ΜΙΣΘΩΤΙΚΕΣ ΔΙΑΦΟΡΕΣ

 

Δικαιώματα μισθωτή για πραγματικό ελάττωμα, ή έλλειψη  συμφωνημένης ιδιότητας του μισθίου.

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   1068/2008

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση όχι μόνο να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνηθείσα χρήση, αλλά να το διατηρεί κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, υποχρεούμενος σε άρση των πραγματικών του ελαττωμάτων και σε αποκατάσταση των συμφωνημένων ιδιοτήτων που λείπουν.

Αν κατά το χρόνο παράδοσής του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνηθείσα χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης, ή μη καταβολής του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση.

Αν από πραγματικό ελάττωμα εμποδίστηκε ολικά η συμφωνημένη χρήση, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, προβαλλόμενο και κατ' ένσταση, προς απόκρουση της αγωγής του εκμισθωτή για πληρωμή των μισθωμάτων, να μη καταβάλλει το μίσθωμα όσο διάστημα διαρκεί η παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου από το ελάττωμα.

Αν παρά την ύπαρξη του πραγματικού ελαττώματος ο μισθωτής χρησιμοποιεί το μίσθιο αδιακώλυτα κατά τη συμφωνημένη χρήση του δεν απαλλάσσεται της υποχρέωσης πληρωμής του μισθώματος.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   1068/2008

Απόσπασμα……..Ι. Από τα άρθρα 574 έως 578 ΑΚ συνάγεται, ότι ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση όχι μόνο να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνηθείσα χρήση, αλλά να το διατηρεί κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, υποχρεούμενος σε άρση των πραγματικών του ελαττωμάτων και σε αποκατάσταση των συμφωνημένων ιδιοτήτων που λείπουν. Αν κατά το χρόνο παράδοσής του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνηθείσα χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση. Επομένως, αν από πραγματικό ελάττωμα εμποδίστηκε ολικά η συμφωνημένη χρήση, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, προβαλλόμενο και κατ' ένσταση, προς απόκρουση της αγωγής του εκμισθωτή για πληρωμή των μισθωμάτων, μα μη καταβάλλει το μίσθωμα όσο διάστημα διαρκεί η παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου από το ελάττωμα. Αν παρά την ύπαρξη του πραγματικού ελαττώματος ο μισθωτής χρησιμοποιεί το μίσθιο αδιακώλυτα κατά τη συμφωνημένη χρήση του δεν απαλλάσσεται της υποχρέωσης πληρωμής του μισθώματος (Ολ. ΑΠ 50/2005). 

 

Πραγματικό ελάττωμα μισθίου εμπορικής μίσθωσης.

 

ΕΦΕΤΕΙΟ ΛΑΡΙΣΗΣ  820/2006

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Αν κατά το χρόνο παράδοσης του μισθίου στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα, που εμποδίζει ολικά ή μερικά τη συμφωνημένη χρήση, ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίσθηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης, ή μη καταβολής του μισθώματος, ακόμα δε και καταγγελίας της μίσθωσης, έστω και αν δεν υπάρχει υλική αποβολή αυτού από το μίσθιο, εφ΄ όσον εξ αιτίας του ελαττώματος αναιρείται η δυνατότητα να κάνει ελεύθερη, ή ανενόχλητη χρήση κατά τους όρους της μίσθωσης με αποτέλεσμα να καθίσταται χωρίς περιεχόμενο, ή δικαίωμα για χρήση του μισθίου.

Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που το παραπάνω αποτέλεσμα επέρχεται εξ αιτίας μέτρου που επιβάλλεται από διοικητική αρχή, δηλ. πραγματικό ελάττωμα θεωρείται και η παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου από μέτρα που επιβάλλονται από διοικητική αρχή, ή από περιορισμούς δημοσίου δικαίου, εφ όσον όμως στην συγκεκριμένη περίπτωση πράγματι εμποδίζεται η συμφωνημένη χρήση του μισθίου.

Αν η χρήση του μισθίου εξαρτάται από προηγούμενη άδεια της αρχής υπόχρεως να επιμεληθεί για την έκδοσή της είναι ο εκμισθωτής.

Αν καταγγελθεί η μίσθωση επέρχεται λύση της μισθωτικής σύμβασης και δεν οφείλεται μίσθωμα.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΕΦΕΤΕΙΟ ΛΑΡΙΣΗΣ  820/2006

Απόσπασμα……. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574, 575, 576 και 585 ΑΚ τα οποία εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθρο 44 ΠΔ 34/1995) προκύπτει ότι ο μεν εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση, ο δε μισθωτής να καταβάλει το μίσθωμα. Αν όμως κατά το χρόνο παραδόσεως του μισθίου στο μισθωτή το τελευταίο έχει ελάττωμα, που εμποδίζει ολικά ή μερικά τη συμφωνημένη (ή συνηθισμένη) χρήση του (πραγματικό ελάττωμα), ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίσθηκε τέτοιο ελάττωμα, τότε ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα μειώσεως ή μη καταβολής του μισθώματος, ακόμα δε και καταγγελίας της μισθώσεως σύμφωνα με τους όρους του άρθρου 585 ΑΚ, έστω και αν δεν υπάρχει υλική αποβολή αυτού από το μίσθιο, εφ΄ όσων εξαιτίας του ελαττώματος αναιρείται η δυνατότητα να κάνει ελεύθερη ή ανενόχλητη χρήση κατά τους όρους της συμβάσεως με αποτέλεσμα να καθίσταται χωρίς περιεχόμενο ή δικαίωμα για χρήση του μισθίου. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που το παραπάνω αποτέλεσμα επέρχεται εξαιτίας μέτρου που επιβάλλεται από διοικητική αρχή, δηλ. πραγματικό ελάττωμα θεωρείται και η παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου από μέτρα που επιβάλλονται από διοικητική αρχή ή από περιορισμούς δημοσίου δικαίου, εφόσον όμως στην συγκεκριμένη περίπτωση πράγματι εμποδίζεται η συμφωνημένη χρήση του μισθίου. Αντιθέτως αν η χρήση δεν εμποδίζεται παρά την έλλειψη των νομίμων προϋποθέσεων δεν υπάρχει ελάττωμα. Επομένως ο μισθωτής, εναγόμενος από τον εκμισθωτή για την καταβολή του μισθώματος, προκειμένου να απαλλαγεί από την υποχρέωσή του αυτή πρέπει με ένσταση να ισχυρισθεί και να αποδείξει ότι εξαιτίας του πραγματικού ελαττώματος παρεμποδίζεται η ελεύθερη χρήση του μισθίου, ώστε το δικαίωμά του για χρήση να είναι πλέον χωρίς περιεχόμενο ή ότι εξ αιτίας του λόγου αυτού και των λοιπών προϋποθέσεων του άρθρου 585 ΑΚ έχει καταγγείλει τη σύμβαση, οπότε κατά το άρθρο 587 ΑΚ επήλθε λύση της μισθωτικής σύμβασης και δεν οφείλεται μίσθωμα (ΑΠ 912/2000 ΕλΔνη 42.2001 σελ. 142 ΑΠ 427/1997 Ελ.Δνη 38, 1813). Επιπροσθέτως από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574 και 575 προκύπτει ότι αν η χρήση του μισθίου εξαρτάται από την προηγούμενη άδεια της αρχής υπόχρεως να επιμεληθεί για την έκδοσή της είναι ο εκμισθωτής (ΕΛ 102/2001 Δικογραφία 2001, 213). 

 

Οικονομική αδυναμία μισθωτή καταβολής μισθώματος.

 

ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΑ  10/2011

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Η οικονομική αδυναμία του μισθωτή δεν αποτελεί εύλογη αιτία μη καταβολής του μισθώματος.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΑ  10/2011

Απόσπασμα…… Ο μισθωτής ως οφειλέτης μπορεί να προβάλλει τον ισχυρισμό ότι η καθυστέρηση πληρωμής του μισθώματος οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη (άρθρα 330 και 342 ΑΚ), οπότε δεν επέρχεται η υπερημερία του. Ο ισχυρισμός αυτός αποτελεί ένσταση καταλυτική της αγωγής περί αποδόσεως του μισθίου ακινήτου και αν ευδοκιμήσει επιφέρει την απόρριψή της (ΑΠ 1529/1998 ΕΔΠ 1998.349, ΑΠ 1188/1995 Ελλ.Δικ. 38.834, ΑΠ 465/1991 Ελλ.Δικ. 32.1248). Γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη ο μισθωτής, είναι κάθε εύλογη αιτία, συνεπεία της οποίας δικαιολογείται η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος. Η οικονομική αδυναμία του μισθωτή δεν αποτελεί εύλογη αιτία μη καταβολής του μισθώματος (ΑΠ 96/1989 ΕΔΠ 1989.299, ΑΠ 1496/1986 Ελλ.Δικ. 28.1033, ΕΑ 7587/1998 ΕΔΠ 1998.370, ΕΑ 12883/1995 ΕΔΠ 1997.276). 

 

Μισθώσεις χώρων εντός άλσους.

 

ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ  17/2009

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Οι μισθώσεις χώρων, που βρίσκονται μέσα σε κοινόχρηστους χώρους (κήπους, άλση, πλατείες κλπ) δεν υπάγονται στις εμπορικές μισθώσεις.

Οι χώροι, που μισθώνονται, πρέπει να βρίσκονται μέσα στον κοινόχρηστο χώρο και όχι στην περιφέρειά του.

Δεν απαιτείται όπως το οικοδόμημα περιβάλλεται σε όλες του τις πλευρές με τον ακάλυπτο χώρο του άλσους, αλλά μπορεί να βρίσκεται και στην άκρη του και να έχει πρόσοψη επάνω σε δρόμο, αρκεί ότι κατά την κοινή αντίληψη αποτελεί ενιαίο χώρο με το άλσος.

Χώρος εντός αλσών, για τον χαρακτηρισμό των οποίων δεν είναι αναγκαίο να υπάρχει επίσημος πολεοδομικός χαρακτηρισμός, θεωρούνται οι εντός τούτων κείμενοι, φυτευμένοι ή μη χώροι, χρησιμεύοντες ως τόποι περιπάτου και αναψυχής, ή οι προορισμένοι για φύτευση με δένδρα ή άλλα φυτά.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ  17/2009

Απόσπασμα…….Με την από 2-7-2004 αγωγή του, επί της οποίας εκδόθηκε η εκκαλούμενη απόφαση, ο ενάγων και ήδη εφεσίβλητος εξέθεσε, ότι κατόπιν πλειοδοτικού διαγωνισμού εμίσθωσε ένα αναψυκτήριο-κατάστημα, ιδιοκτησίας του εναγομένου και ήδη εκκαλούντος Δήμου…..που βρίσκεται στη…, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως αναψυκτήριο. Ότι η διάρκεια της εν λόγω μίσθωσης συμφωνήθηκε έξι ετών, πλην όμως ως εμπορική μίσθωση εκ του νόμου τυγχάνει διάρκειας 12 ετών. Ότι παρά ταύτα, ο εναγόμενος Δήμος μη νομίμως κατήγγειλε την επίδικη σύμβαση μίσθωσης, στις 4-6-2004 και ζήτησε απ΄αυτόν (ενάγοντα μισθωτή) την απόδοση του μισθίου καταστήματος, λόγω λήξης της μίσθωσης, παράλληλα δε το Δημοτικό Συμβούλιο του εναγομένου ΝΠΔΔ έλαβε απόφαση περί διενέργειας νέας δημοπρασίας προς εκμίσθωση του επιδίκου, συντάχθηκε δε από τη Δημαρχιακή επιτροπή του ίδιου Δήμου σχετική διακήρυξη εκμίσθωσης. Κατόπιν τούτων, ζήτησε να αναγνωρισθεί, ότι η επίδικη σύμβαση, ως εμπορική, είναι διάρκειας 12 ετών και επομένως είναι ανίσχυρη η ανωτέρω καταγγελία της επίδικης σύμβασης μίσθωσης, επικουρικώς δε και σε περίπτωση, που κριθεί, ότι η εν λόγω σύμβαση δεν εμπίπτει στις διατάξεις περί εμπορικών μισθώσεων, να αναγνωρισθεί ότι η επίδικη σύμβαση μίσθωσης μετά τη λήξη της συμβατικής της διάρκειας, παρατάθηκε για αόριστο χρόνο, η δε γενομένη ως άνω καταγγελία αυτής είναι άκυρη, καθόσον έγινε μη νομίμως και καταχρηστικώς και επιπλέον από αναρμόδιο όργανο. Περαιτέρω, δε ζήτησε να ακυρωθούν οι υπ΄αριθμ ….και…..αποφάσεις του Δημοτικού Συμβουλίου του εναγομένου και της Δημαρχιακής επιτροπής αυτού, αντίστοιχα, για τους αναφερόμενους σ΄αυτήν λόγους. Αφού προηγήθηκε η συζήτηση της αγωγής, το πρωτοβάθμιο δικαστήριο με την εκκαλούμενη απόφασή του, αφού απέρριψε την επικουρική βάση της αγωγής, ως μη νόμιμη, στη συνέχεια δέχθηκε την κύρια βάση της αγωγής, ως νόμιμη και εντεύθεν ως κατ΄ουσίαν βάσιμη. Κατά της απόφασης αυτής άσκησε ο εκκαλών-εναγόμενος Δήμος……την κρινόμενη έφεση, με την οποία παραπονείται για εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου και για κακή εκτίμηση των αποδείξεων, κατά τα ειδικότερα εκτιθέμενα σ΄αυτήν και ζητεί να εξαφανισθεί η εκκαλούμενη απόφαση και να απορριφθεί η αγωγή. Με την παρ. 6 του Ν. 2741/1999, που άρχισε να ισχύει από 28-9-1999 αντικαταστάθηκαν οι παράγραφοι 1 και 2 του άρθρου 5 του Π.Δ. 34/1995 ως εξής: «1. Η μίσθωση ισχύει για δώδεκα (12) έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να λυθεί με νεότερη συμφωνία, που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. 2. Οι διατάξεις του παρόντος εφαρμόζονται και σε μισθώσεις, που έχουν συμφωνηθεί για χρόνο μεγαλύτερο των δώδεκα (12) ετών». Εξάλλου, η παράγραφος 8 του Ν. 2741/1999 ορίζει ότι: «Οι διατάξεις των δύο προηγούμενων παραγράφων 6 και 7 του άρθρου αυτού εφαρμόζονται και στις υφιστάμενες κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος μισθώσεις». Ως υφιστάμενες, κατά την έννοια της παραπάνω διάταξης, νοούνται οι μισθώσεις, στις οποίες ο μισθωτής εξακολουθεί κατά την έναρξη ισχύος του νόμου να βρίσκεται στη χρήση του μισθίου, έστω και αν με το προηγούμενο νομοθετικό καθεστώς είχε συμπληρωθεί η νόμιμη διάρκειά της (εννεαετία - βλ. Α.Π. 675/2003, ΝΟΜΟΣ). Περαιτέρω, κατά την περίπτωση ε΄ της παρ. 1 του άρθρου 4 του Π.Δ. 34/1995, όπως αυτή ισχύει και στις υφιστάμενες μισθώσεις μετά την αντικατάστασή της με το άρθρο 7 παρ. 1 και 2 του Ν. 2741/1999, δεν υπάγονται στις διατάξεις του και «οι μισθώσεις χώρων εντός δημοσίων, δημοτικών ή κοινοτικών κήπων, αλσών πλατειών και εν γένει κοινοχρήστων χώρων». Έτσι, με βάση την διάταξη αυτή δεν υπάγονται, από την ισχύ του Ν. 2741/1999, που άρχισε από τις 28-9-1999, οι μισθώσεις χώρων, που βρίσκονται μέσα σε κοινόχρηστους χώρους (κήπους, άλση, πλατείες κλπ) χωρίς να έχει σημασία σε ποιον ανήκουν κατά κυριότητα οι χώροι αυτοί. Οι χώροι, που μισθώνονται, πρέπει να βρίσκονται μέσα στον κοινόχρηστο χώρο και όχι στην περιφέρειά του. Κατά την έννοια όμως της ίδιας ως άνω διάταξης, δεν απαιτείται όπως το οικοδόμημα (μίσθιο) περιβάλλεται σε όλες του τις πλευρές με τον ακάλυπτο χώρο του άλσους, αλλά μπορεί να βρίσκεται και στην άκρη του και να έχει πρόσοψη επάνω σε δρόμο, αρκεί δε ότι κατά την κοινή αντίληψη αποτελεί ενιαίο χώρο με το άλσος (βλ. Α.Π. 206/1988 ΝΟΒ 37,589). Περαιτέρω, ως χώρος εντός αλσών, για τον χαρακτηρισμό των οποίων δεν είναι αναγκαίο να υπάρχει επίσημος πολεοδομικός χαρακτηρισμός, θεωρούνται οι εντός τούτων κείμενοι, πεφυτευμένοι ή μη χώροι χρησιμεύοντες ως τόποι περιπάτου και αναψυχής ή οι προορισμένοι για φύτευση με δένδρα ή άλλα φυτά (Α.Π. 977/1987 ΝΟΒ 36,1230). Οι μισθώσεις εντός αλσών δεν προστατεύονται, ανεξάρτητα από το αν εκμισθωτής είναι το Δημόσιο ή άλλο πρόσωπο (Α.Π. 651/1993 ΕλΔνη 35,1341) και αν δηλώθηκε η ιδιότητα αυτή του μισθίου από τον εκμισθωτή κατά τις διαπραγματεύσεις για τη συνομολόγηση της μίσθωσης. Εξάλλου από την παραπάνω διάταξη, με την οποία εισάγεται εξαίρεση στις διατάξεις του άρθρου 1 του Π.Δ. 34/1995, συνάγεται ότι η εξαίρεση αυτή καλύπτει όχι μόνο τους εντός των δημοσίων, δημοτικών ή κοινοτικών κήπων και αλσών ακάλυπτους χώρους, αλλά και τα εντός αυτών οικοδομήματα (βλ. Α.Π. 1159/2002, Α.Π. 220/1994, ΝΟΜΟΣ, ΝΟΜΟΣ, Εφ.Αθ. 1478/2000 ΕλΔνη 41,1685, Εφ.Αθ. 1194/1990 ΕλΔνη 33,904). Τέλος, η εν λόγω διάταξη από άποψη διαχρονικού δικαίου εφαρμόζεται και στις υπάρχουσες μισθώσεις κατά την έναρξη ισχύος του νόμου (άρθρο 4 παρ. 1 εδ. 1β του π.δ. 34/1995 σε συνδυασμό με άρθρα 28 παρ. 4 και 31 παρ. 1 Ν. 813/1978, Χ. Παπαδάκης, Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων, έκδ. 2000, σελ. 380 παρ. 1144). 

 

Μίσθωση εκμετάλλευσης περιπτέρου σε τρίτο.

 

ΕΦΕΤΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ   1397/2006

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Η μίσθωση περιπτέρου αποτελεί μίσθωση προσοδοφόρου αντικειμένου. Δεν  υπάγεται στις εμπορικές μισθώσεις.

Η μίσθωση άδειας περιπτέρου είναι έγκυρη και ισχυρή μετά από την έγκριση της μίσθωσης από τον αρμόδιο Νομάρχη. Οι έγγραφες συμφωνίες για τις έννομες σχέσεις της εν λόγω μίσθωσης ισχύουν από την κοινοποίηση στον αρμόδιο Νομάρχη.

Σε περίπτωση που εκμισθωθεί  η άδεια εκμετάλλευσης περιπτέρου και το περίπτερο σε τρίτο, οι σχέσεις μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή, που απορρέουν από τη μίσθωση, είναι ιδιωτικού δικαίου και υπάγονται στη δικαιοδοσία των πολιτικών δικαστηρίων.

Στη δικαιοδοσία των πολιτικών δικαστηρίων επομένως υπάγεται και η διαφορά, που δημιουργείται, όταν μετά τη λήξη της μίσθωσης, όπως, λόγω παρόδου του χρόνου, ή μετά από καταγγελία, ο μισθωτής αρνείται να αποδώσει το μίσθιο, οπότε ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την απόδοσή του προσφεύγοντας στα πολιτικά δικαστήρια.

Οι παραπάνω διαφορές υπάγονται στα πολιτικά δικαστήρια ακόμη και αν είναι άκυρη η  σύμβαση μίσθωσης, ελλείψει της απαιτούμενης έγκρισής της από τον οικείο Νομάρχη

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΕΦΕΤΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ   1397/2006

Απόσπασμα…..Η μίσθωση περιπτέρων αποτελεί μίσθωση προσοδοφόρου αντικειμένου και διέπεται από το ν.δ. 1044/1971, όπως αυτό τροποποιήθηκε με τους ν. 1043/1980 και 1614/1984, και από την υπ' αριθ. Κ 5671/1487/9.8.1984 κοινή απόφαση των Υπουργών Εθνικής Αμυνας, Εθνικής Οικονομίας, Οικονομικών και Δικαιοσύνης, η οποία κυρώθηκε με το άρθ. 38 του ν. 1563/1985, όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με το άρθ. 25 του ν. 1848/1989 και το άρθ. 22 του ν. 3036/2002. Ειδικότερα το δικαίωμα εκμετάλλευσης περιπτέρου επί πεζοδρομίων των δημοσίων, δημοτικών και κοινοτικών οδών και πλατειών αποκτάται με παραχώρηση από τον αρμόδιο Νομάρχη, ύστερα από εισήγηση του αρμόδιου δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου και της οικείας οργάνωσης των αναπήρων και θυμάτων πολέμου (άρθ. 13 και 18 ν.δ. 1044/1971). Κατά το άρθ. 21 του ως άνω ν.δ./τος, εκείνος στον οποίο παραχωρήθηκε δικαίωμα εκμετάλλευσης περιπτέρου είναι υποχρεωμένος να το εκμεταλλεύεται αυτοπροσώπως ή με τους οικείους του, ενώ η εκμίσθωση του δικαιώματος αυτού ή δια τρίτου άσκησή του επιτρέπεται μόνο ένεκα εξαιρετικών λόγων (ασθένεια, γήρας κλπ), μετά από αιτιολογημένη άδεια των κατά το άρθ. 18 αρμοδίων οργάνων. Στο άρθ. 1 § 1 της ανωτέρω Κ5671/1487/8.8.1984 Κοινής Υπουργικής Απόφασης ορίζεται ότι οι μισθώσεις αδειών περιπτέρου και αδειών λιανικής πώλησης, καπνοβιομηχανικών προϊόντων πραγματοποιούνται ύστερα από έγκριση του οικείου Νομάρχη για χρονικό διάστημα τριών ετών, με την κατάρτιση, υπό των συμβαλλομένων, συμβάσεων μίσθωσης, των οποίων οι γενικοί όροι και οι ειδικότερες συμφωνίες πρέπει να βρίσκονται μέσα στα πλαίσια, που διαγράφονται από τις διατάξεις της εν λόγω απόφασης, ενώ οι έγγραφες συμφωνίες περί εννόμων σχέσεων της μίσθωσης αυτής ισχύουν από την κοινοποίηση στον αρμόδιο κατά τοποθεσία λειτουργίας του περιπτέρου Νομάρχη. Ήδη με το άρθ. 22 του ν. 3036/2002, με το οποίο τροποποιήθηκε η ως άνω κοινή Υπουργική Απόφαση, ορίζεται, μεταξύ άλλων, ότι «α) οι μισθώσεις αδειών περιπτέρου και αδειών λιανικής πώλησης καπνοβιομηχανικών προϊόντων συνομολογούνται για διάστημα πέντε ετών β) οι υφιστάμενες μισθώσεις αδειών περιπτέρων και αδειών λιανικής πώλησης καπνοβιομηχανικών προϊόντων παρατείνονται μέχρι την συμπλήρωση πέντε ετών. Κατά το διάστημα της παράτασης οποιεσδήποτε αποφάσεις για τη λύση των μισθώσεων δεν εκτελούνται εκτός από την περίπτωση της ιδιόχρησης, που βεβαιώνεται με τελεσίδικη δικαστική απόφαση». Επίσης με το ίδιο άρθρο (22 του ν. 3036/2002) συμπληρώθηκε και το άρθ. 2 της ως άνω κοινής Υπουργικής Απόφασης, οριζομένου ήδη ότι «... Σε περίπτωση θανάτου του εκμισθωτή και μη υπάρξεως διαδόχων αυτού η μίσθωση συνεχίζεται μέχρι τη λήξη της μετά του νέου δικαιούχου άδειας εκμετάλλευσης περιπτέρου ή άδειας λιανικής πώλησης καπνοβιομηχανικών προϊόντων, εκτός εάν ο νέος δικαιούχος επιθυμεί να προβεί σε ιδιόχρηση». Από τις διατάξεις δε του ως άνω άρθ. 1 της ανωτέρω Κ 5671/1487/9.8.1984 κοινής Υπουργικής απόφασης προκύπτει ότι η πραγματοποιούμενη, με την κατάρτιση από τους συμβαλλομένους της σχετικής έγγραφης σύμβασης, μίσθωση άδειας περιπτέρου, μετά από «έγκριση» της μίσθωσης αυτής από τον αρμόδιο Νομάρχη, είναι έγκυρη και ισχυρή, αλλιώς σε κάθε περίπτωση ισχυροποιείται (άρθ. 238 ΑΚ), οι δε έγγραφες συμφωνίες για τις έννομες σχέσεις της εν λόγω μίσθωσης ισχύουν από την κοινοποίηση στον κατά τα άνω Νομάρχη (ΕφΑθ 8138/2004, ΕφΑθ 2970/1998 αδημ.). Περαιτέρω, σε περίπτωση που έχει εκμισθωθεί, σύμφωνα με το νόμο, η άδεια εκμετάλλευσης περιπτέρου και το περίπτερο τούτο (προσοδοφόρο πράγμα) σε τρίτον, οι σχέσεις μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή που απορρέουν από τη μίσθωση αυτή είναι ιδιωτικού δικαίου και υπάγονται στη δικαιοδοσία των πολιτικών δικαστηρίων, κατά τις διακρίσεις των άρθ.14 και 16 αριθ. 1 ΚΠολΔ. Τέτοια διαφορά, προφανώς, δημιουργείται και όταν μετά τη λήξη της μίσθωσης, όπως λόγου παρόδου του χρόνου ή μετά από καταγγελία, ο μισθωτής αρνείται να αποδώσει το μίσθιο, οπότε ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την απόδοσή του προσφεύγοντας στα πολιτικά δικαστήρια (ΑΠ 805/1991 ΕλΔ 33.779, ΕφΑθ 183/1999 ΕλΔ 40,1776, Κατράς, Πανδέκτης μισθώσεων και οροφοκτησίας, ΣΤ΄ έκδ. §§ 210.Ε και 218.Β). Από την ένορκη κατάθεση του μάρτυρα της εναγομένης που εξετάσθηκε στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου και περιέχεται στα ταυτάριθμα με την εκκαλούμενη πρακτικά συνεδριάσεως του (ο ενάγων δεν εξέτασε δικό του μάρτυρα) και τα έγγραφα που οι διάδικοι, με επίκληση, προσκομίζουν, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με την υπ' αριθ. 7402/30.6.2004 απόφαση του Νομάρχη Αττικής παραχωρήθηκε στον ενάγοντα η εκμετάλλευση του περιπτέρου που βρίσκεται επί της οδού ….. αριθ….στην περιοχή…. Το δικαίωμα εκμετάλλευσης του περιπτέρου αυτού είχε παραχωρηθεί προηγουμένως στον…ο οποίος απεβίωσε την 6.11.2003, χωρίς να αφήσει διαδόχους στο δικαίωμά του αυτό. Ο τελευταίος με το από 20.5.2001 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως, είχε εκμισθώσει το εν λόγω περίπτερο στην εναγομένη, για χρονικό διάστημα τριών ετών, αρχόμενο την 1.6.2004 και λήγον την 31.5.2004. Η μίσθωση αυτή έχει εγκριθεί με την υπ' αριθ. 1112/16.8.2001 απόφαση της τότε βοηθού Νομάρχη Αθηνών. Κατ' αυτόν τον τρόπο και σύμφωνα με όσα προεκτέθηκαν στη μείζονα σκέψη σχετικά με το άρθ. 22 του ν. 3036/2002, ο ενάγων υπεισήλθε αυτοδικαίως, ως εκμισθωτής, στη μίσθωση αυτή της οποίας η διάρκεια έχει παραταθεί σε πέντε έτη. Ήδη δε αυτός, με την ένδικη αγωγή του, η οποία επιδόθηκε στην εναγομένη την 13.12.2004 και η οποία επέχει θέση καταγγελίας της μίσθωσης (άρθ. 662 ΚΠολΔ), δηλώνει ότι επιθυμεί να κάνει ιδιόχρηση του περιπτέρου, με τη συνδρομή των οικείων του. Η καταγγελία αυτή είναι έγκυρη, καθόσον αποδείχθηκε ότι ο ενάγων έχει τη δυνατότητα ιδιόχρησης του ως άνω περιπτέρου, πράγμα το οποίο αποτελεί προϋπόθεση για την εγκυρότητα αυτής (ΑΠ 313/1989 ΕλΔ 31. 343). Εξάλλου ούτε από την κατάθεση του μάρτυρα της εναγομένης συζύγου της, ούτε και από κανένα άλλο στοιχείο, αποδεικνύεται το αντίθετο. Δεδομένου δε ότι η μίσθωση περιπτέρου δεν υπάγεται στις εμπορικές μισθώσεις, αλλά διέπεται από την ειδική νομοθεσία που προαναφέρθηκε, η οποία συνάδει με το άρθ. 21 § 2 του Συντάγματος και αποτελεί μια των μορφών εκδήλωσης της κρατικής μέριμνας και φροντίδας της Πολιτείας, για τους αναπήρους και τα θύματα πολέμου, δεν αποτελεί στοιχείο του κύρους της καταγγελίας αυτής και η αναφορά των ονομάτων των συγγενικών προσώπων που τυχόν θα συνδράμουν τον δικαιούχο της άδειας εκμετάλλευσης του περιπτέρου στην ιδιόχρησή του. Με βάση όλα τα ανωτέρω εκτεθέντα, η με την ένδικη αγωγή γενόμενη καταγγελία της μίσθωσης από τον ενάγοντα για ιδιόχρηση, επέφερε, από την επίδοση της αγωγής, τη λήξη της μίσθωσης, η δε αγωγή είναι επαρκώς ορισμένη, νόμιμη και ουσιαστικά βάσιμη, όπως δέχθηκε και το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, το οποίο, συνεπώς ορθώς ερμήνευσε και εφάρμοσε το νόμο και ορθώς εκτίμησε τις αποδείξεις, έχοντας δικαιοδοσία για την προκείμενη ιδιωτική διαφορά, η οποία αρμοδίως καθ' ύλην και παραδεκτώς εισήχθη για να δικασθεί ενώπιόν του κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, αβάσιμοι δε και απορριπτέοι είναι οι περί του αντιθέτου σχετικοί πρώτος, τρίτος και τέταρτος λόγοι της έφεσης, με τους οποίους υποστηρίζεται, ειδικότερα, ότι α) ο ενάγων δεν είναι νόμιμος δικαιούχος της άδειας εκμετάλλευσης του περιπτέρου, επειδή η σχετική άδεια πάσχει ακυρότητα, ως εκδοθείσα από το Νομάρχη, ο οποίος, όμως, δεν είχε τέτοια δικαιοδοσία και αρμοδιότητα, αφού αφορά θέμα υπαγόμενο στην αρμοδιότητα του Υπουργείου Εθνικής Αμυνας, β) ότι η καταγγελία της μίσθωσης είναι άκυρη και η περιέχουσα αυτήν αγωγή αόριστη, ως εκ του ότι δεν κατονομάζονται τα συγγενικά πρόσωπα, με την συνδρομή των οποίων ο ενάγων θα προβεί στην ιδιόχρηση του περιπτέρου, γ) ότι το πρωτοβάθμιο δικαστήριο εστερείτο δικαιοδοσίας για την συγκεκριμένη διαφορά και δ) ότι η επίδικη μίσθωση είναι άκυρη, καθόσον η σχετική έγκρισή της, που έγινε με την προαναφερόμενη υπ' αριθ. 1112/6.8.2004 απόφαση της τότε βοηθού Νομάρχη Αθηνών, έπρεπε να προηγηθεί της συνάψεώς της (20.5.2001), ενώ και η εν λόγω βοηθός Νομάρχη Αθηνών, κατά τον ως άνω χρόνο της εγκρίσεως της μίσθωσης (6.8.2001) ήταν αναρμόδια, επειδή δεν είχε δημοσιευθεί κατά το χρόνο αυτό η σχετική κανονιστική απόφαση περί των αρμοδιοτήτων αυτής, η οποία δημοσιεύθηκε πολύ αργότερα. Ο τελευταίος αυτός ισχυρισμός, ειδικότερα, που προβάλλεται με τον τέταρτο λόγο της έφεσης, είναι αλυσιτελής, καθόσον η επίδικη μίσθωση, σε κάθε περίπτωση, έστω και ισχυροποιηθείσα εκ των υστέρων με την κατά τον προαναφερόμενο τρόπο έγκρισή της, ίσχυε κατά τον χρόνο της καταγγελίας- ασκήσεως της αγωγής. Εξάλλου η ένδικη διαφορά θα υπαγόταν στα πολιτικά δικαστήρια και αν ακόμη ήταν άκυρη η επίδικη σύμβαση μίσθωσης, ελλείψει της απαιτούμενης από το νόμο έγκρισής της από τον οικείο Νομάρχη, ο οποίος διατηρεί τη σχετική προς τούτο αρμοδιότητά του και μετά της εφαρμογή της νομοθεσίας περί νομαρχιακής αυτοδιοίκησης (ΑΠ 1327/2000 ΕλΔ 43. 425, ΑΠ 442/2000 ΕλΔ 41.1357, ΑΠ 62/1992 ΕλΔ 34.1081, ΣτΕ 946/2001, ΟλΝΣΚ 267/2004). 

 

Πρόωρη αποχώρηση μισθωτή από μίσθωση κατοικίας. 

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ  760/2000

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Επί μισθώσεως ορισμένης διάρκειας ο μισθωτής, στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου, υποχρεούται να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα στο μισθωτή, και αν ακόμη αδυνατεί από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν θέλει να κάνει χρήση του μισθίου.

'Ετσι, αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο πριν τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το μέχρι τη λήξη υπόλοιπο χρόνο της μίσθωσης, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν τον ίδιο, ή δεν οφείλει κανένα μίσθωμα κατά το χρόνο της εγκατάλειψης του μισθίου.

 

Σημ. συντ:   Σε κάθε περίπτωση ο μισθωτής εξακολουθεί να οφείλει το μίσθωμα μέχρι το μίσθιο να εκμισθωθεί εκ νέου, δικαιούμενος να αφαιρέσει από το μίσθωμα παν ότι ωφελήθηκε ο εκμισθωτής από την με άλλο τρόπο χρησιμοποίηση του μισθίου, ή δολίως παρέλειψε να ωφεληθεί.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ  760/2000

Απόσπασμα…….Επειδή κατά το άρθρο 574 ΑΚ με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Κατά δε το άρθρο 596 ΑΚ ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν τον ίδιο. 'Εχει δικαίωμα όμως να αφαιρέσει από το μίσθωμα καθετί που ωφελήθηκε ο εκμισθωτής χρησιμοποιώντας το μίσθιο με άλλο τρόπο. Από τις παραπάνω διατάξεις προκύπτει ότι επί μισθώσεως ορισμένης διάρκειας ο μισθωτής, στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου, υποχρεούται να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα στο μισθωτή, και αν ακόμη αδυνατεί από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν θέλει να κάνει χρήση του μισθίου. 'Ετσι, αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο πριν τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το μέχρι τη λήξη υπόλοιπο χρόνο της μίσθωσης, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν τον ίδιο, ή δεν οφείλει κανένα μίσθωμα κατά το χρόνο της εγκατάλειψης του μισθίου. Περαιτέρω από τη διάταξη του άρθρου 585 ΑΚ, κατά την οποία σε κάθε περίπτωση που του αφαιρέθηκε αργότερα η χρήση που του παραχωρήθηκε ο μισθωτής έχει δικαίωμα να τάξει στον εκμισθωτή εύλογη προθεσμία για να αποκαταστήσει τη χρήση και, αν η προθεσμία περάσει άπρακτη, να καταγγείλει τη μίσθωση, προκύπτει ότι αυτή έχει εφαρμογή όταν ο εκμισθωτής αυθαιρέτως αφαιρέσει τη χρήση του μισθίου από το μισθωτή, όχι δε και όταν ο τελευταίος οικειοθελώς για λόγους που αφορούν τον ίδιο εγκαταλείψει το μίσθιο και μετά την οικειοθελή αποχώρηση του μισθωτή εισέλθει στο μίσθιο ο εκμισθωτής είτε για να προστατεύσει και διασφαλίσει την ιδιοκτησία του, είτε για να το εκμισθώσει σε άλλον είτε για να το χρησιμοποιήσει ο ίδιος και να μη παραμένει κενό, οπότε ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει από το μίσθωμα ό,τι ωφελήθηκε ο εκμισθωτής (άρθρ. 596 Α.Κ.). 

 

Αποζημίωση εκμισθωτή λόγω φθορών του μισθίου από τον μισθωτή.

 

ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ    24646/2004

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Για την αξίωση αποζημίωσης λόγω φθορών του μισθίου ο εκμισθωτής πρέπει να επικαλεστεί τη σύμβαση μίσθωσης, τις προκληθείσες φθορές και το ποσό της ζημίας.

Στον μισθωτή εναπόκειται να επικαλεστεί και αποδείξει, ότι οι φθορές αυτές οφείλονται στη συμφωνηθείσα χρήση,  ή σε γεγονός για το οποίο αυτός δεν έχει ευθύνη.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ    24646/2004

Απόσπασμα…….Περαιτέρω, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 592, 594, 599 και 330 ΑΚ προκύπτει ότι ο μισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης υποχρεούται να χρησιμοποιεί το μίσθιο πράγμα με επιμέλεια και κατά τους όρους της σύμβασης, ώστε κατά τη λήξη της να είναι σε θέση να εκπληρώσει την υποχρέωση του να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε, δηλαδή στην κατάσταση που θα πρέπει να βρίσκεται μετά από γενόμενη χρήση κατά τη διάρκεια της μίσθωσης και, συνεπώς, χωρίς φθορές, πλην εκείνων που προκλήθηκαν από τη σύμφωνα με τα συναλλακτικά ήθη και την καλή πίστη συνήθη χρήση αυτού. Για κάθε φθορά πέρα από εκείνη που οφείλεται στη συνήθη χρήση, ο εκμισθωτής έχει αξίωση αποζημίωσης που απορρέει από τη μισθωτική σύμβαση και καλύπτει κάθε ζημία, θετική ή αποθετική. Για την αξίωση, επομένως, αποζημίωσης λόγω φθορών του μισθίου, ο εκμισθωτής με την αγωγή του πρέπει να επικαλεστεί τη σύμβαση μισθώσεως, τις προκληθείσες φθορές και το ποσό της ζημίας, στον μισθωτή δε απόκειται, κατά τις διατάξεις των άρθρων 592, 335 και 336 ΑΚ, να επικαλεστεί και αποδείξει, για την απαλλαγή του, ότι οι φθορές αυτές οφείλονται στη συμφωνηθείσα χρήση ή σε γεγονός για το οποίο αυτός δεν έχει ευθύνη. Από τις παρατηρήσεις αυτές γίνεται φανερό ότι ο εκμισθωτής δεν μπορεί να ζητήσει την αποκατάσταση ζημιών σε τέτοιο βαθμό, που η εκτέλεση των αντιστοίχων εργασιών να επαναφέρει το μίσθιο στην αρχική (πριν από τη μίσθωση) κατάσταση του, ή και να βελτιώνει ακόμη την κατάσταση αυτήν, εκτός αν έχει κάτι τέτοιο ρητά συμφωνηθεί κατ' άρθρο 361 ΑΚ (βλ. ΕφΑΘ 3237/90 ΕΔίΦλ 1990.157, ΕφΑΘ 5649/87 ΕΔΠ)λ 1989.159, ΕφΑΘ 8634/1986 ΕΔΠ)λ 1987.132 και εκεί παραπομπές σε νομολογία και θεωρία, ΕφΑΘ 12823/1988, ΜονΓ^ΑΘ 8706/1995, ΜονφΓειρ 625/1995, Τράπεζα Νομικών ΓΚηροφοριών, Εφθεσ 2446/1999, Αρμ 2000.375, Χ. Νιπαδάκη, Αγωγές απόδοσης μισθίου, έκδ. 1990, αρ. 1863 έως 1894,1. Κατρά, Νινδέκτης, έκδοση 2001, σελ. 128, κατά τον οποίο φθορές από συνήθη χρήση μπορεί να είναι η μεταβολή του χρώματος των τοίχων και φθορά από την τοποθέτηση καρφιών).

 

Μισθώσεις χώρων σε κοινόχρηστους χώρους.

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ  1830/2007

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Οι μισθώσεις χώρων, που βρίσκονται μέσα σε κοινόχρηστους χώρους (κήπους, άλση, πλατείες κλπ), χωρίς να έχει σημασία σε ποιόν ανήκουν κατά κυριότητα οι χώροι αυτοί, δεν υπάγονται στις εμπορικές μισθώσεις.

Οι μισθώσεις σε αυτούς τους χώρους δεν προστατεύονται, ανεξάρτητα από το αν ο εκμισθωτής είναι το δημόσιο ή άλλο πρόσωπο και από το αν δηλώθηκε η ιδιότητα αυτή του μισθίου από τον εκμισθωτή κατά τις διαπραγματεύσεις για τη συνομολόγηση της μίσθωσης.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ  1830/2007

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Αχιλλέα Νταφούλη, Προεδρεύοντα Αρεοπαγίτη (κωλυομένου του Αντιπροέδρου), Πλαστήρα Αναστασάκη, Αντώνιο Παπαθεοδώρου, Γεώργιο Πετράκη και Παναγιώτη Παρτσιλίβα, Αρεοπαγίτες. ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 27 Απριλίου 2007, με την παρουσία και της Γραμματέως Μάρθας Ψαραύτη, για να δικάσει μεταξύ: Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 7 Μαϊου 2004 αγωγή του ήδη αναιρεσίβλητου, που κατατέθηκε στο Ειρηνοδικείο Πύργου. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις…..οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και……οριστική του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Ηλείας. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 8 Μαϊου 2006 αίτησή της. Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Αντώνιος Παπαθεοδώρου, ανέγνωσε την από 17 Απριλίου 2007 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αίτησης, ο πληρεξούσιος του αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά την περίπτωση ε' της παρ. 1 του άρθρου 4 του π.δ. 34/1995, όπως αυτή ισχύει και στις υφιστάμενες μισθώσεις μετά την αντικατάστασή της με το άρθρο 7 παρ. 1 και 2 του ν. 2741/1999, δεν υπάγονται στις διατάξεις του και "οι μισθώσεις χώρων εντός δημοσίων, δημοτικών ή κοινοτικών κήπων, αλσών, πλατειών και εν γένει κοινοχρήστων χώρων". Έτσι, με βάση τη διάταξη αυτή δεν υπάγονται, από την ισχύ του ν. 2741/1999, που άρχισε από την 28-9-1999, οι μισθώσεις χώρων που βρίσκονται μέσα σε κοινόχρηστους χώρους (κήπους, άλση, πλατείες κλπ), χωρίς να έχει σημασία σε ποιόν ανήκουν κατά κυριότητα οι χώροι αυτοί. Οι μισθώσεις σε αυτούς τους χώρους δεν προστατεύονται, ανεξάρτητα από το αν ο εκμισθωτής είναι το δημόσιο ή άλλο πρόσωπο και από το αν δηλώθηκε η ιδιότητα αυτή του μισθίου από τον εκμισθωτή κατά τις διαπραγματεύσεις για τη συνομολόγηση της μίσθωσης. Εξάλλου, από τη διάταξη του άρθρου 560 αριθ. 1 ΚΠολΔ, προκύπτει ότι λόγος αναίρεσης για ευθεία παραβίαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου ιδρύεται αν αυτός δεν εφαρμοστεί ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του ή αν εφαρμοστεί ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία είτε με κακή εφαρμογή δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή. Στην προκείμενη περίπτωση, από την επιτρεπτώς, κατ' άρθρο 561 παρ. 2 ΚΠολΔ, επισκόπηση των διαδικαστικών εγγράφων της δίκης προκύπτουν τα ακόλουθα: Με την από 7-5-2004 αγωγή, ενώπιον του Ειρηνοδικείου…, ο ενάγων και ήδη αναιρεσίβλητος Δήμος, αφού εκθέτει ότι κατόπιν πλειοδοτικής δημοπρασίας, εκμίσθωσε, με το από 22-6-1999 ιδιωτικό συμφωνητικό, στην εναγόμενη και ήδη αναιρεσείουσα το, σε μισθωμένη δημόσια έκταση από την Κ.Ε.Δ., προκατασκευασμένο κτίριο (δημοτικό περίπτερο) στην παραλία……60 τετραγωνικών μέτρων, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως εστιατόριο-αναψυκτήριο, για το χρονικό διάστημα από 22-6-1999 μέχρι 31-12-2002 και ότι η μίσθωση αυτή παρατάθηκε στη συνέχεια προσωρινά (κατά πλειοψηφία) με την 62/2003 απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου μέχρι 31-12-2003, ζήτησε, μετά τη λήξη της μίσθωσης, πλην των άλλων και την, αρνούμενη από τη μισθώτρια, απόδοση του μισθίου. Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε αρχικά η…….απόφαση του Ειρηνοδικείου Πύργου, η οποία, αφού έκρινε και ότι το άνω μίσθιο βρίσκεται σε ιδιωτική περιουσία του Ελληνικού Δημοσίου (ένα τμήμα της στον παλαιό αιγιαλό και ένα άλλο σε ακατάγραφη δημόσια έκταση), απέρριψε κατ' ουσίαν το ως άνω αγωγικό αίτημα, με το σκεπτικό ότι η κρινόμενη μίσθωση, παρά την κατάρτιση αυτής κατά τις διατάξεις του Π.Δ. 715/1979, εμπίπτει στη 12ετή προστασία των περί εμπορικών μισθώσεων διατάξεων του ΠΔ 34/1995. Μετά την άσκηση, όμως, έφεσης από τον ενάγοντα Δήμο, στην οποία αυτός υποστήριξε και ότι εσφαλμένα, παρά το νόμο και κατά πλημμελή εκτίμηση των πραγματικών περιστατικών και των αποδείξεων, το Ειρηνοδικείο δέχτηκε ότι η μίσθωση αυτή είναι εμπορική και υπάγεται στις διατάξεις του π.δ/τος 34/1995, αν και το μίσθιο βρίσκεται στην παραλία του…….δηλαδή μέσα σε κοινόχρηστο χώρο αυτής (με παιδικά παιχνίδια και μηχανισμούς παιδικής χαράς προσιτά στον καθένα) όπου υφίσταται μόνον αιγιαλός και παραλία κοινή για όλους, εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Ηλείας, που κατά παραδοχή της έφεσης, εξαφάνισε την πρωτόδικη απόφαση και δέχθηκε την αγωγή κατά το ως άνω αίτημά της, με το σκεπτικό ότι στην προκείμενη περίπτωση έχει εφαρμογή όχι το ΠΔ 34/1995, αφού πρόκειται για μίσθωση δημοτικού περιπτέρου που βρίσκεται στην παραλία……δηλαδή εντός κοινοχρήστου χώρου, σύμφωνα, άλλωστε, και με τη νομική σκέψη που προηγήθηκε, αλλά το ΠΔ 715/1979, χωρίς όμως, να τηρηθεί ο προβλεπόμενος από τις διατάξεις των άρθρων 38, 39 και 44 παρ. 2 αυτού αναγκαίος τύπος για τη σιωπηρά αναμίσθωση ή παράταση της μίσθωσης. Έτσι που έκρινε το, ως Εφετείο δικάσαν, Πολυμελές Πρωτοδικείο, δεν παραβίασε ευθέως, με εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή, τις διατάξεις του ουσιαστικού δικαίου που εφάρμοσε και ιδίως τις επικαλούμενες των άρθρων 37, 38, 39 και 44 παρ. 2 του ΠΔ 715/1979 σε συνδυασμό με αυτές του ΠΔ 34/1995 και συνεπώς ο μοναδικός λόγος αναίρεσης, με τον οποίο προσάπτεται στο Εφετείο η πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 560 και όχι του 559 ΚΠολΔ, όπως εσφαλμένα παρατίθεται, πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος. Κατόπιν όλων αυτών, πρέπει να απορριφθεί η αίτηση αναίρεσης. 

 

Καταβολή μισθώματος, όταν το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά την συμφωνημένη χρήση.

 

ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΑ  10/2011

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Αν κατά το χρόνο της παράδοσης του μισθίου στον μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση, ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να μην καταβάλει το μίσθωμα, αν η χρήση του μισθίου παρακωλύθηκε ολικά, και για όσο χρόνο διαρκεί η κατάσταση αυτή, ή να ζητήσει μείωση του μισθώματος, σε περίπτωση μερικής παρακώλυσης, ανάλογη με το βαθμό της ελάττωσης της χρήσης, έστω και αν δεν υπάρχει ολική αποβολή αυτού από το μίσθιο, εφόσον εξαιτίας του πραγματικού ελαττώματος αναιρείται η δυνατότητα να κάνει χρήση ελεύθερη και ανενόχλητη κατά τους όρους της σύμβασης.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΑ  10/2011

Απόσπασμα…… Περαιτέρω από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574-576 ΑΚ προκύπτει ότι ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Αν όμως κατά το χρόνο της παράδοσής του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, τότε ο μισθωτής έχει δικαίωμα να μην καταβάλει το μίσθωμα, αν η χρήση του μισθίου παρακωλύθηκε ολικά, και για όσο χρόνο διαρκεί η κατάσταση αυτή, ή να ζητήσει μείωση του μισθώματος, σε περίπτωση μερικής παρακώλυσης, ανάλογη με το βαθμό της ελάττωσης της χρήσης, έστω και αν δεν υπάρχει ολική αποβολή αυτού από το μίσθιο, εφόσον εξαιτίας του πραγματικού ελαττώματος αναιρείται η δυνατότητα να κάνει χρήση ελεύθερη και ανενόχλητη κατά τους όρους της σύμβασης. Επομένως ο μισθωτής, εναγόμενος από τον εκμισθωτή για την καταβολή μισθώματος, προκειμένου να απαλλαγεί από την υποχρέωσή του αυτή, αρκεί, κατ ένσταση, να ισχυριστεί και αποδείξει ότι εξαιτίας πραγματικού ελαττώματος του μισθίου πράγματος, εμποδίζεται η ελεύθερη και ανενόχλητη χρήση αυτού σε τέτοιο βαθμό ώστε το από τη μισθωτική σύμβαση δικαίωμά του για χρήση είναι πλέον χωρίς περιεχόμενο. Η ύπαρξη δε τέτοιου ελαττώματος αποτελεί έλλειψη υπαιτιότητας στην καθυστέρηση καταβολής μισθώματος, η οποία, προβαλλόμενη και αποδεικνυόμενη από το μισθωτή αίρει την υπερημερία του (ΑΠ 399/2004 Ελλ.Δικ. 45.1420, ΑΠ 1078/2001 Ελλ.Δικ. 43.426, ΕΑ 95/2007 Ελλ.Δικ. 48.920). Από την ανωμοτί εξέταση της ενάγουσας στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου (οι διάδικοι δεν εξέτασαν μάρτυρα), η οποία περιέχεται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του ίδιου δικαστηρίου, τα νομίμως επικαλούμενα και προσκομιζόμενα έγγραφα καθώς και τα διαμειβόμενα από τους διαδίκους, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με το από 16-7-2004 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης η ενάγουσα εκμίσθωσε στον εναγόμενο ένα ισόγειο κατάστημα μετ υπογείου (επιφανείας 150 τ.μ. του ισογείου και 165 τ.μ. του υπογείου), που βρίσκεται στο……..επί της…..., προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από το μισθωτή ως εστιατόριο-ψαροταβέρνα-καφετέρια-fast food και κάθε συναφή χρήση. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε για χρονικό διάστημα……ετών….και το μηνιαίο μίσθωμα, προκαταβαλλόμενο το πρώτο πενθήμερο κάθε μισθωτικού μήνα, καθορίστηκε στο ποσό των…..ευρώ για το πρώτο έτος της μίσθωσης, αναπροσαρμοζόμενο έκτοτε κατά ποσοστό 5%, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου (3,6%). Επίσης με το παραπάνω ιδιωτικό συμφωνητικό συμφωνήθηκε η καταβολή εγγύησης εκ ποσού …ευρώ για την πιστή τήρηση και εκπλήρωση των όρων της σύμβασης, η οποία (εγγύηση) σε αντίθετη περίπτωση θα καταπίπτει ως ποινική ρήτρα υπέρ της εκμισθώτριας. Ο εναγόμενος, μολονότι χρησιμοποιεί ανενόχλητα το μίσθιο, καθυστερεί από δυστροπία να πληρώσει στην ενάγουσα α) μέρος του μισθώματος μηνός……2008 εκ ….ευρώ, β) τα μισθώματα των μηνών……2008 έως και……2008 ε…….ευρώ (…..ευρώ το μίσθωμα Χ 6 μήνες) και γ) τα μισθώματα των μηνών ……..2009 έως και….2009 εκ …..ευρώ (…..ευρώ το μίσθωμα Χ 9 μήνες), ήτοι συνολικά …ευρώ. Για την παραπάνω εκ δυστροπίας καθυστέρηση καταβολής των ως άνω οφειλομένων μισθωμάτων από τον εναγόμενο μισθωτή (ο οποίος σημειωτέον με δήλωση του πληρεξουσίου του δικηγόρου του που καταχωρήθηκε στα πρακτικά του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου συνομολόγησε ότι οφείλονται τα πιο πάνω μισθώματα που αναφέρονται και στην αγωγή), η ενάγουσα εκμισθώτρια με την κρινόμενη αγωγή της που επέδωσε στον εναγόμενο στις…….κατήγγειλε την επίδικη μίσθωση, η οποία έτσι λύθηκε στις……δηλαδή με την παρέλευση της προβλεπόμενης στο νόμο προθεσμίας του ενός μήνα (άρθρο 597 ΑΚ). Ο εναγόμενος μισθωτής ισχυρίστηκε πρωτοδίκως ότι η μη καταβολή των ως άνω μισθωμάτων οφείλεται σε οικονομική του αδυναμία και ότι ενόψει τούτου σε συνδυασμό με την ανακαίνιση του μισθίου η εν λόγω καταγγελία είναι καταχρηστική. Ο παραπάνω ισχυρισμός είναι απορριπτέος ως αβάσιμος, αφού η οικονομική αδυναμία του μισθωτή δεν αποτελεί εύλογη αιτία μη καταβολής του μισθώματος, τα δε επικαλούμενα από τον εναγόμενο ως άνω περιστατικά και αληθή υποτιθέμενα δεν συνιστούν κατάχρηση δικαιώματος κατά την έννοια του άρθρου 281 ΑΚ. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, που με την εκκαλούμενη απόφασή του απέρριψε τον παραπάνω ισχυρισμό, κρίνοντας ότι τα εκτιθέμενα ως άνω περιστατικά και αληθή υποτιθέμενα δεν έλκουν σε εφαρμογή τη διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ, δεν έσφαλε και ο περί αντιθέτου πρώτος λόγος της έφεσης είναι απορριπτέος ως αβάσιμος. Ο προβαλλόμενος το πρώτον ενώπιον του Εφετείου ισχυρισμός του εκκαλούντος-εναγομένου ότι το μίσθιο είχε ελαττώματα που παρακώλυαν τη συμφωνηθείσα χρήση (2ος λόγος της έφεσης) είναι απορριπτέος προεχόντως ως απαράδεκτος, διότι δεν προβλήθηκε κατά την πρώτη συζήτηση της υπόθεσης στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο και ο εναγόμενος δεν επικαλείται (ούτε άλλωστε αποδεικνύει) τη συνδρομή κάποιας από τις εξαιρετικές περιπτώσεις που προβλέπουν τα άρθρα 269 § 2 και 527 ΚΠολΔ. Κατ ακολουθία αυτών και μη υπάρχοντος άλλου λόγου έφεσης προς έρευνα πρέπει η κρινόμενη έφεση να απορριφθεί ως αβάσιμη στην ουσία της.

 

Απομάκρυνση εισκομισθέντων πραγμάτων από μίσθιο ακίνητο.

 

ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ 6/2011

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Απόδοση του μισθίου υπάρχει όταν η κατοχή αυτού επιστρέφεται από το μισθωτή στον εκμισθωτή.

Η απόδοση του μισθίου από το μισθωτή πρέπει να γίνεται σε όποια κατάσταση αυτό παραλήφθηκε.

Αυτό σημαίνει, μεταξύ άλλων, ότι ο μισθωτής πρέπει να αποδώσει κενό το μίσθιο από πράγματα, μαζί με τα παραρτήματα και τα παρακολουθήματά του.

Αν παραβεί την υποχρέωση αυτή και δεν αποκομίσει από το μίσθιο τα πράγματα που εισκόμισε, είναι υποχρεωμένος, να αποκαταστήσει κάθε ζημία, που θα προκληθεί στον εκμισθωτή από την καθυστέρηση, λόγω της οποίας δεν είχε τη δυνατότητα να το διαθέσει ελεύθερο, λ.χ. να το χρησιμοποιήσει ο ίδιος, ή να το εκμισθώσει σε τρίτο.

Η παραμονή μέρους των εισκομισθέντων στο μίσθιο κινητών δεν δημιουργεί αξίωση του εκμισθωτή για λήψη μισθώματος, όταν έχει αποδοθεί σε αυτόν το μίσθιο, εκτός αν, με την μη απομάκρυνση αυτών, καθίσταται αδύνατη η εξουσίαση των χώρων αυτού, με την οποία παρέχεται αντικειμενικά η δυνατότητα χρήσης του μισθίου από τον εκμισθωτή.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ 6/2011

Απόσπασμα…...Απόδοση του μισθίου υπάρχει όταν η κατοχή αυτού επιστρέφεται από το μισθωτή στον εκμισθωτή. Η απόδοση του μισθίου από το μισθωτή πρέπει να γίνεται σε όποια κατάσταση αυτό παραλήφθηκε, όπως ορίζεται ρητά στη διάταξη του άρθρου 599 παρ. 1 του ΑΚ. Αυτό σημαίνει, μεταξύ άλλων, ότι ο μισθωτής πρέπει να αποδώσει κενό το μίσθιο από πράγματα, μαζί με τα παραρτήματα και τα παρακολουθήματά του. Αν παραβεί την υποχρέωσή του αυτή και δεν αποκομίσει από το μίσθιο τα πράγματα που εισκόμισε, είναι υποχρεωμένος να αποκαταστήσει κάθε ζημία που θα προκληθεί στον εκμισθωτή από την καθυστέρηση, λόγω της οποίας δεν είχε τη δυνατότητα να το διαθέσει ελεύθερο, λ.χ. να το χρησιμοποιήσει ο ίδιος ή να το εκμισθώσει σε τρίτον (ΑΚ 330, 297, 298 σε συνδ. με 599 παρ. 1). Η παραμονή μέρους των εισκομισθέντων στο μίσθιο κινητών δεν δημιουργεί αξίωση του εκμισθωτή για λήψη μισθώματος, όταν έχει αποδοθεί σε αυτόν το μίσθιο, εκτός αν με την μη απομάκρυνση αυτών (κινητών) από το μίσθιο καθίσταται αδύνατη η «corpus» εξουσίαση των χώρων αυτού, με την οποία παρέχεται αντικειμενικά η δυνατότητα χρήσης του μισθίου από τον εκμισθωτή (ΕφΘεσ 2922/2005 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 3401/2002 Δνη 44.849). IV. Στην προκειμένη περίπτωση, από την εκτίμηση των ενόρκων καταθέσεων των μαρτύρων αποδείξεως και ανταποδείξεως, που εξετάσθηκαν στο ακροατήριο του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου και οι οποίες περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασής του, τις υπ αριθμ …… και…….ένορκες βεβαιώσεις των μαρτύρων ….. ενώπιον του Ειρηνοδίκου Πειραιώς, τις οποίες επικαλούνται και προσκομίζουν οι εκκαλούντες και οι οποίες δόθηκαν μετά από προηγουμένη νόμιμη κλήτευση του αντιδίκου τους (ΑΠ 1877/2005, Δνη, 47.454) και από όλα ανεξαιρέτως τα μετ επικλήσεως προσκομιζόμενα έγγραφα τα οποία χρησιμεύουν και για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Οι ενάγοντες είναι συγκύριοι ενός διώροφου κτιρίου που βρίσκεται στον….. επί των οδώ....., συνολικής ωφελίμου επιφανείας……τ.μ., κατά νεωτέρα δε καταμέτρηση…τ.μ. και επιφανείας ακαλύπτων χώρων…τ.μ. Το ακίνητο αυτό είχαν εκμισθώσει από κοινού, από το έτος 1970, στο Ελληνικό Δημόσιο για τη στέγαση του .. Με το από …. μισθωτήριο ανανεώθηκε η μίσθωση για τρία χρόνια και το μηνιαίο μίσθωμα ορίσθηκε σε ….. Μετά τη λήξη της μίσθωσης την …, το ….παρακράτησε αυθαιρέτως το μίσθιο μέχρι….., οπότε απέδωσε τούτο στους ενάγοντες. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι το εναγόμενο …είχε εγκαταστήσει στο μίσθιο έναν ηλεκτρικό πίνακα και δύο σειρήνες. Τα κινητά αυτά πράγματα, μετά από επανειλημμένες οχλήσεις των εναγόντων, με επιμέλεια των….αφαίρεσε στις……ο Δήμος Κορυδαλλού και μετεγκατέστησε αυτά στο νέο κτίριο που στεγάζεται το πιο πάνω …….Η μη αφαίρεση όμως και αποκομιδή των ως άνω πραγμάτων, δεν αναίρεσε, κατά το χρονικό διάστημα από … έως….. τη δυνατότητα κατοχής και χρήσεως του ακινήτου από τους ενάγοντες.

 

 

Κατασκευάσματα σε μισθωμένο πράγμα, δικαίωμα μισθωτή να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα. 

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   672/2006

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Κατασκευάσματα σε μισθωμένο πράγμα (κινητό ή ακίνητο) αποτελούν κινητά πράγματα, που συνδέθηκαν προς το μισθωμένο πράγμα με προορισμό να εξυπηρετήσουν τον σκοπό του κατά τρόπο ώστε μετά τη σύνδεση να είναι ευδιάκριτα, ανεξαρτήτως αν αποτέλεσαν συστατικά, ή αν φέρουν προσωρινό χαρακτήρα.

Κατασκευάσματα δεν είναι τα εισκομισθέντα από τον μισθωτή στο μίσθιο κινητά πράγματα, αδιαφόρως αν αυτά σχετίζονται ή όχι προς τη χρήση του μισθίου ακινήτου.

Τα εισκομισθέντα, εφ όσον δεν έγιναν με οποιοδήποτε τρόπο κατασκευάσματα, απομακρύνονται ελεύθερα από τον εισκομίσαντα, που έχει την εξουσία της ελεύθερης διάθεσης τους.

Ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα.

Το δικαίωμα του μισθωτή να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα δεν αλλοιώνεται ακόμα και αν η νομή ή κατοχή του κατασκευάσματος περιήλθε στον εκμισθωτή πριν από την αφαίρεση, παρά μόνο στην περίπτωση κατά την οποία υπάρχει αδυναμία ή υπερημερία για αυτούσια περιέλευση στον μισθωτή των  κατασκευασμάτων, οπότε, η αρχική αξίωση του μισθωτή τρέπεται σε αξίωση διαφέροντος, ή αδικαιολόγητου πλουτισμού.

Αν ο εκμισθωτής με την εν γένει υπαίτια συμπεριφορά του καθιστά αδύνατη την περιέλευση των κατασκευασμάτων στο μισθωτή, ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει αποζημίωση, σύμφωνα με τις διατάξεις περί διαφέροντος, ή, εφ όσον συντρέχουν οι όροι του νόμου, με βάση τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό.

Αν το πταίσμα του εκμισθωτή (υπαίτια συμπεριφορά που καθιστά αδύνατη την περιέλευση των κατασκευασμάτων στο μισθωτή) ταυτίζεται κατά το πραγματικό αυτού περιεχόμενο προς την παραβίαση της σύμβασης μίσθωσης και τη δημιουργία της παρανομίας, δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις περί αδικοπραξίας.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   672/2006

Απόσπασμα……..IΙ. Από τη διάταξη του άρθρο 591 ΑΚ, με την οποία ορίζεται, ότι ο εκμισθωτής αποδίδει στο μισθωτή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο και τις επωφελείς δαπάνες κατά τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλοτρίων , καθώς και ότι ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο, προκύπτει, ότι, αν ο μισθωτής κατά τη διάρκεια της μισθώσεως πρόσθεσε στο μίσθιο κατασκευάσματα, για τα οποία δεν προτιμά ή δεν μπορεί να ζητήσει από τον εκμισθωτή τα δαπανηθέντα ποσά λόγω μη συνδρομής των προϋποθέσεων που ορίζονται στις δύο πρώτες παραγράφους του άρθρου τούτου, έχει δικαίωμα κατά την απόδοση του μισθίου να προβεί σε αφαίρεση των κατασκευασμάτων τούτων, εκτός αν οι συμβαλλόμενοι ρύθμισαν με άλλο τρόπο την τύχη τους, πράγμα που δεν αποκλείεται από τις ενδοτικού χαρακτήρα αυτές διατάξεις. Η διάταξη αυτή του άρθρου 591 ΑΚ έχει εφαρμογή σε όσες περιπτώσεις πρόκειται να κριθεί η τύχη «κατασκευασμάτων» στο μίσθιο, δηλαδή κινητών πραγμάτων, που συνδέθηκαν προς το κύριο μίσθιο πράγμα, κινητό ή ακίνητο, προορισμένα να εξυπηρετήσουν τον σκοπό του, κατά τρόπο ώστε και μετά τη σύνδεση να είναι ευδιάκριτα, ανεξαρτήτως αν αποτέλεσαν συστατικά ή αν φέρουν προσωρινό χαρακτήρα. Κατασκευάσματα, όμως, με την πιο πάνω έννοια δεν είναι τα «εισκομισθέντα» από τον μισθωτή στο μίσθιο κινητά πράγματα, αδιαφόρως αν αυτά σχετίζονται ή όχι προς τη χρήση του μισθίου ακινήτου, τα οποία, εφόσον δεν έγιναν με οποιοδήποτε τρόπο «κατασκευάσματα», απομακρύνονται ελευθέρως, από τον εισκομίσαντα, που έχει την εξουσία της ελεύθερης διάθεσης τους, ανεξάρτητα από τη διάταξη του άρθρου 591 ΑΚ (ΑΠ 405/97). Προκύπτει, επίσης, ότι το παρεχόμενο από την εν λόγω διάταξη (άρθρου 591 ) στο μισθωτή δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα, δεν αλλοιώνεται ακόμα και αν η νομή ή κατοχή του κατασκευάσματος περιήλθε στον εκμισθωτή πριν από την αφαίρεση, παρά μόνο στην περίπτωση κατά την οποία υπάρχει αδυναμία ή υπερημερία για αυτούσια περιέλευση στον μισθωτή των αποτελούντων «κατασκευάσματα» πραγμάτων, οπότε, η αρχική αξίωση του μισθωτή κατευθυνόμενη στην ανοχή εκ μέρους του εκμισθωτή της αφαιρέσεως των κατασκευασμάτων ( βλ. και ΚΠολΔ 947 ) τρέπεται σε αξίωση διαφέροντος ή αδικαιολόγητου πλουτισμού. Ειδικότερα, αντικείμενο της ενοχικής αξίωσης του μισθωτή βάσει του άρθρου 591 ΑΚ, είναι τα ίδια κινητά πράγματα τα οποία αποτελούν «κατασκευάσματα», που έχουν προστεθεί στο μίσθιο και την αφαίρεση των οποίων είναι υποχρεωμένος να ανεχθεί ο εκμισθωτής και αν ο τελευταίος αρνείται να ανεχθεί την αφαίρεση, η ενοχική αξίωση του μισθωτή για αυτούσια παραλαβή τους, δεν υφίσταται καμία αλλοίωση, αλλά εξακολουθεί κατευθυνόμενη στο ίδιο το αντικείμενο. Μόνο στην περίπτωση κατά την οποία υπάρχει αδυναμία της παροχής, με την έννοια ότι ο εκμισθωτής με την εν γένει υπαίτια συμπεριφορά του καθιστά αδύνατη την περιέλευση των κατασκευασμάτων στο μισθωτή, για την οποία διαλαμβάνει το άρθρο 335 ΑΚ ή συντρέχουν οι προϋποθέσεις που ορίζονται στο άρθρο 343 παρ. 2 ΑΚ, ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει αποζημίωση, σύμφωνα με τις διατάξεις περί διαφέροντος, ή εφόσον συντρέχουν οι όροι του νόμου, με βάση τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό. Εντεύθεν έπεται, ότι, αν δεν υπάρχει αδυναμία παροχής και δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 343 παρ. 2 ΑΚ, η αγωγή με την οποία ο ενάγων μισθωτής επιδιώκει απ' ευθείας ως αποζημίωση την αξία των κατασκευασμάτων, ισχυριζόμενος ότι το μίσθιο ακίνητο με τα επ' αυτού κατασκευάσματα περιήλθε κατόπιν εξώσεώς του στον εναγόμενο εκμισθωτή, ο οποίος αρνείται να ανεχθεί την αφαίρεση αυτών είναι μη νόμιμη (ΑΠ 193/1963). Για την ενεργοποίηση , όμως, της διάταξης του άρθρου 343 παρ. 2 ΑΚ και του εξ αυτής δικαιώματος για αποζημίωση λόγω μη εκπλήρωσης της παροχής αποτελεί προϋπόθεση: α) Η απαίτηση του δανειστή για εκπλήρωση της παροχής να μην απορρέει από αμφοτεροβαρή -σύμβαση, β) ο οφειλέτης να είναι υπερήμερος, δηλαδή, η απαίτηση του δανειστή για εκπλήρωση της παροχής να είναι ισχυρή, ληξιπρόθεσμη και ελεύθερη από ενστάσεις, να προηγήθηκε όχληση, αν αυτή είναι αναγκαία, και η καθυστέρηση της παροχής να οφείλεται σε γεγονός για το οποίο ο οφειλέτης υπέχει ευθύνη, γ) ο δανειστής να μη έχει πλέον συμφέρον για την αυτούσια απόδοση , γεγονός που συμβαίνει στην περίπτωση κατά την οποία ο σκοπός της ενοχής - και όχι ο επιδιωκόμενος εκ των υστέρων από το δανειστή - δεν μπορεί πλέον να επιτευχθεί, με βάση αντικειμενικά, αλλά και υποκειμενικά κριτήρια και δ) μεταξύ της μη ύπαρξης του συμφέροντος του δανειστή για εκπλήρωση της παροχής και της υπερημερίας του οφειλέτη να υπάρχει αιτιώδης συνάφεια. Περαιτέρω, από το συνδυασμό των ανωτέρω διατάξεων με εκείνη του άρθρου 914 ΑΚ, προκύπτει, ότι μόνη η αθέτηση προϋφιστάμενης ενοχής δεν συνιστά αφ΄εαυτής αδικοπραξία, αλλά μπορεί η ζημιογόνος πράξη ή παράλειψη με την οποία παραβιάζεται η σύμβαση, να θεμελιώνει συγχρόνως και ευθύνη από αδικοπραξία, όταν η ενέργεια αυτή και χωρίς τη συμβατική σχέση που προϋπάρχει, θα ήταν παράνομη, ως αντίθετη προς το γενικό καθήκον που επιβάλλει το άρθρο 914 ΑΚ, να μη προκαλεί , δηλαδή, κανένας σε άλλον υπαιτίως ζημία, οπότε και η ευθύνη από αδικοπραξία θα κριθεί κατά τους γενικούς περί αδικοπραξιών όρους (ΟλΑΠ 967/1973). Κατά συνέπεια, όταν το πταίσμα που επέφερε τη ζημία ταυτίζεται κατά το πραγματικό αυτού περιεχόμενο προς την παραβίαση της σύμβασης και τη δημιουργία της παρανομίας, δεν μπορούν να έχουν εφαρμογή οι διατάξεις περί αδικοπραξίας (ΑΠ 212/2000). 

 

 Καταγγελία μίσθωσης, αποζημίωση χρήσης μετά την πάροδο της προθεσμίας καταγγελίας.

 

ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ 18043/2009

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Όταν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση, που η διάρκεια της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις.

Στην περίπτωση που η σύμβαση καταγγέλλεται με την αγωγή που ασκείται για την απόδοση του μισθίου λόγω καθυστέρησης μισθωμάτων, τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά την πάροδο της κατά το νόμο ορισμένης προθεσμίας, ήτοι μετά την πάροδο ενός μηνός για μισθώσεις με διάρκεια ενός έτους ή περισσότερο και δέκα ημερών στις άλλες περιπτώσεις, δηλαδή με μικρότερη ενός έτους ή αόριστης διάρκειας.

Πριν παρέλθει η νόμιμη προθεσμία της καταγγελίας η μίσθωση είναι ακόμα ενεργής και ο μισθωτής οφείλει μισθώματα και όχι αποζημίωση χρήσης, την οποία οφείλει μόνο μετά την πάροδο της προθεσμίας της καταγγελίας, οπότε και η μίσθωση δεν υφίσταται πλέον και επέρχεται απόσβεση της μισθωτικής σχέσης για το μέλλον.

Η αποζημίωσης χρήσης οφείλεται ανεξάρτητα από τυχόν πταίσμα του μισθωτή, γιατί η ευθύνη του είναι αντικειμενική και δεν έχει το χαρακτήρα μισθώματος, αλλά γνήσιας αποζημίωσης και για αυτό τον λόγο δεν υπόκειται στο προβλεπόμενο για τα μισθώματα χαρτόσημο.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ 

ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ 18043/2009

Απόσπασμα……Κατά τη διάταξη του άρθρου 597 παρ. 1 εδ. α` ΑΚ, αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκεια της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις. Στην περίπτωση που η σύμβαση καταγγέλλεται με την αγωγή που ασκείται για την απόδοση του μισθίου λόγω καθυστέρησης μισθωμάτων, τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά την πάροδο της κατά το νόμο ορισμένης προθεσμίας, ήτοι μετά την πάροδο ενός μηνός για μισθώσεις με διάρκεια ενός έτους ή περισσότερο και δέκα ημερών στις άλλες περιπτώσεις δηλαδή με μικρότερη ενός έτους ή αόριστης διάρκειας (βλ. Γεωργιάδη  Σταθόπουλο, Κατ άρθρο ερμηνεία ΑΚ, τ. ΙΙΙ (1980), σελ. 323, Κορνηλάκη Π., Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο, τ.ΙΙ (2005), σελ. 217, Γεωργιάδη Α., Ενοχικό Δίκαιο, ειδικό μέρος, τ. Ι (2004), σελ. 359), που υπολογίζεται από την επίδοση της αγωγής. Συνεπώς, πριν παρέλθει η νόμιμη προθεσμία της καταγγελίας η μίσθωση είναι ακόμα ενεργής και ο μισθωτής οφείλει μισθώματα και όχι αποζημίωση χρήσης, την οποία οφείλει μόνο μετά την πάροδο της προθεσμίας της καταγγελίας, οπότε και η μίσθωση δεν υφίσταται πλέον και επέρχεται απόσβεση της μισθωτικής σχέσης για το μέλλον (ΑΠ 1495/1990 ΕΕΝ 1991.645, ΕφΠατρ 145/1991 ΕλλΔνη 32.1361, ΜΠρΘες 21364/2006 Αρμ 2007.56). Η αποζημίωσης χρήσης οφείλεται ανεξάρτητα από τυχόν πταίσμα του μισθωτή, γιατί η ευθύνη του είναι αντικειμενική (ΑΠ 1512/2000 ΕλλΔνη 42.1327, ΑΠ 212/2000 ΕλλΔνη 41.755, ΕφΘεσ 104/2007 Αρμ 2007.1176) και δεν έχει το χαρακτήρα μισθώματος αλλά γνήσιας αποζημίωσης, καθόσον γενεσιουργός λόγος αυτής είναι η παράβαση της υποχρέωσης του μισθωτή να αποδώσει το μίσθιο κατά τη λήξη της μίσθωσης και η από την παράβαση αυτή προκύπτουσα υποχρέωση αποζημίωσης κατά τα άρθρα 599, 601, 297, 298 Α.Κ., ενώ γενεσιουργός λόγος της οφειλής μισθωμάτων είναι η σύμβαση μίσθωσης πράγματος, σύμφωνα με το άρθρο 574 ΑΚ (ΕφΠατρ 327/2004 ΑΧΑΝΟΜ 2005.53). Για το λόγο δε αυτόν δεν υπόκειται στο προβλεπόμενο για τα μισθώματα από το άρθρο 13 παρ. 2 εδ. ζ` του Κ.Τ.Χ. χαρτόσημο (ΕφΔωδ 194/2004 Νόμος, ΕφΑθ 9492/2002 ΑρχΝ 2004.675, ΕφΑθ 5774/1994 ΕλλΔνη 36.1608, ΕφΔωδ 251/1998 Αρμ 1999.488).

 

Καταγγελία εμπορικής μίσθωσης πριν την λήξη του συμφωνηθέντος χρόνου.

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ  1639/2005

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Επιτρέπεται η πρόωρη καταγγελία της σύμβασης εμπορικής μίσθωσης (πριν την λήξη του συμφωνηθέντος χρόνου) για σπουδαίο λόγο.

Ως σπουδαίος λόγος θεωρείται κάθε περιστατικό που, κατά την καλή πίστη σε συνδυασμό με το σύνολο των περιστάσεων που συντρέχουν στη συγκεκριμένη περίπτωση, συντελεί ώστε να μην είναι πλέον ανεκτή η διατήρηση της ενοχικής σχέσεως έως τον χρόνο της λήξεώς της.

Μη ανεκτή είναι η συνέχισή της και όταν, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, γίνεται υπερμέτρως δυσβάστακτη είτε για τα δύο μέρη είτε για το ένα μόνο από αυτά, όπως συμβαίνει σε περίπτωση που επήλθε ουσιώδης μεταβολή των προσωπικών ή περιουσιακών σχέσεων αμφοτέρων των μερών ή του ενός μέρους, ανεξαρτήτως της συνδρομής ή μη οποιασδήποτε υπαιτιότητας στην επέλευση της μεταβολής αυτής.

Τα περιστατικά που συνιστούν σπουδαίο λόγο αφορούν συνήθως στον αποδέκτη της καταγγελίας, δεν αποκλείεται όμως να ευρίσκονται στη σφαίρα επιρροής του ίδιου του καταγγέλλοντος.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ  1639/2005

Απόσπασμα…….Από τις διατάξεις των άρθρων 281, 288, 588, 672, 752 και 766 ΑΚ, τα οποία σύμφωνα με τα άρθρα 15 και 44 του π.δ. 34/1995 εφαρμόζονται και επί εμπορικών μισθώσεων, συνάγεται γενική αρχή του δικαίου, κατά την οποία επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μία διαρκής έννομη σχέση για σπουδαίο λόγο. Ως σπουδαίος λόγος θεωρείται κάθε περιστατικό που, κατά την καλή πίστη σε συνδυασμό με το σύνολο των περιστάσεων που συντρέχουν στη συγκεκριμένη περίπτωση, συντελεί ώστε να μην είναι πλέον ανεκτή η διατήρηση της ενοχικής σχέσεως έως τον χρόνο της λήξεώς της. Μη ανεκτή είναι η συνέχισή της και όταν, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, γίνεται υπερμέτρως δυσβάστακτη είτε για τα δύο μέρη είτε για το ένα μόνο από αυτά, όπως συμβαίνει σε περίπτωση που επήλθε ουσιώδης μεταβολή των προσωπικών ή περιουσιακών σχέσεων αμφοτέρων των μερών ή του ενός μέρους, ανεξαρτήτως της συνδρομής ή μη οποιασδήποτε υπαιτιότητας στην επέλευση της μεταβολής αυτής. Τα περιστατικά που συνιστούν σπουδαίο λόγο αφορούν συνήθως στον αποδέκτη της καταγγελίας, δεν αποκλείεται όμως να ευρίσκονται στη σφαίρα επιρροής του ίδιου του καταγγέλλοντος. Ειδικώς, για την πρόωρη καταγγελία της συμβάσεως εμπορικής μίσθωσης, για την οποία ο νόμος έχει θεσπίσει και ειδικούς προς τούτο λόγους για αμφότερους τους συμβαλλομένους, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά. Για τη συγκεκριμενοποίηση της έννοιας του σπουδαίου λόγου μπορεί να γίνει και στάθμιση του συμφέροντος του καταγγέλλοντος για πρόωρη λύση της συμβάσεως με το συμφέρον του αντισυμβαλλομένου για διατήρηση της συμβάσεως μέχρι την κανονική λύση της. Εξάλλου, ο σπουδαίος λόγος είναι αόριστη νομική έννοια και, συνεπώς, η κρίση για την ορθή υπαγωγή σ' αυτήν των συγκεκριμένων περιστατικών υπόκειται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου. Εν προκειμένω, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, το εφετείο δέχθηκε ανελέγκτως ότι αποδείχθηκαν τα εξής: Με το νομίμως μεταγεγραμμένο …….συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Αθηνών……… οι αναιρεσίβλητοι αγόρασαν κατά το ½ αδιαιρέτως ο καθένας από τον……την  υπό στοιχεία ….. οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα) του τέταρτου πάνω από το ισόγειο ορόφου της επί της λεωφόρου …….στη …… ευρισκόμενης πολυώροφης οικοδομής. Το εν λόγω διαμέρισμα είχε εκμισθωθεί με το από 23.6.2001 μισθωτήριο έγγραφο από τον άνω δικαιοπάροχό τους στην αναιρεσείουσα αλλοδαπή αεροπορική εταιρία, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως επαγγελματική στέγη για την εγκατάσταση των γραφείων της στην Ελλάδα. Μετά την υπεισέλευση των αναιρεσιβλήτων στη μισθωτική σχέση καταρτίσθηκε μεταξύ αυτών και της αναιρεσείουσας το από 1.4.2002 συμφωνητικό μισθώσεως, με το οποίο η τελευταία αναγνώριζε την υπεισέλευση των πρώτων στη μίσθωση με τους ίδιους όρους του αρχικού μισθωτηρίου. Πριν από την αγορά του διαμερίσματος αυτού, ο ….. ενεργώντας ως διαχειριστής και εκπρόσωπος των λοιπών συνιδιοκτητών, είχε ασκήσει ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών την από 11.6.2001 αγωγή, με την οποία υποστηρίζοντας ότι με την ως άνω χρήση του διαμερίσματος παρεβιάζετο ο κανονισμός της πολυκατοικίας, ζητούσε να υποχρεωθεί ο δικαιοπάροχος των αναιρεσιβλήτων και τότε εναγόμενος να παύσει τη χρήση αυτή. Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκαν αρχικώς η ….απορριπτική απόφαση του πρωτοδικείου και ακολούθως, κατόπιν ασκήσεως εφέσεως από τον διαχειριστή, η 231/2003 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, με την οποία, αφού κρίθηκε ότι η εν λόγω μίσθωση ήταν αντίθετη προς τον κανονισμό της πολυκατοικίας και άρα ανεπίτρεπτη, διότι η μισθώτρια ισραηλινή εταιρία λόγω της γνωστής διαμάχης Ισραηλινών και Παλαιστινίων ήταν ενδεχόμενος στόχος βομβιστικών επιθέσεων, έγινε δεκτή η αγωγή και υποχρεώθηκε ο δικαιοπάροχος των αναιρεσιβλήτων να παύσει να εκμισθώνει το διαμέρισμα προς την αναιρεσείουσα, με την απειλή χρηματική ποινής 400 ευρώ και προσωπικής κρατήσεως 30 ημερών για κάθε παράβαση της υποχρεώσεώς του αυτής. Ακριβές αντίγραφο του πρώτου απογράφου της άνω αποφάσεως με επιταγή προς εκτέλεση επιδόθηκε τη 18.3.2003 στους αναιρεσιβλήτους ως ειδικούς διαδόχους του αρχικού εκμισθωτή …. Με αφετηρία τις διαπιστώσεις αυτές το εφετείο έκρινε ότι για την καταγγελία της μισθώσεως, που έγινε με την από 27.3.2003 αγωγή των αναιρεσιβλήτων, συνέτρεχε υπέρ αυτών σπουδαίος λόγος, καθόσον, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών, η συνέχιση της μισθώσεως καθίσταται υπερμέτρως επαχθής για τους αναιρεσιβλήτους, αφού εναντίον τους απειλούνται τα προαναφερθέντα μέσα εκτελέσεως για κάθε ημέρα που θα παραβιάζουν το διατακτικό της άνω εφετειακής αποφάσεως, και μάλιστα από αιτία για την οποία δεν τους βαρύνει υπαιτιότητα. Περαιτέρω, το εφετείο δέχθηκε ότι τα συγκροτούντα τον σπουδαίο λόγο περιστατικά, δηλαδή η εκ του διατακτικού της πιο πάνω εφετειακής αποφάσεως απορρέουσα υποχρέωση των αναιρεσιβλήτων για καταγγελία της μισθώσεως με τις προαναφερθείσες συνέπειες σε περίπτωση μη συμμορφώσεώς τους, αφενός μεν αναφέρονται αποκλειστικώς στη σφαίρα των συμφερόντων των αναιρεσιβλήτων, αφετέρου δε δεν οφείλονται σε υπαιτιότητά τους, αφού τη μίσθωση δεν την κατάρτισαν οι ίδιοι ως αρχικοί εκμισθωτές, αλλά υπεισήλθαν σ' αυτή με την αγορά του μισθίου, και ως εκ τούτου δεν μπορούσαν να σταθμίσουν την αντίθεση ή μη της μισθώσεως προς τον κανονισμό της πολυκατοικίας, ενώ εξάλλου η προαναφερθείσα, απορριπτική της αγωγής του διαχειριστή, απόφαση του πρωτοδικείου είχε εκδοθεί πριν από την εκ μέρους αυτών αγορά του μισθίου. Ακολούθως, το εφετείο, αφού έκρινε ότι η με την αγωγή των αναιρεσιβλήτων γενόμενη καταγγελία επέφερε τη λύση της μισθώσεως και ότι η αναιρεσείουσα υποχρεούται να αποδώσει σ' εκείνους τη χρήση του μισθίου, απέρριψε τον περί του αντιθέτου πρώτο λόγο της εφέσεως κατά της ομοίως κρίνασας αποφάσεως του πρωτοδικείου, ενώ ακόμη απέρριψε ως απαράδεκτο λόγω μη προβολής του στην πρωτοβάθμια δίκη και επαλλήλως ως αβάσιμο τον προταθέντα με τον δεύτερο λόγο της εφέσεως ισχυρισμό της αναιρεσείουσας περί υπαιτιότητας των αναιρεσιβλήτων, ως εκ του ότι αυτοί α) προέβησαν στην αγορά του μισθίου γνωρίζοντας την ύπαρξη της ως άνω εκκρεμούς εισέτι αγωγής του διαχειριστή, επί της οποίας η πρωτόδικη απόφαση δεν είχε καταστεί τελεσίδικη, β) παρέλειψαν να ασκήσουν παρέμβαση στην κατ' έφεση δίκη μολονότι είχαν κληθεί προς τούτο με την από 4.11.2002 ανακοίνωση δίκης και γ) παρέλειψαν να ασκήσουν αναίρεση και αίτηση αναστολής εκτελέσεως της εφετειακής αποφάσεως. Όμως, μόνο το γενόμενο δεκτό από το εφετείο γεγονός, ότι κατά των αναιρεσιβλήτων επισπεύδεται αναγκαστική εκτέλεση με βάση την προαναφερθείσα…τελεσίδικη απόφαση του Εφετείου Αθηνών, δεν συνιστά σπουδαίο λόγο για την καταγγελία της κρίσιμης μισθώσεως. Το γεγονός δηλαδή αυτό δεν καθιστά, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, μη ανεκτή για τους αναιρεσιβλήτους τη διατήρηση της μισθωτικής σχέσεως. Και τούτο, γιατί α) όπως προκύπτει από τις παραδοχές του εφετείου, οι αναιρεσίβλητοι, όταν αγόρασαν το μίσθιο, γνώριζαν ότι αυτό είχε εκμισθωθεί από τον πωλητή στην αναιρεσείουσα ισραηλινή εταιρία για την εγκατάσταση των γραφείων της, ενώ εξάλλου την 1.4.2002 κατάρτισαν με την αναιρεσείουσα νέο συμφωνητικό μισθώσεως, με το οποίο η τελευταία αναγνώριζε την υπεισέλευση εκείνων στη μίσθωση με τους ίδιους όρους του αρχικού μισθωτηρίου, β) από την παραδοχή του εφετείου, ότι οι αναιρεσίβλητοι δεν μπορούσαν να σταθμίσουν τη συμφωνία ή την αντίθεση της μισθώσεως προς τον κανονισμό της πολυκατοικίας, συνάγεται ότι αυτοί γνώριζαν τον περιλαμβανόμενο στον κανονισμό σχετικό όρο, με βάση τον οποίο έγινε δεκτή η αγωγή του διαχειριστή, γ) η πιο πάνω εφετειακή απόφαση, με την οποία ο δικαιοπάροχος των αναιρεσιβλήτων καταδικάσθηκε να παραλείπει την εκμίσθωση του διαμερίσματος στην αναιρεσείουσα, δεν αποτελεί εκτελεστό τίτλο ως προς τις απειληθείσες κυρώσεις της χρηματικής ποινής και της προσωπικής κρατήσεως, αφού προς τούτο απαιτείται, σύμφωνα με το άρθρο  947 παρ. 1 εδ. γ' ΚΠολΔ, νέα δικαστική απόφαση που να βεβαιώνει την παράβαση και να καταδικάζει στη χρηματική ποινή και στην προσωπική κράτηση, εφόσον όμως συντρέχει υπαιτιότητα των αναιρεσιβλήτων, δ) οι αναιρεσίβλητοι δεν μπορούν να εκπληρώσουν την εκ της άνω εφετειακής αποφάσεως απορρέουσα υποχρέωσή τους, με το να καταγγείλουν τη μίσθωση αποκλειστικώς και μόνο λόγω της καταδίκης τους να παύσουν την εκμίσθωση του διαμερίσματος στην αναιρεσείουσα, αφού η μίσθωση λειτουργεί εγκύρως μεταξύ των συμβαλλομένων και η αναιρεσείουσα δικαιούται να χρησιμοποιεί το μίσθιο έστω και αν τούτο απαγορεύεται από τον κανονισμό, ο οποίος άλλωστε δεν την δεσμεύει, ε) με την καταγγελία, που έγινε σε συμμόρφωση προς την ίδια εφετειακή απόφαση, καταστρατηγείται η διάταξη του άρθρου 946 παρ. 1, σύμφωνα με την οποία η επιβολή στον οφειλέτη χρηματικής ποινής και προσωπικής κρατήσεως για μη εκπλήρωση της υποχρεώσεώς του να επιχειρήσει πράξη που δεν μπορεί να γίνει από τρίτο πρόσωπο, αφορά στην επιχείρηση μόνο υλικής πράξεως και δεν μπορεί να εφαρμοσθεί επί καταγγελίας της μισθώσεως, όπου ενδεχομένως προσήκει η καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως (άρθρο 949 ΚΠολΔ) και στ) η προμνημονευθείσα εφετειακή απόφαση δεν δεσμεύει την αναιρεσείουσα και, συνεπώς, δεν μπορεί να έχει γι' αυτή, ούτε αντανακλαστικώς, δυσμενείς συνέπειες. Επομένως, το εφετείο, που έκρινε αντιθέτως, παρεβίασε με εσφαλμένη εφαρμογή τις προαναφερόμενες διατάξεις του ουσιαστικού δικαίου, αφού εσφαλμένως υπήγαγε τα γενόμενα δεκτά ως άνω πραγματικά περιστατικά στην αόριστη νομική έννοια του σπουδαίου λόγου, η οποία αποτελεί προϋπόθεση εφαρμογής των εν λόγω διατάξεων. Κατ' ακολουθίαν, ο πρώτος λόγος της αναιρετικής αιτήσεως, κατά το μέρος που στηρίζεται στο άρθρο 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ, είναι βάσιμος και πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση στο σύνολό της και να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο εφετείο που θα συγκροτηθεί από δικαστές άλλους από εκείνους που δίκασαν. Οι λοιποί λόγοι της αιτήσεως αυτής στερούνται πλέον αντικειμένου και παρέλκει η εξέτασή τους. 

 

Καταγγελία εμπορικής μίσθωσης μετά διετία από την έναρξη, λύση εμπορικής μίσθωσης με νεότερη συμφωνία.

 

ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ  505/2007

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Ο μισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί μετά την πάροδο διετίας από την έναρξη της μίσθωσης να καταγγείλει εγγράφως τη μίσθωση, ανεξάρτητα από το αν ο συμβατικός χρόνος αυτής είναι μεγαλύτερος ή μικρότερος της διετίας, οπότε τα αποτελέσματα της επέρχονται με την πάροδο 6 μηνών από τη καταγγελία.

Ο μισθωτής οφείλει στην περίπτωση αυτή ως αποζημίωση το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα τεσσάρων μηνών, ανεξαρτήτως του αν ο εκμισθωτής ζημιώθηκε ή όχι από την καταγγελία της μίσθωσης.

Αυτά εφαρμόζονται και σε περίπτωση που έχει λήξει ο συμβατικός, ή ο νόμιμος χρόνος και η μίσθωση τελεί σε αναγκαστική παράταση.

Δεν εφαρμόζονται αν η μίσθωση έχει λήξει (π.χ. με τη πάροδο 2ετίας, 12ετίας κλπ), οπότε δεν νοείται καταγγελία της ήδη λυθείσας μίσθωσης.

Δεν εφαρμόζεται έστω και αν μετατράπηκε η μίσθωση σε αορίστου χρόνου, γιατί έκτοτε έχει λήξει η προστασία των διατάξεων του νόμου περί εμπορικών μισθώσεων.

Η εμπορική μίσθωση μπορεί να λυθεί με νεότερη συμφωνία, η οποία πρέπει να αποδεικνύεται με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας.

Το έγγραφο βεβαίας χρονολογίας δεν απαιτείται όταν η συμφωνία λύσης γίνεται μετά τη σύναψη της μίσθωσης και σε εκτέλεση της ο μισθωτής αποδίδει το μίσθιο στον εκμισθωτή και εκείνος το παραλαμβάνει με τα θέληση του και με σκοπό τη λύση της μίσθωσης.

Αν η μίσθωση λύθηκε με μεταγενέστερη κοινή συμφωνία των διαδίκων δεν οφείλεται η αποζημίωση του άρθρου 43 του π.δ. 34/1995.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ  505/2007

Απόσπασμα…….Από τη διάταξη του άρθρου 12 του Ν. 813/1978 όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 3 του Ν. 2041/1992 (ήδη άρθρο 43 π.δ. 34/1995), η οποία θεσπίστηκε προς προστασία του εκμισθωτή από το κίνδυνο πρόωρης και αιφνίδιας λύσης της μίσθωσης (ΑΠ 861/1999 ΕλλΔικ. 41.119), προκύπτει ότι ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο διετίας από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει εγγράφως τη μίσθωση, ανεξάρτητα από το αν ο συμβατικός χρόνος αυτής είναι μεγαλύτερος ή μικρότερος της διετίας, οπότε τα αποτελέσματα της επέρχονται με την πάροδο έξι (6) μηνών από τη καταγγελία, ο δε μισθωτής οφείλει στην περίπτωση αυτή ως αποζημίωση το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα τεσσάρων μηνών (ΕΑ 1993/2001 Ελλ Δικ 42.955 , ΕΑ 10001/1995 ΕλλΔικ 38.1584) και μάλιστα ανεξαρτήτως του αν ο εκμισθωτής ζημιώθηκε ή όχι από την καταγγελία της μίσθωσης (ΕΑ 10001/1995 ο.π., ΕΑ 2408/1994 ΕλλΔικ. 35.1713). Η διάταξη αυτή εφαρμόζεται και σε περίπτωση που έχει λήξει ο συμβατικός ή ο νόμιμος χρόνος και η μίσθωση τελεί σε αναγκαστική παράταση. Αντίθετα δεν εφαρμόζεται αν η μίσθωση έχει λήξει (π.χ. με τη πάροδο 2ετίας, 12ετίας κλπ), οπότε δεν νοείται καταγγελία της ήδη λυθείσας μίσθωσης (βλ. και ΑΠ 1041/1998 ΕλλΔικ. 39.1596). Μάλιστα δεν εφαρμόζεται έστω και αν μετά ταύτα μετατράπηκε η μίσθωση σε αορίστου χρόνου, διότι έκτοτε έχει λήξει γι' αυτήν (μίσθωση) η προστασία τω διατάξεων του νόμου περί εμπορικών μισθώσεων, χωρεί δε καταγγελία της από κάθε συμβαλλόμενο, σύμφωνα με τα άρθρα 608 παρ. 2 και 609 ΑΚ, χωρίς τις συνέπειες του ως άνω άρθρου 43 του π.δ. 34/1995 (ΕΑ 9627/2001 ΕλλΔικ 43.836, Κατρά: Πανδέκτης μισθώσεων και Οροφοκτησίας, Β έκδοση, παρ. 120 αρ. 5 και 6, σελ. 325). Περαιτέρω σύμφωνα με το άρθρο 5 του π.δ. 34/1995 η σύμβαση της εμπορικής μίσθωσης μπορεί να λυθεί με νεότερη συμφωνία, η οποία πρέπει να αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Ο λόγος που επέβαλε τον παραπάνω τρόπο απόδειξης της αντισυμφωνίας για λύση της μίσθωσης, έγκειται στη αποφυγή καταστρατήγησης σε βάρος του μισθωτή της διάταξης ως προς τη διάρκεια της μίσθωσης, με την ταυτόχρονη κατά τη σύναψη της συμβάσεως κατάρτιση μεταχρονολογημένης συμφωνίας για λύση της μίσθωσης. Ο παραπάνω όμως περιορισμός ως προς την απόδειξη της αντισυμφωνίας για λύση της μίσθωσης δεν ισχύει, όταν η αντισυμφωνία γίνεται μετά τη σύναψη της μίσθωσης και σε εκτέλεση της ο μισθωτής αποδίδει το μίσθιο στον εκμισθωτή και εκείνος το παραλαμβάνει με τα θέληση του και με σκοπό τη λύση της μίσθωσης, διότι τότε έχουν ήδη επέλθει τα αποτελέσματα της λύσης με τη θέληση τους, που πηγάζει από την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, την οποία καθιερώνει η διάταξη του άρθρου 361 ΑΚ (ΑΠ 1086/2001 ΕλλΔικ 44.480, ΑΠ 1614/2000 ΕλλΔικ 42/720). Στην περίπτωση που η μίσθωση λύθηκε με μεταγενέστερη κοινή συμφωνία των διαδίκων δεν οφείλεται η αποζημίωση του άρθρου 43 του π.δ. 34/1995 (βλ. σχετ. ΑΠ 61/1986 ΕλλΔικ. 27.1278). 

 

Συμπλήρωση δωδεκαετίας στην εμπορική μίσθωση.

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ    1720/2002

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Εφ όσον ο μισθωτής παραμένει στο μίσθιο μετά την συμπλήρωση δωδεκαετίας η μίσθωση μετατρέπεται σε αορίστου χρόνου και επέρχεται η λύση της με καταγγελία.

Η μετατροπή της μίσθωσης σε αορίστου χρόνου δεν καταλύει το δικαίωμα αποζημίωσης του μισθωτή για την άϋλη εμπορική αξία του μισθίου.

Τα ίδια ισχύουν και στην περίπτωση που ο μισθωτής μετά την εκ του νόμου λήξη της μίσθωσης εξακολουθεί, παρά την εναντίωση του εκμισθωτή, να παραμένει στο μίσθιο μέχρι την ανεύρεση νέου μισθίου χώρου.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ    1720/2002

Απόσπασμα…….ΙΙ. Η παρ. 1 του άρθρου 60 του Π.Δ. 34/1995, όπως είχε πριν από την τροποποίησή του με το άρθρο 7 παρ. 14 του Ν. 2741/1999, όριζε ότι «σε περίπτωση απόδοσης μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης σύμφωνα με τις παραγράφους 10 έως 14 του άρθρου 58 και σε κάθε περίπτωση λήξης της μίσθωσης λόγω συμπλήρωσης δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή για την αποκατάσταση της άϋλης εμπορικής αξίας ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της λήξης μίσθωμα δώδεκα (12) μηνών». Το δικαστήριο εκτιμώντας τις ειδικές συνθήκες, μπορεί, ύστερα από αίτηση του μισθωτή, να αυξήσει το ποσό της προηγούμενης παραγράφου έως το ισόποσο δεκαέξι (16) μηνιαίων μισθωμάτων». Εξάλλου από το άρθρο 10 περ. γ' του άρθρου 58 του Π.Δ. 34/1995 ορίζονται τα ακόλουθα: «Μισθώσεις αναφερόμενες στα άρθρα 1 και 2 του Ν. 813/1978, οι οποίες σύμφωνα με το άρθρο 1 του Ν. 1962/1978 και την 13992/1992 απόφαση του Υπουργού Δικαιοσύνης (ΦΕΚ 132 Β') έληγαν στις 30-4-1992 παρατείνονται αυτοδικαίως, με την επιφύλαξη των διατάξεων του άρθρου 59 του παρόντος ως ακολούθως: α... β... γ. μέχρι την 31 Αυγούστου 1997, αν ο μισθωτής έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα τουλάχιστον δώδεκα (12) ετών». Τέλος κατά την παρ. 12 του άρθρου 58 του ιδίου άνω Π.Δ. «μισθώσεις που κατά τη σύμβαση και το άρθρο 5 του παρόντος λήγουν από 1-5-1992 έως 31-8-1997 παρατείνονται αυτοδικαίως μέχρι την ημερομηνία αυτή». Από τις άνω διατάξεις προκύπτει, ότι στις περιπτώσεις λήξεως της μισθώσεως για ένα από τους αναφερόμενους στο άρθρο 58 παρ. 10 - 14 λόγους και εφόσον μετά την 31.8.1997 παραμένει ο μισθωτής στο μίσθιο η μίσθωση μετατρέπεται σε αορίστου χρόνου διαρκείας και επέρχεται η λύση της με καταγγελία κατά τα άρθρα 608 και 609 του Α.Κ. Όμως η μετατροπή της συμβάσεως μισθώσεως σε τοιαύτη αορίστου χρόνου δεν καταλύει το δικαίωμα αποζημιώσεως του μισθωτή για την άϋλη εμπορική αξία του μισθίου που προβλέπεται στο άρθρο 60 του Π.Δ. 34/1995. Τούτο γιατί πριν από τη μετατροπή της είχε ήδη επέλθει η λήξη, η οποία αποτελεί τη γενεσιουργό αιτία της αποζημιώσεως και η οποία από καμία διάταξη δεν καταλύεται και μάλιστα όταν ο μισθωτής παραμένει ακόμη στη χρήση του μισθίου μέχρι την ανεύρεση νέου μισθίου, έστω και αν ο εκμισθωτής ζητεί το μίσθιο, χωρίς όμως να προβαίνει σε καταγγελία της μισθώσεως που κατέστη αορίστου χρόνου μετά την εκ του νόμου λήξη της. Τα ίδια ισχύουν, δηλαδή ο μισθωτής δικαιούται την αποζημίωση του άρθρου 60 του Π.Δ. 34/1995 και στην περίπτωση που αυτός μετά την εκ του νόμου λήξη της μισθώσεως (31.8.1997) εξακολουθεί παρά την εναντίωση του εκμισθωτή να παραμένει στο μίσθιο μέχρι την ανεύρεση νέου μισθίου χώρου.

 

Παρακράτηση μισθίου μετά την λύση της μίσθωσης, μεταβίβαση της μίσθωσης.

 

ΕΦΕΤΕΙΟ ΛΑΡΙΣΗΣ     779/2003

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Σε περίπτωση που ο μισθωτής παρακρατήσει το μίσθιο μετά την λήξη της σύμβασης μίσθωσης, ο εκμισθωτής δικαιούται να απαιτήσει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο ο μισθωτής, ανεξάρτητα από τυχόν πταίσμα του.

Η μίσθωση μπορεί να μεταβιβασθεί στο σύνολό της, είτε από τον εκμισθωτή, είτε από το μισθωτή σε τρίτο πρόσωπο με το συνδυασμό εκχώρησης των σχετικών δικαιωμάτων και αναδοχής των αντίστοιχων υποχρεώσεων, αλλά μόνο κατόπιν συναίνεσης του αντισυμβαλλόμενου στην αρχική μισθωτική σύμβαση μέρους, ήτοι του μισθωτή, ή του εκμισθωτή αντίστοιχα.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΕΦΕΤΕΙΟ ΛΑΡΙΣΗΣ     779/2003

Απόσπασμα…….Κατά τη διάταξη του άρθρου 601 του ΑΚ ο μισθωτής για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης, οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι σε περίπτωση που ο μισθωτής παρακρατήσει το μίσθιο μετά τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης, ο εκμισθωτής δικαιούται να απαιτήσει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο ο μισθωτής, ανεξάρτητα από τυχόν πταίσμα του, γιατί η ευθύνη είναι αντικειμενική (βλ. ΑΠ 1594/1999 και 212/2000 Ελλ.Δνη 41.114 και 755 - 1512/2000 Ελλ.Δνη 42.1327 - Εφ.Αθ. 7483/2000 και 5073/2000 Ελλ.Δνη 42.222 και 801 - Καυκά Ενοχ. Δικ. εκδ. 5η άρθρο 601 παρ. 3 - Ραψομανίκης εις Γεωργιάδη - Σταθόπουλου ΑΚ 601 αριθ. 4). Στο μίσθωμα υπάγεται και το τέλος χαρτοσήμου όταν με τη συμφωνία βαρύνει το μισθωτή (βλ. ΑΠ 672/1969 ΝοΒ 28.547 - Εφ.Αθ. 3638/1972 ΝοΒ 21.214 - Ραψομανίκης ό.π. άρθρο 574 αριθ. 17 – Παπαδάκης, Αγωγές απόδοσης μισθίου, 1982 αριθ. 338 - Βαθρακοκοίλης Ερμ.ΑΚ άρθρο 574 σελ. 741).Τέλος από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 361, 455 επ. και 471 του ΑΚ, οι οποίες, σύμφωνα με το άρθρο 44 του Π.Δ/τος 34/1995, εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις, συνάγεται ότι η μίσθωση ως (διαρκής) ενοχική σχέση μπορεί να μεταβιβασθεί στο σύνολό της είτε από τον εκμισθωτή, είτε από το μισθωτή σε τρίτο πρόσωπο με το συνδυασμό εκχώρησης των σχετικών δικαιωμάτων και αναδοχής των αντίστοιχων υποχρεώσεων, αλλά μόνο κατόπιν συναίνεσης του αντισυμβαλλόμενου στην αρχική μισθωτική σύμβαση μέρους, ήτοι του μισθωτή ή του εκμισθωτή αντίστοιχα (βλ. ΑΠ 1025/1991 Ελλ.Δνη 33.829 - 734/1998 Ελλ.Δνη 39.1589). 

 

Ελαττώματα μισθίου κατά την διάρκεια της μίσθωσης, αναγκαίες δαπάνες συντήρησης μισθίου.

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ  65/2008

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραδώσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.

Εάν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης αναφανεί ελάττωμα, που έχει ως συνέπεια τη μερική ή πλήρη παρακώλυση της χρήσης, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να απαιτήσει την αποκατάσταση της χρήσης και αντίστοιχα ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να προβεί στις αναγκαίες δαπάνες για να αποκαταστήσει τη χρήση.

Αναγκαίες είναι οι δαπάνες οι οποίες είναι απαραίτητες για τη διατήρηση του μισθίου κατάλληλου για τακτική εκμετάλλευση και χρήση.

Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να προβεί ο ίδιος κατά τη διάρκεια της μίσθωσης στις αναγκαίες δαπάνες, οπότε ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να τις αποδώσει στο μισθωτή.

Την αξίωσή του ο μισθωτής για  αναγκαίες δαπάνες,  που έκανε κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, μπορεί ως εναγόμενος, να επιδιώξει και με την προβολή ένστασης συμψηφισμού σε απαίτηση του εκμισθωτή για φθορές που προκλήθηκαν στο μίσθιο.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ  65/2008

Απόσπασμα……Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 575, 576 επ, 584 επ. και 591 εδ.α' ΑΚ προκύπτει ότι ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραδώσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Εάν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης αναφανεί ελάττωμα, που έχει ως συνέπεια τη μερική ή πλήρη παρακώλυση της χρήσης, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να απαιτήσει σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις των άρθρων 335, 336 και 343 ΑΚ την εκτέλεση της συμβάσεως (δηλαδή την αποκατάσταση της χρήσης) και αντίστοιχα ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να αποκαταστήσει τη χρήση και να προβεί στις απαιτούμενες για το σκοπό αυτό δαπάνες. Αναγκαίες είναι οι δαπάνες οι οποίες είναι απαραίτητες για τη διατήρηση του μισθίου κατάλληλου για τακτική εκμετάλλευση και χρήση. Ο μισθωτής εξάλλου έχει δικαίωμα να προβεί ο ίδιος κατά τη διάρκεια της μίσθωσης στις αναγκαίες δαπάνες, οπότε ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να τις αποδώσει στο μισθωτή. Περαιτέρω, την αξίωσή του αυτή ο μισθωτής μπορεί ως εναγόμενος για ικανοποίηση αξίωσης του εκμισθωτή για φθορές που προκλήθηκαν στο μίσθιο να επιδιώξει και με την προβολή ένστασης συμψηφισμού, κατά τις ΑΚ 440 και 441, η οποία ένσταση πρέπει κατά το άρθρο 262 παρ. 1 ΚΠολΔ να περιλαμβάνει ορισμένη αίτηση και σαφή έκθεση των γεγονότων που τη θεμελιώνουν.

 

Εκμίσθωση περιπτέρου από τον δικαιούχο εκμετάλλευσης.

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   119/2002

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Το δικαίωμα εκμετάλλευσης περιπτέρου, που περιλαμβάνει το δικαίωμα κατοχής του χώρου εγκατάστασης του περιπτέρου, μόνο κατά το χρόνο ισχύος της σχετικής άδειας, είναι αμεταβίβαστο με πράξεις εν ζωή.

Ασκείται μόνο από το δικαιούχο αυτοπροσώπως ή δια των οικείων του.

Κατ' εξαίρεση επιτρέπεται η εκμίσθωσή του για χρονικό διάστημα μιας τριετίας, υποκείμενης σε παράταση, όταν συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι, όπως η αδυναμία του δικαιούχου να εκμεταλλευθεί το περίπτερο αυτοπροσώπως, λόγω ασθένειας, γήρατος, ή άλλης αιτίας και ύστερα από έγκριση του αρμοδίου Νομάρχη.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   119/2002

Απόσπασμα…….Aπό τις διατάξεις των άρθρων 13 έως 22 του ν.δ. 1044/1971, όπως τροποποιήθηκαν με το ν. 1043/1980 και το άρθρο 10 του ν. 1416/1984, σε συνδυασμό προς την Κ 5671/1487/9.8.1984 κοινή απόφαση των Υπουργών Εθνικής Αμυνας, Εθνικής Οικονομίας, Οικονομικών και Δικαιοσύνης, η οποία κυρώθηκε με το άρθρο 38 του ν. 1563/1985 και τροποποιήθηκε με το άρθρο 25 του ν. 1848/1989, συνάγονται τα ακόλουθα : Σε αναπήρους και θύματα πολέμου, καθώς και σε αναπήρους ειρηνικής περιόδου του ν. 1370/1944, που έχουν αναπηρία πάνω από 80%, μπορεί να παραχωρηθεί, με άδεια του αρμόδιου Νομάρχη, δικαίωμα εκμεταλλεύσεως περιπτέρων, που είναι τοποθετημένα επάνω στα πεζοδρόμια των δημόσιων, δημοτικών και κοινοτικών δρόμων και πλατειών των πόλεων, κωμοπόλεων και χωριών ή βρίσκονται μέσα σε δημόσιους, δημοτικούς ή κοινοτικούς κήπους και άλση. Το ανωτέρω δικαίωμα εκμεταλλεύσεως περιπτέρου, που περιλαμβάνει το δικαίωμα κατοχής του χώρου εγκαταστάσεως του περιπτέρου, μόνο κατά το χρόνο ισχύος της σχετικής άδειας (άρθρο 15 παρ. 1 ν.δ. 1044/1971), είναι αμεταβίβαστο με πράξεις εν ζωή (άρθρα 15 παρ. 3 και 16 παρ. 4 του ως άνω ν.δ.), πρέπει δε να ασκείται από το δικαιούχο αυτοπροσώπως ή δια των οικείων του (άρθρο 21 παρ. 1 του ίδιου ν.δ.). Κατ' εξαίρεση επιτρέπεται η εκμίσθωσή του για χρονικό διάστημα μιας τριετίας, υποκείμενης σε παράταση (άρθρα 25 ν. 1848/1989 και 5 υπουργικής αποφάσεως Κ 5671/1487/9.8.1984), όταν συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι, όπως η αδυναμία του δικαιούχου να εκμεταλλευθεί το περίπτερο αυτοπροσώπως λόγω ασθένειας, γήρατος ή άλλης αιτίας και ύστερα από έγκριση του αρμοδίου Νομάρχη (άρθρα 21 παρ. 2, 12 παρ. 2 ν.δ. 1044/1971 και 1 παρ. 1 εδ. α' της ως άνω υπουργικής αποφάσεως). 

 

Αναπροσαρμογή μισθώματος μετά την λήξη της μίσθωσης.

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ  329/2011

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Μετά την κατά οποιοδήποτε τρόπο λήξη της μίσθωσης, εάν ο μισθωτής δεν αποδίδει το μίσθιο, αλλά εξακολουθεί να το παρακρατεί, δεν οφείλει μίσθωμα, αλλά αποζημίωση χρήσης, η οποία ορίζεται ίση με το μέχρι τη λήξη της μίσθωσης μίσθωμα, χωρίς να αποκλείεται και η απαίτηση αυξημένου ποσού, εάν ο εκμισθωτής αποδεικνύει περαιτέρω ζημία.

Το οφειλόμενο, λόγω παρακράτησης του μισθίου μετά τη λήξη της μίσθωσης, ποσό, έστω και αν ορίζεται σε ποσό ίσο με το μίσθωμα, δεν έχει χαρακτήρα μισθώματος, αλλά αποτελεί γνήσια αποζημίωση και συνεπώς δεν υπόκειται σε αναπροσαρμογή, η οποία ισχύει μόνο για τα μισθώματα.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ  329/2011

Απόσπασμα…….. ΙΙ. Κατά το άρθρο 601 ΑΚ ο μισθωτής, για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης, οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει, ότι, μετά την κατά οποιοδήποτε τρόπο λήξη της μίσθωσης, εάν ο μισθωτής δεν αποδίδει το μίσθιο, αλλά εξακολουθεί να το παρακρατεί, δεν οφείλει μίσθωμα, αλλά αποζημίωση χρήσης, η οποία ορίζεται από τη διάταξη αυτή ίση με το μέχρι τη λήξη της μίσθωσης μίσθωμα, χωρίς να αποκλείεται και η απαίτηση αυξημένου ποσού εάν ο εκμισθωτής αποδεικνύει περαιτέρω ζημία. Το οφειλόμενο, λόγω παρακράτησης του μισθίου μετά τη λήξη της μίσθωσης, ποσό, έστω και αν ορίζεται σε ποσό ίσο με το μίσθωμα, δεν έχει χαρακτήρα μισθώματος, αλλά αποτελεί γνήσια αποζημίωση και συνεπώς δεν υπόκειται στην προβλεπόμενη από το άρθρο 7 του π.δ 34/1995 αναπροσαρμογή, η οποία ισχύει μόνο για τα μισθώματα. Περαιτέρω, ο προβλεπόμενος από το άρθρο 559 αριθμός 8 ΚΠολΔ λόγος αναιρέσεως ιδρύεται, αν το δικαστήριο παρά το νόμο έλαβε υπόψη πράγματα που δεν προτάθηκαν ή δεν έλαβε υπόψη πράγματα που προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Ως "πράγματα", κατά την έννοια της διάταξης αυτής, θεωρούνται οι αυτοτελείς ισχυρισμοί, που, υπό την προϋπόθεση της νόμιμης πρότασής τους, θεμελιώνουν, καταλύουν ή παρακωλύουν ουσιαστικό ή δικονομικό δικαίωμα, που ασκείται με την αγωγή, ανταγωγή, ένσταση ή αντένσταση (ΟλΑΠ 3/1997). Στην προκείμενη περίπτωση με το μοναδικό λόγο της αναίρεσης προσάπτεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η προαναφερόμενη από τον αριθμό 8 του άρθρου 559 ΚΠολΔ πλημμέλεια, ότι το Εφετείο που δίκασε έφεση της αναιρεσίβλητης εκμισθώτριας κατά της ……απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Λάρισας, με την οποία είχε απορριφθεί αγωγή για επιδίκαση διαφοράς μισθωμάτων με τη συμφωνηθείσα αναπροσαρμογή για το μίσθιο κατάστημα που περιγράφεται, για το χρονικό διάστημα από 1-12-2000 έως και το μήνα Ιανουάριο 2004, δεν έλαβε υπόψη του την ένσταση την οποία είχε προτείνει ο αναιρεσείων-εφεσίβλητος ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, αλλά και ενώπιον του εφετείου νομίμως αμυνόμενος κατά της έφεσης, πως η ενάγουσα-εκκαλούσα-αναιρεσίβλητη είχε καταγγείλει την ένδικη μίσθωση κατά το άρθρο 597 ΑΚ με εξώδικη δήλωση που είχε επιδοθεί σ' αυτόν την 1-8-2002 και ότι μετά την επέλευση των αποτελεσμάτων της ανωτέρω καταγγελίας (1-9-2002) δεν οφείλεται μίσθωμα από αυτόν αλλά αποζημίωση χρήσης, η οποία δεν υπόκειται σε αναπροσαρμογή, δεν υφίσταται δήλη ημέρα καταβολής για τον υπολογισμό των τόκων, αλλά απαιτείται όχληση. Από την επισκόπηση των διαδικαστικών εγγράφων και ειδικότερα των προτάσεων του αναιρεσείοντος προκύπτει ότι αυτός πράγματι προέβαλε τον ανωτέρω αυτοτελή ισχυρισμό, που ασκεί επιρροή στην αξίωση της ενάγουσας για το μετά την επικαλούμενη λύση της μίσθωσης χρονικό διάστημα, αμυνόμενος κατά της αγωγής και της έφεσης και από την προσβαλλόμενη απόφαση προκύπτει ότι το Εφετείο δεν τον έλαβε υπόψη του. Ο μοναδικός λόγος της αναίρεσης από τον αριθμό 8 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, επομένως, είναι βάσιμος. ΙΙΙ. Κατ' ακολουθίαν των ανωτέρω πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση, κατά το μέρος που δεν εξέτασε την προαναφερόμενη ένσταση, και να παραπεμφθεί η υπόθεση κατά το αναιρούμενο μέρος προς εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο Λάρισας, η συγκρότηση του οποίου από άλλους δικαστές, εκτός από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως, είναι δυνατή (άρθρο 580 παρ. 3 ΚΠολΔ) και να καταδικασθούν οι κληρονόμοι της αναιρεσίβλητης, ως ηττηθείσες, στη δικαστική δαπάνη του αναιρεσείοντα.

 

 

Αναπροσαρμογή προς τα κάτω μισθώματος από μισθωτή.

 

ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ   1658/2010

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Ο μισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει αναπροσαρμογή του μισθώματος, εφ όσον, εξ αιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και επιβάλλεται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.

Η αναπροσαρμογή του μισθώματος γίνεται στο επίπεδο, που αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθίσταται  η διαταραχθείσα καλή πίστη.

Μεταβολή των συνθηκών μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση, ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων και ομοειδών ακινήτων, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζητήσεως των ακινήτων και άλλοι λόγοι.

Για την αναπροσαρμογή του μισθώματος απαιτείται

Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του, ή από το χρόνο της μεταγενέστερης αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων, που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή.

Ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφ ενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετά αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφ ετέρου.

Αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών.

Η αναπροσαρμογή ισχύει από την επίδοση της αγωγής και μελλοντικώς, χωρίς αναδρομικότητα.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ   1658/2010

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τη Δικαστή Κωνσταντία Εμμανουηλίδου, Πρόεδρο Πρωτοδικών, που ορίσθηκε με πράξη του Προέδρου του Τριμελούς Συμβουλίου Διοίκησης του Πρωτοδικείου Αθηνών και τη Γραμματέα Αντωνία Λαμπροπούλου. ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριό του στις 27 Ιανουαρίου 2010 για να δικάσει την αγωγή με αριθμό καταθέσεως……με αντικείμενο αναπροσαρμογή μισθώματος, μεταξύ. Kατά τη συζήτηση της υπόθεσης οι πληρεξούσιοι δικηγόρο; των διαδίκων ανέπτυξαν προφορικά τους ισχυρισμούς τους και ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικό και στις επί της έδρας κατατεθείσες κατά την επί της ουσίας συζήτηση της υπόθεσης προτάσεις.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει δε στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις, που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής πίστης (ολ. ΑΠ 927/1392). Επομένως, με βάση την πιο πάνω διάταξη, η οποία είναι εφαρμοστέα και επί των εμπορικών μισθώσεων, ενόψει του άρθρου 44 του π.δ. 34/1995, ο μισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του ως άνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφαλείας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται - η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαπραχθείσα καλή πίστη (ολ. ΑΠ 9/1997). Μεταβολή των συνθηκών, με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ, μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων και ομοειδών ακινήτων, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζητήσεως των ακινήτων και άλλοι λόγοι. Με βάση τα στοιχεία αυτά, το δικαστήριο οφείλει πρώτα να διαγνώσει, αν μεταξύ του οφειλομένου, κατά το σύστημα της συμβατικής ή αντικειμενικής αναπροσαρμογής, μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως ("ελεύθερου"), υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστεως, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου (οφειλομένου), και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το ίδιο αυτό μίσθωμα στο επίπεδο. το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 508/2010 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 633/2007 ΝΟΜΟΣ). Κατά συνέπεια, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ? άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται και, συνακόλουθα, αρκεί: α) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών. ( (ΟλΑΠ 9/1997 ΕλΔ 1997. 757, ΑΠ 850/2010 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 508/2010 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 2166/2009 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1464/2009 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1487/2005 ΕλΔ 2006. 170, ΑΠ 328/2004 ΕλΔ 2005. 1461, ΕφΑθ 7172/2008 ΕλλΔνη 2009 - 1254). Το σχετικό δικαίωμα, που απορρέει από την παραπάνω διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, διότι αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά δηλαδή διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης, με συνέπεια η σχετική αγωγή και η απόφαση που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα και ως προς το σημείο αυτό να είναι διαπλαστική. Αποτέλεσμα του παραπάνω χαρακτηρισμού είναι ότι το ασκηθέν δικαίωμα ενεργοποιείται από την επίδοση της αγωγής και μελλοντικώς, χωρίς αναδρομικότητα, υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργής (ΑΠ 588/1995, ΕΔΠ 1996, 114, ΑΠ 1427/1991, ΕΔΠ 1992, 105, ΑΠ 1346/1993, ΕλΔ 35, 1597, ΕφΑθ 6578/2000, ΕλΔ 41, 1684, Χ. Παπαδάκη, Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων, αριθ. 2589 επ., Μ. Ραψομανίκη, ΕΕΝ 45, 623). Περαιτέρω, για τη θεμελίωση της αγωγής στο άρθρο 288 ΑΚ όταν την ασκεί ο μισθωτής πρέπει για το ορισμένο αυτής κατ' άρθρο 216 § 1 ΚΠολΔ, εκτός των άλλων, να προσδιορίζεται το καταβαλλόμενο μίσθωμα και να αναφέρεται ότι αυτό είναι ανώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί με τη συνδρομή των προϋποθέσεων της εν λόγω διατάξεως, οπότε και έχει συμφέρον ο ενάγων - μισθωτής στη μείωση του καταβαλλόμενου μισθώματος ή του ποσοστού της συγκεκριμένης αναπροσαρμογής. Επίσης οφείλει ο ενάγων να εκθέσει στα δικόγραφο της αγωγής ποιες είναι οι συγκεκριμένες συνθήκες (οικονομικές, νομισματικές κλπ) οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπληρώσεως της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές τη μείωση του μισθώματος ή του ποσοστού της συμφωνημένης αναπροσαρμογής (ΑΠ 2045/2.006, ΑΠ 1487/2005 (απ.). Με την υπό κρίση με αρ. κατ. ……αγωγή, η ενάγουσα…. ισχυρίζεται ότι με  το  από….. ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσε από την εναγομένη…ένα ισόγειο κατάστημα εμβαδού 240 τμ με πατάρι, επί της οδού ... στην Αθήνα, προκειμένου η ενάγουσα…… να το χρησιμοποιήσει για την εμπορία μουσικών οργάνων, μουσικών βιβλίων, ηχητικών και οπτικοακουστικών συστημάτων κλπ, συναφών ειδών, για χρονικό διάστημα περίπου εννέα (9) ετών, αρχόμενο την 21-3-2004 και λήγον την 31-3-2013, αντί μηνιαίου μισθώματος ύψους 7500 ευρώ πλέον του αναλογούντες σε αυτό τέλους χαρτοσήμου εκ 3,6%, προσαυξανόμενου ετησίως «μετά την 1-4-2005 κατά ποσοστό ίσο με το άθροισμα του μέσου όρου του τιμαρίθμου (πληθωρισμού) του αμέσως προηγούμενου 12μηνου, όπως αυτός ανακοινώνεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος, πλέον δύο (2%) ποσοστιαίων μονάδων, υπό τον όρο ότι ουδέποτε η ετήσια αναπροσαρμογή θα είναι μικρότερη του 5%, ανεξάρτητα από το εάν τύχει κατά τη διάρκεια της μίσθωσης το ως άνω άθροισμα (πληθωρισμός + 2%) να υπολείπεται του 5%, καθιστώντας αυτό ως το ελάχιστο ποσοστό της ετήσιας αναπροσαρμογής του μισθώματος», ότι από την κατάρτιση της εν λόγω σύμβασης μίσθωσης (19-3-2004), αλλά και από την τελευταία αναπροσαρμογή του μισθώματος την 1-4-2009 μέχρι την άσκηση της παρούσης αγωγής, έχουν μεταβληθεί οι συνθήκες και το ύφος του καταβαλλομένου μισθώματος, όπως και το ποσοστό της ετήσιας αναπροσαρμογής, είναι δε εξαιρετικά αυξημένο σε σχέση με αυτό που έπρεπε να καταβάλλεται σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, με συνέπεια να ζημιώνεται υπέρμετρα η ίδια, καθόσον η μηνιαία μισθωτική αξία του τελευταίου ανέρχεται πλέον στο ποσό των 4800 ευρώ, ο δε πληθωρισμός κινείται σε πολύ χαμηλά επίπεδα. Με βάση το ιστορικά αυτό η ενάγουσα…..μισθώτρια ζητεί με την αγωγή να αναπροσαρμοσθεί το μηνιαίο μίσθωμα του επιδίκου ακινήτου στο ποσό των 4.800 ευρώ από την επίδοση της παρούσης αγωγής και το ποσοστό της ετήσιας αναπροσαρμογής στο ποσοστό του εκάστοτε ισχύοντος μέσου τιμαρίθμου κόστους ζωής για το προηγούμενο της αναπροσαρμογής δωδεκάμηνο, όπως το ποσοστό αυτό ανακοινώνεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος και τέλος να καταδικασθεί η εναγομένη …..στην πληρωμή των δικαστικών της εξόδων. Με αυτό το περιεχόμενο και αίτημα η υπό κρίση αγωγή αρμοδίως και παραδεκτά φέρεται προς συζήτηση ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου (άρθρα 14 παρ, 1 περ. β', 16 αρ. 1 και 29 παρ, 1 του ΚΠολΔ) κατά την ειδική διαδικασία των όρθρων 648 έως 661 του ΚΠολΔ (άρθρο 647 παρ. 1 του ιδίου κώδικα), είναι επαρκώς ορισμένη και νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 288, 361, 574 του ΑΚ, 44 του πδ 34/1995, 71 και 176 του ΚΠολΔ. Κατ' σκολουθίαν, πρέπει η αγωγή να ερευνηθεί περαιτέρω κατ' ουσίαν. Η εναγομένη-μισθώτρια με δήλωση του πληρεξουσίου της δικηγόρου στο ακροατήριο πριν από την επί της ουσίας συζήτηση της υποθέσεως, που καταχωρήθηκε στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημοσίας συνεδριάσεως του Δικαστηρίου τούτου και επαναλαμβάνεται στις επί της έδρας κατατεθείσες προτάσεις, αφενός ομολόγησε την κατάρτιση της επίδικης μίσθωσης με τους ειδικότερους όρους αυτής και αφετέρου αρνήθηκε τα θεμελιούντα την αγωγή πραγματικά περιστατικά αναφορικά με τη μείωση της μισθωτικής αξίας του εν λόγω ακινήτου, αλλά απεναντίας ισχυρίζεται ότι αυξήθηκε. Από την εκτίμηση των ενόρκων καταθέσεων των μαρτύρων αποδείξεως και ανταποδείξεως, που εξετάσθηκαν νόμιμα στο ακροατήριο και οι οποίες περιέχονται στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημοσίας συνεδριάσεως του Δικαστηρίου τούτου, της υπ' αριθμόν……ένορκης κατάθεσης του... ενώπιον του συμβολαιογράφου Αθηνών ..., που προσκομίζει η εναγομένη…., η οποία ελήφθη μετά από νόμιμη κλήτευση της ενάγουσας….. (βλ. υπ' αριθμό ……. έκθεση επιδόσεως του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Αθηνών...), των εγγράφων, που νόμιμα επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι, μεταξύ των οποίων και φωτογραφίες του επιδίκου και της γύρω περιοχής, καθώς και των ομολογιών της εναγομένης….., όπως αυτές εκτέθηκαν ανωτέρω, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με το από 19-3-2004 ιδιωτικό συμφωνητικό η εναγομένη ……εκμίσθωσε στην ενάγουσα…… ένα ισόγειο κατάστημα ... εμβαδού 240 τμ περίπου με πατάρι και WC, επί της πολυωρόφου οικοδομής επί της οδού…. αρ..στο κέντρο της Αθήνας, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως κατάστημα εμπορίας μουσικών οργάνων, μουσικών βιβλίων, ηχητικών και οπτικοακουστικών συστημάτων, συστημάτων εικόνας, πάσης φύσεως ηλεκτρονικών ειδών, ηλεκτρονικών υπολογιστών και περιφερειακών αυτών, προγραμμάτων (software) ηλεκτρονικών υπολογιστών, φωτογραφικών ειδών, ειδών φωτισμού συναυλιών, φωτορρυθμικών, καθώς και εξαρτημάτων και περιφερειακών όλων των ανωτέρω αναγραφόμενων ειδών. Η μίσθωση συμφωνήθηκε για χρονικό διάστημα περίπου εννέα (9) ετών, αρχόμενο την 21-3-2004 και λήγον την 31-3-2013, αντί μηνιαίου - προκαταβαλλομένου το πρώτο τριήμερο εκάστου μισθωτικού μηνός - μισθώματος ύψους 7500 ευρώ πλέον του αναλογούντος σε αυτό τέλους χαρτοσήμου εκ 3,6%. προσαυξανόμενου ετησίως «μετά την 1-4-2005 μέχρι και την 31-3-2013 σε ποσοστό ίσο με το άθροισμα του μέσου όρου του τιμαρίθμου (πληθωρισμού) του αμέσως προηγούμενου 12μηνου (όπως αυτός ανακοινώνεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος), πλέον δύο (2%) ποσοστιαίων μονάδων, υπό τον όρο ότι ουδέποτε η ετήσια αναπροσαρμογή θα είναι μικρότερη του 5%, ανεξάρτητα από το εάν τύχει κατά τη διάρκεια της μίσθωσης το ως άνω άθροισμα (πληθωρισμός + 2%) να υπολείπεται του 5%», καθιστώντας αυτό (5%) ως το ελάχιστο ποσοστό της ετήσιας αναπροσαρμογής του μισθώματος. Επιπλέον συμφωνήθηκε ότι σε περίπτωση που η μισθώτρια επιθυμεί την παράταση της μισθώσεως μέχρι και τη συμπλήρωση του νόμιμου χρόνου ελάχιστης διάρκειας της μίσθωσης (12ετία), το ποσό της ετήσιας αναπροσαρμογής για το μισθωτικό έτος από 1-4-2013 έως 31-3-2014 θα ανέλθει σε 9% επί του μισθώματος που θα καταβάλλεται την 31-3-2013. Για τα δύο επόμενα μισθωτικά έτη (δηλαδή από 1-4-2014 έως 31-3-2016) και μέχρι τη συμπλήρωση της 12ετίας η ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος θα επανέλθει στο ίδιο ακριβώς ποσοστό που είχε συμφωνηθεί καθόλη τη διάρκεια των πρώτων εννέα ετών (πληθωρισμός +2% με εγγυημένη την ελάχιστη αύξηση 5% ετησίως), το οποίο θα προστεθεί στο τελευταίο καταβληθέν μίσθωμα, όπως αυτό θα έχει διαμορφωθεί την 31-3-2014. Επίσης στο ανωτέρω μισθωτήριο συμφωνητικό αναγράφηκε ρητά ότι «για τη διαμόρφωση του ύψους του μισθώματος που συμφωνήθηκε, ελήφθη από τους συμβαλλόμενους υπόψη μόνον η μισθωτική αξία του ισογείου χώρου κύριας χρήσεως του καταστήματος και όχι το πατάρι το οποίο αποτελεί πρόσθετη κατασκευή εντός του μισθίου και χώρο βοηθητικής χρήσης, που κατασκευάσθηκε από παλαιότερα μισθωτή και παρέμεινε επ' ωφελεία του μισθίου». Από 1-4-2009 το μηνιαίο μίσθωμα του εν λόγω μισθίου καταστήματος ανέρχεται σε 9764,51 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου εκ 351,51 ευρώ και συνολικά 10116,03 ευρώ (βλ. σχετικές αποδείξεις είσπραξης), ήτοι 42,15 ευρώ ανά τμ. Οι λοιποί χώροι της οικοδομής, επί της οποίας βρίσκεται το μίσθιο κατάστημα, εκμισθώνονται όλοι και συγκεκριμένα: Α) Ισόγειο κατάστημα, εμβαδού 12 τμ, εκμισθώθηκε με το από 23-9-2005 ιδιωτικό συμφωνητικό στην ….., για διάστημα έξι ετών, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί για την εμπορία φο-μπιζού, έναντι μηνιαίου μισθώματος εκ 650 ευρώ, πλέον του αναλογούντος σε αυτό τέλους χαρτοσήμου εκ 3,6%, προσαυξανόμενου ετησίως μετά την 25-9-2006 μέχρι και την 24-9-2011 σε ποσοστό ίσο με το άθροισμα του μέσου όρου του τιμαρίθμου (πληθωρισμού) του αμέσως προηγούμενου 12μηνου πλέον τριών (3%) ποσοστιαίων μονάδων. Από 25-9-2009 το μηνιαίο μίσθωμα του εν λόγω μισθίου καταστήματος ανέρχεται σε 782 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου εκ 28,15 ευρώ και συνολικά 810,15 ευρώ (βλ. σχετική απόδειξη είσπραξης), ήτοι 67,51 ευρώ ανά τμ. Β) Γωνιακό ισόγειο κατάστημα, εμβαδού 72 τμ, μεθ' υπογείου, εκμισθώθηκε με το από 7-3-2007 ιδιωτικό συμφωνητικό στους ....., για διάστημα εννέα ετών, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί για τη στέγαση της επιχειρήσεως εστιατορίου…..έναντι μηνιαίου μισθώματος εκ 3250 ευρώ, πλέον του αναλογούντος σε αυτό τέλους χαρτοσήμου εκ 3,6%, προσαυξανόμενου ετησίως κατά ποσοστό 5%. Από 1-4-2009 το μηνιαίο μίσθωμα του εν λόγω μισθίου καταστήματος ανέρχεται σε 3528 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου εκ 127 ευρώ και συνολικά 3655 ευρώ (βλ. σχετική απόδειξη είσπραξης), ήτοι 50,76 ευρώ ανά τμ, Γ) Συνολικά οι έξι (6) όροφοι της οικοδομής, που αποτελούνται από γραφεία συνολικής επιφάνειας 4290 τμ, εκμισθώθηκαν με το από 1-2-200Β ιδιωτικό συμφωνητικό στο πολιτικό κόμμα…..προκειμένου να στεγάσει τα κεντρικά του γραφεία, για διάστημα έξι (6) ετών, αρχόμενο 1-11-2008, έναντι μηνιαίου μισθώματος που από 1-11-2009 ανέρχεται σε 57304 ευρώ πλέον χαρτοσήμου εκ 1031,47 ευρώ και συνολικά 38335,47 ευρώ (βλ. σχετική απόδειξη), ήτοι 13,80 ευρώ ανά τμ. Οι εν λόγω μίσθιοι χώροι με το από 7-2-1966 ιδιωτικό συμφωνητικό ήταν εκμισθωμένοι στο…… με τελευταία παράταση της μίσθωσης από 22-2-1993 έως και 31-12-1997. Επειδή το ……δεν απέδωσε τους μίσθιους χώρους κατά την ως άνω λήξη της μίσθωσης η εκμισθώτρια….. (νυν εναγομένη) ζήτησε με την με αρ. κατ. 11989/23-12-1997 αγωγή της την απόδοση, διότι ήδη με το από 25-11-1997 ιδιωτικό συμφωνητικό είχε εκμισθώσει τους χώρους αυτούς στο πολιτικό κόμμα της….. για τη στέγαση των γραφείων της, επί της οποίας εκδόθηκε η υπ αριθμόν…….απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών σε πρώτο βαθμό και η υπ' αριθμόν…….απόφαση του Εφετείου Αθηνών σε δεύτερο βαθμό, που δέχθηκαν την αγωγή. Στη δίκη αυτή παρενέβη η ….ως νέα μισθώτρια. Επειδή όμως τ….αρνούνταν να αποχωρήσει, η…. υπαναχώρησε από τη μίσθωση. Σε κάθε περίπτωση όταν η ενάγουσα…… διαπραγματεύονταν την επίδικη μίσθωσης, οι 6 όροφοι της οικοδομής φέρονταν να είναι μισθωμένοι στη….. αν και αυτή ουδέποτε εγκαταστάθηκε σε αυτούς τους χώρους και Δ) Το δεύτερο υπόγειο εμβαδού 800 τμ. διαμορφωμένο σε κλειστό χώρο στάθμευσης αυτοκινήτων, ένα γραφεία γκαράζ του ισογείου εμβαδού 27 τμ και ο ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου εκμισθώθηκαν με το από 16-2-2009 ιδιωτικό συμφωνητικό στο πολιτικό κόμμα….έναντι μηνιαίου μισθώματος 8000 ευρώ πλέον χαρτοσήμου εκ. 288 ευρώ και συνολικά 8288 ευρώ. Επίσης η εναγομένη ….προσκομίζει και το από 13-6-2008 ιδιωτικό συμφωνητικό, δυνάμει του οποίου εκμισθώθηκε, για διάστημα 12 ετών, παρακείμενο του επιδίκου ισόγειο κατάστημα και δη επί της οδού…... αρ….. και …. αρ…..γωνία, εμβαδού 65 τμ, για να χρησιμοποιηθεί ως καφετέρια, έναντι μηνιαίου μισθώματος εκ 4500 ευρώ, προσαυξανόμενου ετησίως κατά ποσοστό ίσο με το πληθωρισμό. Η ενάγουσα ……ισχυρίζεται με την αγωγή της ότι από τα τέλη του 2008 και δη λόγω της μετεγκατάστασης του…επί της οικοδομής στην…..αρ……(όπου βρίσκεται το μίσθιο) έχει μειωθεί κατά το ήμισυ η μισθωτική αξία του καταστήματος που μισθώνει αυτή και δη ανέρχεται οι 4800 ευρώ μηνιαίως, ήτοι 20 ευρώ ανά τμ. Επικαλείται συγκεκριμένα ότι το μίσθιο κατάστημα είχε «στοχοποιηθεί» από αντιεξουσιαστές - αναρχικούς κατά τη διάρκεια των επεισοδίων της 7ης και 8ης Δεκεμβρίου 2008, οπότε άγνωστοι δράστες προκάλεσαν φθορές και αφήρεσαν εμπορεύματα, προκαλώντας συνολική ζημία στην ενάγουσα …… ύψους 28.000 ευρώ, πλέον των 12500 ευρώ από καταστροφές εμπορευμάτων. Όμως, όπως προκύπτει από το βιβλίο συμβάντων του 2ου τμήματος Ασφαλείας του Κράτους και Πολιτεύματος, αλλά και την υπ' αριθμόν 132/7-1-2009 βεβαίωση του Εμπορικού και Βιομηχανικού Επιμελητηρίου Αθηνών, στα ίδια επεισόδια «στοχοποιήθηκαν» και τα άλλα καταστήματα της ενάγουσας…, ήτοι και επί της οδού…. αρ….. και επί της….αρ..Επίσης την 25-9-2009 άγνωστοι «κουκουλοφόροι» επιτέθηκαν τις βράδυνες ώρες με βόμβες μολότωφ και πέτρες στα γραφεία του…… επί της οδού …αρ…… χωρίς όμως να προκληθούν ζημίες στο επίδικο μίσθιο κατάστημα. Τέλος την 25-1-2010 άγνωστοι δράστες έριξαν περί ώρα 1.40 πμ τέσσερις βόμβες μολότωφ στην είσοδο των γραφείων του……. επί της οδού……αρ…χωρίς όμως να προκληθούν ζημίες στο επίδικο μίσθιο κατάστημα...Περαιτέρω η ενάγουσα ….. επικαλείται ότι εξαιτίας των επεισοδίων και την μετεγκατάσταση των γραφείων του…….από την οδό… στην …..αρ… είναι μόνιμη η παρουσία αστυνομικών δυνάμεων και «κλούβας» έξω από το μίσθιο κατάστημα, έχουν δε τοποθετηθεί κινητά «κολωνάκια» με αλυσίδες στο πεζοδρόμιο έμπροσθεν του μισθίου, που απαγορεύουν την στάθμευση αυτοκινήτων, με συνέπεια να έχουν μειωθεί οι πωλήσεις και κατ' επέκταση τα κέρδη της επιχείρησης της ενάγουσας…... Προσκομίζει δε η τελευταία πρόχειρη κατάσταση από την οποία φαίνεται ότι το κατάστημα της επί της οδού ….αρ……παρουσίασε μεταξύ 2007 και 2008 μείωση των κερδών κατά ποσοστό 25,9%. Πλην όμως δεν αποδείχθηκε ότι αυτό οφείλεται στην εγκατάσταση των γραφείων του….καθόσον αυτή έγινε το Νοέμβριο του 2008, αλλά το εν λόγω κατάστημα παρουσιάσει μείωση κερδών όλο το προηγούμενο διάστημα και τάξης του 31,5% τον Ιανουάριο του 2008, 37,1% τον Απρίλιο του 2008, 31,6% τον Μάιο του 2008, 45,3% τον Σεπτέμβριο του 2008 και μόλις 21,7% τον Δεκέμβριο του 2008 (όταν γίνονταν τα επεισόδια και προκλήθηκαν οι φθορές στο μίσθιο), πράγμα που σημαίνει ότι γενεσιουργός λόγος της μείωσης των κερδών δεν είναι η ύπαρξη των γραφείων του……. Εξάλλου από τον ισολογισμό της ενάγουσας…… της 30-6-2009, προκύπτει ότι ο κύκλος εργασιών του Ομίλου για το διάστημα από 1/7/2008 έως 30/6/2009 ήταν 32.677.039,51 ευρώ έναντι ταυ διαστήματος από 1/7/2007 έως 30/6/2008 ποσού 33.362.219,55 ευρώ, ενώ της εταιρίας για το διάστημα από 1/7/2008 έως 30/6/2009 ήταν 32.215,89076 ευρώ έναντι του διαστήματος από 1/7/2007 έως 30/6/2008 ποσού 32.971832,12 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι υπήρχε γενικότερη μείωση του κύκλου εργασιών, η οποία όμως δεν ανέρχεται σε ποσοστό 25% όπως διατείνεται η ενάγουσα …αλλά σε πολύ μικρότερο ποσοστό. Η εν λόγω μείωση δικαιολογείται σε μεγάλο βαθμό από τη γενικότερη οικονομική κρίση που πλήττει την ελληνική αγορά την τελευταία διετία και φυσικά είναι να επηρεάζει και την ενάγουσα……της οποίας, μάλιστα, το αντικείμενο εμπορίας δεν ανάγεται σε είδη πρώτης ανάγκης, αλλά μάλλον «πολυτελείας». Τέλος, όσον αφορά τη μείωση του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, αυτός κατ' έτος 2004 ανέρχονταν κατά μέσο όρο, σε 2,9%, κατ' έτος 2005 ανέρχονταν κατά μέσο όρο σε 3,5%, κατ' έτος 2006 ανέρχονταν κατά μέσο όρο σε 3,2%, κατ' έτος 2007 ανέρχονταν κατά μέσο όρο σε 2,9%, κατ' έτος 2008 ανέρχονταν κατά μέσο όρο σε ποσοστό 4,2%, κατ' έτος 2009 κατά μέσο όρο σε 1,2 % και κατά το χρόνο συζήτησης της αγωγής (27-1-2010) σε 2,6% με προφανείς ανοδικές τάσεις Επομένως ο ισχυρισμός της ενάγουσας….ότι ο Δείκτης Τιμών Καταναλωτή (πληθωρισμός) έχει μειωθεί σημαντικά από την κατάρτιση της σύμβασης (2004) μέχρι τη συζήτηση της αγωγής, ώστε η ρήτρα περί ετήσιας αναπροσαρμογής του μισθώματος ίσης με το Δείκτη Τιμών Καταναλωτή πλέον των 2 ποσοστιαίων μονάδων και με εγγυημένη ελάχιστη αναπροσαρμογή ποσοστού 5%, να αντίκειται στην καλή πίστη, αποδεικνύεται αναληθής διότι η μείωση του ΔΤΚ κατ' έτος 2009 ήταν παροδική. Συνακόλουθα των ανωτέρω, η εγκατάσταση των γραφείων του…….επί της οικοδομής επί της οδού...κατά το τέλος του 2008, ναι μεν αποτελεί μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επίδικης επαγγελματικής μίσθωσης μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής (21-7-2009) πλην όμως δεν αποδείχθηκε ότι συνέβαλε σε ουσιώδη μείωση της μισθωτικής αξίας του επιδίκου μισθίου κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, κατά τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στην ενάγουσα…., η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό και μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο. Σε τούτο το συμπέρασμα καταλήγει το Δικαστήριο λαμβάνοντας υπόψη ότι 1) στην περιοχή, άπου βρίσκεται το επίδικο μίσθιο, δεν υπάρχουν «ξενοίκιαστα» καταστήματα, 2) το καλοκαίρι του 2009 ενδιαφέρθηκε να το μισθώσει το επίδικο η τράπεζα ….και μάλιστα με μακρόχρονη μίσθωση με μηνιαίο μίσθωμα ανώτερο των 10000 ευρώ, 3) στο πρόσφατο παρελθόν είχε ενδιαφερθεί να αγοράσει όλο το κτίριο, στο οποίο βρίσκεται το μίσθιο κατάστημα η….και η ενάγουσα….ζήτησε ως «αέρα» για να αποχωρήσει το ποσό των 1.800.000 ευρώ, 4) το μίσθωμα που καταβάλει η ενάγουσα……είναι χαμηλότερο ανά τμ σε σχέση με τα άλλα καταστήματα της οικοδομής, όπως παρατίθεται ανωτέρω, 5) τα επεισόδια με τους αντιεξουσιαστές συνέβαιναν σε όλο το εμπορικό κέντρο της Αθήνας, όπως και άλλων μεγάλων πόλεων και δεν επικεντρώθηκαν στην περιοχή του μισθίου καταστήματος λόγω των γραφείων του….. 6) η μόνιμη παρουσία αστυνομικών δυνάμεων έξω από το μίσθιο προσφέρει προστασία έναντι των επιθέσεων των αντιεξουσιαστών, που σύχναζαν στην περιοχή και πριν την εγκατάσταση του … λόγω της ύπαρξης πανεπιστημιακών σχολών και της γειτνίασης με τα Εξάρχεια και δεν αποδείχθηκε ότι (η αστυνομία) αποτρέπει τους πελάτες από την ενάγουσα ….άλλωστε η τελευταία δραστηριοποιείται σε εξειδικευμένα είδη (συστήματα ήχου, μουσικό όργανα, μουσικά βιβλία κλπ), που οι κυρίως της πελάτες δεν είναι περιστασιακοί που διέρχονται από την οδό..., αλλά που προσέρχονται ειδικά στο κατάστημά της, ενόψει και του παρακείμενου Ωδείου, ιδιοκτησίας της ενάγουσας ….. και 7) η όποια μείωση των κερδών του καταστήματος οφείλεται πρωτίστως στη γενικότερη οικονομική κρίση που πλήττει την Ελλάδα, λόγο, που σημειωτέον δεν επικαλείται η ενάγουσα…. με την υπό κρίση αγωγή της για μείωση του μισθώματος. Κατά συνεπεία θα πρέπει να απορριφθεί η υπό κρίση αγωγή ως κατ' ουσίαν αβάσιμη, η δε ενάγουσα….. λόγω της ήττας της θα πρέπει να καταδικασθεί στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της εναγομένης …. (άρθρο 176 του ΚΠολΔ), κατά τα οριζόμενα στο διατακτικό της παρούσης.

Χρίστος Καραμπάγιας | Μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών