Εικονικότητα της σύμβασης πώλησης ακινήτου και της ενωμένης σύμβασης μεταβίβασης της κυριότητας του πωλούμενου ακινήτου.

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   1988/2009

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Σε περίπτωση εικονικότητας της σύμβασης πώλησης ακινήτου και της  ενωμένης σύμβασης μεταβίβασης της κυριότητας του πωλούμενου ακινήτου από τον πωλητή στον αγοραστή, δεν ασκεί επιρροή επί του κύρους της  σύμβασης, αν ο αγοραστής κατέβαλε πράγματι και με ποιο τρόπο το συμφωνημένο τίμημα, αφού αυτό μπορεί να δωρηθεί, ή να εξοφληθεί με δόση αντί καταβολής, ή μπορεί η σχετική αξίωση να αφεθεί, ή να αποσβεστεί, με παραγραφή, ή και με άλλο τρόπο.

Ούτε η ομολογία περί καταβολής, ή μη, του τιμήματος θεμελιώνει την εικονικότητα, ή μη, της σύμβασης πώλησης, ούτε η βεβαίωση του συμβολαιογράφου περί καταβολής του τιμήματος αρκεί προς ισχυροποίηση της πώλησης, που καταρτίστηκε χωρίς συναλλακτική πρόθεση.

Για την εικονικότητα της δικαιοπραξίας αρκεί το γεγονός ότι η δήλωση βούλησης των δικαιοπρακτούντων βαρύνεται με ελάττωμα, που συνίσταται στο ότι δεν αποσκοπεί πράγματι στην παραγωγή των έννομων αποτελεσμάτων της δικαιοπραξίας που καταρτίζεται.

Για το κύρος της σύμβασης δεν ασκούν έννομη επιρροή τα αίτια, που οδήγησαν τους συμβαλλομένους στη σύναψη αυτής, ούτε ο σκοπός στον οποίο απέβλεπαν οι τελευταίοι.

Η εικονική δικαιοπραξία είναι άκυρη, η ακυρότητα δε αυτή είναι απόλυτη και μπορεί να προταθεί όχι μόνο από τους συμβαλλομένους, αλλά και από οποιονδήποτε τρίτο που έχει έννομο συμφέρον να αποκαλύψει την ανυπαρξία της δικαιοπραξίας, αλλά και εναντίον τρίτων, οι οποίοι τελούσαν σε γνώση της εικονικότητας και συναλλάχθηκαν με εκείνον που απέκτησε άκυρα δικαίωμα από την εικονική δικαιοπραξία.

Η εικονική δικαιοπραξία επισύρει και την ακυρότητα της σύμβασης μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου, λόγω του αιτιώδους χαρακτήρα της.

Αρκεί μόνο η απόδειξη ότι η δικαιοπραξία είναι εικονική, γιατί στην απόδειξη αυτή εμπεριέχεται σιωπηρά και έμμεσα και η επιταγή προς απόδειξη όλων εκείνων των γεγονότων ως προς την καταβολή, ή όχι πράγματι του τιμήματος, ως προς την αγοραία αξία του πωλούμενου ακινήτου κλπ, τα οποία, με την απόδειξή τους, οδηγούν συμπερασματικά σε απόδειξη των πιο πάνω αποδεικτέων.

Τα πωλητήρια συμβόλαια μπορούν να προσβληθούν κατά το περιεχόμενό τους, δηλαδή ως προς την περιεχόμενη σ'αυτά σύμβαση πώλησης, ως εικονικά, αφού αυτό δεν αποτελεί ανταπόδειξη κατά του περιεχομένου τους, αλλά προσβολή του κύρους της δήλωσης βούλησης των συμβαλλόμενων μερών. Επομένως, η δήλωση βούλησης που έγινε ενώπιον συμβολαιογράφου, ο οποίος είναι εντεταλμένος μόνο για να πιστοποιήσει τη δήλωση των συμβαλλομένων και όχι για να συμπράξει στη δικαιοπραξία με τη δική του βούληση, μπορεί να προσβληθεί ως εικονική, χωρίς να απαιτείται η προηγούμενη προσβολή του περιέχοντος αυτή, δήλωση βούλησης, πωλητήριου συμβολαίου ως πλαστού.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   1988/2009

Απόσπασμα…….Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 138 εδάφιο α' ΑΚ, δήλωση βούλησης που δεν έγινε στα σοβαρά παρά μόνο φαινομενικά (εικονική) είναι άκυρη. Εξάλλου, κατά τη σαφή έννοια του άρθρου 513 του ίδιου Κώδικα, ουσιώδη στοιχεία της σύμβασης πώλησης είναι το πράγμα, το τίμημα και η συμφωνία των συμβαλλομένων για τη μετάθεση της κυριότητας και την πληρωμή του τιμήματος, η οποία, προκειμένου περί ακινήτου, πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου (άρθρο 369 Α.Κ.). Έτσι, σε περίπτωση εικονικότητας της σύμβασης πώλησης ακινήτου και της συνήθως ενωμένης με αυτή σύμβασης μεταβίβασης της κυριότητας του πωλούμενου ακινήτου από τον πωλητή στον αγοραστή, καμιά επιρροή δεν ασκεί επί του κύρους της εν λόγω σύμβασης αν ο αγοραστής κατέβαλε πράγματι και με ποιο τρόπο το συμφωνημένο τίμημα, αφού αυτό μπορεί να δωρηθεί ή να εξοφληθεί με δόση αντί καταβολής ή μπορεί η σχετική αξίωση να αφεθεί ή να αποσβεστεί με παραγραφή ή και με άλλο τρόπο. Απλώς το δικαστήριο, κατά την έρευνα της ύπαρξης της συναλλακτικής πρόθεσης των συμβαλλομένων, μπορεί να συναγάγει τεκμήριο ή επιχείρημα ως προς το ότι η σύμβαση πώλησης δεν είναι εικονική ως προς το πρόσωπο του αγοραστή από το αποδεικνυόμενο γεγονός της καταβολής του τιμήματος από τον ίδιο. Έτσι, ούτε η ομολογία περί καταβολής ή μη του τιμήματος θεμελιώνει την εικονικότητα ή μη της σύμβασης πώλησης, ούτε η βεβαίωση του συμβολαιογράφου περί καταβολής του τιμήματος αρκεί προς ισχυροποίηση της πώλησης που καταρτίστηκε χωρίς συναλλακτική πρόθεση. Από την αμέσως πιο πάνω διάταξη (του πρώτου εδαφίου του άρθρου 138 ΑΚ) προκύπτει, επίσης, ότι για την εικονικότητα της δικαιοπραξίας αρκεί το γεγονός ότι η δήλωση βούλησης των δικαιοπρακτούντων βαρύνεται με ελάττωμα που συνίσταται στο ότι δεν αποσκοπεί πράγματι στην παραγωγή των έννομων αποτελεσμάτων της δικαιοπραξίας που καταρτίζεται. Η από την ίδια διάταξη προκύπτουσα εικονικότητα είναι ορισμένη αφ' εαυτής και εμπεριέχει και το στοιχείο, ότι όλοι οι συμβαλλόμενοι ήταν σε γνώση της εικονικότητας, κατά το χρόνο της κατάρτισης της δικαιοπραξίας, αφού αυτό, ως σύμφυτο με την έννοια της εικονικότητας, θεωρείται αυτονόητα ως συντρέχον. Παρέπεται ότι για το κύρος της σύμβασης δεν ασκούν έννομη επιρροή τα αίτια, που οδήγησαν τους συμβαλλομένους στη σύναψη αυτής, ούτε ο σκοπός στον οποίο απέβλεπαν οι τελευταίοι. Από το συνδυασμό, επίσης, της διάταξης του άρθρου 138 εδάφιο α' ΑΚ με εκείνη της διάταξης του άρθρου 180 ΑΚ, κατά την οποία η άκυρη δικαιοπραξία θεωρείται σαν να μην έγινε, προκύπτει ότι η εικονική δικαιοπραξία είναι άκυρη, η ακυρότητα δε αυτή είναι απόλυτη και, έτσι, μπορεί να προταθεί όχι μόνο από τους συμβαλλομένους, αλλά και από οποιονδήποτε τρίτο που έχει, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 68 και 70 ΚΠολΔ, έννομο συμφέρον να αποκαλύψει την ανυπαρξία της δικαιοπραξίας, αλλά και εναντίον τρίτων, οι οποίοι τελούσαν σε γνώση της εικονικότητας και συναλλάχθηκαν με εκείνον που απέκτησε άκυρα δικαίωμα από την εικονική δικαιοπραξία, επισύρει δε αναγκαίως και την ακυρότητα της σύμβασης μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου λόγω του αιτιώδους χαρακτήρα της. Περαιτέρω, ο επικαλούμενος την εικονικότητα και τη συνακόλουθη ακυρότητα της δικαιοπραξίας, βαρύνεται κατά τη διάταξη του άρθρου 338 παρ. 1 ΚΠολΔ, με την απόδειξή της, στη συγκεκριμένη δε περίπτωση, αρκεί η απόδειξη για το ότι η δικαιοπραξία είναι εικονική, δηλαδή ότι έγινε όχι στα σοβαρά, αλλά κατά το φαινόμενο μόνο, στην οποία απόδειξη εμπεριέχεται σιωπηρά και έμμεσα και η επιταγή προς απόδειξη όλων εκείνων των γεγονότων π.χ. ως προς την καταβολή ή όχι πράγματι του τιμήματος, ως προς την αγοραία αξία του πωλούμενου ακινήτου κ.ά., τα οποία, με την απόδειξή τους, οδηγούν συμπερασματικά σε απόδειξη των πιο πάνω αποδεικτέων. Η απόδειξη, δηλαδή, στρέφεται κατά του κύρους της πράξης με βάση τους ορισμούς του ουσιαστικού δικαίου, που έγινε χωρίς πρόθεση παραγωγής έννομων αποτελεσμάτων ή με πρόθεση παραγωγής διαφορετικών προς εκείνα της φαινόμενης δικαιοπραξίας αποτελεσμάτων. Τα δημόσια έγγραφα, τέλος, μεταξύ των οποίων και τα πωλητήρια συμβόλαια μπορούν να προσβληθούν κατά το περιεχόμενό τους, δηλαδή ως προς την περιεχόμενη σ'αυτά σύμβαση πώλησης, ως εικονικά, αφού αυτό δεν αποτελεί ανταπόδειξη κατά του περιεχομένου τους, αλλά προσβολή του κύρους της δήλωσης βούλησης των συμβαλλόμενων μερών. Επομένως, η δήλωση βούλησης που έγινε ενώπιον συμβολαιογράφου, ο οποίος είναι εντεταλμένος μόνο για να πιστοποιήσει τη δήλωση των συμβαλλομένων και όχι για να συμπράξει στη δικαιοπραξία με τη δική του βούληση, μπορεί να προσβληθεί ως εικονική, χωρίς να απαιτείται η προηγούμενη προσβολή του περιέχοντος αυτή - δήλωση βούλησης - πωλητήριου συμβολαίου ως πλαστού.  

Χρίστος Καραμπάγιας | Μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών