Αποκλειστική χρήση δώματος πολυκατοικίας. 

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ  1832/2009

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Οι συνιδιοκτήτες μπορούν, με συμβολαιογραφικώς καταρτιζόμενη σύμβαση, που υπόκειται σε μεταγραφή, να ρυθμίσουν τη χρήση κοινοκτήτου και κοινοχρήστου πράγματος, όπως επιθυμούν.

Στο πλαίσιο αυτής της ρύθμισης δεν αποκλείεται η επιφύλαξη της χρήσης κοινοχρήστου χώρου αποκλειστικώς υπέρ κάποιου ή κάποιων από αυτούς, με την έννοια ότι οι λοιποί συνιδιοκτήτες αποκλείονται της χρήσης του.

Οι περιορισμοί της χρήσης κοινοχρήστου χώρου φέρουν τον χαρακτήρα δουλείας και δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών των οριζοντίων ιδιοκτησιών, που τους συνομολόγησαν και αντιτάσσονται κατά τρίτων.

Η μεταβίβαση του ακινήτου στο οποίο η παραπάνω δουλεία παρέχει ωφέλεια, περιλαμβάνει αυτοδικαίως και τη δουλεία, έστω και αν δεν ορίζεται τίποτα σχετικά στη πράξη της μεταβίβασης.

Αν, με ρήτρα στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας, σε διαμέρισμα ανήκει κατ' αποκλειστική χρήση τμήμα του δώματος και αποκλείεται η χρήση αυτού από τους ιδιοκτήτες των λοιπών διαμερισμάτων, η ρήτρα είναι  δεσμευτική, όχι μόνο για όλους τους συνιδιοκτήτες, αλλά  και για τους ειδικούς διαδόχους αυτών, που προσχώρησαν με τα συμβόλαια αγοράς των διαμερισμάτων στην πράξη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Ο εν λόγω ιδιοκτήτης μπορεί να αποκλείει από τη χρήση αυτού τους λοιπούς ιδιοκτήτες, χωρίς η ενέργειά του, να τους αποκλείσει από την χρήση, να προσλαμβάνει παράνομο, ή καταχρηστικό χαρακτήρα.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ  1832/2009

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Βασίλειο Ρήγα, Προεδρεύοντα Αρεοπαγίτη, Αθανάσιο Πολυζωγόπουλο, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση και Βασιλική Θάνου-Χριστοφίλου, Αρεοπαγίτες. ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 8 Μαΐου 2009, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ: Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 1/10/1996 αγωγή των ήδη αναιρεσειόντων και προσώπων που δεν είναι διάδικοι στην παρούσα δίκη, την με αριθμό κατάθεσης 140/1997 προσεπίκληση των 1ου, 2ης και 3ης των ως άνω αναιρεσιβλήτων και την από 28/1/1997 πρόσθετη παρέμβαση των 4ου και 5ου των ως άνω αναιρεσιβλήτων, που κατατέθηκαν στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών και συνεκδικάστηκαν. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις….οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και….. του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 15/2/2002 αίτησή τους. Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Βασιλική Θάνου-Χριστοφίλου, ανέγνωσε την από 30/4/2009 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε να γίνει δεκτή η αίτηση αναίρεσης κατά της 1958/1999 απόφασης του Εφετείου Αθηνών, κατά τον δεύτερο, από το άρθρο 559 αριθμό 20 ΚΠολΔ, λόγο αυτής. Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο πληρεξούσιος των παραστάντων αναιρεσιβλήτων την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά το άρθρο 576 παρ. 2 Κ.Πολ.Δικ. αν ο αντίδικος εκείνου που επισπεύδει τη συζήτηση της αίτησης αναίρεσης δεν εμφανισθεί ή εμφανισθεί, αλλά δεν λάβει μέρος σ' αυτήν με τον τρόπο που ορίζει ο νόμος, ο Αρειος Πάγος εξετάζει αυτεπαγγέλτως αν κλητεύθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα. Αν η κλήση επιδόθηκε νομότυπα προχωρεί στη συζήτηση παρά την απουσία εκείνου που έχει κλητευθεί. Στην προκειμένη περίπτωση από τις προσκομιζόμενες υπ' αριθμ. 6788 και 6789/6-3-2009 εκθέσεις επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Πρωτοδικείου Αθηνών ..., προκύπτει ότι ακριβές αντίγραφο της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης με πράξη ορισμού δικασίμου και κλήση προς συζήτηση για την αναφερομένη στην αρχή της παρούσας δικάσιμο επιδόθηκε νομίμως και εμπροθέσμως, με επιμέλεια των αναιρεσειόντων στους τέταρτο και πέμπτο των αναιρεσιβλήτων. Επομένως, εφ' όσον αυτοί δεν εμφανίσθηκαν κατά την εκφώνηση της υπόθεσης, από τη σειρά του πινακίου, πρέπει να προχωρήσει η συζήτηση παρά την απουσία τους, σύμφωνα με την προαναφερθείσα διάταξη του άρθρου 576 παρ. 2 Κ.Πολ.Δικ.. Από το συνδυασμό των αρθ. 1002, 1117 ΑΚ. 1,2,3,4,5,8,13,14 του Ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ μετά την εισαγωγή του ΑΚ (άρθρ. 54 Εισ.Ν ΑΚ) προκύπτει ότι επί οριζοντίου ιδιοκτησίας δημιουργείται κατά κύριο λόγο, χωριστή κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος και παρεπομένης, αναγκαστική συγκυριότητα, αποκτώμενη αυτοδικαίως κατ' ανάλογη μερίδα επί των μερών του όλου ακινήτου, των χρησιμευόντων σε κοινή χρήση των οροφοκτητών, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατά την ενδεικτική απαρίθμηση του νόμου, το έδαφος, οι αυλές η στέγη (δώμα) προσδιορισμός των προς κοινή χρήση μερών, συνεπαγομένων αυτοδίκαια συγκυριότητα ως και τα επί αυτών δικαιώματα των ιδιοκτητών γίνεται είτε με συστατική πράξη της οριζοντίου ιδιοκτησίας, είτε και με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ αυτών και σε περίπτωση σιωπής τούτων, ρυθμίζεται από τις παρατεθείσες διατάξεις του ΑΚ και του Ν. 3741/29. Επίσης, από το συνδυασμό των παραπάνω διατάξεων, προκύπτει ότι οι συνιδιοκτήτες μπορούν με συμβολαιογραφικώς καταρτιζόμενη σύμβαση, που υπόκειται σε μεταγραφή, να ρυθμίσουν τη χρήση κοινοκτήτου και κοινοχρήστου πράγματος, όπως επιθυμούν, στο πλαίσιο δε αυτής της ρύθμισης δεν αποκλείεται η επιφύλαξη της χρήσης κοινοχρήστου χώρου αποκλειστικώς υπέρ κάποιου ή κάποιων από αυτούς, με την έννοια ότι οι λοιποί συνιδιοκτήτες θα αποκλείονται της σύγχρησης του κατ' αρχήν προορισθέντος ως κοινοχρήστου χώρου (αρθρ.7 παρ.2 Ν. 3741/1929) (ΑΠ 374/2003, 1305/2002). Οι κατ' αυτόν τον τρόπο δημιουργούμενοι περιορισμοί φέρουν, σύμφωνα με το άρθρο 13 παρ. 3 Ν. 3741/29 χαρακτήρα δουλείας. Δηλαδή οι περιορισμοί αυτοί δεν είναι μεν δουλείες, με την έννοια των άρθρων 1118 επ., 1142 επ. και 1188 επ. ΑΚ, αλλά φέρουν τον χαρακτήρα δουλείας, υπό την έννοια και μόνο ότι δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών των οριζοντίων ιδιοκτησιών, που τους συνομολόγησαν και αντιτάσσονται κατά τρίτων (ΑΠ 329/96, 1514/97, 922/98). Εξάλλου από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1118, 1121 και 1134 ΑΚ προκύπτει ότι το εμπράγματο δικαίωμα της πραγματικής δουλείας είναι παρεπόμενο της κυριότητας επί του δεσπόζοντος ακινήτου, με την έννοια ότι κάθε μεταβίβαση του ακινήτου, στο οποίο η δουλεία παρέχει ωφέλεια, περιλαμβάνει αυτοδικαίως και τη δουλεία, έστω και αν δεν ορίζεται τίποτα σχετικά στη πράξη της μεταβίβασης. Το δικάσαν Εφετείο, ως προς το ζήτημα της αποκλειστικής χρήσης του δώματος της επί της οδού... πολυκατοικίας, η οποία διέπεται από τις διατάξεις περί οριζοντίου ιδιοκτησίας, από τους εναγομένους, οι οποίοι, καθώς και οι ενάγοντες, είναι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων σ' αυτή, δέχθηκε τα εξής: Οι εναγόμενοι (νυν πρώτος και δεύτερη των αναιρεσιβλήτων ……και ….. είναι συγκύριοι εξ αδιαιρέτου, δυνάμει του νομίμως μεταγραφέντος με αριθμ. ... συμβολαίου της συμ/φου …… του υπό στοιχεία Δ1 διαμερίσματος του τετάρτου ορόφου της πολυκατοικίας, η δε εναγομένη –νυν τρίτη των αναιρεσιβλήτων, …… είναι κυρία, δυνάμει του νόμιμα μεταγραφέντος με αριθμ. .. συμβολαίου της συμ/φου ……., του υπό στοιχεία Δ2 διαμερίσματος του τετάρτου ορόφου της πολυκατοικίας. Την παραπάνω πολυκατοικία, οι παρεμβαίνοντες……… που αποτελούσαν τους μοναδικούς οικοπεδούχους αυτής, υπήγαγαν στις διατάξεις περί οριζοντίου ιδιοκτησίας, με την 61461/1991 πράξη σύστασης οριζοντίας ιδιοκτησίας και Κανονισμού πολυκατοικίας, του συμ/φου Αθηνών….., που μεταγράφηκε νόμιμα. Με την εν λόγω πράξη ορίσθηκε μεταξύ των άλλων (φύλλο 13 αυτής) ότι στο υπό στοιχεία Δ1 διαμέρισμα του τετάρτου ορόφου ανήκει κατ' αποκλειστική χρήση το τμήμα του δώματος που φαίνεται με τα στοιχεία α, β, γ, δ, ε, ζ, η, θ, ι, ία, ιβ, ιγ, α στο προσαρτώμενο σ' αυτή (πράξη) και προσκομιζόμενο σε αντίγραφο, από Οκτώβριο 1990 σχέδιο (κάτοψη δώματος) του μηχανικού..., στο δε διαμέρισμα υπό στοιχεία Α2 του ίδιου ορόφου ανήκει κατ' αποκλειστική χρήση το τμήμα του δώματος που φαίνεται στο παραπάνω σχέδιο με τα στοιχεία κ, κα. κβ, κγ, κδ, κε, κστ, κζ, κ. Επομένως με τη ρήτρα αυτή, η οποία είναι δεσμευτική και για τους ενάγοντες οροφοκτήτες, που αποτελούν ειδικούς διαδόχους των άνω συμβληθέντων και οι οποίοι προσχώρησαν ρητά, με τα συμβόλαια αγοράς των διαμερισμάτων τους, στην πράξη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, επιφυλάχτηκε η αποκλειστική χρήση του δώματος διαιρετά στα δύο διαμερίσματα του τετάρτου ορόφου και αποκλείσθηκε η σύγχρηση αυτού από τους ιδιοκτήτες των λοιπών διαμερισμάτων της πολυκατοικίας. Κατά συνέπεια, οι εναγόμενοι, οι δύο πρώτοι ως συγκύριοι του υπό στοιχεία Δ1 διαμερίσματος και η τελευταία ως κυρία του υπό στοιχεία Δ2 διαμερίσματος δικαιούνταν, βάσει της άνω ρήτρας, που έχει τον χαρακτήρα της σύστασης δουλείας υπέρ των διαμερισμάτων τους, να χρησιμοποιούν μόνοι τα αντίστοιχα τμήματα του κοινόκτητου δώματος της πολυκατοικίας και ν' αποκλείουν τη σύγχρηση αυτού από τους ενάγοντες, χωρίς οι ενέργειές τους αυτές να προσλαμβάνουν παράνομο ή καταχρηστικό χαρακτήρα. Και υπό τις παραδοχές αυτές, το δικάσαν Εφετείο, έκρινε απορριπτέα, ως αβάσιμο κατ' ουσία, την κρινόμενη αγωγή των εναγόντων - νυν αναιρεσειόντων, ιδιοκτητών άλλων διαμερισμάτων της ίδιας πολυκατοικίας, με την οποία ισχυρίζονταν ότι οι εναγόμενοι - νυν αναιρεσίβλητοι κάνουν, παρά το νόμο, αποκλειστική χρήση του δώματος και αποκλείουν την προσπέλαση και χρήση αυτού στους λοιπούς ιδιοκτήτες και ζητούσαν να υποχρεωθούν να αποδώσουν και σ' αυτούς τη χρήση (άλλως τα κλειδιά της θύρας) του δώματος. Με το να κρίνει έτσι το δικάσαν Εφετείο, ορθώς εφήρμοσε της προαναφερθείσες διατάξεις (των αρθ. 1002, 1117 ΑΚ, και 2 παρ.1, 3, 4, παρ.1, 5, 8 και 13 Ν. 3741/1929) και απορριπτέος, ως αβάσιμος είναι ο περί του αντιθέτου, από το αρθ. 559 αριθμ. 1 ΚΠολΔ, πρώτος λόγος αναίρεσης. Ο από το αρθ. 559 αριθμ. 20 ΚΠολΔ, λόγος αναίρεσης ιδρύεται όταν το δικαστήριο της ουσίας υπέπεσε σε σφάλμα ως προς την "ανάγνωση" αποδεικτικού εγγράφου, δηλαδή όταν απέδωσε σ' αυτό περιεχόμενο καταδήλως διαφορετικό από το αληθινό, εξ αιτίας του οποίου (διαγνωστικού σφάλματος) καταλήγει σε πόρισμα επιζήμιο για τον αναιρεσείοντα. Πρέπει δε την ως άνω επιζήμια για τον αναιρεσείοντα κρίση του, να σχημάτισε αποκλειστικά ή κατά κύριο λόγο, από το φερόμενο ως παραμορφωθέν έγγραφο. Με τον δεύτερο, από το αρθ. 559 αριθμ. 20 ΚΠολΔ, λόγο αναίρεσης, προβάλλεται η αιτίαση ότι το δικάσαν Εφετείο παραμόρφωσε το περιεχόμενο των προσκομισθέντων εγγράφων του Υποθηκοφυλακείου Αμαρουσίου, με αποτέλεσμα να αχθεί στην εσφαλμένη κρίση ότι το συμβόλαιο της τροποποιητικής πράξης οροφοκτησίας, με το οποίο ορίζεται ότι η χρήση του περιγραφομένου σ' αυτή τμήματος του δώματος δεν ανήκει στο Δ2 διαμέρισμα της πολυκατοικίας και ότι σ' αυτή (χρήση) θα καθορισθεί στο μέλλον, δεν επιφέρει κατά νόμον αποτέλεσμα, διότι δεν έχει μεταγραφεί και ως πράξη τροποποίησης της οροφοκτησίας. Από τον παραδεκτώς (άρθ. 561 παρ. 2 ΚΠολΔ) γινόμενο έλεγχο του προσκομιζομένου εγγράφου του Υποθηκοφυλακείου Αμαρουσίου (φωτοαντίγραφο του βιβλίου Μεταγραφών), προκύπτει ότι το υπ' αριθμ….συμβόλαιο της συμβ/φου………με το οποίο περιήλθε στη τρίτη εναγομένη -νυν αναιρεσίβλητο η κυριότητα του Δ2 διαμερίσματος και στο οποίο περιέχεται και η ως άνω πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ιδιοκτησίας, μεταγράφηκε την 10-10-1991, και ότι μεταγραφή καλύπτει α) την αγορά του Δ2 διαμερίσματος, καθώς και της Ρ-5 θέσης χώρου στάθμευσης της πυλωτής και β) την τροποποίηση σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και την κατάργηση εμπραγμάτου δουλείας (μόνον) ως προς τη θέση στάθμευσης, ως προς την οποία, εγένετο, επίσης τροποποίηση, με το ίδιο ως άνω συμβόλαιο, όπως προκύπτει από την παραδεκτή επισκόπηση αυτού, ενώ ουδόλως αναφέρεται στο ως άνω φερόμενο ως παραμορφωθέν έγγραφο του Υποθηκοφυλακείου ότι μεταγράφη το προαναφερθέν συμβόλαιο και ως προς την τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, τη σχετική προς τη χρήση του δώματος. Επομένως, το δικάσαν το Εφετείο δεν υπέπεσε στην πλημμέλεια της παραμόρφωσης του ως άνω εγγράφου και απορριπτέος, ως αβάσιμος, είναι ο περί του αντιθέτου δεύτερος λόγος αναίρεσης. Μετά από αυτά, πρέπει να απορριφθεί η αναίρεση και να καταδικασθούν η ηττηθέντες αναιρεσείοντες στη δικαστική δαπάνη των παραστάντων αναιρεσιβλήτων, εκ των οποίων η τρίτη δεν κατέθεσε προτάσεις. 

Χρίστος Καραμπάγιας | Μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών