Εικονικότητα δήλωσης βούλησης σε πώληση ακινήτου.

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   1359/2008

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Αν οι αντίστοιχες για την πώληση δηλώσεις βούλησης, αφ ενός του πωλητή και αφ ετέρου του αγοραστή ήταν εικονικές, υπό την έννοια ότι δεν έγιναν στα σοβαρά, παρά έγιναν μόνο φαινομενικά, γιατί οι βουλήσεις ήταν, είτε να μην υπάρχει η υποχρέωση του πωλητή να μεταβιβάσει την κυριότητα και παραδώσει το πωλούμενο και η υποχρέωση του αγοραστή να πληρώσει το τίμημα, είτε να μην υπάρχει η μία μόνο από αυτές τις υποχρεώσεις, η σύμβαση πώλησης είναι, λόγω της εικονικότητας, άκυρη. 

Η ακυρότητα επισύρει την ακυρότητα της σύμβασης μεταβίβασης της κυριότητας.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   1359/2008

Απόσπασμα………Επειδή, από τη διάταξη του άρθρου 138 ΑΚ, συνδυαζόμενη και με τις διατάξεις των άρθρων 180, 211,214, 513 και 1033 ΑΚ, συνάγονται τα ακόλουθα: Σε περίπτωση καταχωρισμένων σε συμβολαιογραφικό έγγραφο συμβάσεως πώλησης και, εξαιτίας της πώλησης, μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου από τον κύριο του ακινήτου σε άλλον, εκπροσωπούμενο από κάποιον πληρεξούσιό του δυνάμει συμβολαιογραφικού πληρεξουσίου εγγράφου, αν οι αντίστοιχες για την πώληση δηλώσεις βούλησης αφενός του πωλητή και αφετέρου του πληρεξουσίου του αγοραστή ήταν εικονικές υπό την έννοια ότι δεν έγιναν στα σοβαρά παρά έγιναν μόνο φαινομενικά, διότι οι βουλήσεις εκείνων ήταν είτε να μην υπάρχουν η υποχρέωση του πωλητή να μεταβιβάσει την κυριότητα και παραδώσει το πωλούμενο και η υποχρέωση του αγοραστή να πληρώσει το τίμημα, είτε να μην υπάρχει η μία μόνο από αυτές τις εκατέρωθεν υποχρεώσεις, η σύμβαση πώλησης είναι, λόγω της εικονικότητας, άκυρη, θεωρούμενη γι αυτό ως μη γενόμενη, αυτή δε η ακυρότητα επισύρει την ακυρότητα της σύμβασης μεταβίβασης της κυριότητας, λόγω του αιτιώδους χαρακτήρα της τελευταίας. Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από την αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση, το Εφετείο, σε σχέση με την προβληθείσα από τους ήδη αναιρεσιβλήτους εναγομένους ένσταση περί εικονικότητας του πωλητηρίου συμβολαίου που επικαλέσθηκε η ενάγουσα και ήδη αναιρεσείουσα για την κτήση της κυριότητας των διεκδικουμένων με την ένδικη αγωγή της ακινήτων, δέχθηκε, ως αποδειχθέντα, τα ακόλουθα κρίσιμα πραγματικά περιστατικά: Ο πρώτος εναγόμενος….... συμπλοιοκτήτης και εφοπλιστής, και η δεύτερη εναγόμενη… συνταξιούχος του Ελληνικού Δημοσίου, υπήρξαν σύζυγοι. Κατά το έτος 1978 διασπάσθηκε η έγγαμη συμβίωσή τους, πλην όμως αυτοί εξακολούθησαν να ζουν υπό την αυτή στέγη μέχρι και το έτος 1995, οπότε με την υπ' αριθμ….απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, που εκδόθηκε κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων κατόπιν σχετικής αίτησης της άνω συζύγου, διατάχθηκε η μετοίκηση του πρώτου εναγομένου από τη συζυγική οικία και υποχρεώθηκε αυτός να καταβάλει στη δεύτερη εναγόμενη, σύζυγό του, και στον τέταρτο εναγόμενο γιό τους….που τότε ήταν ανήλικος, ως προσωρινή διατροφή, τα αναφερόμενα σ' αυτήν χρηματικά ποσά. Αμέσως μετά την έκδοση της πιο πάνω απόφασης ασφαλιστικών μέτρων ο εναγόμενος…..αποφάσισε την ίδρυση εταιρίας με την επωνυμία….. Για το σκοπό αυτό έλαβε από την Τράπεζα Εργασίας δάνειο, με βάση σύμβαση παροχής πίστωσης με ανοικτό (αλληλόχρεο) λογαριασμό, ύψους 50.000.000 δραχμών. Για την εξασφάλιση δε των απαιτήσεων της πιστοδότριας Τράπεζας από την εν λόγω σύμβαση εγγράφηκε υπέρ αυτής, με τη συναίνεση του…. προσημείωση υποθήκης επί της παρακάτω αναφερόμενης συζυγικής οικίας, για ποσό 60.000.000 δραχμών, η οποία καταχωρήθηκε στα οικεία βιβλία του Υποθηκοφυλακείου Αθηνών στις 30-8-1995. Σύμφωνα με την υπ' αριθμ........πράξη συστάσεως οροφοκτησίας και κανονισμού του συμβολαιογράφου Ελευσίνας Λάμπρου Θεμελή, η συζυγική οικία των ανωτέρω εναγομένων, πρώην συζύγων, που βρίσκεται στο αυτοτελές κτίριο......του συγκροτήματος τεσσάρων οικοδομών, οι οποίες είναι κτισμένες σε οικόπεδο εμβαδού 6.879,48 τ.μ., στην περιοχή του Δήμου Παλαιού Ψυχικού Αττικής, στο Ο.Τ. ΙΙ κα στη διασταύρωση των οδών .... και....., αποτελείται α) από τη με αριθμό 2 αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία (κατοικία), επιφάνειας 223 τ.μ., του πρώτου ορόφου ως προς τη στάθμη της οδού ..... και ισογείου ως προς τη στάθμη της οδού ....., μαζί με την αποτελούσα παράρτημα αυτής υπ' αριθμ. 6 αποθήκη, επιφάνειας 8,90 τ.μ. και β) από τη με αριθμό 9 θέση στάθμευσης αυτοκινήτου, επιφάνειας 13 τ.μ., του πρώτου υπόγειου ορόφου ως προς τη στάθμη της οδού ...... και του δευτέρου υπόγειου ορόφου ως προς τη στάθμη της οδού ....... Με το υπ' αριθμ.....συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Αθηνών…..που μεταγράφηκε νόμιμα, στο οποίο συμβαλλόμενοι είναι, αφενός ο ανωτέρω εναγόμενος…..ως πωλητής, και αφετέρου η δικηγόρος……η οποία ενεργούσε ως πληρεξούσια, αντιπρόσωπος και για λογαριασμό της ενάγουσας αλλοδαπής εταιρίας……ως αγοράστριας, φέρεται να πωλούνται και να μεταβιβάζονται κατά πλήρη κυριότητα από τον……στην ενάγουσα οι πιο πάνω αναφερόμενες οριζόντιες ιδιοκτησίες, που αποτελούν τα επίδικα ακίνητα, έναντι τιμήματος 94.873.560 δραχμών, που είναι ίσο προς την αντικειμενική αξία αυτών, το οποίο και συμφωνήθηκε να καταβληθεί με τους όρους και τις προϋποθέσεις που διαλαμβάνονται στο συμβόλαιο τούτο. Ταυτόχρονα με την υπογραφή του πωλητηρίου αυτού συμβολαίου, οι πιο πάνω συμβαλλόμενοι κατάρτισαν και το από...... ιδιωτικό συμφωνητικό, με το οποίο συμφωνήθηκε μεταξύ τους να παραμείνουν στη χρήση των επιδίκων ακινήτων, χωρίς αντάλλαγμα, ο πωλητής…..και η οικογένειά του, δηλαδή η δεύτερη εναγόμενη σύζυγός του και τα τέκνα τους ( τρίτος και τέταρτος εναγόμενοι) μέχρι τις 14-7-1996, προκειμένου να διευκολυνθούν στην εξεύρεση άλλης κατοικίας. Όμως αποδείχθηκε ότι η προαναφερθείσα σύμβαση πωλήσεως της επίδικης οικίας, με την αποθήκη αυτής και τη θέση στάθμευσης, κατά την αμοιβαία συμφωνία των συμβληθέντων, ήτοι του πρώτου εναγόμενου πωλητή, της ενάγουσας αγοράστριας και της δικηγόρου….που εκπροσώπησε αυτήν ως άμεση αντιπρόσωπός της κατά τη σύναψη της σύμβασης πωλήσεως, πραγματοποιήθηκε κατά το φαινόμενο μόνο και όχι σπουδαία και σοβαρά, χωρίς δηλαδή να υπάρχει συναλλακτική πρόθεση από μέρους αυτών, αφού αποσκοπούσε κυρίως στη ματαίωση της ικανοποίησης των απαιτήσεων διατροφής που είχαν, έναντι του πρώτου εναγόμενου πωλητή, η δεύτερη και ο τέταρτος των εναγομένων, σύζυγος και τέκνο αυτού, αντίστοιχα. Στην παραπάνω κρίση οδηγείται το Εφετείο από τα εξής περιστατικά : 1) Οι δεύτερη και τέταρτος εναγόμενοι είχαν, έναντι του πρώτου εναγομένου …..χρηματική απαίτηση διατροφής, δυνάμει της υπ' αριθμ….απόφασης ασφαλιστικών μέτρων του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, κατά το χρόνο που εκείνος φέρεται ότι πώλησε και μεταβίβασε στην ενάγουσα την επίδικη οικία, με την πώληση δε αυτή θέλησε να αποφύγει την πληρωμή της επιδικασθείσης στους εν λόγω εναγομένους διατροφής. 2) Με την υπ' αριθμ…..απόφαση του Εφετείου Αθηνών, καθορίσθηκε τελεσίδικα το ύψος της οφειλόμενης από τον…. στους ανωτέρω, σύζυγο και τέκνο αυτού, διατροφής στα ποσά των 800.000 και 400.000 δραχμών, αντίστοιχα. Ειδικότερα με την εν λόγω εφετειακή απόφαση γίνεται δεκτό ότι η επίδικη οικία, ιδιοκτησίας του πρώτου εναγομένου…..παραχωρείται κατά χρήση για τη στέγαση των υπολοίπων εναγομένων ( συζύγου και τέκνων αυτού), ενόψει του ότι κατά τη δίκη εκείνη ο…..δεν ανέφερε ότι είχε πραγματοποιηθεί η ως άνω αγοραπωλησία της επίδικης οικίας 3) Η ενάγουσα αλλοδαπή εταιρία (αγοράστρια), με έδρα την Ιρλανδία, από τις 28-3-1995 που συνεστήθη, και μέχρι τις 11-1-2005, που έγινε η μετ' απόδειξη συζήτηση της αγωγής στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο, δεν είχε καμιά άλλη εμπορικής φύσεως ή άλλου είδους δραστηριότητα στην Ελλάδα ή σε άλλη χώρα, εκτός από την αγορά της επίδικης οικίας. Η ίδια εταιρία δεν έχει την έδρα της, καθώς και τις εγκαταστάσεις της, στην Ελλάδα, ούτε διατηρεί ισολογισμούς στην Ελλάδα, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν ο πρώτος εναγόμενος είναι ή όχι εκείνος που ουσιαστικά συνέστησε την εταιρία αυτή, δια παρενθέτου προσώπου, για να προβεί στη συνέχεια στην επίμαχη πώληση, ώστε τυπικά μεν να φαίνεται κύριος της επίδικης οικίας τρίτος, στην ουσία όμως να εξακολουθήσει ο ίδιος να είναι κύριος και νομέας αυτής, ενόψει μάλιστα του ότι από κανένα στοιχείο δεν αποδεικνύεται ποιός ή ποιοί είναι οι μέτοχοι της ενάγουσας εταιρίας (αγοράστριας). Ο ισχυρισμός της ενάγουσας ότι αυτή ανήκει σε κάποιο φυσικό πρόσωπο, Συριακής υπηκοότητας, ονόματι......,κάτοικο Λατάκειας Συρίας, είναι αβάσιμος, αφού δεν προσκομίζονται έγγραφα ειδικής διαδοχής στις μετοχές και στην εν γένει περιουσία της εταιρείας αυτής από ιδρυτές ή μετόχους της, από τα οποία να προκύπτει η ιδιότητα αυτών, καθώς και η κατά νόμο εξουσία τους. 4) Η ενάγουσα εταιρία εκπροσωπήθηκε κατά τη σύναψη της επίμαχης σύμβασης αγοραπωλησίας από την άμεση αντιπρόσωπό της δικηγόρο ……, δυνάμει του από...... απλού και όχι συμβολαιογραφικού, όπως απαιτείται από τα άρθρα 217 εδ.α' και 369 του ΑΚ, πληρεξουσίου, το οποίο φέρεται ότι συντάχθηκε από τους διευθυντές και εκπροσώπους αυτής (ενάγουσας) ..... και .....ύστερα από εντολή κάποιου ονόματι....προς την άνω δικηγόρο να διενεργήσει για λογαριασμό της ενάγουσας έλεγχο των τίτλων κυριότητας του επιδίκου διαμερίσματος, για την αγορά του. Όμως στα σχετικά νομιμοποιητικά έγγραφα που προσκομίζονται τα πιο πάνω πρόσωπα δεν αναφέρονται ως υπαρκτά, αλλ' ούτε και επιβεβαιώνεται από άλλα στοιχεία ότι αυτά, καθώς και οι παραπάνω διευθυντές-εκπρόσωποι της ενάγουσας, είναι υπαρκτά πρόσωπα. 5) Το προαναφερόμενο δάνειο, ύψους 50.000.000 δραχμών, που χορήγησε η Τράπεζα Εργασίας στον…..και για την εξασφάλιση πληρωμής του οποίου εγγράφηκε υπέρ της δανείστριας στο πωληθέν επίδικο ακίνητο προσημείωση υποθήκης, εξοφλήθηκε από την ενάγουσα στις 23-8-1996, δηλαδή μετά την αγορά του ακινήτου από αυτήν, και μόνο κατά το κεφάλαιο, με αποτέλεσμα να βεβαιωθούν στην Τράπεζα τόκοι και έξοδα συνολικού ποσού 15.091.719 δραχμών, το οποίο μαζί με το κεφάλαιο υπερβαίνει το προαναφερόμενο όριο της υποθήκης των 60.000.000 δραχμών, το οποίο, σύμφωνα με τη σύμβαση πωλήσεως είχε υποχρέωση να εξοφλήσει η ενάγουσα, κατά 5.091.719 δραχμές. 6) η επίμαχη πώληση και μεταβίβαση του επιδίκου ακινήτου από τον πρώτο εναγόμενο…..έγινε μετά τον πλειστηριασμό των γραφείων του στον Πειραιά, τον οποίο επέσπευσαν οι λοιποί εναγόμενοι για την ικανοποίηση μέρους της χρηματικής απαίτησής τους από διατροφή, που είχε επιδικασθεί σ' αυτούς με τη διαληφθείσα απόφαση ασφαλιστικών μέτρων. 7) Ο….συμπλοιοκτήτης-εφοπλιστής, ήταν οικονομικά ισχυρός και δεν είχε ανάγκη να μεταβιβάσει σε τρίτο την επίδικη οικία που αποτελούσε την οικογενειακή του στέγη, αλλ' ούτε και αδυνατούσε να εξοφλήσει το δάνειο που είχε λάβει από την Τράπεζα Εργασίας και 8) Οι προαναφερθείσες συμβάσεις πώλησης και χρησιδανείου της επίδικης οικίας ουδέποτε γνωστοποιήθηκαν από τον εναγόμενο πωλητή…..στους υπολοίπους εναγομένους, σύζυγο και τέκνα αυτού, όπως ήταν λογικό να συμβεί, προκειμένου οι τελευταίοι να διευκολυνθούν στην εξεύρεση άλλης κατοικίας, εφόσον αυτός ήταν ο σκοπός του χρησιδανείου, ενώ η γνωστοποίηση της αγοράς της οικίας στους εν λόγω εναγομένους από μέρους της ενάγουσας αγοράστριας έγινε στις 11-11-1997, δηλαδή μετά παρέλευση δύο ετών περίπου από την πώληση. Με βάση τις πραγματικές αυτές παραδοχές το Εφετείο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η προαναφερόμενη σύμβαση πωλήσεως, που καταρτίσθηκε με το ως άνω .....συμβόλαιο, είναι άκυρη ως εικονική και συνεπώς η αναιρεσείουσα ενάγουσα με τη σύμβαση αυτή δεν απέκτησε την κυριότητα των επιδίκων οριζοντίων ιδιοκτησιών, στη συνέχεια δε απέρριψε κατ' ουσίαν την έφεση της ενάγουσας και ήδη αναιρεσείουσας, επικυρώνοντας έτσι την εκκληθείσα απόφαση του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, το οποίο, κρίνοντας ομοίως, είχε δεχθεί ως βάσιμη την ένσταση των αναιρεσιβλήτων εναγομένων περί εικονικότητας της επίμαχης σύμβασης πωλήσεως και απορρίψει για το λόγο αυτό την ένδικη διεκδικητική των επιδίκων ακινήτων αγωγή της αναιρεσείουσας, ως ουσιαστικά αβάσιμη. Με αυτά που δέχθηκε και έτσι που έκρινε το Εφετείο δεν παραβίασε τις προεκτεθείσες διατάξεις των άρθρων 138 παρ.1, 211 και 214 του ΑΚ, τις οποίες ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε, ούτε στέρησε την απόφασή του από νόμιμη βάση εξαιτίας ασαφών και ανεπαρκών αιτιολογιών, αφού, αναφορικά με το ουσιώδες ζήτημα της εικονικότητας της πιο πάνω σύμβασης πωλήσεως εξέθεσε με πληρότητα τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε ως αποδεικνυόμενα και που ήταν αναγκαία για την εφαρμογή των παραπάνω ουσιαστικών διατάξεων του ΑΚ. Ειδικότερα σε σχέση με την εικονικότητα των δηλώσεων βούλησης, για τη μεταβίβαση των επιδίκων ακινήτων, που καταχωρίσθηκαν στο επίμαχο συμβόλαιο πώλησης, το Εφετείο δέχθηκε ότι η καταρτισθείσα με αυτό σύμβαση πωλήσεως πραγματοποιήθηκε μόνο φαινομενικά και όχι σπουδαία και σοβαρά, ύστερα από αμοιβαία συμφωνία του εναγόμενου πωλητή, της ενάγουσας αγοράστριας και της αντιπροσώπου αυτής δικηγόρου….. παραδοχή από την οποία αναμφίβολα προκύπτει ότι η εικονικότητα αφορούσε και τη δήλωση βούλησης για μεταβίβαση των επιδίκων ακινήτων της εν λόγω αντιπροσώπου της ενάγουσας αγοράστριας και ότι αυτή τελούσε σε γνώση της εικονικότητας και της δήλωσης βουλήσεως του αντισυμβαλλομένου της πωλητή. Επομένως οι πρώτος, μέρος πρώτο, και τρίτος λόγοι της αίτησης αναίρεσης, από το άρθρο 559 αριθ.1 και 19 του ΚΠολΔ, με τους οποίους η αναιρεσείουσα υποστηρίζει τα αντίθετα, είναι απορριπτέοι ως αβάσιμοι. ΕΠΕΙΔΗ, με το δεύτερο λόγο της αίτησης αναίρεσης η αναιρεσείουσα προβάλλει αιτίαση από το άρθρο 559 αριθ.1 του ΚΠολΔ, ισχυριζόμενη ότι το Εφετείο παραβίασε τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 217, 229 και 369 του ΑΚ, αφού έκρινε εικονική και άκυρη την επίμαχη σύμβαση πωλήσεως, η οποία όμως, ενόψει της παραδοχής της απόφασης ότι συνομολογήθηκε στο όνομα αυτής , ως αγοράστριας, από την αντιπρόσωπό της…. χωρίς η τελευταία να έχει την απαιτούμενη προς τούτο από το νόμο συμβολαιογραφική πληρεξουσιότητα, είναι σε μετέωρη κατάσταση μέχρις ότου εγκρίνει η ίδια (αναιρεσείουσα) την πώληση αυτή. Ο λόγος αυτός αναίρεσης είναι απορριπτέος για έλλειψη εννόμου συμφέροντος της αναιρεσείουσας, εφόσον αυτή τον επικαλούμενο για τη θεμελίωση της ένδικης αγωγής της παράγωγο τρόπο κτήσης απ' αυτήν της κυριότητας των επιδίκων ακινήτων, τον στηρίζει αποκλειστικά στην παραπάνω αναφερόμενη σύμβαση πωλήσεως και μεταβιβάσεως των ακινήτων και συνεπώς δεν έχει αυτή έννομο συμφέρον να προβάλει την εξάρτηση του κύρους της σύμβασης αυτής από την έγκρισή της από την ίδια.

 

Χρίστος Καραμπάγιας | Μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών