Δαπάνες συντήρησης και επισκευής πολυκατοικίας. Αξίωση συνιδιοκτήτη να αναζητήσει τις δαπάνες που κατέβαλε για το κοινό πράγμα.

 

ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ   451/2009

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Δαπάνη συντήρησης θεωρείται κάθε δαπάνη αναγκαία κατά την κοινή πείρα προς αποφυγή βλάβης ή χειροτέρευσης του πράγματος και διατήρησής του κατάλληλου για την εκπλήρωση του σκοπού του.

Δαπάνη επισκευής θεωρείται κάθε δαπάνη αναγκαία για τη διόρθωση βλάβης, φθοράς ή χειροτέρευσης του πράγματος, συνεπεία της συνήθους χρήσης, ή της παρόδου του χρόνου ή από άλλη αιτία.

Οι παραπάνω δαπάνες, στις οποίες ο ιδιοκτήτης κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι υποχρεωμένος να συμβάλλει κατά το ποσοστό της συμμετοχής της ιδιοκτησίας του σε αυτές, μπορούν να γίνουν από ένα ή περισσότερους συνιδιοκτήτες και χωρίς ακόμη απόφαση της γενικής συνέλευσης, όταν είναι αναγκαίες για τη διατήρηση της κοινής οικοδομής κατάλληλης προς εκπλήρωση του προορισμού της και προς αποτροπή άμεσου κινδύνου καταστροφής ή βλάβης των κοινών μερών και εγκαταστάσεων.

Η αξίωση του συνιδιοκτήτη να αναζητήσει τις δαπάνες που κατέβαλε για το κοινό πράγμα, εφ όσον αυτές έγιναν λόγω επικείμενου κινδύνου βλάβης,  θεμελιώνεται στις διατάξεις του άρθρου 5 Ν. 3741/1929 και αυτές του άρθρου 794 του ΑΚ.

Εάν δεν συντρέχουν οι ως άνω προϋποθέσεις, τότε ο κοινωνός δικαιούται να επιδιώξει την είσπραξη των δαπανών κατά τις διατάξεις περί διοίκησης αλλότριων, ή του αδικαιολόγητου πλουτισμού.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ   451/2009

Απόσπασμα……..Κατά το άρθρο 5 εδ. β΄ και γ΄ του Ν. 3741/1929, κοινά βάρη, στα οποία υποχρεούνται να συνεισφέρουν όλοι οι συνιδιοκτήτες, θεωρούνται οι δαπάνες συντήρησης και επισκευής των κοινών μερών του ακινήτου, που ανήκουν στη συγκυριότητα όλων. Ως δαπάνη συντήρησης θεωρείται κάθε δαπάνη αναγκαία κατά την κοινή πείρα προς αποφυγή βλάβης ή χειροτέρευσης του πράγματος και διατήρησής του κατάλληλου για την εκπλήρωση του σκοπού του, ενώ ως δαπάνη επισκευής θεωρείται κάθε δαπάνη αναγκαία για τη διόρθωση βλάβης, φθοράς ή χειροτέρευσης του πράγματος, συνεπεία της συνήθους χρήσης, ή της παρόδου του χρόνου ή από άλλη αιτία (ΑΠ 838/1998 ΝοΒ 2000 31, ΕΑ 7721/2006 Ελλ.Δικ. 48 930, Εφ. Θεσ. 1909/2004 Αρμ. 2005 231, Εφ. Θεσ. 1978/2003 Αρμ. 2004, ΕΑ 5736/1996 Ελλ.Δικ. 38 1918). Οι παραπάνω δαπάνες, στις οποίες ο ιδιοκτήτης κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι υποχρεωμένος να συμβάλλει κατά το ποσοστό της συμμετοχής της ιδιοκτησίας του σ αυτές, μπορούν να γίνουν από ένα ή περισσότερους συνιδιοκτήτες και χωρίς ακόμη απόφαση της γενικής συνέλευσης, όταν είναι αναγκαίες για τη διατήρηση της κοινής οικοδομής κατάλληλης προς εκπλήρωση του προορισμού της και προς αποτροπή άμεσου κινδύνου καταστροφής ή βλάβης των κοινών μερών και εγκαταστάσεων (ΕΑ 6371/2005 Ελλ.Δικ. 47 603, ΕΑ 5736/1996 Ελλ.Δικ. 38 1918). Η αξίωση του συνιδιοκτήτη να αναζητήσει τις δαπάνες που κατέβαλε για το κοινό πράγμα, εφόσον αυτές έγιναν με τις προϋποθέσεις του άρθρου 788 §2 ΑΚ (επικείμενος κίνδυνος βλάβης του κοινού) θεμελιώνεται στις διατάξεις του άρθρου 5 Ν. 3741/1929 και αυτές του άρθρου 794 του ΑΚ, το οποίο εφαρμόζεται συμπληρωματικά στην οροφοκτησία, εάν όμως δεν συντρέχουν οι ως άνω προϋποθέσεις, τότε ο κοινωνός δικαιούται να επιδιώξει την είσπραξη των δαπανών κατά τις διατάξεις περί διοίκησης αλλότριων ή του αδικαιολόγητου πλουτισμού (ΕΑ 8349/2006 ΕΔΠ 2006 267, ΕΑ 6371/2005 ό.π., Γεωργιάδης-Σταθόπουλου άρθρο 794 ΑΚ, Ι Κατράς: Πανδέκτης Μισθώσεων και οροφοκτησίας εκδ. 2003, σελ. 960). Από τα προαναφερθέντα συνάγεται ότι η αξίωση του συνιδιοκτήτη να αναζητήσει από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες, κατά την αναλογία που βαρύνει τον καθένα απ αυτούς, τις παραπάνω αναγκαίες δαπάνες, προϋποθέτει ότι ο συνιδιοκτήτης αυτός ενήργησε (πραγματοποίησε) τις εν λόγω δαπάνες, πράγμα που αποτελεί στοιχείο της ιστορικής βάσης της αγωγής. Έτσι για να είναι ορισμένη, κατ άρθρο 216 ΚΠολΔ, η αγωγή συνιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας κατ άλλου συνιδιοκτήτη πολυκατοικίας, υπαγόμενης στο καθεστώς του Ν. 3741/1929, προς καταβολή των κοινών δαπανών, που βαρύνουν τη χωριστή ιδιοκτησία του, πρέπει να αναφέρονται σ αυτή, μεταξύ άλλων, ότι οι δαπάνες αυτές έγιναν (ενεργήθηκαν) από το συνιδιοκτήτη. Στην κρινόμενη υπόθεση, στην αγωγή επί της οποίας εκδόθηκε η προσβαλλόμενη με την έφεση πρωτόδικη απόφαση, και κατά το ενδιαφέρον μέρος αυτής, ιστορείται ότι οι ενάγουσες και οι εναγόμενοι είναι ιδιοκτήτες των αναφερόμενων σ αυτή οριζόντιων ιδιοκτησιών της περιγραφόμενης οικοδομής, η οποία έχει υπαχθεί στις διατάξεις του Ν. 3741/1929, ότι οι εν λόγω ιδιοκτησίες συμμετέχουν, με τα ποσοστά που προβλέφθηκαν στην πράξη σύστασης οροφοκτησίας και αναγράφονται στην αγωγή, στις δαπάνες που αφορούν τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της ως άνω οικοδομής, ότι κατά το σεισμό της 7-9-1999 οι κοινόκτητες και κοινόχρηστες κολώνες του τρίτου ορόφου της οικοδομής υπέστησαν ζημίες, ότι ο τομέας Αποκατάστασης Σεισμοπαθών Αττικής (Τ.Α.Σ.) διαχώρισε τις αναγκαίες εργασίες επέμβασης α) λόγω σεισμού και β) λόγω κακοτεχνιών Γ΄ ορόφου και ότι η συνολική δαπάνη για τις αναφερόμενες αναγκαίες εργασίες ανέρχεται στο συνολικό ποσό των 9406,18 Ευρώ. Ζήτησαν δε οι ενάγουσες να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να καταβάλουν σ αυτές, σύμφωνα με τα ποσοστά συμμετοχής των οριζόντιων ιδιοκτησιών αυτών (εναγομένων) στις κοινόχρηστες δαπάνες, το συνολικό ποσό των 4703,08 Ευρώ. Η αγωγή αυτή ως προς το παραπάνω αίτημά της (4703,08 Ευρώ για καταβολή κοινόχρηστων δαπανών) είναι αόριστη, αφ ου οι ενάγουσες δεν αναφέρουν ότι ενήργησαν τις αναφερόμενες αναγκαίες δαπάνες, ότι δηλ. αυτές αναγκάστηκαν να καταβάλουν το ποσό των 9406,18 Ευρώ ώστε να αξιώσουν το ποσοστό συμμετοχής των εναγομένων στις δαπάνες αυτές. Επομένως το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, το οποίο με την εκκαλούμενη απόφασή του έκρινε ότι η αγωγή είναι ορισμένη κατά το παραπάνω κεφάλαιό της, απορρίπτοντες τη σχετική ένσταση των εναγομένων περί αοριστίας, εσφαλμένα ερμήνευσε και εφάρμοσε τις προαναφερόμενες διατάξεις, όπως βάσιμα υποστηρίζουν οι εκκαλούντες-εναγόμενοι με το σχετικό δεύτερο λόγο της έφεσής τους. Γι αυτό η έφεση πρέπει να γίνει δεκτή ως βάσιμη και κατ ουσίαν, να εξαφανιστεί η εκκαλούμενη απόφαση μόνο ως προς το παραπάνω κεφάλαιό της (για μέρος του οποίου έγινε δεκτή εν μέρει η αγωγή ως ουσιαστικά βάσιμη), καθώς και τη δικαστική δαπάνη, στην οποία καταδικάστηκαν οι εναγόμενοι (τα λοιπά αιτήματα της αγωγής για αποζημίωση ποσού 16.000 Ευρώ και χρηματική ικανοποίηση λόγω ηθικής βλάβης εκ 14.000 Ευρώ απορρίφθηκαν με την εκκαλουμένη ως ουσιαστικά αβάσιμα και δεν πλήττονται με την έφεση των εναγομένων), ακολούθως δε πρέπει η αγωγή ως προς το προαναφερόμενο αίτημά της για επιδίκαση δαπανών κοινοχρήστων να απορριφθεί ως αόριστη.

 

Χρίστος Καραμπάγιας | Μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών