Καταγγελία μίσθωσης για σπουδαίο λόγο. 

1. Στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), ο μισθωτής πριν από την λήξη του νόμιμου, ή συμβατικού, χρόνου μπορεί να καταγγείλει, πρόωρα, την μίσθωση στις περιπτώσεις, που ο νόμος ορίζει, δηλαδή,

α) αν δεν του παραχωρήθηκε η χρήση, ή αν του αφαιρέθηκε αργότερα (άρθρο 585 ΑΚ).

β) αν η χρήση του μισθίου συνεπάγεται σπουδαίο κίνδυνο της υγείας του μισθωτή, ή των συνοικούντων οικείων του (άρθρο 588 ΑΚ).

γ) αν ο μισθωτής είναι δημόσιος υπάλληλος και μετατεθεί (άρθρο 613 ΑΚ).

2. Από τις διατάξεις, όμως, των άρθρων 281, 288, 672 και 766 ΑΚ, προκύπτει ότι, ο μισθωτής, μπορεί, να λύσει πρόωρα την μίσθωση και όταν συντρέχει «σπουδαίος λόγος».  

Σπουδαίος λόγος με την παραπάνω έννοια, συντρέχει όταν, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η συνέχιση της μίσθωσης γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη, είτε για τα δύο μέρη, είτε για ένα μόνο από αυτά. Τούτο συμβαίνει, όταν ο σπουδαίος λόγος οφείλεται σε ουσιώδη μεταβολή των προσωπικών, ή περιουσιακών, σχέσεων των μερών, ή του ενός μέρους, ανεξάρτητα συνδρομής, ή μη υπαιτιότητας, στην επέλευση της μεταβολής αυτής (ΑΠ 639/2007). Γίνεται δεκτό ότι ο μισθωτής, εφ όσον  δεν εμποδίζεται με κανένα τρόπο στην χρήση του μισθίου και συνεπώς μπορεί να συνεχίσει να χρησιμοποιεί αυτό, όπως έχει συμφωνηθεί με την μισθωτική σύμβαση και κατά την ορισθείσα διάρκειά της «σπουδαίος λόγος» για πρόωρη λύση της μίσθωσης στερείται περιεχομένου, γιατί υπερέχει το συμφέρον του αντισυμβαλλόμενου εκμισθωτή, ο οποίος επιθυμεί την διατήρηση της σχέσης μέχρι την κανονική λύση της (ΑΠ 1326/2013).

3. Το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά (ΑΠ 639/2007, ΑΠ 441/2000), γιατί ο νόμος έχει θεσπίσει ειδικούς λόγους καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης, η οποία μπορεί να καταγγελθεί, όταν τα περιστατικά, που δικαιολογούν την καταγγελία, αφορούν αντικειμενικά εκείνον προς τον οποίο απευθύνεται (αναφέρονται στο πρόσωπό του, ή εμπίπτουν στη σφαίρα του επαγγελματικού του κινδύνου, χωρίς να απαιτείται και πταίσμα αυτού) δηλαδή αφορούν τον εκμισθωτή και καθιστούν την εξακολούθηση της μίσθωσης μη αξιώσιμη κατά την καλή πίστη (ΑΠ 1839/86, ΕφΠειρ 565/87, ΕφΠειρ 1180/1996). Κατά μία παρεμφερή άποψη, πρέπει τα περιστατικά να μην αναφέρονται αποκλειστικά μόνο στον καταγγέλλοντα (ΑΠ 1839/86, ΕφΠειρ 303/86) με την προϋπόθεση, ότι δεν οφείλονται σε υπαιτιότητά του, αφού είναι επίσης γενική αρχή του δικαίου, ότι κανείς δεν μπορεί να αποκομίσει ωφελήματα από την παράνομη, ή ανήθικη, συμπεριφορά του, ή από δικό του πταίσμα (ΕφΑθ 3721/89).

4. Για την ευδοκίμηση της πρόωρης καταγγελίας δεν αρκεί η επίκληση της νομικής διάταξης του εφαρμοζόμενου κανόνα δικαίου, χωρίς εξειδίκευση σε τι συνίσταται ο σπουδαίος λόγος, χωρίς δηλαδή αναφορά στο πραγματικό μέρος που εμπίπτει στην νομική διάταξη του εφαρμοζόμενου κανόνα δικαίου.

5. Έχει κριθεί ότι συνιστά «σπουδαίο λόγο».

α) Η καταγγελία της μίσθωσης, γιατί ο μισθωτής θα αποκτούσε δεύτερο τέκνο και θα χρειαζόταν κατάλληλο υπνοδωμάτιο (ΑΠ 1030/2015).

β) Σε επαγγελματική μίσθωση η ακαταλληλότητα του μισθίου για την άσκηση της εμπορικής δραστηριότητας του μισθωτή (ΑΠ 1582/2014, ΑΠ 441/2000, ΑΠ 593/2000).

γ) Η διάλυση με διάταξη νόμου του νομικού προσώπου της μισθώτριας εταιρίας. (ΕφΘεσ 3041/2000)

6. Έχει κριθεί ότι δεν συνιστά «σπουδαίο λόγο».

α) η μετάθεση του εργαζομένου ( ΑΠ 639/2007).

β) η λύση της μνηστείας της μισθώτριας, που είχε συναφθεί από αυτήν για την στέγασή της στον επικείμενο γάμο της, ο οποίος όμως ματαιώθηκε λόγω λύσης της μνηστείας (ΑΠ 1837/2009).

Χρίστος Καραμπάγιας | Μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών