Αναπροσαρμογή προς τα κάτω μισθώματος από μισθωτή.

 

ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ   1658/2010

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Ο μισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει αναπροσαρμογή του μισθώματος, εφ όσον, εξ αιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και επιβάλλεται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.

Η αναπροσαρμογή του μισθώματος γίνεται στο επίπεδο, που αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθίσταται  η διαταραχθείσα καλή πίστη.

Μεταβολή των συνθηκών μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση, ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων και ομοειδών ακινήτων, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζητήσεως των ακινήτων και άλλοι λόγοι.

Για την αναπροσαρμογή του μισθώματος απαιτείται

Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του, ή από το χρόνο της μεταγενέστερης αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων, που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή.

Ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφ ενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετά αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφ ετέρου.

Αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών.

Η αναπροσαρμογή ισχύει από την επίδοση της αγωγής και μελλοντικώς, χωρίς αναδρομικότητα.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ   1658/2010

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τη Δικαστή Κωνσταντία Εμμανουηλίδου, Πρόεδρο Πρωτοδικών, που ορίσθηκε με πράξη του Προέδρου του Τριμελούς Συμβουλίου Διοίκησης του Πρωτοδικείου Αθηνών και τη Γραμματέα Αντωνία Λαμπροπούλου. ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριό του στις 27 Ιανουαρίου 2010 για να δικάσει την αγωγή με αριθμό καταθέσεως……με αντικείμενο αναπροσαρμογή μισθώματος, μεταξύ. Kατά τη συζήτηση της υπόθεσης οι πληρεξούσιοι δικηγόρο; των διαδίκων ανέπτυξαν προφορικά τους ισχυρισμούς τους και ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικό και στις επί της έδρας κατατεθείσες κατά την επί της ουσίας συζήτηση της υπόθεσης προτάσεις.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει δε στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις, που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής πίστης (ολ. ΑΠ 927/1392). Επομένως, με βάση την πιο πάνω διάταξη, η οποία είναι εφαρμοστέα και επί των εμπορικών μισθώσεων, ενόψει του άρθρου 44 του π.δ. 34/1995, ο μισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του ως άνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφαλείας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται - η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαπραχθείσα καλή πίστη (ολ. ΑΠ 9/1997). Μεταβολή των συνθηκών, με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ, μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων και ομοειδών ακινήτων, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζητήσεως των ακινήτων και άλλοι λόγοι. Με βάση τα στοιχεία αυτά, το δικαστήριο οφείλει πρώτα να διαγνώσει, αν μεταξύ του οφειλομένου, κατά το σύστημα της συμβατικής ή αντικειμενικής αναπροσαρμογής, μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως ("ελεύθερου"), υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστεως, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου (οφειλομένου), και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το ίδιο αυτό μίσθωμα στο επίπεδο. το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 508/2010 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 633/2007 ΝΟΜΟΣ). Κατά συνέπεια, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ? άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται και, συνακόλουθα, αρκεί: α) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών. ( (ΟλΑΠ 9/1997 ΕλΔ 1997. 757, ΑΠ 850/2010 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 508/2010 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 2166/2009 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1464/2009 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1487/2005 ΕλΔ 2006. 170, ΑΠ 328/2004 ΕλΔ 2005. 1461, ΕφΑθ 7172/2008 ΕλλΔνη 2009 - 1254). Το σχετικό δικαίωμα, που απορρέει από την παραπάνω διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, διότι αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά δηλαδή διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης, με συνέπεια η σχετική αγωγή και η απόφαση που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα και ως προς το σημείο αυτό να είναι διαπλαστική. Αποτέλεσμα του παραπάνω χαρακτηρισμού είναι ότι το ασκηθέν δικαίωμα ενεργοποιείται από την επίδοση της αγωγής και μελλοντικώς, χωρίς αναδρομικότητα, υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργής (ΑΠ 588/1995, ΕΔΠ 1996, 114, ΑΠ 1427/1991, ΕΔΠ 1992, 105, ΑΠ 1346/1993, ΕλΔ 35, 1597, ΕφΑθ 6578/2000, ΕλΔ 41, 1684, Χ. Παπαδάκη, Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων, αριθ. 2589 επ., Μ. Ραψομανίκη, ΕΕΝ 45, 623). Περαιτέρω, για τη θεμελίωση της αγωγής στο άρθρο 288 ΑΚ όταν την ασκεί ο μισθωτής πρέπει για το ορισμένο αυτής κατ' άρθρο 216 § 1 ΚΠολΔ, εκτός των άλλων, να προσδιορίζεται το καταβαλλόμενο μίσθωμα και να αναφέρεται ότι αυτό είναι ανώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί με τη συνδρομή των προϋποθέσεων της εν λόγω διατάξεως, οπότε και έχει συμφέρον ο ενάγων - μισθωτής στη μείωση του καταβαλλόμενου μισθώματος ή του ποσοστού της συγκεκριμένης αναπροσαρμογής. Επίσης οφείλει ο ενάγων να εκθέσει στα δικόγραφο της αγωγής ποιες είναι οι συγκεκριμένες συνθήκες (οικονομικές, νομισματικές κλπ) οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπληρώσεως της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές τη μείωση του μισθώματος ή του ποσοστού της συμφωνημένης αναπροσαρμογής (ΑΠ 2045/2.006, ΑΠ 1487/2005 (απ.). Με την υπό κρίση με αρ. κατ. ……αγωγή, η ενάγουσα…. ισχυρίζεται ότι με  το  από….. ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσε από την εναγομένη…ένα ισόγειο κατάστημα εμβαδού 240 τμ με πατάρι, επί της οδού ... στην Αθήνα, προκειμένου η ενάγουσα…… να το χρησιμοποιήσει για την εμπορία μουσικών οργάνων, μουσικών βιβλίων, ηχητικών και οπτικοακουστικών συστημάτων κλπ, συναφών ειδών, για χρονικό διάστημα περίπου εννέα (9) ετών, αρχόμενο την 21-3-2004 και λήγον την 31-3-2013, αντί μηνιαίου μισθώματος ύψους 7500 ευρώ πλέον του αναλογούντες σε αυτό τέλους χαρτοσήμου εκ 3,6%, προσαυξανόμενου ετησίως «μετά την 1-4-2005 κατά ποσοστό ίσο με το άθροισμα του μέσου όρου του τιμαρίθμου (πληθωρισμού) του αμέσως προηγούμενου 12μηνου, όπως αυτός ανακοινώνεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος, πλέον δύο (2%) ποσοστιαίων μονάδων, υπό τον όρο ότι ουδέποτε η ετήσια αναπροσαρμογή θα είναι μικρότερη του 5%, ανεξάρτητα από το εάν τύχει κατά τη διάρκεια της μίσθωσης το ως άνω άθροισμα (πληθωρισμός + 2%) να υπολείπεται του 5%, καθιστώντας αυτό ως το ελάχιστο ποσοστό της ετήσιας αναπροσαρμογής του μισθώματος», ότι από την κατάρτιση της εν λόγω σύμβασης μίσθωσης (19-3-2004), αλλά και από την τελευταία αναπροσαρμογή του μισθώματος την 1-4-2009 μέχρι την άσκηση της παρούσης αγωγής, έχουν μεταβληθεί οι συνθήκες και το ύφος του καταβαλλομένου μισθώματος, όπως και το ποσοστό της ετήσιας αναπροσαρμογής, είναι δε εξαιρετικά αυξημένο σε σχέση με αυτό που έπρεπε να καταβάλλεται σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, με συνέπεια να ζημιώνεται υπέρμετρα η ίδια, καθόσον η μηνιαία μισθωτική αξία του τελευταίου ανέρχεται πλέον στο ποσό των 4800 ευρώ, ο δε πληθωρισμός κινείται σε πολύ χαμηλά επίπεδα. Με βάση το ιστορικά αυτό η ενάγουσα…..μισθώτρια ζητεί με την αγωγή να αναπροσαρμοσθεί το μηνιαίο μίσθωμα του επιδίκου ακινήτου στο ποσό των 4.800 ευρώ από την επίδοση της παρούσης αγωγής και το ποσοστό της ετήσιας αναπροσαρμογής στο ποσοστό του εκάστοτε ισχύοντος μέσου τιμαρίθμου κόστους ζωής για το προηγούμενο της αναπροσαρμογής δωδεκάμηνο, όπως το ποσοστό αυτό ανακοινώνεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος και τέλος να καταδικασθεί η εναγομένη …..στην πληρωμή των δικαστικών της εξόδων. Με αυτό το περιεχόμενο και αίτημα η υπό κρίση αγωγή αρμοδίως και παραδεκτά φέρεται προς συζήτηση ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου (άρθρα 14 παρ, 1 περ. β', 16 αρ. 1 και 29 παρ, 1 του ΚΠολΔ) κατά την ειδική διαδικασία των όρθρων 648 έως 661 του ΚΠολΔ (άρθρο 647 παρ. 1 του ιδίου κώδικα), είναι επαρκώς ορισμένη και νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 288, 361, 574 του ΑΚ, 44 του πδ 34/1995, 71 και 176 του ΚΠολΔ. Κατ' σκολουθίαν, πρέπει η αγωγή να ερευνηθεί περαιτέρω κατ' ουσίαν. Η εναγομένη-μισθώτρια με δήλωση του πληρεξουσίου της δικηγόρου στο ακροατήριο πριν από την επί της ουσίας συζήτηση της υποθέσεως, που καταχωρήθηκε στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημοσίας συνεδριάσεως του Δικαστηρίου τούτου και επαναλαμβάνεται στις επί της έδρας κατατεθείσες προτάσεις, αφενός ομολόγησε την κατάρτιση της επίδικης μίσθωσης με τους ειδικότερους όρους αυτής και αφετέρου αρνήθηκε τα θεμελιούντα την αγωγή πραγματικά περιστατικά αναφορικά με τη μείωση της μισθωτικής αξίας του εν λόγω ακινήτου, αλλά απεναντίας ισχυρίζεται ότι αυξήθηκε. Από την εκτίμηση των ενόρκων καταθέσεων των μαρτύρων αποδείξεως και ανταποδείξεως, που εξετάσθηκαν νόμιμα στο ακροατήριο και οι οποίες περιέχονται στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημοσίας συνεδριάσεως του Δικαστηρίου τούτου, της υπ' αριθμόν……ένορκης κατάθεσης του... ενώπιον του συμβολαιογράφου Αθηνών ..., που προσκομίζει η εναγομένη…., η οποία ελήφθη μετά από νόμιμη κλήτευση της ενάγουσας….. (βλ. υπ' αριθμό ……. έκθεση επιδόσεως του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Αθηνών...), των εγγράφων, που νόμιμα επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι, μεταξύ των οποίων και φωτογραφίες του επιδίκου και της γύρω περιοχής, καθώς και των ομολογιών της εναγομένης….., όπως αυτές εκτέθηκαν ανωτέρω, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με το από 19-3-2004 ιδιωτικό συμφωνητικό η εναγομένη ……εκμίσθωσε στην ενάγουσα…… ένα ισόγειο κατάστημα ... εμβαδού 240 τμ περίπου με πατάρι και WC, επί της πολυωρόφου οικοδομής επί της οδού…. αρ..στο κέντρο της Αθήνας, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως κατάστημα εμπορίας μουσικών οργάνων, μουσικών βιβλίων, ηχητικών και οπτικοακουστικών συστημάτων, συστημάτων εικόνας, πάσης φύσεως ηλεκτρονικών ειδών, ηλεκτρονικών υπολογιστών και περιφερειακών αυτών, προγραμμάτων (software) ηλεκτρονικών υπολογιστών, φωτογραφικών ειδών, ειδών φωτισμού συναυλιών, φωτορρυθμικών, καθώς και εξαρτημάτων και περιφερειακών όλων των ανωτέρω αναγραφόμενων ειδών. Η μίσθωση συμφωνήθηκε για χρονικό διάστημα περίπου εννέα (9) ετών, αρχόμενο την 21-3-2004 και λήγον την 31-3-2013, αντί μηνιαίου - προκαταβαλλομένου το πρώτο τριήμερο εκάστου μισθωτικού μηνός - μισθώματος ύψους 7500 ευρώ πλέον του αναλογούντος σε αυτό τέλους χαρτοσήμου εκ 3,6%. προσαυξανόμενου ετησίως «μετά την 1-4-2005 μέχρι και την 31-3-2013 σε ποσοστό ίσο με το άθροισμα του μέσου όρου του τιμαρίθμου (πληθωρισμού) του αμέσως προηγούμενου 12μηνου (όπως αυτός ανακοινώνεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος), πλέον δύο (2%) ποσοστιαίων μονάδων, υπό τον όρο ότι ουδέποτε η ετήσια αναπροσαρμογή θα είναι μικρότερη του 5%, ανεξάρτητα από το εάν τύχει κατά τη διάρκεια της μίσθωσης το ως άνω άθροισμα (πληθωρισμός + 2%) να υπολείπεται του 5%», καθιστώντας αυτό (5%) ως το ελάχιστο ποσοστό της ετήσιας αναπροσαρμογής του μισθώματος. Επιπλέον συμφωνήθηκε ότι σε περίπτωση που η μισθώτρια επιθυμεί την παράταση της μισθώσεως μέχρι και τη συμπλήρωση του νόμιμου χρόνου ελάχιστης διάρκειας της μίσθωσης (12ετία), το ποσό της ετήσιας αναπροσαρμογής για το μισθωτικό έτος από 1-4-2013 έως 31-3-2014 θα ανέλθει σε 9% επί του μισθώματος που θα καταβάλλεται την 31-3-2013. Για τα δύο επόμενα μισθωτικά έτη (δηλαδή από 1-4-2014 έως 31-3-2016) και μέχρι τη συμπλήρωση της 12ετίας η ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος θα επανέλθει στο ίδιο ακριβώς ποσοστό που είχε συμφωνηθεί καθόλη τη διάρκεια των πρώτων εννέα ετών (πληθωρισμός +2% με εγγυημένη την ελάχιστη αύξηση 5% ετησίως), το οποίο θα προστεθεί στο τελευταίο καταβληθέν μίσθωμα, όπως αυτό θα έχει διαμορφωθεί την 31-3-2014. Επίσης στο ανωτέρω μισθωτήριο συμφωνητικό αναγράφηκε ρητά ότι «για τη διαμόρφωση του ύψους του μισθώματος που συμφωνήθηκε, ελήφθη από τους συμβαλλόμενους υπόψη μόνον η μισθωτική αξία του ισογείου χώρου κύριας χρήσεως του καταστήματος και όχι το πατάρι το οποίο αποτελεί πρόσθετη κατασκευή εντός του μισθίου και χώρο βοηθητικής χρήσης, που κατασκευάσθηκε από παλαιότερα μισθωτή και παρέμεινε επ' ωφελεία του μισθίου». Από 1-4-2009 το μηνιαίο μίσθωμα του εν λόγω μισθίου καταστήματος ανέρχεται σε 9764,51 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου εκ 351,51 ευρώ και συνολικά 10116,03 ευρώ (βλ. σχετικές αποδείξεις είσπραξης), ήτοι 42,15 ευρώ ανά τμ. Οι λοιποί χώροι της οικοδομής, επί της οποίας βρίσκεται το μίσθιο κατάστημα, εκμισθώνονται όλοι και συγκεκριμένα: Α) Ισόγειο κατάστημα, εμβαδού 12 τμ, εκμισθώθηκε με το από 23-9-2005 ιδιωτικό συμφωνητικό στην ….., για διάστημα έξι ετών, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί για την εμπορία φο-μπιζού, έναντι μηνιαίου μισθώματος εκ 650 ευρώ, πλέον του αναλογούντος σε αυτό τέλους χαρτοσήμου εκ 3,6%, προσαυξανόμενου ετησίως μετά την 25-9-2006 μέχρι και την 24-9-2011 σε ποσοστό ίσο με το άθροισμα του μέσου όρου του τιμαρίθμου (πληθωρισμού) του αμέσως προηγούμενου 12μηνου πλέον τριών (3%) ποσοστιαίων μονάδων. Από 25-9-2009 το μηνιαίο μίσθωμα του εν λόγω μισθίου καταστήματος ανέρχεται σε 782 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου εκ 28,15 ευρώ και συνολικά 810,15 ευρώ (βλ. σχετική απόδειξη είσπραξης), ήτοι 67,51 ευρώ ανά τμ. Β) Γωνιακό ισόγειο κατάστημα, εμβαδού 72 τμ, μεθ' υπογείου, εκμισθώθηκε με το από 7-3-2007 ιδιωτικό συμφωνητικό στους ....., για διάστημα εννέα ετών, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί για τη στέγαση της επιχειρήσεως εστιατορίου…..έναντι μηνιαίου μισθώματος εκ 3250 ευρώ, πλέον του αναλογούντος σε αυτό τέλους χαρτοσήμου εκ 3,6%, προσαυξανόμενου ετησίως κατά ποσοστό 5%. Από 1-4-2009 το μηνιαίο μίσθωμα του εν λόγω μισθίου καταστήματος ανέρχεται σε 3528 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου εκ 127 ευρώ και συνολικά 3655 ευρώ (βλ. σχετική απόδειξη είσπραξης), ήτοι 50,76 ευρώ ανά τμ, Γ) Συνολικά οι έξι (6) όροφοι της οικοδομής, που αποτελούνται από γραφεία συνολικής επιφάνειας 4290 τμ, εκμισθώθηκαν με το από 1-2-200Β ιδιωτικό συμφωνητικό στο πολιτικό κόμμα…..προκειμένου να στεγάσει τα κεντρικά του γραφεία, για διάστημα έξι (6) ετών, αρχόμενο 1-11-2008, έναντι μηνιαίου μισθώματος που από 1-11-2009 ανέρχεται σε 57304 ευρώ πλέον χαρτοσήμου εκ 1031,47 ευρώ και συνολικά 38335,47 ευρώ (βλ. σχετική απόδειξη), ήτοι 13,80 ευρώ ανά τμ. Οι εν λόγω μίσθιοι χώροι με το από 7-2-1966 ιδιωτικό συμφωνητικό ήταν εκμισθωμένοι στο…… με τελευταία παράταση της μίσθωσης από 22-2-1993 έως και 31-12-1997. Επειδή το ……δεν απέδωσε τους μίσθιους χώρους κατά την ως άνω λήξη της μίσθωσης η εκμισθώτρια….. (νυν εναγομένη) ζήτησε με την με αρ. κατ. 11989/23-12-1997 αγωγή της την απόδοση, διότι ήδη με το από 25-11-1997 ιδιωτικό συμφωνητικό είχε εκμισθώσει τους χώρους αυτούς στο πολιτικό κόμμα της….. για τη στέγαση των γραφείων της, επί της οποίας εκδόθηκε η υπ αριθμόν…….απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών σε πρώτο βαθμό και η υπ' αριθμόν…….απόφαση του Εφετείου Αθηνών σε δεύτερο βαθμό, που δέχθηκαν την αγωγή. Στη δίκη αυτή παρενέβη η ….ως νέα μισθώτρια. Επειδή όμως τ….αρνούνταν να αποχωρήσει, η…. υπαναχώρησε από τη μίσθωση. Σε κάθε περίπτωση όταν η ενάγουσα…… διαπραγματεύονταν την επίδικη μίσθωσης, οι 6 όροφοι της οικοδομής φέρονταν να είναι μισθωμένοι στη….. αν και αυτή ουδέποτε εγκαταστάθηκε σε αυτούς τους χώρους και Δ) Το δεύτερο υπόγειο εμβαδού 800 τμ. διαμορφωμένο σε κλειστό χώρο στάθμευσης αυτοκινήτων, ένα γραφεία γκαράζ του ισογείου εμβαδού 27 τμ και ο ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου εκμισθώθηκαν με το από 16-2-2009 ιδιωτικό συμφωνητικό στο πολιτικό κόμμα….έναντι μηνιαίου μισθώματος 8000 ευρώ πλέον χαρτοσήμου εκ. 288 ευρώ και συνολικά 8288 ευρώ. Επίσης η εναγομένη ….προσκομίζει και το από 13-6-2008 ιδιωτικό συμφωνητικό, δυνάμει του οποίου εκμισθώθηκε, για διάστημα 12 ετών, παρακείμενο του επιδίκου ισόγειο κατάστημα και δη επί της οδού…... αρ….. και …. αρ…..γωνία, εμβαδού 65 τμ, για να χρησιμοποιηθεί ως καφετέρια, έναντι μηνιαίου μισθώματος εκ 4500 ευρώ, προσαυξανόμενου ετησίως κατά ποσοστό ίσο με το πληθωρισμό. Η ενάγουσα ……ισχυρίζεται με την αγωγή της ότι από τα τέλη του 2008 και δη λόγω της μετεγκατάστασης του…επί της οικοδομής στην…..αρ……(όπου βρίσκεται το μίσθιο) έχει μειωθεί κατά το ήμισυ η μισθωτική αξία του καταστήματος που μισθώνει αυτή και δη ανέρχεται οι 4800 ευρώ μηνιαίως, ήτοι 20 ευρώ ανά τμ. Επικαλείται συγκεκριμένα ότι το μίσθιο κατάστημα είχε «στοχοποιηθεί» από αντιεξουσιαστές - αναρχικούς κατά τη διάρκεια των επεισοδίων της 7ης και 8ης Δεκεμβρίου 2008, οπότε άγνωστοι δράστες προκάλεσαν φθορές και αφήρεσαν εμπορεύματα, προκαλώντας συνολική ζημία στην ενάγουσα …… ύψους 28.000 ευρώ, πλέον των 12500 ευρώ από καταστροφές εμπορευμάτων. Όμως, όπως προκύπτει από το βιβλίο συμβάντων του 2ου τμήματος Ασφαλείας του Κράτους και Πολιτεύματος, αλλά και την υπ' αριθμόν 132/7-1-2009 βεβαίωση του Εμπορικού και Βιομηχανικού Επιμελητηρίου Αθηνών, στα ίδια επεισόδια «στοχοποιήθηκαν» και τα άλλα καταστήματα της ενάγουσας…, ήτοι και επί της οδού…. αρ….. και επί της….αρ..Επίσης την 25-9-2009 άγνωστοι «κουκουλοφόροι» επιτέθηκαν τις βράδυνες ώρες με βόμβες μολότωφ και πέτρες στα γραφεία του…… επί της οδού …αρ…… χωρίς όμως να προκληθούν ζημίες στο επίδικο μίσθιο κατάστημα. Τέλος την 25-1-2010 άγνωστοι δράστες έριξαν περί ώρα 1.40 πμ τέσσερις βόμβες μολότωφ στην είσοδο των γραφείων του……. επί της οδού……αρ…χωρίς όμως να προκληθούν ζημίες στο επίδικο μίσθιο κατάστημα...Περαιτέρω η ενάγουσα ….. επικαλείται ότι εξαιτίας των επεισοδίων και την μετεγκατάσταση των γραφείων του…….από την οδό… στην …..αρ… είναι μόνιμη η παρουσία αστυνομικών δυνάμεων και «κλούβας» έξω από το μίσθιο κατάστημα, έχουν δε τοποθετηθεί κινητά «κολωνάκια» με αλυσίδες στο πεζοδρόμιο έμπροσθεν του μισθίου, που απαγορεύουν την στάθμευση αυτοκινήτων, με συνέπεια να έχουν μειωθεί οι πωλήσεις και κατ' επέκταση τα κέρδη της επιχείρησης της ενάγουσας…... Προσκομίζει δε η τελευταία πρόχειρη κατάσταση από την οποία φαίνεται ότι το κατάστημα της επί της οδού ….αρ……παρουσίασε μεταξύ 2007 και 2008 μείωση των κερδών κατά ποσοστό 25,9%. Πλην όμως δεν αποδείχθηκε ότι αυτό οφείλεται στην εγκατάσταση των γραφείων του….καθόσον αυτή έγινε το Νοέμβριο του 2008, αλλά το εν λόγω κατάστημα παρουσιάσει μείωση κερδών όλο το προηγούμενο διάστημα και τάξης του 31,5% τον Ιανουάριο του 2008, 37,1% τον Απρίλιο του 2008, 31,6% τον Μάιο του 2008, 45,3% τον Σεπτέμβριο του 2008 και μόλις 21,7% τον Δεκέμβριο του 2008 (όταν γίνονταν τα επεισόδια και προκλήθηκαν οι φθορές στο μίσθιο), πράγμα που σημαίνει ότι γενεσιουργός λόγος της μείωσης των κερδών δεν είναι η ύπαρξη των γραφείων του……. Εξάλλου από τον ισολογισμό της ενάγουσας…… της 30-6-2009, προκύπτει ότι ο κύκλος εργασιών του Ομίλου για το διάστημα από 1/7/2008 έως 30/6/2009 ήταν 32.677.039,51 ευρώ έναντι ταυ διαστήματος από 1/7/2007 έως 30/6/2008 ποσού 33.362.219,55 ευρώ, ενώ της εταιρίας για το διάστημα από 1/7/2008 έως 30/6/2009 ήταν 32.215,89076 ευρώ έναντι του διαστήματος από 1/7/2007 έως 30/6/2008 ποσού 32.971832,12 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι υπήρχε γενικότερη μείωση του κύκλου εργασιών, η οποία όμως δεν ανέρχεται σε ποσοστό 25% όπως διατείνεται η ενάγουσα …αλλά σε πολύ μικρότερο ποσοστό. Η εν λόγω μείωση δικαιολογείται σε μεγάλο βαθμό από τη γενικότερη οικονομική κρίση που πλήττει την ελληνική αγορά την τελευταία διετία και φυσικά είναι να επηρεάζει και την ενάγουσα……της οποίας, μάλιστα, το αντικείμενο εμπορίας δεν ανάγεται σε είδη πρώτης ανάγκης, αλλά μάλλον «πολυτελείας». Τέλος, όσον αφορά τη μείωση του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, αυτός κατ' έτος 2004 ανέρχονταν κατά μέσο όρο, σε 2,9%, κατ' έτος 2005 ανέρχονταν κατά μέσο όρο σε 3,5%, κατ' έτος 2006 ανέρχονταν κατά μέσο όρο σε 3,2%, κατ' έτος 2007 ανέρχονταν κατά μέσο όρο σε 2,9%, κατ' έτος 2008 ανέρχονταν κατά μέσο όρο σε ποσοστό 4,2%, κατ' έτος 2009 κατά μέσο όρο σε 1,2 % και κατά το χρόνο συζήτησης της αγωγής (27-1-2010) σε 2,6% με προφανείς ανοδικές τάσεις Επομένως ο ισχυρισμός της ενάγουσας….ότι ο Δείκτης Τιμών Καταναλωτή (πληθωρισμός) έχει μειωθεί σημαντικά από την κατάρτιση της σύμβασης (2004) μέχρι τη συζήτηση της αγωγής, ώστε η ρήτρα περί ετήσιας αναπροσαρμογής του μισθώματος ίσης με το Δείκτη Τιμών Καταναλωτή πλέον των 2 ποσοστιαίων μονάδων και με εγγυημένη ελάχιστη αναπροσαρμογή ποσοστού 5%, να αντίκειται στην καλή πίστη, αποδεικνύεται αναληθής διότι η μείωση του ΔΤΚ κατ' έτος 2009 ήταν παροδική. Συνακόλουθα των ανωτέρω, η εγκατάσταση των γραφείων του…….επί της οικοδομής επί της οδού...κατά το τέλος του 2008, ναι μεν αποτελεί μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επίδικης επαγγελματικής μίσθωσης μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής (21-7-2009) πλην όμως δεν αποδείχθηκε ότι συνέβαλε σε ουσιώδη μείωση της μισθωτικής αξίας του επιδίκου μισθίου κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, κατά τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στην ενάγουσα…., η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό και μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο. Σε τούτο το συμπέρασμα καταλήγει το Δικαστήριο λαμβάνοντας υπόψη ότι 1) στην περιοχή, άπου βρίσκεται το επίδικο μίσθιο, δεν υπάρχουν «ξενοίκιαστα» καταστήματα, 2) το καλοκαίρι του 2009 ενδιαφέρθηκε να το μισθώσει το επίδικο η τράπεζα ….και μάλιστα με μακρόχρονη μίσθωση με μηνιαίο μίσθωμα ανώτερο των 10000 ευρώ, 3) στο πρόσφατο παρελθόν είχε ενδιαφερθεί να αγοράσει όλο το κτίριο, στο οποίο βρίσκεται το μίσθιο κατάστημα η….και η ενάγουσα….ζήτησε ως «αέρα» για να αποχωρήσει το ποσό των 1.800.000 ευρώ, 4) το μίσθωμα που καταβάλει η ενάγουσα……είναι χαμηλότερο ανά τμ σε σχέση με τα άλλα καταστήματα της οικοδομής, όπως παρατίθεται ανωτέρω, 5) τα επεισόδια με τους αντιεξουσιαστές συνέβαιναν σε όλο το εμπορικό κέντρο της Αθήνας, όπως και άλλων μεγάλων πόλεων και δεν επικεντρώθηκαν στην περιοχή του μισθίου καταστήματος λόγω των γραφείων του….. 6) η μόνιμη παρουσία αστυνομικών δυνάμεων έξω από το μίσθιο προσφέρει προστασία έναντι των επιθέσεων των αντιεξουσιαστών, που σύχναζαν στην περιοχή και πριν την εγκατάσταση του … λόγω της ύπαρξης πανεπιστημιακών σχολών και της γειτνίασης με τα Εξάρχεια και δεν αποδείχθηκε ότι (η αστυνομία) αποτρέπει τους πελάτες από την ενάγουσα ….άλλωστε η τελευταία δραστηριοποιείται σε εξειδικευμένα είδη (συστήματα ήχου, μουσικό όργανα, μουσικά βιβλία κλπ), που οι κυρίως της πελάτες δεν είναι περιστασιακοί που διέρχονται από την οδό..., αλλά που προσέρχονται ειδικά στο κατάστημά της, ενόψει και του παρακείμενου Ωδείου, ιδιοκτησίας της ενάγουσας ….. και 7) η όποια μείωση των κερδών του καταστήματος οφείλεται πρωτίστως στη γενικότερη οικονομική κρίση που πλήττει την Ελλάδα, λόγο, που σημειωτέον δεν επικαλείται η ενάγουσα…. με την υπό κρίση αγωγή της για μείωση του μισθώματος. Κατά συνεπεία θα πρέπει να απορριφθεί η υπό κρίση αγωγή ως κατ' ουσίαν αβάσιμη, η δε ενάγουσα….. λόγω της ήττας της θα πρέπει να καταδικασθεί στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της εναγομένης …. (άρθρο 176 του ΚΠολΔ), κατά τα οριζόμενα στο διατακτικό της παρούσης.

Χρίστος Καραμπάγιας | Μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών