Τιμή πρώτης προσφοράς πλειστηριασμού ακινήτου, σύμφωνα με το άρθρο 2 ν. 3714/2008.

 

ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ   8355/2010

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Στις περιπτώσεις πλειστηριασμών ακινήτων, σύμφωνα με το άρθρο 2 του νόμου 3714/2008, η τιμή της πρώτης προσφοράς πλειστηριαζόμενου ακινήτου πρέπει να είναι τουλάχιστον ίση με την αντικειμενική αξία του ακινήτου.

Όταν όμως η αξία του ακινήτου είναι μεγαλύτερη της αντικειμενικής, τότε  η τιμή της πρώτης προσφοράς ανέρχεται στα δυο τρίτα της αξίας του ακινήτου.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ   8355/10

Απόσπασμα…….Με το άρθρο 2 του νόμου 3714/2008 περί "προστασίας δανειοληπτών και άλλες διατάξεις" (ΦΕΚ 231 Α/7-11-2008) προστίθεται στο τέλος της παραγράφου 1 του άρθρου 995 ΚΠοΛΔ εδάφιο, το οποίο ορίζει ότι: "Ως τιμή πρώτης προσφοράς για τον πλειστηριασμό ακινήτου ορίζεται η αξία που προκύπτει από τον προσδιορισμό της αξίας του με αντικειμενικά κριτήρια σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 41 και 41 ο του ν. 1249/1982 (ΦΕΚ 43 Α'), όπως εκάστοτε ισχύουν και των κατ' εξουσιοδότηση αυτών εκδιδόμενων κανονιστικών αποφάσεων". Τέλος, η περιέχουσα μεταβατική διάταξη του άρθρου 7 του ίδιου νόμου ορίζει οτι "1. Οι διατάξεις των άρθρων 1-5 του παρόντος νόμου εφαρμόζονται από την έναρξη της ισχύος του και στις εκκρεμείς εκτελέσεις ως προς το ατέλεστο μέρος της διαδικασίας αυτών και ως προς τις πράξεις εκτελέσεως που θα γίνουν μετά την έναρξη της ισχύος του. Το κύρος και οι έννομες συνέπειες των πράξεων της διαδικασίας εκτελέσεως που έχουν γίνει πριν από την έναρξη ισχύος του παρόντος νομού δεν θίγονται. 2 ... ". Με τις διατάξεις των άρθρων 1, 2, 3 και 7 του ν, 3714/2008 τροποποιήθηκε εκτός των άλλων διατάξεων του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας και το άρθρο 995 παρ. 1, το οποίο είναι ενταγμένο στο πέμπτο κεφάλαιο του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας και αφορά την κατάσχεση ακινήτων, πλοίων ή αεροσκαφών του οφειλέτη. Συγκεκριμένα, προστέθηκε τελευταίο εδάφιο στην πρώτη παράγραφο του άρθρου, στο οποίο ορίζεται πλέον ειδικά ο τρόπος προσδιορισμού της τιμής πρώτης προσφοράς στους πλειστηριασμούς ακίνητων. Μέχρι την ισχύ του ως άνω νόμου η τιμή της πρώτης προσφοράς στις περιπτώσεις πλειστηριασμών ακίνητων προσδιορίζονταν από τη διάταξη του άρθρου 993 παρ. 2 εδ. α' ΚΠολΔ σε συνδυασμό με τη διάταξη του άρθρου 954 παρ. 2 περ. γ' ΚΠολΔ, στην οποία αυτό παρέπεμπε. Ανέρχονταν, δε, η τιμή της πρώτης προσφοράς στα δυο τρίτα της αξίας του ακινήτου, όπως αυτή εκτιμήθηκε από το δικαστικό επιμελητή. Μετά την ισχύ του ως άνω νόμου (7-11-2008) και τη θέσπιση ρητής διάταξης στο πέμπτο κεφάλαιο του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, που ορίζει τον τρόπο προσδιορισμού της τιμής πρώτης προσφοράς στους πλειστηριασμούς ακινήτων, ζήτημα ανακύπτει κατά πόσο εξακολουθεί να ισχύει η διάταξη του άρθρου 954 παρ. 2 περ. γ ΚΠολΔ ή θεωρείται αυτή σιωπηρά καταργημένη, δεδομένου ότι ο νέος νόμος δεν περιέχει διάταξη τροποποιητική του άρθρου 993 ΚΠολΔ παρ. 1 εδ. α'. Ειδικότερα, το ζήτημα αποκτά πρακτική σημασία στην περίπτωση που η τιμή της πρώτης προσφοράς υπολογιζόμενη με τον κανόνα των 2/3 επί της εκτιμηθείσας από τον επιμελητή αξίας του ακινήτου (άρθρα 993 παρ. 2 εδ. α' και 954 παρ. 2 περ. β' ΚΠολΔ) υπερβαίνει την αντικειμενική του αξία, αφού η αντίστροφη περίπτωση, δηλαδή αυτή να υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας, φαίνεται να ρυθμίζεται ευθέως από τη νέα διάταξη, η οποία ουσιαστικά εμποδίζει τον ορισμό της τιμής πρώτης προσφοράς κατώτερα από την αντικειμενική αξία του ακινήτου. Ο σκοπός της συγκεκριμένης νομοθετικής ρύθμισης, που είναι η απαγόρευση πλειστηριασμών ακινήτων σε τιμή κατώτερη της αντικειμενικής αξίας τους, ώστε να αποτρέπονται οι εκποιήσεις ακινήτων σε μη εύλογες αξίες και ιδιαίτερα χαμηλές τιμές προς βλάβη των συμφερόντων των δανειστών, των οφειλετών και της οικονομίας ευρύτερα (αιτιολ. έκθεση ν. 3714/2008), συνηγορεί υπέρ της άποψης ότι θα πρέπει να θεωρηθεί ως παράλληλα ισχύουσα η διάταξη του άρθρου 954 παρ. 2 περ. γ', ήτοι ο κανόνας των 2/3, αφού ο ορισμός της τιμής πρώτης προσφοράς ανώτερης της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου πραγματώνει τον ως άνω σκοπό του νόμου. Εξάλλου, η παράλειψη της λέξης "τουλάχιστον" στη διατύπωση της νέας διάταξης σε σημείο που να υποδηλώνει σαφώς ότι η αντικειμενική άξια αποτελεί το κατώτερο σημείο για τον προσδιορισμό της τιμής πρώτης προσφοράς, δεν πρέπει να αποδοθεί σε ηθελημένη παράλειψη του νομοθέτη, αφού τόσο στην αιτιολογική έκθεση του νόμου όσο και στην υπ' αριθμ. πρωτ. 129486/7-11-2008 εγκύκλιο του Υπουργού Δικαιοσύνης ρητά αναφέρεται ότι η τιμή της πρώτης προσφοράς θα πρέπει να είναι τουλάχιστον ίση με την αντικειμενική αξία των ακινήτων, εφόσον το ακίνητο βρίσκεται εντός σχεδίου πόλεως, ενώ σε περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλης η οικισμού, που δεν έχει ειδικούς όρους δόμησης, ο προσδιορισμός της αντικειμενικής αξίας θα γίνεται σύμφωνα με ειδικές διατάξεις. 

Χρίστος Καραμπάγιας | Μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών