Λύση εμπορικής μίσθωσης, λήξη μίσθωσης - Νέο καθεστώς.  

1. Με το άρθρο 13 ν. 4242/2014 επήλθαν σοβαρές αλλαγές του νόμου για τις εμπορικές μισθώσεις (π.δ 34/1995) που συνάπτονται μετά την 28-2-2014 και αλλαγές για τις προϋφιστάμενες  μισθώσεις.

2. Με τον ν. 4242/2014, οι μισθώσεις, που συνάπτονται μετά την 28/2/2014, ισχύουν για τρία έτη, ακόμη και αν συμφωνηθεί μικρότερη διάρκεια, ή για αόριστο χρόνο. Στην περίπτωση αυτή η δέσμευση και για τα δύο μέρη είναι για τρία χρόνια. Μπορεί όμως, να συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, οπότε ισχύει αυτός και δεσμεύει και τα δύο μέρη. 

3. Με τον ν. 4242/2014, οι μισθώσεις, που έχουν συναφθεί πριν την 28/2/2014, γενικά δεν θίγονται, παρά επί μέρους και μόνο όσον αφορά τις διατάξεις για καταγγελία λόγω ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, τις σχετικές αποζημιώσεις και συνέπειες. Έτσι δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι είτε μικρότερη, είτε μεγαλύτερη. Όμως κατά την λήξη της 12ετίας δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει στον μισθωτή αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων για άυλη εμπορική αξία, και δεν ισχύει η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειας της μίσθωσης.

Ειδικότερα

Α. Μισθώσεις που έχουν συναφθεί μετά την 28/2/2014.

1. Λύση με συμφωνία των μερών.

Οι μισθώσεις αυτές, λύνονται οποτεδήποτε με νεότερη συμφωνία εκμισθωτή και μισθωτή, που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, με όρους και προϋποθέσεις που συμφωνούνται  (άρθρο 13 παρ. 1 εδ. δεύτερο ν. 4242/2014).

2. Λύση με καταγγελία (μισθωτή, ή εκμισθωτή).

Η μίσθωση μπορεί να λυθεί με καταγγελία από τον μισθωτή, ή τον εκμισθωτή, μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, αν είναι άνω της τριετίας, ή της τριετίας, αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος της τριετίας, ή για αόριστο χρόνο. Γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται (3) μήνες από την κοινοποίησή της στο άλλο μέρος, χωρίς  αποζημίωση (άρθρο 13 παρ. 1. ν. 4242/2014).

Β. Μισθώσεις, που έχουν συναφθεί προ της 28-2-2014.

1. Λύση με συμφωνία των μερών.

Οι μισθώσεις αυτές, λύνονται οποτεδήποτε με νεότερη συμφωνία εκμισθωτή και μισθωτή, που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, με όρους και προϋποθέσεις που συμφωνούνται (άρθρο 13 παρ. 1 εδ. δεύτερο ν. 4242/2014).

2. Λύση με καταγγελία από τον εκμισθωτή.

Οι μισθώσεις αυτές, μπορούν να λυθούν με καταγγελία από τον εκμισθωτή μετά την πάροδο του συμβατικού χρόνου μίσθωσης, σύμφωνα με το άρθρο 609 Αστικού Κώδικα, δηλαδή, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα, αζημίως (άρθρο 13 παρ. 2α ν. 4242/2014) 

Δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη, ή μεγαλύτερη. Όμως, κατά την λήξη της 12ετίας, δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων για άυλη εμπορική αξία του μισθωτή, και δεν ισχύει η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειας της μίσθωσης.

3. Λύση με καταγγελία από τον μισθωτή.

α) Οι μισθώσεις, που έχει λήξει ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης, μπορούν να λυθούν με καταγγελία από τον μισθωτή, σύμφωνα με το άρθρο 609 Αστικού Κώδικα, δηλαδή, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα, αζημίως (άρθρο 13 παρ. 2α ν. 4242/2014) 

β) Οι μισθώσεις, που ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης δεν έχει λήξει, μπορούν να λυθούν με καταγγελία από τον μισθωτή. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε τα αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο (3) μηνών από τη γνωστοποίησή της στον εκμισθωτή. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης (άρθρο 13 παρ. 2α ν. 4242/2014 σε συνδυασμό με άρθρο 43 π.δ 34/1995).

Χρίστος Καραμπάγιας | Μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών