Προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου, αρραβώνας και προκαταβολή.

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   1500/2008

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Το προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου είναι σύμβαση με την οποία τα μέρη υποχρεούνται να συνάψουν την σύμβαση μεταβίβασης του ακινήτου (πώληση).

Στο προσύμφωνο συνήθως καθορίζεται ο χρόνος, εντός του οποίου πρέπει να συναφθεί η οριστική μεταβίβαση του ακινήτου.

Η προθεσμία αυτή, εφόσον δεν ορίσθηκε διαφορετικά, έχει απλώς τον χαρακτήρα προθεσμίας εκπληρώσεως της παροχής των συμβληθέντων, οπότε η άπρακτη πάροδος δεν επάγεται ανατροπή του προσυμφώνου. Και μετά την πάροδο της προθεσμίας και μέχρι συμπληρώσεως της 20ετούς παραγραφής, στην οποία υπόκειται η σχετική αξίωση, μπορεί να ζητηθεί η σύναψη της οριστικής συμβάσεως.

Οι συμβαλλόμενοι, όμως, μπορούν να ορίσουν, ρητά ή σιωπηρά, ότι η άπρακτη πάροδος της ορισθείσας προθεσμίας, ανεξαρτήτως του λόγου που την προκάλεσε, επάγεται ανατροπή του προσυμφώνου και ματαίωση κατάρτισης της οριστικής σύμβασης.

Έγκυρα μπορεί να δοθεί αρραβώνας κατά την κατάρτιση του προσυμφώνου. Αυτός που δίδει τον αρραβώνα, σε άρνηση του άλλου προς σύμπραξη για την κατάρτιση της οριστικής συμβάσεως δικαιούται, είτε να αξιώσει την επιστροφή διπλασίου του δοθέντος αρραβώνος, αν είναι δότης, ή να αρκεσθεί σ' αυτόν, αν είναι λήπτης.

Η αρραβωνική σύμβαση, ως παρεπομένη της κυρίας συμβάσεως, υποβάλλεται στον ίδιο συστατικό τύπο, ο οποίος προβλέπεται για την κύρια σύμβαση. Επομένως, όπως και η κύρια σύμβαση, έτσι και επί προσυμφώνου, η περί αρραβώνος σύμβαση πρέπει να περιληφθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, διαφορετικά αυτή είναι άκυρη.

Ο αρραβώνας, ο οποίος σκοπεί στην κάλυψη της ζημίας στην περίπτωση υπαιτίου ματαιώσεως της συμβάσεως, διαφέρει από την προκαταβολή, την οποία σκοπούσαν τα μέρη, κατά την κατάρτιση της συμβάσεως.

Την προκαταβολή κάμνει ο ένας εκ των συμβαλλομένων προς τον άλλο όχι προς κάλυψη της ζημίας αλλά έναντι της παροχής και σε εγγύηση αυτής. Στην περίπτωση αυτή (της προκαταβολής) περιεχόμενο της εγγυήσεως είναι η ανάληψη από τον εγγυητή της υποχρεώσεως απέναντι στο δανειστή να εκπληρώσει την παροχή του πρωτοφειλέτη αν δεν το κάνει ο τελευταίος. Η εγγύηση, η οποία διαφέρει από την εγγυοδοσία, είναι σύμβαση συναινετική, αφηρημένη και ετεροβαρής, με παρεπόμενο και επικουρικό χαρακτήρα, καταρτίζεται δε μεταξύ εγγυητή και δανειστή χωρίς να απαιτείται η σύμπραξη ή συναίνεση του οφειλέτη.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   1500/2008

Απόσπασμα……Ι. Επειδή, κατά τη διάταξη του άρθρου 166 ΑΚ, το προσύμφωνο είναι σύμβαση, δια της οποίας τα μέρη υποχρεούνται να συνάψουν ορισμένη σύμβαση. Προκύπτει, έτσι, σαφώς ότι το προσύμφωνο, ως παράγον υποχρέωση προς παροχή, συνισταμένη στην κατάρτιση της οριστικής συμβάσεως, αποτελεί ενοχική - υποσχετική σύμβαση. Η σύναψη της σκοπούμενης οριστικής συμβάσεως επιφέρει απόσβεση της εκ του προσυμφώνου ενοχής. Η εκπλήρωση, λοιπόν, της ενοχής καθ' ορισμένο χρονικό σημείο αποτελεί ουσιώδες στοιχείο της έννοιας της ενοχής. Ο τοιούτος χρόνος δυνατόν να καθορίζεται από το νόμο η από τη δικαιοπραξία, ειδικά, καθόσον αφορά το προσύμφωνο, η πρακτική σημασία του ζητήματος καθορισμού του χρόνου συνάψεως της οριστικής συμβάσεως συνίσταται, μεταξύ άλλων, στο ότι έκτοτε η απαίτηση καθίσταται ληξιπρόθεσμη και αρχίζει η παραγραφή η οποία είναι 20ετής. Αναφορικά με τη σημασία, η οποία πρέπει να προσδοθεί στην άπρακτη πάροδο της ορισμένης ημέρας προς σύναψη της οριστικής συμβάσεως εκ μέρους είτε του ενός, είτε αμφοτέρων των μερών του προσυμφώνου, προέχουσα σημασία έχει η προς τούτο βούληση των συμβαλλομένων μερών. Κατ' αρχήν, η εν λόγω προθεσμία, εφόσον δεν ορίσθηκε διαφορετικά, έχει απλώς τον χαρακτήρα προθεσμίας εκπληρώσεως της παροχής των συμβληθέντων, οπότε η άπρακτη πάροδος αυτής δεν επάγεται ανατροπή του προσυμφώνου. Και μετά την πάροδο αυτής (προθεσμίας) και μέχρι συμπληρώσεως της 20ετούς παραγραφής, στην οποία υπόκειται η σχετική αξίωση, μπορεί να ζητηθεί η σύναψη της οριστικής συμβάσεως. Οι συμβαλλόμενοι, όμως, μπορούν να ορίσουν, ρητά ή σιωπηρά, ότι η άπρακτη πάροδος της ορισθείσας προθεσμίας, ανεξαρτήτως του λόγου που την προκάλεσε, επάγεται ανατροπή του προσυμφώνου και ματαίωση καταρτίσεως της οριστικής συμβάσεως. Στην τελευταία αυτή περίπτωση η προθεσμία λειτουργεί ως διαλυτική. Περαιτέρω, από τη διάταξη του άρθρου 402 ΑΚ, προκύπτει, ότι κατά την κατάρτιση της συμβάσεως μπορεί να δοθεί αρραβώνας. Η εν λόγω διάταξη ρυθμίζει τον αρραβώνα, ο οποίος δίδεται κατά την κατάρτιση της κυρίας συμβάσεως και όχι τον διδόμενο προ της καταρτίσεως της κυρίας συμβάσεως. Υπό το πρίσμα της διακρίσεως αυτής έγκυρα μπορεί να δοθεί αρραβώνας κατά την κατάρτιση του προσυμφώνου, το οποίο, υπό την παραπάνω διάκριση, θεωρείται τελεία σύμβαση. Στην περίπτωση αυτή, αυτός που δίδει τον αρραβώνα εν αρνήσει του άλλου προς σύμπραξη για την κατάρτιση της οριστικής συμβάσεως δικαιούται είτε να αξιώσει την επιστροφή διπλασίου του δοθέντος αρραβώνος (ΑΚ 403), αν είναι δότης, ή να αρκεσθεί σ' αυτόν, αν είναι λήπτης. Η αρραβωνική σύμβαση, ως παρεπομένη της κυρίας συμβάσεως, υποβάλλεται στον ίδιο συστατικό τύπο, ο οποίος προβλέπεται για την κύρια σύμβαση. Επομένως, προκειμένου περί προσυμφώνου με αντικείμενο την ανάληψη υποχρεώσεως προς μεταβίβαση εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακινήτου, η περί αρραβώνος σύμβαση πρέπει να περιληφθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 369, 1033, 164 και 166 ΑΚ διαφορετικά αυτή είναι άκυρη. Επίσης ο διδόμενος αρραβώνας, ο οποίος σκοπεί στην κάλυψη της ζημίας στην περίπτωση υπαιτίου ματαιώσεως της συμβάσεως, διαφέρει από την προκαταβολή, την οποία σκοπούσαν τα μέρη, κατά την κατάρτιση της συμβάσεως. Την προκαταβολή κάμνει ο ένας εκ των συμβαλλομένων προς τον άλλο όχι προς κάλυψη της ζημίας αλλ' έναντι της παροχής και σε εγγύηση αυτής. Εξάλλου, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 847 ΑΚ, με τη σύμβαση της εγγυήσεως ο εγγυητής αναλαμβάνει απέναντι στο δανειστή την ευθύνη, ότι θα καταβληθεί η οφειλή. Επομένως, περιεχόμενο της εγγυήσεως είναι η ανάληψη από τον εγγυητή της υποχρεώσεως απέναντι στο δανειστή να εκπληρώσει την παροχή του πρωτοφειλέτη αν δεν το κάνει ο τελευταίος. Η εγγύηση είναι σύμβαση συναινετική, αφηρημένη και ετεροβαρής, με παρεπόμενο και επικουρικό χαρακτήρα, καταρτίζεται δε μεταξύ εγγυητή και δανειστή χωρίς να απαιτείται η σύμπραξη ή συναίνεση του οφειλέτη. Με βάση τα ανωτέρω, η σύμβαση της εγγυήσεως διαφέρει από την εγγυοδοσία, δηλαδή την εξασφάλιση που παρέχεται με μετρητά, χρεόγραφα κλπ από ένα πρόσωπο για την καλή εκπλήρωση των καθηκόντων του. Η εγγυοδοσία είτε καθορίζεται από το νόμο ή επιβάλλεται από δικαστική απόφαση (αναγκαστική εγγυοδοσία), είτε προβλέπεται από τη συγκεκριμένη σύμβαση (συμβατική εγγυοδοσία). Η διαφορά δε μεταξύ των ανωτέρω συμβάσεων συνίσταται στο ότι η ευθύνη του οφειλέτη στην περίπτωση της συμβατικής εγγυοδοσίας είναι κύρια και όχι παρεπόμενη, όπως στην εγγύηση. Έτσι, στη συμβατική εγγυοδοσία δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις περί εγγυήσεως και αυτή ρυθμίζεται από τους όρους της συμβάσεως κατ' άρθρο 361 ΑΚ. Άλλωστε, στις συναλλαγές συμβαίνει να χρησιμοποιείται και ως μέσον εξασφαλίσεως άλλων απαιτήσεων η έκδοση και παράδοση τραπεζικής επιταγής, που χαρακτηρίζεται από τους συμβαλλόμενους ως εγγύηση, πλην όμως, ο χαρακτήρας της συγκεκριμένης εκάστοτε συμβάσεως θα προκύψει με βάση τα χαρακτηριστικά αυτής, σε συνδυασμό με τις υπάρχουσες σχετικές διατάξεις του ΑΚ και χωρίς προσήλωση στις χρησιμοποιούμενες από τους συμβαλλόμενους λέξεις ή φράσεις, αφού ο νομικός χαρακτηρισμός γίνεται πάντοτε από το Δικαστήριο, που επιλαμβάνεται της διαγνώσεως της συγκεκριμένης εκάστοτε υποθέσεως. 

Χρίστος Καραμπάγιας | Μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών