Μεταβολές - Φθορές στο μίσθιο.

1. Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 330, 574 επ., 591, 592, 594, 599 ΑΚ, που εφαρμόζονται, τόσο στις μισθώσεις κατοικίας (άρθρο 1 ν. 1703/1987), όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις (προϋφιστάμενες, ή μεταγενέστερες, της 28-2-2014, άρθρο 44 π.δ. 34/1995, ως ισχύει μετά την τροποποίηση με το άρθρο 13 ν. 4242/2014), προκύπτει ότι ο μισθωτής έχει υποχρέωση να χρησιμοποιεί, κατά την διάρκεια της μίσθωσης, το μίσθιο με επιμέλεια και όπως έχει συμφωνηθεί, ώστε κατά την λήξη της μίσθωσης, να είναι σε θέση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε, δηλαδή στην κατάσταση, που θα πρέπει να βρίσκεται μετά από την γενόμενη κατά την διάρκεια της μίσθωσης χρήση και συνεπώς χωρίς αυθαίρετες μεταβολές, ή φθορές, πέραν εκείνων που προκλήθηκαν από την, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, συνήθη χρήση του.

2. Ο μισθωτής έχει υποχρέωση, να αποφεύγει κάθε αυθαίρετη, χωρίς την συναίνεση του εκμισθωτή, επέμβαση στο μίσθιο, εξ αιτίας της οποίας αλλοιώνεται ουσιωδώς η γενική και ειδική διαμόρφωση, διάταξη και όψη του μισθίου και να μην προκαλεί στο μίσθιο φθορές, με εξαίρεση εκείνες που προκλήθηκαν από τη, συμφωνημένη χρήση του.

3. Για κάθε μεταβολή, ή φθορά, πέρα από εκείνη, που οφείλεται στην συμφωνημένη χρήση, ο εκμισθωτής έχει αξίωση αποζημίωσης εναντίον του μισθωτή, που απορρέει από την σύμβαση της μίσθωσης και καλύπτει κάθε ζημία (θετική ή αποθετική). Η αποζημίωση μπορεί να περιλάβει και τις μελλοντικές δαπάνες του εκμισθωτή για την αποκατάσταση των φθορών. Σε περίπτωση καταστροφής, ή αφαίρεσης πράγματος του μισθίου, η αποζημίωση περιλαμβάνει την δαπάνη για την αντικατάστασή του. Στην περίπτωση αυθαίρετης μεταβολής του μισθίου περιλαμβάνεται και η απώλεια των μισθωμάτων (ΑΠ 1676/2009, ΑΠ 1667/2009, ΑΠ 513/2009, ΑΠ 1413/2008, ΑΠ 495/2008, του (ΜονΕφΛαρ 174/2014).

4. Ο εκμισθωτής ασκώντας την αξίωση του για τις μεταβολές, ή τις φθορές, είτε με αγωγή αποζημίωσης, είτε με ένσταση συμψηφισμού, οφείλει να επικαλεσθεί και να αποδείξει τις εν λόγω μεταβολές και φθορές και το ποσό της ζημίας που υφίσταται από αυτές, στον εναγόμενο μισθωτή απόκειται, να επικαλεσθεί κατ ένσταση και να αποδείξει ότι αυτές οφείλονται στην συμφωνημένη χρήση του μισθίου (ΑΠ 633/2010).

5. Η αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση, κατά το άρθρο 602 εδ. α ΑΚ, παραγράφεται ύστερα από έξι μήνες, αφ ότου το ανέλαβε. Η εξάμηνη παραγραφή αρχίζει από την πραγματική ανάληψη του μισθίου, γιατί μόνο μετά από αυτή ο εκμισθωτής έχει την δυνατότητα διαπιστώσει την ύπαρξη και την ακριβή έκταση των μεταβολών, ή φθορών, του μισθίου. Η παραγραφή αρχίζει από την ανάληψη του μισθίου και αν ο εκμισθωτής είχε πληροφορηθεί, ή λάβει γνώση, των μεταβολών, ή φθορών, του μισθίου πριν από την ανάληψή του, η οποία δεν συμπίπτει με την λήξη της μίσθωσης, δεδομένου ότι είναι δυνατό η ανάληψη να συντελεστεί και μετά την λήξη. Για την έναρξη και την συμπλήρωση της παραγραφής έχουν εφαρμογή οι γενικές διατάξεις του ΑΚ (ΜονΕφΛαρ 174/2014).

Χρίστος Καραμπάγιας | Μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών