Συμπλήρωση δωδεκαετίας στην εμπορική μίσθωση.

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ    1720/2002

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Εφ όσον ο μισθωτής παραμένει στο μίσθιο μετά την συμπλήρωση δωδεκαετίας η μίσθωση μετατρέπεται σε αορίστου χρόνου και επέρχεται η λύση της με καταγγελία.

Η μετατροπή της μίσθωσης σε αορίστου χρόνου δεν καταλύει το δικαίωμα αποζημίωσης του μισθωτή για την άϋλη εμπορική αξία του μισθίου.

Τα ίδια ισχύουν και στην περίπτωση που ο μισθωτής μετά την εκ του νόμου λήξη της μίσθωσης εξακολουθεί, παρά την εναντίωση του εκμισθωτή, να παραμένει στο μίσθιο μέχρι την ανεύρεση νέου μισθίου χώρου.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ    1720/2002

Απόσπασμα…….ΙΙ. Η παρ. 1 του άρθρου 60 του Π.Δ. 34/1995, όπως είχε πριν από την τροποποίησή του με το άρθρο 7 παρ. 14 του Ν. 2741/1999, όριζε ότι «σε περίπτωση απόδοσης μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης σύμφωνα με τις παραγράφους 10 έως 14 του άρθρου 58 και σε κάθε περίπτωση λήξης της μίσθωσης λόγω συμπλήρωσης δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή για την αποκατάσταση της άϋλης εμπορικής αξίας ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της λήξης μίσθωμα δώδεκα (12) μηνών». Το δικαστήριο εκτιμώντας τις ειδικές συνθήκες, μπορεί, ύστερα από αίτηση του μισθωτή, να αυξήσει το ποσό της προηγούμενης παραγράφου έως το ισόποσο δεκαέξι (16) μηνιαίων μισθωμάτων». Εξάλλου από το άρθρο 10 περ. γ' του άρθρου 58 του Π.Δ. 34/1995 ορίζονται τα ακόλουθα: «Μισθώσεις αναφερόμενες στα άρθρα 1 και 2 του Ν. 813/1978, οι οποίες σύμφωνα με το άρθρο 1 του Ν. 1962/1978 και την 13992/1992 απόφαση του Υπουργού Δικαιοσύνης (ΦΕΚ 132 Β') έληγαν στις 30-4-1992 παρατείνονται αυτοδικαίως, με την επιφύλαξη των διατάξεων του άρθρου 59 του παρόντος ως ακολούθως: α... β... γ. μέχρι την 31 Αυγούστου 1997, αν ο μισθωτής έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα τουλάχιστον δώδεκα (12) ετών». Τέλος κατά την παρ. 12 του άρθρου 58 του ιδίου άνω Π.Δ. «μισθώσεις που κατά τη σύμβαση και το άρθρο 5 του παρόντος λήγουν από 1-5-1992 έως 31-8-1997 παρατείνονται αυτοδικαίως μέχρι την ημερομηνία αυτή». Από τις άνω διατάξεις προκύπτει, ότι στις περιπτώσεις λήξεως της μισθώσεως για ένα από τους αναφερόμενους στο άρθρο 58 παρ. 10 - 14 λόγους και εφόσον μετά την 31.8.1997 παραμένει ο μισθωτής στο μίσθιο η μίσθωση μετατρέπεται σε αορίστου χρόνου διαρκείας και επέρχεται η λύση της με καταγγελία κατά τα άρθρα 608 και 609 του Α.Κ. Όμως η μετατροπή της συμβάσεως μισθώσεως σε τοιαύτη αορίστου χρόνου δεν καταλύει το δικαίωμα αποζημιώσεως του μισθωτή για την άϋλη εμπορική αξία του μισθίου που προβλέπεται στο άρθρο 60 του Π.Δ. 34/1995. Τούτο γιατί πριν από τη μετατροπή της είχε ήδη επέλθει η λήξη, η οποία αποτελεί τη γενεσιουργό αιτία της αποζημιώσεως και η οποία από καμία διάταξη δεν καταλύεται και μάλιστα όταν ο μισθωτής παραμένει ακόμη στη χρήση του μισθίου μέχρι την ανεύρεση νέου μισθίου, έστω και αν ο εκμισθωτής ζητεί το μίσθιο, χωρίς όμως να προβαίνει σε καταγγελία της μισθώσεως που κατέστη αορίστου χρόνου μετά την εκ του νόμου λήξη της. Τα ίδια ισχύουν, δηλαδή ο μισθωτής δικαιούται την αποζημίωση του άρθρου 60 του Π.Δ. 34/1995 και στην περίπτωση που αυτός μετά την εκ του νόμου λήξη της μισθώσεως (31.8.1997) εξακολουθεί παρά την εναντίωση του εκμισθωτή να παραμένει στο μίσθιο μέχρι την ανεύρεση νέου μισθίου χώρου.

Χρίστος Καραμπάγιας | Μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών