Παρακράτηση μισθίου μετά την λήξη της μίσθωσης.

1. Κατά τις διατάξεις των άρθρων 599 παρ. 1 και 601 ΑΚ, που εφαρμόζεται, τόσο στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), ο μισθωτής κατά την λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε και για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο μετά την λήξη της μίσθωσης, οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία.

2. Επομένως για την απαίτηση του συμφωνημένου μισθώματος, ως αποζημίωσης, απαραίτητο είναι η λήξη της μίσθωσης και η μετά από αυτήν παράνομη παρακράτηση του μισθίου από τον μισθωτή, χωρίς να ερευνάται, αν ο εκμισθωτής υπέστη ζημία από την καθυστέρηση της απόδοσης του μισθίου. Παράνομη παρακράτηση θεωρείται η γενόμενη χωρίς δικαίωμα από τον νόμο, την σύμβαση, ή δικαστική απόφαση.

3. Εκτός από των ανωτέρω αποζημίωση χρήσης, ο εκμισθωτής δικαιούται να απαιτήσει για την παρακράτηση του μισθίου και την αποκατάσταση κάθε άλλης περαιτέρω ζημίας, κατά τις γενικές διατάξεις περί υπερημερίας του οφειλέτη και των θετικών παραβάσεων της σύμβασης, η οποία, έχει ως προϋπόθεση το πταίσμα του μισθωτή, που τεκμαίρεται. Την ανυπαρξία του, για να απαλλαγεί,  οφείλει να επικαλεστεί, κατ ένσταση και αποδείξει ο μισθωτής.

4. Τέτοια ζημία προκαλείται και όταν, μετά την εκτέλεση μισθωτικής απόφασης και την αποβολή του μισθωτή, αυτός αρνείται να απομακρύνει τα κινητά πράγματα που υπάρχουν στο μίσθιο και δεν αποτέλεσαν αντικείμενο αναγκαστικής εκτέλεσης του ΚΠολΔ, για τα οποία ορίστηκε μεσεγγυούχος και παρέμειναν εντός τούτου, εξ αιτίας της παραμονής των οποίων είναι αδύνατη η εκμίσθωση του μισθίου σε άλλον. Στην περίπτωση αυτή, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 298 ΑΚ, αποκαθίσταται η θετική ζημία του εκμισθωτή, όπως είναι η δαπάνη αναγκαστικής εκτέλεσης εξωστικής απόφασης για την αποβολή του μισθωτή από το μίσθιο, καθώς και το διαφυγόν κέρδος του εκμισθωτή, δηλαδή εκείνο που θα αποκόμιζε με πιθανότητα κατά την συνήθη πορεία των πραγμάτων, αν ο μισθωτής απέδιδε, αμέσως μετά την λήξη της μίσθωσης, στον εκμισθωτή το μίσθιο. Τέτοιο διαφυγόν κέρδος αποτελεί και το υψηλότερο από το καταβαλλόμενο, ως αποζημίωση χρήσεως, μίσθωμα, που αποδεδειγμένα θα λάμβανε ο εκμισθωτής, εκμισθώνοντας σε άλλο το μίσθιο (ΑΠ 117/2015, ΑΠ 339/2014, ΑΠ 1307/2013, ΑΠ 229/ 2012, ΑΠ 1610/2011, ΑΠ 1470/2009, ΑΠ 1842/2008, ΑΠ 66/2008, ΑΠ 1815/2007, ΑΠ 199/2017).

Χρίστος Καραμπάγιας | Μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών