Υποχρέωση μεσίτη ακινήτου για φύλαξη των πραγμάτων που βρίσκονται στο διαμέρισμα.

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   930/2009

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Η παράδοση των κλειδιών διαμερίσματος στο μεσίτη, προκειμένου να παρασχεθεί σε αυτόν η δυνατότητα να επισκεφθούν το ακίνητο τρίτοι ενδιαφερόμενοι για τη μίσθωση, ή την αγορά του διαμερίσματος, δημιουργεί αυτοτελή υποχρέωση του μεσίτη για φύλαξη των πραγμάτων που βρίσκονται στο διαμέρισμα.

Η πλημμελής φύλαξη και η εξ αυτού του λόγου πρόκληση ζημίας στο διαμέρισμα και στα πράγματα έχει ως συνέπεια την υποχρέωση του μεσίτη να αποζημιώσει τον ιδιοκτήτη, ή σε περίπτωση πρόκλησης ζημίας στον μισθωτή του διαμερίσματος, τον μισθωτή.

Η υποχρέωση φύλαξης δεν προϋποθέτει την κατάρτιση ιδίας σύμβασης εντολής, ή παρακαταθήκης, αλλά δημιουργείται στα πλαίσια της σύμβασης μεσιτείας.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   930/2009

Απόσπασμα…..Eπειδή, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 599 εδ. β', 614, 716 εδ. β' και γ,' 819, 825 εδ. β' 288, 297, 298 Α.Κ. συνάγεται ότι, κατ' εξαίρεση της αρχής της σχετικότητας των ενοχών, σε περίπτωση που από την πλημμελή εκπλήρωση κυρίας ή παρεπομένης υποχρεώσεως του συμβαλλομένου προκληθεί ζημία σε τρίτον και όχι στον αντισυμβαλλόμενό του, είτε διότι η οικονομική αξία της παροχής έχει ήδη μεταφερθεί σε τρίτο, είτε διότι πρόκειται περί παραβάσεως παρεπομένης υποχρεώσεως, που αποσκοπεί, στα πλαίσια λειτουργίας της συμβάσεως, στην προστασία των συμφερόντων των τρίτων, σύμφωνα με την καλή πίστη (άρθρο 288 ΑΚ), ο ζημιωθείς τρίτος μπορεί να στραφεί κατά του ζημιώσαντος συμβαλλομένου και να αξιώσει την αποκατάσταση της ζημίας του, επικαλούμενος πλημμελή, από τον τελευταίο, εκπλήρωση της παροχής, στα πλαίσια της ενδοσυμβατικής του ευθύνης, εν όψει του ότι οι ρυθμίσεις των άρθρων 914, 919 Α.Κ. περί αδικοπρακτικής ευθύνης αυτού μπορεί να μην συντρέχουν αναγκαστικά. Στις περιπτώσεις αυτές, που είναι γνωστές με την ονομασία "ζημία τρίτου", όπου από την παράβαση της ενοχικής υποχρεώσεως του συμβαλλομένου οφειλέτη ο αντισυμβαλλόμενος του δανειστή δεν είναι δυνατόν να υποστεί ζημίες, ο ανωτέρω οφειλέτης οφείλει να φέρει τις συνέπειες της πλημμελούς εκπληρώσεως της συμβατικής του υποχρεώσεως και να αποκαταστήσει τη ζημία του τρίτου, η οποία οφείλεται στην παράβαση αυτή. Η εντός των πλαισίων λειτουργίας συμβάσεως μεσιτείας παράδοση των κλειδιών διαμερίσματος, στο οποίο βρίσκονται αποθηκευμένα πράγματα, στο μεσίτη, προκειμένου να παρασχεθεί σε αυτόν η δυνατότητα να επισκεφθούν το ακίνητο τρίτοι ενδιαφερόμενοι για τη μίσθωση ή την αγορά αυτού, δημιουργεί, κατά το άρθρο 288 ΑΚ, αυτοτελή παρεπόμενη υποχρέωση φυλάξεως για τον μεσίτη, υπό την έννοια της λήψεως από αυτόν όλων των αναγκαίων μέτρων για την αποφυγή ευχερούς εισόδου τρίτων σε αυτό και προκλήσεως ζημιών στο διαμέρισμα ή στα αποθηκευμένα σε αυτό πράγματα (μή παράδοση κλειδιών σε τρίτους, κλείδωμα της εξωτερικής θύρας του διαμερίσματος μετά από κάθε επίσκεψη του μεσίτη με τον ενδιαφερόμενο τρίτο κλπ). Η τυχόν πλημμελής εκπλήρωση της ανωτέρω παρεπόμενης υποχρεώσεως φυλάξεως και η εξ αυτής πρόκληση ζημίας έχει ως συνέπεια την υποχρέωση του μεσίτη να αποζημιώσει τον αντισυμβαλλόμενό του ή, σε περίπτωση προκλήσεως της ζημίας σε τρίτον (πχ. μισθωτή του διαμερίσματος), τον τελευταίο, κατά τα προεκτεθέντα. Η εν λόγω παρεπόμενη υποχρέωση φυλάξεως δεν προϋποθέτει την κατάρτιση ιδίας (αυτοτελούς) συμβάσεως εντολής (ως προς το ακίνητο) ή παρακαταθήκης (ως προς τα ευρισκόμενα σε αυτό κινητά), αλλά δημιουργείται, στα πλαίσια άλλης έννομης σχέσεως και συγκεκριμένα της συμβάσεως μεσιτείας. Οι σχετικές ρυθμίσεις του Αστικού Κώδικος που αφορούν την ευθύνη του εντολοδόχου (άρθ. 713, 714 Α.Κ.) ή του θεματοφύλακα (άρθ. 822, 823 Α.Κ.) εφαρμόζονται αναλόγως για τον προσδιορισμό των προϋποθέσεων και του ύψους της οφειλομένης αποζημιώσεως για την προκληθείσα ζημία, λόγω της πλημμελούς εκπληρώσεως της πιο πάνω παρεπομένης υποχρεώσεως φυλάξεως. Για να είναι ορισμένη, κατά τα άρθρα 112 αριθ. 4 και 216§1 εδ.α' Κ.Πολ.Δ., η αγωγή αποζημιώσεως του ζημιωθέντος τρίτου κατά του ζημιώσαντος συμβαλλομένου, απαιτείται αλλά και αρκεί να διαλαμβάνεται στο οικείο αγωγικό δικόγραφο η καταρτιθείσα μεταξύ των συμβαλλομένων σύμβαση, το αντικείμενο αυτής, η πλημμελής εκπλήρωση της υποχρεώσεως του ζημιώσαντος με ειδικότερη αναφορά στα πραγματικά περιστατικά της συμπεριφοράς του ζημιώσαντος αντισυμβαλλομένου που συνιστούν την επικαλούμενη πλημμέλεια, η υπαιτιότητα αυτού, η προκληθείσα ζημία και ο αιτιώδης σύνδεσμος μεταξύ της πλημμελούς εκπληρώσεως της παροχής και της προκληθείσας ζημίας. Εάν η πλημμελής εκπλήρωση της παροχής του ζημιώσαντος οφείλεται σε αμελή συμπεριφορά αυτού, η συγκεκριμενοποίηση αυτής μπορεί να γίνει και με βάση τα ειδικότερα πραγματικά περιστατικά που προκύπτουν από την αποδεικτική διαδικασία και θεμελιώνουν την αμέλεια τούτου, έστω και εάν αυτά δεν συμπίπτουν πλήρως με τα εκτιθέμενα στην αγωγή. Για το ορισμένο της ζημίας επί καταστροφής ή απώλειας πράγματος, αρκεί ο προσδιορισμός της ταυτότητας αυτού κατ' είδος και της αξίας του κατά το χρόνο της προκλήσεως της ζημίας. Τέλος, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 106, 111 παρ. 2, 216 παρ. 1, 335, 337 και 338 Κ.Πολ.Δ. προκύπτει ότι η επίκληση συγκεκριμένου κανόνα δικαίου δεν συνιστά στοιχείο της αγωγής, ούτε δεσμεύει το Δικαστήριο ή τον διάδικο ο νομικός χαρακτηρισμός της επίδικης έννομης σχέσεως που δίδεται από τον ενάγοντα, διότι το Δικαστήριο εφαρμόζει αυτεπαγγέλτως τον νόμο, προσδίδει στα επικαλούμενα προς θεμελίωση της αγωγής περιστατικά τον προσήκοντα νομικό χαρακτηρισμό και υπάγει την αγωγή στον προσήκοντα κανόνα δικαίου, λαμβάνοντας υπόψη την ιστορική της βάση και το αίτημα αυτής. Η αυτεπάγγελτη από το Δικαστήριο υπαγωγή της ιστορικής βάσεως της αγωγής στην ορθή νομική διάταξη, κατά παραγνώριση της μη εφαρμοστέας διατάξεως που εσφαλμένως παραθέτει ο ενάγων στην αγωγή, δεν μετατρέπει το σύστημα παροχής έννομης προστασίας, στα πλαίσια της πολιτικής δίκης, από συζητητικό σε ανακριτικό, ούτε στερεί από τον εναγόμενο το δικαίωμα να αμυνθεί και να τύχει δικαστικής προστασίας κατά τις διατάξεις του άρθρου 20 του ισχύοντος Συντάγματος και του άρθρου 6 παρ. 1 της Ευρωπαϊκής Συμβάσεως για τα δικαιώματα του ανθρώπου και τις θεμελιώδεις ελευθερίες.

Χρίστος Καραμπάγιας | Μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών