την απόδοση του μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης. Το Δικαστήριο με την υπ' αριθμ…..απόφαση του δέχθηκε την αγωγή, και υποχρέωσε την εναγομένη μισθώτρια να αποδώσει τη χρήση του μισθίου, λόγω λήξης της μίσθωσης μετά την καταγγελία αυτής για - μερική -καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος. Την απόφαση αυτή ο ενάγων - ως προσωρινώς εκ του νόμου εκτελεστή (άρθρο 910 περιπτ. 1 ΚΠολΔ) – την εκτέλεσε και στις 16.1.2007 η εναγομένη μισθώτρια απεβλήθη από το μίσθιο (βλέπε αριθμ…..έκθεση βιαίας αποβολής και εγκατάστασης του δικαστικού επιμελητή Αθηνών……). Ο ενάγων εκμισθωτής, επικαλούμενος τον προμνημονευθέντα όρο 12 του μισθωτηρίου περί της υποχρεώσεως της μισθώτριας για την καταβολή ως ποινικής ρήτρας ποσού ίσου προς το 1/5 του μηνιαίου μισθώματος για κάθε ημέρα καθυστέρησης απόδοσης του μισθίου, ζητεί να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να του, καταβάλλουν για την αιτία αυτή το ποσόν των 61.296,44 ευρώ, καθόσον επί 268 ημέρες, ήτοι από τις 24.4.2006 έως και τις 16.1.2007 που καθυστέρησε η εναγομένη μισθώτρια να του αποδώσει τη χρήση του μισθίου ακινήτου. Όπως προαναφέρθηκε, η εναγομένη με την ως άνω……απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών υποχρεώθηκε να αποδώσει στον ενάγοντα την χρήση του μισθίου, λόγω λήξης της μίσθωσης, μετά την καταγγελία της με την προμνημονευθείσα από 8.3.2006 αγωγή του, που επιδόθηκε στην εναγομένη στις 23.3.2006. Εντεύθεν δε, υποχρέωση η τελευταία προς απόδοση της χρήσης του μισθίου είχε, αφότου της επιδόθηκε αντίγραφο από απόγραφο της ως άνω εξωστικής απόφασης, γεγονός που συνέβη στις 28.9.2006. Όμως η εναγομένη, με σχετική αίτηση της ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, ζήτησε την αναστολή της εκτέλεσης της εν λόγω εξωστικής απόφασης; καθώς και τη χορήγηση προσωρινής διαταγής περί μη εκτέλεσης της απόφασης, η οποία και χορηγήθηκε από τον Πρόεδρο του ως άνω Δικαστηρίου, μέχρι την συζήτηση της από 8.9.2006 αίτησης αναστολής. Κατά δε τη συζήτηση της ως άνω αίτησης στις 2.11.2006, κατόπιν σχετικού αιτήματος της εναγομένης, η προσωρινή διαταγή διατηρήθηκε από το Δικαστήριο, μέχρι την έκδοση της απόφασης επί της ως άνω αιτήσεως. Επ' αυτής (αιτήσεως) στις 9.1.2007 εκδόθηκε η υπ' αριθμ……απόφαση, η οποία και την απέρριψε. Μετά ταύτα ο ενάγων επέσπευσε την εκτέλεση της υπ' αριθμ…….εξωστικής απόφασης στις 12.1.2007, πλην όμως μεταξύ επισπεύδοντας την εκτέλεση και των καθ' ων συμφωνήθηκε να αναβληθεί αυτή για τις 15.1.2007, προκειμένου η δευτέρα των εναγομένων…..να παραλάβει από το μίσθιο τα κινητά πράγματα της (βλέπε αριθμ…….έκθεση βίαιας αποβολής και εγκατάστασης (απόπειρα) του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Αθηνών…..). Εντεύθεν η αναγκαστική εκτέλεση της ως άνω εξωστικής απόφασης ολοκληρώθηκε στις 16.1.2007 (βλέπε αριθμ……"έκθεση βίαιας αποβολής και εγκατάστασης του δικαστικού επιμελητή…..). Εκ των προεκτεθέντων αποδεικνύεται ότι η παραμονή της εναγομένης στο μίσθιο από της επιδόσεως στις 28.9.2006 αντιγράφου από το απόγραφο της αριθμ……εξωστικής απόφασης έως και τις 16.1.2007 που η εναγομένη απεβλήθη από το μίσθιο, δεν ήταν αυθαίρετη, αλλά εγένετο σε εκτέλεση των προαναφερθεισών προσωρινών διαταγών των Δικαστών του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών μέχρι τις 9.1.2007 που εξεδόθει η υπ' αριθμ…….απόφαση με την οπαία απορρίφθηκε η αίτηση αναστολής της εναγομένης και από 9.1.2007 έως και 15.1.2007 με τη συναίνεση του ως άνω ενάγοντος μισθωτού. Επομένως ουδεμία υπαιτιότητα την εναγομένη βαρύνει για την μη απόδοση της χρήσης του μισθίου στις 28.9.2006, με την επίδοση σ' αυτήν αντιγράφου από το απόγραφο της προαναφερόμενης αριθμ…..εξωστικής απόφασης, η αναστολή εκτέλεση της οποίας διαρκούσε συνεχώς και αδιαλείπτως μέχρι τις 15.1.2007. Βέβαια ο ενάγων ως χρόνο απόδοσης της χρήσης του μισθίου - και αφετηρία εντεύθεν της καθυστέρησης της - επικαλείται την 24.4.2006, ήτοι τον χρόνο που συμπληρώθηκε ένας μήνας από την καταγγελία της μίσθωσης στις 23.3.2006, κατ' άρθρο 597 § 1 ΑΚ, όπως κρίθηκε και με την προμνημονευθείσα εξωστική απόφαση. Όμως τα αποτελέσματα της τελευταίας (δηλαδή η υποχρέωση της εναγομένης μισθώτριας για απόδοση της χρήσης του μισθίου) ανεστάλησαν με τις ως άνω δύο προσωρινές διαταγές και στις 12.1.2007 με συμφωνία των μερών". Από το ως άνω περιεχόμενο της προσβαλλομένης αποφάσεως, προκύπτει σαφώς ότι το δικαστήριο δέχθηκε ότι, σύμφωνα με την …… απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, η εναγομένη-μισθώτρια υποχρεώθηκε σε απόδοση του μισθίου, λόγω καταγγελίας, για καθυστέρηση (μερική) οφειλομένων μισθωμάτων, ότι κατά της αποφάσεως αυτής η εναγομένη άσκησε τα νόμιμα δικονομικά μέσα (έφεση, ανακοπή, αίτηση αναστολής εκτελέσεως, με αίτημα προσωρινής διαταγής, η οποία έγινε δεκτή) και ότι το διάστημα που μεσολάβησε μέχρι την επίδοση σ' αυτήν της απορριπτικής περί την αναστολή εκτελέσεως αποφάσεως δεν δύναται να υπολογισθεί για την κατάπτωση της ποινικής ρήτρας, που συμφωνήθηκε, για την περίπτωση καθυστερήσεως αποδόσεως του μισθίου, διότι δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα αυτής. Και υπό τις παραδοχές αυτές έκρινε ότι ήταν απορριπτέο, ως μη νόμιμο το σχετικό με την κατάπτωση της ποινικής ρήτρας αίτημα του ενάγοντος. Με το να κρίνει έτσι το Εφετείο έσφαλε, δια της μη εφαρμογής των διατάξεων των αρθ. 404, 405, 330 ΑΚ, οι οποίες ήταν εφαρμοστέες στην προκειμένη περίπτωση, αφού ο επικαλούμενος από τις εναγόμενες ισχυρισμός προς θεμελίωση της ένστασης για έλλειψη υπαιτιότητας της χρησιμοποιούσας το μίσθιο εναγομένης, ως προς την καθυστέρηση απόδοσης του μισθίου δεν είναι νόμιμος, διότι, όπως αναφέρθηκε στην προηγηθείσα νομική σκέψη, η καθυστέρηση απόδοσης εξαιτίας της μεταξύ των αντιδίκων δικαστικής διένεξης δεν αίρει την επελθούσα ήδη υπερημερία της μηνύτριας ως προς την απόδοση του μισθίου. Επομένως το Εφετείο υπέπεσε στην από το αρθρ 559 αριθ. 1 Κ.ΠολΔ. πλημμέλεια, που αποδίδεται με τους δεύτερο και τρίτο λόγους αναίρεσης, οι οποίοι είναι βάσιμοι, παρελκούσης της έρευνας των λοιπών λόγων αναίρεσης (πρώτου και τέταρτου) οι οποίοι αφορούν το ίδιο ως άνω ζήτημα (της κατάπτωσης της συνομολογηθείσας ποινικής ρήτρας, για την περίπτωση καθυστέρησης απόδοσης του μισθίου. Όσον αφορά τον πρώτο λόγο αναίρεσης, κατά το ένα σκέλος αυτού, από το αρθ.559 αριθμ.1 ΚΠολΔ, για παραβίαση του ερμηνευτικού κανόνα του αρθ. 173 ΑΚ, είναι απορριπτέος, ως απαράδεκτος, διότι από τις ίδιες ως άνω ως προς το ζήτημα αυτό παραδοχές της προσβαλλομένης απόφασης προκύπτει ότι το Εφετείο δεν δέχθηκε, έστω και έμμεσα, την ύπαρξη κενού ή αμφιβολίας, ως προς τη συμφωνία κατάπτωσης της ποινικής ρήτρας, ώστε να υποχρεούται να προσφύγει στην εφαρμογή του ως άνω ερμηνευτικού κανόνα του αρθ. 173 ΑΚ, ούτε εξ άλλου ο αναιρεσείων επικαλείται στο αναιρετήριο την ύπαρξη κενού ή αμφίβολων σημείων, οπότε και μόνο, σύμφωνα με τα αναφερθέντα στην προηγηθείσα νομική σκέψη υποχρεούται στην εφαρμογή του κανόνα αυτού. Η υπαίτια ζημιογόνος πράξη ή παράλειψη, με την οποία παραβιάζεται η σύμβαση, είναι δυνατόν, πέραν της αξίωσης από τη σύμβαση, να στηρίζει και αξίωση από αδικοπραξία, εάν και χωρίς τη συμβατική σχέση διαπραττόμενη, θα ήταν παράνομη , ως αντικείμενη στην επιβαλλόμενη από τη διάταξη του αρθ.914 ΑΚ γενική δικανική αρχή, κατά την οποία, όποιος ζημιώσει άλλον παράνομα και υπαίτια, υποχρεούται να τον αποζημιώσει. Έτσι, αν και η αθέτηση συμβατικής υποχρέωσης δεν αποτελεί καθ' εαυτή αδικοπραξία, είναι δυνατόν το ίδιο βιοτικό γεγονός να αποτελέσει και αθέτηση συμβατικής υποχρέωσης και αδικοπραξία, όπως στην περίπτωση που ο μισθωτής προξενεί φθορές στο μίσθιο, οπότε υπάρχει συρροή αξιώσεων του εκμισθωτή, τόσο από τη σύμβαση, όσο και από αδικοπραξία, υπό την προϋπόθεση, όμως, ότι η ζημιογόνος πράξη ή παράλειψη, με την οποία παραβιάζεται η σύμβαση και γεννάται ενδοσυμβατική ευθύνη του οφειλέτη, διαπραττόμενη και χωρίς τη συμβατική σχέση, θα ήταν καθεαυτή παράνομη, ως αντιβαίνουσα στο γενικό καθήκον, που επιβάλλει το αρθ. 914 ΑΚ, να μη ζημιώνει κάποιος άλλον υπαιτίως (ΑΠ 1600/2002, ΑΠ 1668/2006). Από τον παραδεκτώς, κατ' αρθ. 561 παρ.2 ΚΠολΔ, έλεγχο του δικογράφου της αγωγής του ενάγοντος-εκμισθωτή-νυν αναιρεσείοντος, ως προς τη βάση της από αδικοπραξία, με την οποία επεκαλείτο ότι η εναγομένη μισθώτρια: α) προεκάλεσε παράνομα και υπαίτια τις φθορές στο μίσθιο, β) καθυστέρησε παράνομα την απόδοση του μισθίου και γ) παρεβίασε το τραπεζικό απόρρητο, διότι κατέθετε το μίσθωμα σε τραπεζικό λογαριασμό του ενάγοντος, διαφορετικό από εκείνον που της είχε ανακοινώσει, είναι μη νόμιμη, διότι η περιγραφόμενη στην αγωγή συμπεριφορά της εναγομένης, από δόλο ή αμέλεια διαπράχθηκε στα πλαίσια της μισθωτικής σύμβασης και όχι έξω. Επομένως, το δικάσαν Εφετείο, το οποίο απέρριψε, ως μη νόμιμη, τη βάση της αγωγής από αδικοπραξία, με την αιτιολογία ότι: "Το αγωγικό κονδύλιο περί χρηματικής ικανοποίησης του ενάγοντος, λόγω ηθικής βλάβης αυτού, συνεπεία της εκτιθέμενης ως άνω συμπεριφοράς της εναγομένης μισθώτριας, είναι μη νόμιμο, διότι τα επικαλούμενα από τον ενάγοντα εκμισθωτή περιστατικά στα οποία στηρίζει την ένδικη αξίωση του, και αληθή υποτιθέμενα δεν συνιστούν αδικοπρακτική συμπεριφορά, κατά την έννοια των διατάξεων του άρθρου 914 ΑΚ, ώστε να δικαιούνται χρηματικής ικανοποίησης λόγω ηθικής βλάβης, αλλά όλα τα ως άνω επικαλούμενα περιστατικά συνιστούν αντισυμβατική και μόνο συμπεριφορά της εναγομένης, η οποία χωρίς τη συμβατική σχέση της μίσθωσης δεν θα μπορούσε να ήταν παράνομη, ως αντικείμενη στο γενικό κανόνα που επιβάλλει το προαναφερόμενο άρθρο 914 ΑΚ να μη ζημιώνει κάποιος άλλον υπαιτίως". Ορθώς εφήρμοσε τη διάταξη του αρθ. 914 ΑΚ και δεν υπέπεσε στην από το αρθ. 559 αριθμ.1 ΚΠολΔ πλημμέλεια. Συνεπώς, ο πέμπτος λόγος αναίρεσης, κατά το μέρος αυτού, με το οποίο αποδίδεται η πλημμέλεια αυτή, είναι απορριπτέος ως αβάσιμος, ενώ, κατά το μέρος αυτού, με το οποίο αποδίδεται η από το αρθ. 559 αριθμ.19 ΚΠολΔ πλημμέλεια, για έλλειψη νόμιμης βάσης της προσβαλλομένης απόφασης, ένεκα ανεπάρκειας αιτιολογίας, ως προς το ίδιο αυτό κεφάλαιο της απόφασης, είναι απορριπτέος , ως απαράδεκτος, διότι προϋπόθεση για την ίδρυση του προκείμενου λόγου είναι ότι το δικαστήριο ερεύνησε την ουσία της υπόθεσης και διετύπωσε αποδεικτικό πόρισμα, ενώ αντίθετα δεν ιδρύεται όταν η αγωγή απορρίφθηκε ως μη νόμιμη όπως στην προκειμένη περίπτωση. Ο ίδιος (πέμπτος) λόγος, κατά το σκέλος αυτού, με το οποίο αποδίδεται στο Εφετείο η από το αρθ. 559 αριθμ.8 ΚΠολΔ, προβλεπόμενη πλημμέλεια, εκ του ότι απέρριψε, ως μη νόμιμη, την εξ αδικοπραξίας βάση της αγωγής, χωρίς να λάβει υπόψη του τον προβληθέντα από τον ενάγοντα-αναιρεσείοντα, προς θεμελίωση της βάσης αυτής, ισχυρισμό, ο οποίος, κατά την άποψη του αναιρεσείοντα ασκούσε ουσιώδη επιρροή, ότι δηλαδή η εναγομένη-μισθώτρια παρεβίασε το τραπεζικό απόρρητο και κατέθετε το μίσθωμα σε τραπεζικό λογαριασμό του ενάγοντος, διαφορετικό από εκείνον που της είχε ανακοινώσει, είναι απορριπτέος, ως αβάσιμος, διότι, από το περιεχόμενο της προσβαλλομένης απόφασης, προκύπτει σαφώς ότι το Εφετείο έλαβε υπόψη όλους τους ισχυρισμούς που επικαλείτο ο ενάγων στην αγωγή του, προς θεμελίωση της εξ αδικοπραξίας βάσεως αυτής (μεταξύ των οποίων και τον φερόμενο, με τον προκείμενο λόγο, ως μη ληφθέντα υπόψη ισχυρισμό) και την απέρριψε, ως μη νόμιμη, με την προαναφερθείσα αιτιολογία, ότι όλα τα επικαλούμενα, για τη θεμελίωση της βάσεως αυτής περιστατικά συνιστούν αντισυμβατική και μόνο (και όχι παράνομη και αδικοπρακτική) συμπεριφορά. 

 

Μη καταβολή μισθώματος. Οικονομική αδυναμία μισθωτή καταβολής μισθώματος.

 

ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΑ  10/2011

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Αν κατά το χρόνο της παράδοσης του μισθίου στο, μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα, που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση, ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να μην καταβάλει το μίσθωμα, αν η χρήση του μισθίου παρακωλύθηκε ολικά και για όσο χρόνο διαρκεί η κατάσταση αυτή, ή να ζητήσει μείωση του μισθώματος, σε περίπτωση μερικής παρακώλυσης, ανάλογη με το βαθμό της ελάττωσης της χρήσης, έστω και αν δεν υπάρχει ολική αποβολή αυτού από το μίσθιο, εφ όσον εξαιτίας του πραγματικού ελαττώματος αναιρείται η δυνατότητα να κάνει χρήση ελεύθερη και ανενόχλητη κατά τους όρους της σύμβασης.

Η οικονομική αδυναμία του μισθωτή δεν αποτελεί εύλογη αιτία μη καταβολής του μισθώματος,

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΑ  10/2011

Απόσπασμα…… Ο μισθωτής ως οφειλέτης μπορεί να προβάλλει τον ισχυρισμό ότι η καθυστέρηση πληρωμής του μισθώματος οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη (άρθρα 330 και 342 ΑΚ), οπότε δεν επέρχεται η υπερημερία του. Ο ισχυρισμός αυτός αποτελεί ένσταση καταλυτική της αγωγής περί αποδόσεως του μισθίου ακινήτου και αν ευδοκιμήσει επιφέρει την απόρριψή της (ΑΠ 1529/1998 ΕΔΠ 1998.349, ΑΠ 1188/1995 Ελλ.Δικ. 38.834, ΑΠ 465/1991 Ελλ.Δικ. 32.1248). Γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη ο μισθωτής, είναι κάθε εύλογη αιτία, συνεπεία της οποίας δικαιολογείται η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος. Η οικονομική αδυναμία του μισθωτή δεν αποτελεί εύλογη αιτία μη καταβολής του μισθώματος (ΑΠ 96/1989 ΕΔΠ 1989.299, ΑΠ 1496/1986 Ελλ.Δικ. 28.1033, ΕΑ 7587/1998 ΕΔΠ 1998.370, ΕΑ 12883/1995 ΕΔΠ 1997.276). Περαιτέρω από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574-576 ΑΚ προκύπτει ότι ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Αν όμως κατά το χρόνο της παράδοσής του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, τότε ο μισθωτής έχει δικαίωμα να μην καταβάλει το μίσθωμα, αν η χρήση του μισθίου παρακωλύθηκε ολικά, και για όσο χρόνο διαρκεί η κατάσταση αυτή, ή να ζητήσει μείωση του μισθώματος, σε περίπτωση μερικής παρακώλυσης, ανάλογη με το βαθμό της ελάττωσης της χρήσης, έστω και αν δεν υπάρχει ολική αποβολή αυτού από το μίσθιο, εφόσον εξαιτίας του πραγματικού ελαττώματος αναιρείται η δυνατότητα να κάνει χρήση ελεύθερη και ανενόχλητη κατά τους όρους της σύμβασης. Επομένως ο μισθωτής, εναγόμενος από τον εκμισθωτή για την καταβολή μισθώματος, προκειμένου να απαλλαγεί από την υποχρέωσή του αυτή, αρκεί, κατ ένσταση, να ισχυριστεί και αποδείξει ότι εξαιτίας πραγματικού ελαττώματος του μισθίου πράγματος, εμποδίζεται η ελεύθερη και ανενόχλητη χρήση αυτού σε τέτοιο βαθμό ώστε το από τη μισθωτική σύμβαση δικαίωμά του για χρήση είναι πλέον χωρίς περιεχόμενο. Η ύπαρξη δε τέτοιου ελαττώματος αποτελεί έλλειψη υπαιτιότητας στην καθυστέρηση καταβολής μισθώματος, η οποία, προβαλλόμενη και αποδεικνυόμενη από το μισθωτή αίρει την υπερημερία του (ΑΠ 399/2004 Ελλ.Δικ. 45.1420, ΑΠ 1078/2001 Ελλ.Δικ. 43.426, ΕΑ 95/2007 Ελλ.Δικ. 48.920). Από την ανωμοτί εξέταση της ενάγουσας στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου (οι διάδικοι δεν εξέτασαν μάρτυρα), η οποία περιέχεται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του ίδιου δικαστηρίου, τα νομίμως επικαλούμενα και προσκομιζόμενα έγγραφα καθώς και τα διαμειβόμενα από τους διαδίκους, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με το από 16-7-2004 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης η ενάγουσα εκμίσθωσε στον εναγόμενο ένα ισόγειο κατάστημα μετ υπογείου (επιφανείας 150 τ.μ. του ισογείου και 165 τ.μ. του υπογείου), που βρίσκεται στο ……..επί της …..., προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από το μισθωτή ως εστιατόριο-ψαροταβέρνα-καφετέρια-fast food και κάθε συναφή χρήση. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε για χρονικό διάστημα ……ετών…….και το μηνιαίο μίσθωμα, προκαταβαλλόμενο το πρώτο πενθήμερο κάθε μισθωτικού μήνα, καθορίστηκε στο ποσό των …..ευρώ για το πρώτο έτος της μίσθωσης, αναπροσαρμοζόμενο έκτοτε κατά ποσοστό 5%, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου (3,6%). Επίσης με το παραπάνω ιδιωτικό συμφωνητικό συμφωνήθηκε η καταβολή εγγύησης εκ ποσού ……ευρώ για την πιστή τήρηση και εκπλήρωση των όρων της σύμβασης, η οποία (εγγύηση) σε αντίθετη περίπτωση θα καταπίπτει ως ποινική ρήτρα υπέρ της εκμισθώτριας. Ο εναγόμενος, μολονότι χρησιμοποιεί ανενόχλητα το μίσθιο, καθυστερεί από δυστροπία να πληρώσει στην ενάγουσα α) μέρος του μισθώματος μηνός ……2008 εκ ….ευρώ, β) τα μισθώματα των μηνών ……2008 έως και ……2008 εκ …….ευρώ (…..ευρώ το μίσθωμα Χ 6 μήνες) και γ) τα μισθώματα των μηνών ……..2009 έως και …….2009 εκ …..ευρώ (…..ευρώ το μίσθωμα Χ 9 μήνες), ήτοι συνολικά ……ευρώ. Για την παραπάνω εκ δυστροπίας καθυστέρηση καταβολής των ως άνω οφειλομένων μισθωμάτων από τον εναγόμενο μισθωτή (ο οποίος σημειωτέον με δήλωση του πληρεξουσίου του δικηγόρου του που καταχωρήθηκε στα πρακτικά του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου συνομολόγησε ότι οφείλονται τα πιο πάνω μισθώματα που αναφέρονται και στην αγωγή), η ενάγουσα εκμισθώτρια με την κρινόμενη αγωγή της που επέδωσε στον εναγόμενο στις ……., κατήγγειλε την επίδικη μίσθωση, η οποία έτσι λύθηκε στις ……., δηλαδή με την παρέλευση της προβλεπόμενης στο νόμο προθεσμίας του ενός μήνα (άρθρο 597 ΑΚ). Ο εναγόμενος μισθωτής ισχυρίστηκε πρωτοδίκως ότι η μη καταβολή των ως άνω μισθωμάτων οφείλεται σε οικονομική του αδυναμία και ότι ενόψει τούτου σε συνδυασμό με την ανακαίνιση του μισθίου η εν λόγω καταγγελία είναι καταχρηστική. Ο παραπάνω ισχυρισμός είναι απορριπτέος ως αβάσιμος, αφού η οικονομική αδυναμία του μισθωτή δεν αποτελεί εύλογη αιτία μη καταβολής του μισθώματος, τα δε επικαλούμενα από τον εναγόμενο ως άνω περιστατικά και αληθή υποτιθέμενα δεν συνιστούν κατάχρηση δικαιώματος κατά την έννοια του άρθρου 281 ΑΚ. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, που με την εκκαλούμενη απόφασή του απέρριψε τον παραπάνω ισχυρισμό, κρίνοντας ότι τα εκτιθέμενα ως άνω περιστατικά και αληθή υποτιθέμενα δεν έλκουν σε εφαρμογή τη διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ, δεν έσφαλε και ο περί αντιθέτου πρώτος λόγος της έφεσης είναι απορριπτέος ως αβάσιμος. Ο προβαλλόμενος το πρώτον ενώπιον του Εφετείου ισχυρισμός του εκκαλούντος-εναγομένου ότι το μίσθιο είχε ελαττώματα που παρακώλυαν τη συμφωνηθείσα χρήση (2ος λόγος της έφεσης) είναι απορριπτέος προεχόντως ως απαράδεκτος, διότι δεν προβλήθηκε κατά την πρώτη συζήτηση της υπόθεσης στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο και ο εναγόμενος δεν επικαλείται (ούτε άλλωστε αποδεικνύει) τη συνδρομή κάποιας από τις εξαιρετικές περιπτώσεις που προβλέπουν τα άρθρα 269 § 2 και 527 ΚΠολΔ. Κατ ακολουθία αυτών και μη υπάρχοντος άλλου λόγου έφεσης προς έρευνα πρέπει η κρινόμενη έφεση να απορριφθεί ως αβάσιμη στην ουσία της.

Χρίστος Καραμπάγιας | Μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών