ΔΙΑΦΟΡΕΣ AKINHTΩΝ

 

Παραχώρηση ιδιαίτερων δικαιωμάτων σε κοινόχρηστο χώρο.

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   1033/2000

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Η κοινή χρήση πράγματος περιέχει την από όλους γενικά απόλαυσή του, η οποία είναι σύμφωνη με τον προορισμό του, όπως αυτός ορίζεται με κανόνες δικαίου, είτε προκύπτει από τα κοινωνικά, ή τοπικά ήθη.

Με την καθιέρωση του πράγματος ως κοινοχρήστου δημιουργείται, αφ' ενός σχέση της πολιτείας ή άλλου φορέα δημοσίας εξουσία, όπως ο δήμος ή κοινότητα κλπ προς το πράγμα και αφ' ετέρου σχέση του πολίτη προς αυτό, που συνίσταται στην εξουσία να το χρησιμοποιεί ελεύθερα μέσα στα όρια του προορισμού του.

Η εξουσία αυτή απορρέει όχι από εμπράγματο δικαίωμα του πολίτη επί του πράγματος, αλλά από το προστατευόμενο δικαίωμά του επί της προσωπικότητάς του και αποτελεί εκδήλωση της ελευθερίας που είναι στοιχείο της προσωπικότητάς του ατόμου, συνταγματικώς προστατευόμενο.

Παρά ταύτα, αν και η εξουσία της κοινής χρήσης ανήκει κατ' αρχήν εξίσου σε όλους τους δικαιούχους, υπάρχουν περιπτώσεις, όπου, από λόγους δημοσίου συμφέροντος, επιτρέπεται η παραχώρηση ιδιαιτέρων δικαιωμάτων επάνω στα κοινόχρηστα σε ορισμένα πρόσωπα.

Τη δυνατότητα αυτή ρυθμίζει η διάταξη του άρθρου 970 ΑΚ, με την οποία ορίζεται ότι επάνω στα κοινόχρηστα μπορούν με παραχώρηση της αρχής κατά τους όρους του νόμου να αποκτηθούν ιδιαίτερα ιδιωτικά δικαιώματα, εφ' όσον με αυτά εξυπηρετείται, ή δεν αναιρείται η κοινή χρήση.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   1033/2000

Απόσπασμα……Κατά την ενδεικτική απαρίθμηση στο άρθρο 967 ΑΚ των κοινοχρήστων πραγμάτων, σ' αυτά περιλαμβάνονται και οι δρόμοι, αδιαφόρως αν πρόκειται για εθνικούς, επαρχιακούς, δημοτικούς ή κοινοτικούς. Ως τμήματα των δρόμων λογίζονται και τα πεζοδρόμια, που είναι και αυτά κοινόχρηστα, όπως τούτο προκύπτει εκ του άρθρου 2 του ισχύοντος Κ.Ο.Κ. Κατά την έννοια της ως άνω διατάξεως του ΑΚ, η κοινή χρήση του πράγματος ενέχει την από όλους γενικά απόλαυσή του, η οποία είναι σύμφωνη με τον προορισμό του, όπως αυτός ορίζεται με κανόνες δικαίου είτε προκύπτει από τα κοινωνικά ή τοπικά ήθη. ΄Ετσι, προκειμένου περί πεζοδρομίων, η χρήση τους ορίζεται από του ρυθμιστικούς της κυκλοφορίας πεζών και οχημάτων κανόνες του Κ.Ο.Κ. Με την καθιέρωση του πράγματος ως κοινοχρήστου δημιουργείται αφ' ενός σχέση της πολιτείας ή άλλου φορέα δημοσίας εξουσία, όπως ο δήμος ή κοινότητα κλπ, προς το πράγμα και αφ' ετέρου σχέση του πολίτη προς αυτό, που συνίσταται στην εξουσία να το χρησιμοποιεί ελεύθερα μέσα στα όρια του προορισμού του. Η εξουσία αυτή απορρέει όχι από εμπράγματο δικαίωμα του πολίτη επί του πράγματος, αλλά από το προστατευόμενο δικαίωμά του επί της προσωπικότητάς του ( άρθρο 57 ΑΚ), και αποτελεί εκδήλωσή της ελευθερίας που είναι στοιχείο της προσωπικότητάς του ατόμου, συνταγματικώς προστατευόμενο ( άρθρ. 5 παρ. 1 Συντάγματος). Παρά ταύτα, αν και η εξουσία της κοινής χρήσης ανήκει κατ' αρχήν εξίσου σε όλους τους δικαιούχους, υπάρχουν περιπτώσεις, όπου, από λόγους δημοσίου συμφέροντος, επιτρέπεται η παραχώρηση ιδιαιτέρων δικαίωμά των επάνω στα κοινόχρηστα σε ορισμένα πρόσωπα. Τη δυνατότητα αυτή ρυθμίζει η διάταξη του άρθρου 970 ΑΚ, με την οποία ορίζεται ότι επάνω στα κοινόχρηστα μπορούν με παραχώρηση της αρχής κατά τους όρους του νόμου να αποκτηθούν ιδιαίτερα ιδιωτικά δικαιώματα, εφ' όσον με αυτά εξυπηρετείται ή δεν αναιρείται η κοινή χρήση. Από το κείμενο της διατάξεως αυτής προκύπτει ότι προϋπόθεση της εφαρμογής της είναι: α) κτήση από ορισμένα πρόσωπα (φυσικά ή νομικά) ιδιαιτέρων ιδιωτικών δικαιωμάτων, ήτοι δικαιωμάτων που υπερβαίνουν το μέτρο της κοινής χρήσης και δεν ανήκουν σε άλλους, β) παραχώρηση των εν λόγων δικαιωμάτων από την (κρατική, δημοτική ή κοινοτική) αρχή με μονομερή διοικητική πράξη, προσωποπαγούς κατ' αρχήν χαρακτήρος, γ)παραχώρηση κατά τους όρους του νόμου, ήτοι προκειμένου περί εγκαταστάσεως περιπτέρου επί πεζοδρομίου, των άρθρων 13 και επ. ν.δ. 1044/1971 και δ) να εξυπηρετεί ή να μη αναιρείται η κοινή χρήση. 

 

Αποκλειστική χρήση δώματος πολυκατοικίας. 

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ  1832/2009

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Οι συνιδιοκτήτες μπορούν, με συμβολαιογραφικώς καταρτιζόμενη σύμβαση, που υπόκειται σε μεταγραφή, να ρυθμίσουν τη χρήση κοινοκτήτου και κοινοχρήστου πράγματος, όπως επιθυμούν.

Στο πλαίσιο αυτής της ρύθμισης δεν αποκλείεται η επιφύλαξη της χρήσης κοινοχρήστου χώρου αποκλειστικώς υπέρ κάποιου ή κάποιων από αυτούς, με την έννοια ότι οι λοιποί συνιδιοκτήτες αποκλείονται της χρήσης του.

Οι περιορισμοί της χρήσης κοινοχρήστου χώρου φέρουν τον χαρακτήρα δουλείας και δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών των οριζοντίων ιδιοκτησιών, που τους συνομολόγησαν και αντιτάσσονται κατά τρίτων.

Η μεταβίβαση του ακινήτου στο οποίο η παραπάνω δουλεία παρέχει ωφέλεια, περιλαμβάνει αυτοδικαίως και τη δουλεία, έστω και αν δεν ορίζεται τίποτα σχετικά στη πράξη της μεταβίβασης.

Αν, με ρήτρα στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας, σε διαμέρισμα ανήκει κατ' αποκλειστική χρήση τμήμα του δώματος και αποκλείεται η χρήση αυτού από τους ιδιοκτήτες των λοιπών διαμερισμάτων, η ρήτρα είναι  δεσμευτική, όχι μόνο για όλους τους συνιδιοκτήτες, αλλά  και για τους ειδικούς διαδόχους αυτών, που προσχώρησαν με τα συμβόλαια αγοράς των διαμερισμάτων στην πράξη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Ο εν λόγω ιδιοκτήτης μπορεί να αποκλείει από τη χρήση αυτού τους λοιπούς ιδιοκτήτες, χωρίς η ενέργειά του, να τους αποκλείσει από την χρήση, να προσλαμβάνει παράνομο, ή καταχρηστικό χαρακτήρα.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ  1832/2009

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Βασίλειο Ρήγα, Προεδρεύοντα Αρεοπαγίτη, Αθανάσιο Πολυζωγόπουλο, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση και Βασιλική Θάνου-Χριστοφίλου, Αρεοπαγίτες. ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 8 Μαΐου 2009, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ: Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 1/10/1996 αγωγή των ήδη αναιρεσειόντων και προσώπων που δεν είναι διάδικοι στην παρούσα δίκη, την με αριθμό κατάθεσης 140/1997 προσεπίκληση των 1ου, 2ης και 3ης των ως άνω αναιρεσιβλήτων και την από 28/1/1997 πρόσθετη παρέμβαση των 4ου και 5ου των ως άνω αναιρεσιβλήτων, που κατατέθηκαν στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών και συνεκδικάστηκαν. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις….οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και….. του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 15/2/2002 αίτησή τους. Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Βασιλική Θάνου-Χριστοφίλου, ανέγνωσε την από 30/4/2009 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε να γίνει δεκτή η αίτηση αναίρεσης κατά της 1958/1999 απόφασης του Εφετείου Αθηνών, κατά τον δεύτερο, από το άρθρο 559 αριθμό 20 ΚΠολΔ, λόγο αυτής. Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο πληρεξούσιος των παραστάντων αναιρεσιβλήτων την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά το άρθρο 576 παρ. 2 Κ.Πολ.Δικ. αν ο αντίδικος εκείνου που επισπεύδει τη συζήτηση της αίτησης αναίρεσης δεν εμφανισθεί ή εμφανισθεί, αλλά δεν λάβει μέρος σ' αυτήν με τον τρόπο που ορίζει ο νόμος, ο Αρειος Πάγος εξετάζει αυτεπαγγέλτως αν κλητεύθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα. Αν η κλήση επιδόθηκε νομότυπα προχωρεί στη συζήτηση παρά την απουσία εκείνου που έχει κλητευθεί. Στην προκειμένη περίπτωση από τις προσκομιζόμενες υπ' αριθμ. 6788 και 6789/6-3-2009 εκθέσεις επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Πρωτοδικείου Αθηνών ..., προκύπτει ότι ακριβές αντίγραφο της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης με πράξη ορισμού δικασίμου και κλήση προς συζήτηση για την αναφερομένη στην αρχή της παρούσας δικάσιμο επιδόθηκε νομίμως και εμπροθέσμως, με επιμέλεια των αναιρεσειόντων στους τέταρτο και πέμπτο των αναιρεσιβλήτων. Επομένως, εφ' όσον αυτοί δεν εμφανίσθηκαν κατά την εκφώνηση της υπόθεσης, από τη σειρά του πινακίου, πρέπει να προχωρήσει η συζήτηση παρά την απουσία τους, σύμφωνα με την προαναφερθείσα διάταξη του άρθρου 576 παρ. 2 Κ.Πολ.Δικ.. Από το συνδυασμό των αρθ. 1002, 1117 ΑΚ. 1,2,3,4,5,8,13,14 του Ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ μετά την εισαγωγή του ΑΚ (άρθρ. 54 Εισ.Ν ΑΚ) προκύπτει ότι επί οριζοντίου ιδιοκτησίας δημιουργείται κατά κύριο λόγο, χωριστή κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος και παρεπομένης, αναγκαστική συγκυριότητα, αποκτώμενη αυτοδικαίως κατ' ανάλογη μερίδα επί των μερών του όλου ακινήτου, των χρησιμευόντων σε κοινή χρήση των οροφοκτητών, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατά την ενδεικτική απαρίθμηση του νόμου, το έδαφος, οι αυλές η στέγη (δώμα) προσδιορισμός των προς κοινή χρήση μερών, συνεπαγομένων αυτοδίκαια συγκυριότητα ως και τα επί αυτών δικαιώματα των ιδιοκτητών γίνεται είτε με συστατική πράξη της οριζοντίου ιδιοκτησίας, είτε και με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ αυτών και σε περίπτωση σιωπής τούτων, ρυθμίζεται από τις παρατεθείσες διατάξεις του ΑΚ και του Ν. 3741/29. Επίσης, από το συνδυασμό των παραπάνω διατάξεων, προκύπτει ότι οι συνιδιοκτήτες μπορούν με συμβολαιογραφικώς καταρτιζόμενη σύμβαση, που υπόκειται σε μεταγραφή, να ρυθμίσουν τη χρήση κοινοκτήτου και κοινοχρήστου πράγματος, όπως επιθυμούν, στο πλαίσιο δε αυτής της ρύθμισης δεν αποκλείεται η επιφύλαξη της χρήσης κοινοχρήστου χώρου αποκλειστικώς υπέρ κάποιου ή κάποιων από αυτούς, με την έννοια ότι οι λοιποί συνιδιοκτήτες θα αποκλείονται της σύγχρησης του κατ' αρχήν προορισθέντος ως κοινοχρήστου χώρου (αρθρ.7 παρ.2 Ν. 3741/1929) (ΑΠ 374/2003, 1305/2002). Οι κατ' αυτόν τον τρόπο δημιουργούμενοι περιορισμοί φέρουν, σύμφωνα με το άρθρο 13 παρ. 3 Ν. 3741/29 χαρακτήρα δουλείας. Δηλαδή οι περιορισμοί αυτοί δεν είναι μεν δουλείες, με την έννοια των άρθρων 1118 επ., 1142 επ. και 1188 επ. ΑΚ, αλλά φέρουν τον χαρακτήρα δουλείας, υπό την έννοια και μόνο ότι δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών των οριζοντίων ιδιοκτησιών, που τους συνομολόγησαν και αντιτάσσονται κατά τρίτων (ΑΠ 329/96, 1514/97, 922/98). Εξάλλου από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1118, 1121 και 1134 ΑΚ προκύπτει ότι το εμπράγματο δικαίωμα της πραγματικής δουλείας είναι παρεπόμενο της κυριότητας επί του δεσπόζοντος ακινήτου, με την έννοια ότι κάθε μεταβίβαση του ακινήτου, στο οποίο η δουλεία παρέχει ωφέλεια, περιλαμβάνει αυτοδικαίως και τη δουλεία, έστω και αν δεν ορίζεται τίποτα σχετικά στη πράξη της μεταβίβασης. Το δικάσαν Εφετείο, ως προς το ζήτημα της αποκλειστικής χρήσης του δώματος της επί της οδού... πολυκατοικίας, η οποία διέπεται από τις διατάξεις περί οριζοντίου ιδιοκτησίας, από τους εναγομένους, οι οποίοι, καθώς και οι ενάγοντες, είναι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων σ' αυτή, δέχθηκε τα εξής: Οι εναγόμενοι (νυν πρώτος και δεύτερη των αναιρεσιβλήτων ……και ….. είναι συγκύριοι εξ αδιαιρέτου, δυνάμει του νομίμως μεταγραφέντος με αριθμ. ... συμβολαίου της συμ/φου …… του υπό στοιχεία Δ1 διαμερίσματος του τετάρτου ορόφου της πολυκατοικίας, η δε εναγομένη –νυν τρίτη των αναιρεσιβλήτων, …… είναι κυρία, δυνάμει του νόμιμα μεταγραφέντος με αριθμ. .. συμβολαίου της συμ/φου ……., του υπό στοιχεία Δ2 διαμερίσματος του τετάρτου ορόφου της πολυκατοικίας. Την παραπάνω πολυκατοικία, οι παρεμβαίνοντες……… που αποτελούσαν τους μοναδικούς οικοπεδούχους αυτής, υπήγαγαν στις διατάξεις περί οριζοντίου ιδιοκτησίας, με την 61461/1991 πράξη σύστασης οριζοντίας ιδιοκτησίας και Κανονισμού πολυκατοικίας, του συμ/φου Αθηνών….., που μεταγράφηκε νόμιμα. Με την εν λόγω πράξη ορίσθηκε μεταξύ των άλλων (φύλλο 13 αυτής) ότι στο υπό στοιχεία Δ1 διαμέρισμα του τετάρτου ορόφου ανήκει κατ' αποκλειστική χρήση το τμήμα του δώματος που φαίνεται με τα στοιχεία α, β, γ, δ, ε, ζ, η, θ, ι, ία, ιβ, ιγ, α στο προσαρτώμενο σ' αυτή (πράξη) και προσκομιζόμενο σε αντίγραφο, από Οκτώβριο 1990 σχέδιο (κάτοψη δώματος) του μηχανικού..., στο δε διαμέρισμα υπό στοιχεία Α2 του ίδιου ορόφου ανήκει κατ' αποκλειστική χρήση το τμήμα του δώματος που φαίνεται στο παραπάνω σχέδιο με τα στοιχεία κ, κα. κβ, κγ, κδ, κε, κστ, κζ, κ. Επομένως με τη ρήτρα αυτή, η οποία είναι δεσμευτική και για τους ενάγοντες οροφοκτήτες, που αποτελούν ειδικούς διαδόχους των άνω συμβληθέντων και οι οποίοι προσχώρησαν ρητά, με τα συμβόλαια αγοράς των διαμερισμάτων τους, στην πράξη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, επιφυλάχτηκε η αποκλειστική χρήση του δώματος διαιρετά στα δύο διαμερίσματα του τετάρτου ορόφου και αποκλείσθηκε η σύγχρηση αυτού από τους ιδιοκτήτες των λοιπών διαμερισμάτων της πολυκατοικίας. Κατά συνέπεια, οι εναγόμενοι, οι δύο πρώτοι ως συγκύριοι του υπό στοιχεία Δ1 διαμερίσματος και η τελευταία ως κυρία του υπό στοιχεία Δ2 διαμερίσματος δικαιούνταν, βάσει της άνω ρήτρας, που έχει τον χαρακτήρα της σύστασης δουλείας υπέρ των διαμερισμάτων τους, να χρησιμοποιούν μόνοι τα αντίστοιχα τμήματα του κοινόκτητου δώματος της πολυκατοικίας και ν' αποκλείουν τη σύγχρηση αυτού από τους ενάγοντες, χωρίς οι ενέργειές τους αυτές να προσλαμβάνουν παράνομο ή καταχρηστικό χαρακτήρα. Και υπό τις παραδοχές αυτές, το δικάσαν Εφετείο, έκρινε απορριπτέα, ως αβάσιμο κατ' ουσία, την κρινόμενη αγωγή των εναγόντων - νυν αναιρεσειόντων, ιδιοκτητών άλλων διαμερισμάτων της ίδιας πολυκατοικίας, με την οποία ισχυρίζονταν ότι οι εναγόμενοι - νυν αναιρεσίβλητοι κάνουν, παρά το νόμο, αποκλειστική χρήση του δώματος και αποκλείουν την προσπέλαση και χρήση αυτού στους λοιπούς ιδιοκτήτες και ζητούσαν να υποχρεωθούν να αποδώσουν και σ' αυτούς τη χρήση (άλλως τα κλειδιά της θύρας) του δώματος. Με το να κρίνει έτσι το δικάσαν Εφετείο, ορθώς εφήρμοσε της προαναφερθείσες διατάξεις (των αρθ. 1002, 1117 ΑΚ, και 2 παρ.1, 3, 4, παρ.1, 5, 8 και 13 Ν. 3741/1929) και απορριπτέος, ως αβάσιμος είναι ο περί του αντιθέτου, από το αρθ. 559 αριθμ. 1 ΚΠολΔ, πρώτος λόγος αναίρεσης. Ο από το αρθ. 559 αριθμ. 20 ΚΠολΔ, λόγος αναίρεσης ιδρύεται όταν το δικαστήριο της ουσίας υπέπεσε σε σφάλμα ως προς την "ανάγνωση" αποδεικτικού εγγράφου, δηλαδή όταν απέδωσε σ' αυτό περιεχόμενο καταδήλως διαφορετικό από το αληθινό, εξ αιτίας του οποίου (διαγνωστικού σφάλματος) καταλήγει σε πόρισμα επιζήμιο για τον αναιρεσείοντα. Πρέπει δε την ως άνω επιζήμια για τον αναιρεσείοντα κρίση του, να σχημάτισε αποκλειστικά ή κατά κύριο λόγο, από το φερόμενο ως παραμορφωθέν έγγραφο. Με τον δεύτερο, από το αρθ. 559 αριθμ. 20 ΚΠολΔ, λόγο αναίρεσης, προβάλλεται η αιτίαση ότι το δικάσαν Εφετείο παραμόρφωσε το περιεχόμενο των προσκομισθέντων εγγράφων του Υποθηκοφυλακείου Αμαρουσίου, με αποτέλεσμα να αχθεί στην εσφαλμένη κρίση ότι το συμβόλαιο της τροποποιητικής πράξης οροφοκτησίας, με το οποίο ορίζεται ότι η χρήση του περιγραφομένου σ' αυτή τμήματος του δώματος δεν ανήκει στο Δ2 διαμέρισμα της πολυκατοικίας και ότι σ' αυτή (χρήση) θα καθορισθεί στο μέλλον, δεν επιφέρει κατά νόμον αποτέλεσμα, διότι δεν έχει μεταγραφεί και ως πράξη τροποποίησης της οροφοκτησίας. Από τον παραδεκτώς (άρθ. 561 παρ. 2 ΚΠολΔ) γινόμενο έλεγχο του προσκομιζομένου εγγράφου του Υποθηκοφυλακείου Αμαρουσίου (φωτοαντίγραφο του βιβλίου Μεταγραφών), προκύπτει ότι το υπ' αριθμ….συμβόλαιο της συμβ/φου………με το οποίο περιήλθε στη τρίτη εναγομένη -νυν αναιρεσίβλητο η κυριότητα του Δ2 διαμερίσματος και στο οποίο περιέχεται και η ως άνω πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ιδιοκτησίας, μεταγράφηκε την 10-10-1991, και ότι μεταγραφή καλύπτει α) την αγορά του Δ2 διαμερίσματος, καθώς και της Ρ-5 θέσης χώρου στάθμευσης της πυλωτής και β) την τροποποίηση σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και την κατάργηση εμπραγμάτου δουλείας (μόνον) ως προς τη θέση στάθμευσης, ως προς την οποία, εγένετο, επίσης τροποποίηση, με το ίδιο ως άνω συμβόλαιο, όπως προκύπτει από την παραδεκτή επισκόπηση αυτού, ενώ ουδόλως αναφέρεται στο ως άνω φερόμενο ως παραμορφωθέν έγγραφο του Υποθηκοφυλακείου ότι μεταγράφη το προαναφερθέν συμβόλαιο και ως προς την τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, τη σχετική προς τη χρήση του δώματος. Επομένως, το δικάσαν το Εφετείο δεν υπέπεσε στην πλημμέλεια της παραμόρφωσης του ως άνω εγγράφου και απορριπτέος, ως αβάσιμος, είναι ο περί του αντιθέτου δεύτερος λόγος αναίρεσης. Μετά από αυτά, πρέπει να απορριφθεί η αναίρεση και να καταδικασθούν η ηττηθέντες αναιρεσείοντες στη δικαστική δαπάνη των παραστάντων αναιρεσιβλήτων, εκ των οποίων η τρίτη δεν κατέθεσε προτάσεις. 

 

Δήλωση εργοδότη ότι υπαναχωρεί της εργολαβικής σύμβασης ένεκα κήρυξης του εργολάβου σε κατάσταση πτώχευσης.

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ     1186/2006

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Η δήλωση του εργοδότη ότι υπαναχωρεί της σύμβασης ένεκα υπερημερίας του εργολάβου περί την εκπλήρωση των υποχρεώσεών του και δη λόγω υφισταμένης αδυναμίας παροχής ένεκα της κήρυξής του σε κατάσταση πτώχευσης, είναι έγκυρη, γιατί αποτελεί συμβατική υπαναχώρηση.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ     1186/2006

Απόσπασμα…….Επειδή κατά το άρθρο 559 αρ. 1 και 19 ΚΠολΔ, επιτρέπεται αναίρεση, αν παρεβιάσθη κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών, αδιάφορο αν πρόκειται για νόμο ή έθιμο, ελληνικό ή ξένο, εσωτερικού ή διεθνούς δικαίου, καθώς και αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς επί ζητήματος που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Εν προκειμένω, το Εφετείο, κρίνοντας επί αντιθέτων αγωγών των διαδίκων κατ' αλλήλων εκ συμβάσεων έργου και δη ανοικοδομήσεως δύο πολυκατοικιών επ' αντιπαροχή, δέχθηκε, με την προσβαλλομένη απόφαση ότι η από 22.5.1991 δήλωση των αναιρεσιβλήτων - εργοδοτών ότι υπαναχωρούν εκ των συμβάσεων, ένεκα υπερημερίας του αναιρεσείοντος - εργολάβου περί την εκπλήρωση των υποχρεώσεών του και δη ως υφισταμένης αδυναμίας παροχής ένεκα της κηρύξεώς του σε κατάσταση πτωχεύσεως, ήταν έγκυρη. Στην προσβαλλομένη απόφαση δεν εκτίθεται πανηγυρικώς ότι συνεφωνήθη το προς άσκηση της υπαναχωρήσεως δικαίωμα με τα ένδικα εργολαβικά συμβόλαια, αλλά μνημονεύονται αυτά και ακολούθως χαρακτηρίζεται η υπαναχώρηση «συμβατική». Η αναφορά αυτή είναι αρκετή, αφού αμφότερα τα μέρη εμάχοντο για το κύρος ή την ακυρότητά της ασκηθείσης υπαναχωρήσεως και όχι για τη συνομολόγηση διά των εργολαβικών συμβολαίων των ρητρών περί υπαναχωρήσεως. Δεν απητείτο μάλιστα μείζων αιτιολόγηση της σχετικής κρίσεως, δεδομένου ότι οι διάδικοι όχι μόνο δεν αμφισβήτησαν τις ανωτέρω ρήτρες, αλλά στα δικόγραφα αμφοτέρων των πλευρών εγίνετο μνεία και επίκληση του εν λόγω συμβατικού όρου, γι' αυτό άλλωστε δεν ετάχθη και η σχετική απόδειξη. 

 

Εικονικότητα δήλωσης βούλησης σε πώληση ακινήτου.

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   1359/2008

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Αν οι αντίστοιχες για την πώληση δηλώσεις βούλησης, αφ ενός του πωλητή και αφ ετέρου του αγοραστή ήταν εικονικές, υπό την έννοια ότι δεν έγιναν στα σοβαρά, παρά έγιναν μόνο φαινομενικά, γιατί οι βουλήσεις ήταν, είτε να μην υπάρχει η υποχρέωση του πωλητή να μεταβιβάσει την κυριότητα και παραδώσει το πωλούμενο και η υποχρέωση του αγοραστή να πληρώσει το τίμημα, είτε να μην υπάρχει η μία μόνο από αυτές τις υποχρεώσεις, η σύμβαση πώλησης είναι, λόγω της εικονικότητας, άκυρη. 

Η ακυρότητα επισύρει την ακυρότητα της σύμβασης μεταβίβασης της κυριότητας.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   1359/2008

Απόσπασμα………Επειδή, από τη διάταξη του άρθρου 138 ΑΚ, συνδυαζόμενη και με τις διατάξεις των άρθρων 180, 211,214, 513 και 1033 ΑΚ, συνάγονται τα ακόλουθα: Σε περίπτωση καταχωρισμένων σε συμβολαιογραφικό έγγραφο συμβάσεως πώλησης και, εξαιτίας της πώλησης, μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου από τον κύριο του ακινήτου σε άλλον, εκπροσωπούμενο από κάποιον πληρεξούσιό του δυνάμει συμβολαιογραφικού πληρεξουσίου εγγράφου, αν οι αντίστοιχες για την πώληση δηλώσεις βούλησης αφενός του πωλητή και αφετέρου του πληρεξουσίου του αγοραστή ήταν εικονικές υπό την έννοια ότι δεν έγιναν στα σοβαρά παρά έγιναν μόνο φαινομενικά, διότι οι βουλήσεις εκείνων ήταν είτε να μην υπάρχουν η υποχρέωση του πωλητή να μεταβιβάσει την κυριότητα και παραδώσει το πωλούμενο και η υποχρέωση του αγοραστή να πληρώσει το τίμημα, είτε να μην υπάρχει η μία μόνο από αυτές τις εκατέρωθεν υποχρεώσεις, η σύμβαση πώλησης είναι, λόγω της εικονικότητας, άκυρη, θεωρούμενη γι αυτό ως μη γενόμενη, αυτή δε η ακυρότητα επισύρει την ακυρότητα της σύμβασης μεταβίβασης της κυριότητας, λόγω του αιτιώδους χαρακτήρα της τελευταίας. Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από την αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση, το Εφετείο, σε σχέση με την προβληθείσα από τους ήδη αναιρεσιβλήτους εναγομένους ένσταση περί εικονικότητας του πωλητηρίου συμβολαίου που επικαλέσθηκε η ενάγουσα και ήδη αναιρεσείουσα για την κτήση της κυριότητας των διεκδικουμένων με την ένδικη αγωγή της ακινήτων, δέχθηκε, ως αποδειχθέντα, τα ακόλουθα κρίσιμα πραγματικά περιστατικά: Ο πρώτος εναγόμενος….... συμπλοιοκτήτης και εφοπλιστής, και η δεύτερη εναγόμενη… συνταξιούχος του Ελληνικού Δημοσίου, υπήρξαν σύζυγοι. Κατά το έτος 1978 διασπάσθηκε η έγγαμη συμβίωσή τους, πλην όμως αυτοί εξακολούθησαν να ζουν υπό την αυτή στέγη μέχρι και το έτος 1995, οπότε με την υπ' αριθμ….απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, που εκδόθηκε κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων κατόπιν σχετικής αίτησης της άνω συζύγου, διατάχθηκε η μετοίκηση του πρώτου εναγομένου από τη συζυγική οικία και υποχρεώθηκε αυτός να καταβάλει στη δεύτερη εναγόμενη, σύζυγό του, και στον τέταρτο εναγόμενο γιό τους….που τότε ήταν ανήλικος, ως προσωρινή διατροφή, τα αναφερόμενα σ' αυτήν χρηματικά ποσά. Αμέσως μετά την έκδοση της πιο πάνω απόφασης ασφαλιστικών μέτρων ο εναγόμενος…..αποφάσισε την ίδρυση εταιρίας με την επωνυμία….. Για το σκοπό αυτό έλαβε από την Τράπεζα Εργασίας δάνειο, με βάση σύμβαση παροχής πίστωσης με ανοικτό (αλληλόχρεο) λογαριασμό, ύψους 50.000.000 δραχμών. Για την εξασφάλιση δε των απαιτήσεων της πιστοδότριας Τράπεζας από την εν λόγω σύμβαση εγγράφηκε υπέρ αυτής, με τη συναίνεση του…. προσημείωση υποθήκης επί της παρακάτω αναφερόμενης συζυγικής οικίας, για ποσό 60.000.000 δραχμών, η οποία καταχωρήθηκε στα οικεία βιβλία του Υποθηκοφυλακείου Αθηνών στις 30-8-1995. Σύμφωνα με την υπ' αριθμ........πράξη συστάσεως οροφοκτησίας και κανονισμού του συμβολαιογράφου Ελευσίνας Λάμπρου Θεμελή, η συζυγική οικία των ανωτέρω εναγομένων, πρώην συζύγων, που βρίσκεται στο αυτοτελές κτίριο......του συγκροτήματος τεσσάρων οικοδομών, οι οποίες είναι κτισμένες σε οικόπεδο εμβαδού 6.879,48 τ.μ., στην περιοχή του Δήμου Παλαιού Ψυχικού Αττικής, στο Ο.Τ. ΙΙ κα στη διασταύρωση των οδών .... και....., αποτελείται α) από τη με αριθμό 2 αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία (κατοικία), επιφάνειας 223 τ.μ., του πρώτου ορόφου ως προς τη στάθμη της οδού ..... και ισογείου ως προς τη στάθμη της οδού ....., μαζί με την αποτελούσα παράρτημα αυτής υπ' αριθμ. 6 αποθήκη, επιφάνειας 8,90 τ.μ. και β) από τη με αριθμό 9 θέση στάθμευσης αυτοκινήτου, επιφάνειας 13 τ.μ., του πρώτου υπόγειου ορόφου ως προς τη στάθμη της οδού ...... και του δευτέρου υπόγειου ορόφου ως προς τη στάθμη της οδού ....... Με το υπ' αριθμ.....συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Αθηνών…..που μεταγράφηκε νόμιμα, στο οποίο συμβαλλόμενοι είναι, αφενός ο ανωτέρω εναγόμενος…..ως πωλητής, και αφετέρου η δικηγόρος……η οποία ενεργούσε ως πληρεξούσια, αντιπρόσωπος και για λογαριασμό της ενάγουσας αλλοδαπής εταιρίας……ως αγοράστριας, φέρεται να πωλούνται και να μεταβιβάζονται κατά πλήρη κυριότητα από τον……στην ενάγουσα οι πιο πάνω αναφερόμενες οριζόντιες ιδιοκτησίες, που αποτελούν τα επίδικα ακίνητα, έναντι τιμήματος 94.873.560 δραχμών, που είναι ίσο προς την αντικειμενική αξία αυτών, το οποίο και συμφωνήθηκε να καταβληθεί με τους όρους και τις προϋποθέσεις που διαλαμβάνονται στο συμβόλαιο τούτο. Ταυτόχρονα με την υπογραφή του πωλητηρίου αυτού συμβολαίου, οι πιο πάνω συμβαλλόμενοι κατάρτισαν και το από...... ιδιωτικό συμφωνητικό, με το οποίο συμφωνήθηκε μεταξύ τους να παραμείνουν στη χρήση των επιδίκων ακινήτων, χωρίς αντάλλαγμα, ο πωλητής…..και η οικογένειά του, δηλαδή η δεύτερη εναγόμενη σύζυγός του και τα τέκνα τους ( τρίτος και τέταρτος εναγόμενοι) μέχρι τις 14-7-1996, προκειμένου να διευκολυνθούν στην εξεύρεση άλλης κατοικίας. Όμως αποδείχθηκε ότι η προαναφερθείσα σύμβαση πωλήσεως της επίδικης οικίας, με την αποθήκη αυτής και τη θέση στάθμευσης, κατά την αμοιβαία συμφωνία των συμβληθέντων, ήτοι του πρώτου εναγόμενου πωλητή, της ενάγουσας αγοράστριας και της δικηγόρου….που εκπροσώπησε αυτήν ως άμεση αντιπρόσωπός της κατά τη σύναψη της σύμβασης πωλήσεως, πραγματοποιήθηκε κατά το φαινόμενο μόνο και όχι σπουδαία και σοβαρά, χωρίς δηλαδή να υπάρχει συναλλακτική πρόθεση από μέρους αυτών, αφού αποσκοπούσε κυρίως στη ματαίωση της ικανοποίησης των απαιτήσεων διατροφής που είχαν, έναντι του πρώτου εναγόμενου πωλητή, η δεύτερη και ο τέταρτος των εναγομένων, σύζυγος και τέκνο αυτού, αντίστοιχα. Στην παραπάνω κρίση οδηγείται το Εφετείο από τα εξής περιστατικά : 1) Οι δεύτερη και τέταρτος εναγόμενοι είχαν, έναντι του πρώτου εναγομένου …..χρηματική απαίτηση διατροφής, δυνάμει της υπ' αριθμ….απόφασης ασφαλιστικών μέτρων του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, κατά το χρόνο που εκείνος φέρεται ότι πώλησε και μεταβίβασε στην ενάγουσα την επίδικη οικία, με την πώληση δε αυτή θέλησε να αποφύγει την πληρωμή της επιδικασθείσης στους εν λόγω εναγομένους διατροφής. 2) Με την υπ' αριθμ…..απόφαση του Εφετείου Αθηνών, καθορίσθηκε τελεσίδικα το ύψος της οφειλόμενης από τον…. στους ανωτέρω, σύζυγο και τέκνο αυτού, διατροφής στα ποσά των 800.000 και 400.000 δραχμών, αντίστοιχα. Ειδικότερα με την εν λόγω εφετειακή απόφαση γίνεται δεκτό ότι η επίδικη οικία, ιδιοκτησίας του πρώτου εναγομένου…..παραχωρείται κατά χρήση για τη στέγαση των υπολοίπων εναγομένων ( συζύγου και τέκνων αυτού), ενόψει του ότι κατά τη δίκη εκείνη ο…..δεν ανέφερε ότι είχε πραγματοποιηθεί η ως άνω αγοραπωλησία της επίδικης οικίας 3) Η ενάγουσα αλλοδαπή εταιρία (αγοράστρια), με έδρα την Ιρλανδία, από τις 28-3-1995 που συνεστήθη, και μέχρι τις 11-1-2005, που έγινε η μετ' απόδειξη συζήτηση της αγωγής στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο, δεν είχε καμιά άλλη εμπορικής φύσεως ή άλλου είδους δραστηριότητα στην Ελλάδα ή σε άλλη χώρα, εκτός από την αγορά της επίδικης οικίας. Η ίδια εταιρία δεν έχει την έδρα της, καθώς και τις εγκαταστάσεις της, στην Ελλάδα, ούτε διατηρεί ισολογισμούς στην Ελλάδα, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν ο πρώτος εναγόμενος είναι ή όχι εκείνος που ουσιαστικά συνέστησε την εταιρία αυτή, δια παρενθέτου προσώπου, για να προβεί στη συνέχεια στην επίμαχη πώληση, ώστε τυπικά μεν να φαίνεται κύριος της επίδικης οικίας τρίτος, στην ουσία όμως να εξακολουθήσει ο ίδιος να είναι κύριος και νομέας αυτής, ενόψει μάλιστα του ότι από κανένα στοιχείο δεν αποδεικνύεται ποιός ή ποιοί είναι οι μέτοχοι της ενάγουσας εταιρίας (αγοράστριας). Ο ισχυρισμός της ενάγουσας ότι αυτή ανήκει σε κάποιο φυσικό πρόσωπο, Συριακής υπηκοότητας, ονόματι......,κάτοικο Λατάκειας Συρίας, είναι αβάσιμος, αφού δεν προσκομίζονται έγγραφα ειδικής διαδοχής στις μετοχές και στην εν γένει περιουσία της εταιρείας αυτής από ιδρυτές ή μετόχους της, από τα οποία να προκύπτει η ιδιότητα αυτών, καθώς και η κατά νόμο εξουσία τους. 4) Η ενάγουσα εταιρία εκπροσωπήθηκε κατά τη σύναψη της επίμαχης σύμβασης αγοραπωλησίας από την άμεση αντιπρόσωπό της δικηγόρο ……, δυνάμει του από...... απλού και όχι συμβολαιογραφικού, όπως απαιτείται από τα άρθρα 217 εδ.α' και 369 του ΑΚ, πληρεξουσίου, το οποίο φέρεται ότι συντάχθηκε από τους διευθυντές και εκπροσώπους αυτής (ενάγουσας) ..... και .....ύστερα από εντολή κάποιου ονόματι....προς την άνω δικηγόρο να διενεργήσει για λογαριασμό της ενάγουσας έλεγχο των τίτλων κυριότητας του επιδίκου διαμερίσματος, για την αγορά του. Όμως στα σχετικά νομιμοποιητικά έγγραφα που προσκομίζονται τα πιο πάνω πρόσωπα δεν αναφέρονται ως υπαρκτά, αλλ' ούτε και επιβεβαιώνεται από άλλα στοιχεία ότι αυτά, καθώς και οι παραπάνω διευθυντές-εκπρόσωποι της ενάγουσας, είναι υπαρκτά πρόσωπα. 5) Το προαναφερόμενο δάνειο, ύψους 50.000.000 δραχμών, που χορήγησε η Τράπεζα Εργασίας στον…..και για την εξασφάλιση πληρωμής του οποίου εγγράφηκε υπέρ της δανείστριας στο πωληθέν επίδικο ακίνητο προσημείωση υποθήκης, εξοφλήθηκε από την ενάγουσα στις 23-8-1996, δηλαδή μετά την αγορά του ακινήτου από αυτήν, και μόνο κατά το κεφάλαιο, με αποτέλεσμα να βεβαιωθούν στην Τράπεζα τόκοι και έξοδα συνολικού ποσού 15.091.719 δραχμών, το οποίο μαζί με το κεφάλαιο υπερβαίνει το προαναφερόμενο όριο της υποθήκης των 60.000.000 δραχμών, το οποίο, σύμφωνα με τη σύμβαση πωλήσεως είχε υποχρέωση να εξοφλήσει η ενάγουσα, κατά 5.091.719 δραχμές. 6) η επίμαχη πώληση και μεταβίβαση του επιδίκου ακινήτου από τον πρώτο εναγόμενο…..έγινε μετά τον πλειστηριασμό των γραφείων του στον Πειραιά, τον οποίο επέσπευσαν οι λοιποί εναγόμενοι για την ικανοποίηση μέρους της χρηματικής απαίτησής τους από διατροφή, που είχε επιδικασθεί σ' αυτούς με τη διαληφθείσα απόφαση ασφαλιστικών μέτρων. 7) Ο….συμπλοιοκτήτης-εφοπλιστής, ήταν οικονομικά ισχυρός και δεν είχε ανάγκη να μεταβιβάσει σε τρίτο την επίδικη οικία που αποτελούσε την οικογενειακή του στέγη, αλλ' ούτε και αδυνατούσε να εξοφλήσει το δάνειο που είχε λάβει από την Τράπεζα Εργασίας και 8) Οι προαναφερθείσες συμβάσεις πώλησης και χρησιδανείου της επίδικης οικίας ουδέποτε γνωστοποιήθηκαν από τον εναγόμενο πωλητή…..στους υπολοίπους εναγομένους, σύζυγο και τέκνα αυτού, όπως ήταν λογικό να συμβεί, προκειμένου οι τελευταίοι να διευκολυνθούν στην εξεύρεση άλλης κατοικίας, εφόσον αυτός ήταν ο σκοπός του χρησιδανείου, ενώ η γνωστοποίηση της αγοράς της οικίας στους εν λόγω εναγομένους από μέρους της ενάγουσας αγοράστριας έγινε στις 11-11-1997, δηλαδή μετά παρέλευση δύο ετών περίπου από την πώληση. Με βάση τις πραγματικές αυτές παραδοχές το Εφετείο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η προαναφερόμενη σύμβαση πωλήσεως, που καταρτίσθηκε με το ως άνω .....συμβόλαιο, είναι άκυρη ως εικονική και συνεπώς η αναιρεσείουσα ενάγουσα με τη σύμβαση αυτή δεν απέκτησε την κυριότητα των επιδίκων οριζοντίων ιδιοκτησιών, στη συνέχεια δε απέρριψε κατ' ουσίαν την έφεση της ενάγουσας και ήδη αναιρεσείουσας, επικυρώνοντας έτσι την εκκληθείσα απόφαση του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, το οποίο, κρίνοντας ομοίως, είχε δεχθεί ως βάσιμη την ένσταση των αναιρεσιβλήτων εναγομένων περί εικονικότητας της επίμαχης σύμβασης πωλήσεως και απορρίψει για το λόγο αυτό την ένδικη διεκδικητική των επιδίκων ακινήτων αγωγή της αναιρεσείουσας, ως ουσιαστικά αβάσιμη. Με αυτά που δέχθηκε και έτσι που έκρινε το Εφετείο δεν παραβίασε τις προεκτεθείσες διατάξεις των άρθρων 138 παρ.1, 211 και 214 του ΑΚ, τις οποίες ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε, ούτε στέρησε την απόφασή του από νόμιμη βάση εξαιτίας ασαφών και ανεπαρκών αιτιολογιών, αφού, αναφορικά με το ουσιώδες ζήτημα της εικονικότητας της πιο πάνω σύμβασης πωλήσεως εξέθεσε με πληρότητα τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε ως αποδεικνυόμενα και που ήταν αναγκαία για την εφαρμογή των παραπάνω ουσιαστικών διατάξεων του ΑΚ. Ειδικότερα σε σχέση με την εικονικότητα των δηλώσεων βούλησης, για τη μεταβίβαση των επιδίκων ακινήτων, που καταχωρίσθηκαν στο επίμαχο συμβόλαιο πώλησης, το Εφετείο δέχθηκε ότι η καταρτισθείσα με αυτό σύμβαση πωλήσεως πραγματοποιήθηκε μόνο φαινομενικά και όχι σπουδαία και σοβαρά, ύστερα από αμοιβαία συμφωνία του εναγόμενου πωλητή, της ενάγουσας αγοράστριας και της αντιπροσώπου αυτής δικηγόρου….. παραδοχή από την οποία αναμφίβολα προκύπτει ότι η εικονικότητα αφορούσε και τη δήλωση βούλησης για μεταβίβαση των επιδίκων ακινήτων της εν λόγω αντιπροσώπου της ενάγουσας αγοράστριας και ότι αυτή τελούσε σε γνώση της εικονικότητας και της δήλωσης βουλήσεως του αντισυμβαλλομένου της πωλητή. Επομένως οι πρώτος, μέρος πρώτο, και τρίτος λόγοι της αίτησης αναίρεσης, από το άρθρο 559 αριθ.1 και 19 του ΚΠολΔ, με τους οποίους η αναιρεσείουσα υποστηρίζει τα αντίθετα, είναι απορριπτέοι ως αβάσιμοι. ΕΠΕΙΔΗ, με το δεύτερο λόγο της αίτησης αναίρεσης η αναιρεσείουσα προβάλλει αιτίαση από το άρθρο 559 αριθ.1 του ΚΠολΔ, ισχυριζόμενη ότι το Εφετείο παραβίασε τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 217, 229 και 369 του ΑΚ, αφού έκρινε εικονική και άκυρη την επίμαχη σύμβαση πωλήσεως, η οποία όμως, ενόψει της παραδοχής της απόφασης ότι συνομολογήθηκε στο όνομα αυτής , ως αγοράστριας, από την αντιπρόσωπό της…. χωρίς η τελευταία να έχει την απαιτούμενη προς τούτο από το νόμο συμβολαιογραφική πληρεξουσιότητα, είναι σε μετέωρη κατάσταση μέχρις ότου εγκρίνει η ίδια (αναιρεσείουσα) την πώληση αυτή. Ο λόγος αυτός αναίρεσης είναι απορριπτέος για έλλειψη εννόμου συμφέροντος της αναιρεσείουσας, εφόσον αυτή τον επικαλούμενο για τη θεμελίωση της ένδικης αγωγής της παράγωγο τρόπο κτήσης απ' αυτήν της κυριότητας των επιδίκων ακινήτων, τον στηρίζει αποκλειστικά στην παραπάνω αναφερόμενη σύμβαση πωλήσεως και μεταβιβάσεως των ακινήτων και συνεπώς δεν έχει αυτή έννομο συμφέρον να προβάλει την εξάρτηση του κύρους της σύμβασης αυτής από την έγκρισή της από την ίδια.

 

 

Υποχρέωση μεσίτη ακινήτου για φύλαξη των πραγμάτων που βρίσκονται στο διαμέρισμα.

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   930/2009

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Η παράδοση των κλειδιών διαμερίσματος στο μεσίτη, προκειμένου να παρασχεθεί σε αυτόν η δυνατότητα να επισκεφθούν το ακίνητο τρίτοι ενδιαφερόμενοι για τη μίσθωση, ή την αγορά του διαμερίσματος, δημιουργεί αυτοτελή υποχρέωση του μεσίτη για φύλαξη των πραγμάτων που βρίσκονται στο διαμέρισμα.

Η πλημμελής φύλαξη και η εξ αυτού του λόγου πρόκληση ζημίας στο διαμέρισμα και στα πράγματα έχει ως συνέπεια την υποχρέωση του μεσίτη να αποζημιώσει τον ιδιοκτήτη, ή σε περίπτωση πρόκλησης ζημίας στον μισθωτή του διαμερίσματος, τον μισθωτή.

Η υποχρέωση φύλαξης δεν προϋποθέτει την κατάρτιση ιδίας σύμβασης εντολής, ή παρακαταθήκης, αλλά δημιουργείται στα πλαίσια της σύμβασης μεσιτείας.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   930/2009

Απόσπασμα…..Eπειδή, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 599 εδ. β', 614, 716 εδ. β' και γ,' 819, 825 εδ. β' 288, 297, 298 Α.Κ. συνάγεται ότι, κατ' εξαίρεση της αρχής της σχετικότητας των ενοχών, σε περίπτωση που από την πλημμελή εκπλήρωση κυρίας ή παρεπομένης υποχρεώσεως του συμβαλλομένου προκληθεί ζημία σε τρίτον και όχι στον αντισυμβαλλόμενό του, είτε διότι η οικονομική αξία της παροχής έχει ήδη μεταφερθεί σε τρίτο, είτε διότι πρόκειται περί παραβάσεως παρεπομένης υποχρεώσεως, που αποσκοπεί, στα πλαίσια λειτουργίας της συμβάσεως, στην προστασία των συμφερόντων των τρίτων, σύμφωνα με την καλή πίστη (άρθρο 288 ΑΚ), ο ζημιωθείς τρίτος μπορεί να στραφεί κατά του ζημιώσαντος συμβαλλομένου και να αξιώσει την αποκατάσταση της ζημίας του, επικαλούμενος πλημμελή, από τον τελευταίο, εκπλήρωση της παροχής, στα πλαίσια της ενδοσυμβατικής του ευθύνης, εν όψει του ότι οι ρυθμίσεις των άρθρων 914, 919 Α.Κ. περί αδικοπρακτικής ευθύνης αυτού μπορεί να μην συντρέχουν αναγκαστικά. Στις περιπτώσεις αυτές, που είναι γνωστές με την ονομασία "ζημία τρίτου", όπου από την παράβαση της ενοχικής υποχρεώσεως του συμβαλλομένου οφειλέτη ο αντισυμβαλλόμενος του δανειστή δεν είναι δυνατόν να υποστεί ζημίες, ο ανωτέρω οφειλέτης οφείλει να φέρει τις συνέπειες της πλημμελούς εκπληρώσεως της συμβατικής του υποχρεώσεως και να αποκαταστήσει τη ζημία του τρίτου, η οποία οφείλεται στην παράβαση αυτή. Η εντός των πλαισίων λειτουργίας συμβάσεως μεσιτείας παράδοση των κλειδιών διαμερίσματος, στο οποίο βρίσκονται αποθηκευμένα πράγματα, στο μεσίτη, προκειμένου να παρασχεθεί σε αυτόν η δυνατότητα να επισκεφθούν το ακίνητο τρίτοι ενδιαφερόμενοι για τη μίσθωση ή την αγορά αυτού, δημιουργεί, κατά το άρθρο 288 ΑΚ, αυτοτελή παρεπόμενη υποχρέωση φυλάξεως για τον μεσίτη, υπό την έννοια της λήψεως από αυτόν όλων των αναγκαίων μέτρων για την αποφυγή ευχερούς εισόδου τρίτων σε αυτό και προκλήσεως ζημιών στο διαμέρισμα ή στα αποθηκευμένα σε αυτό πράγματα (μή παράδοση κλειδιών σε τρίτους, κλείδωμα της εξωτερικής θύρας του διαμερίσματος μετά από κάθε επίσκεψη του μεσίτη με τον ενδιαφερόμενο τρίτο κλπ). Η τυχόν πλημμελής εκπλήρωση της ανωτέρω παρεπόμενης υποχρεώσεως φυλάξεως και η εξ αυτής πρόκληση ζημίας έχει ως συνέπεια την υποχρέωση του μεσίτη να αποζημιώσει τον αντισυμβαλλόμενό του ή, σε περίπτωση προκλήσεως της ζημίας σε τρίτον (πχ. μισθωτή του διαμερίσματος), τον τελευταίο, κατά τα προεκτεθέντα. Η εν λόγω παρεπόμενη υποχρέωση φυλάξεως δεν προϋποθέτει την κατάρτιση ιδίας (αυτοτελούς) συμβάσεως εντολής (ως προς το ακίνητο) ή παρακαταθήκης (ως προς τα ευρισκόμενα σε αυτό κινητά), αλλά δημιουργείται, στα πλαίσια άλλης έννομης σχέσεως και συγκεκριμένα της συμβάσεως μεσιτείας. Οι σχετικές ρυθμίσεις του Αστικού Κώδικος που αφορούν την ευθύνη του εντολοδόχου (άρθ. 713, 714 Α.Κ.) ή του θεματοφύλακα (άρθ. 822, 823 Α.Κ.) εφαρμόζονται αναλόγως για τον προσδιορισμό των προϋποθέσεων και του ύψους της οφειλομένης αποζημιώσεως για την προκληθείσα ζημία, λόγω της πλημμελούς εκπληρώσεως της πιο πάνω παρεπομένης υποχρεώσεως φυλάξεως. Για να είναι ορισμένη, κατά τα άρθρα 112 αριθ. 4 και 216§1 εδ.α' Κ.Πολ.Δ., η αγωγή αποζημιώσεως του ζημιωθέντος τρίτου κατά του ζημιώσαντος συμβαλλομένου, απαιτείται αλλά και αρκεί να διαλαμβάνεται στο οικείο αγωγικό δικόγραφο η καταρτιθείσα μεταξύ των συμβαλλομένων σύμβαση, το αντικείμενο αυτής, η πλημμελής εκπλήρωση της υποχρεώσεως του ζημιώσαντος με ειδικότερη αναφορά στα πραγματικά περιστατικά της συμπεριφοράς του ζημιώσαντος αντισυμβαλλομένου που συνιστούν την επικαλούμενη πλημμέλεια, η υπαιτιότητα αυτού, η προκληθείσα ζημία και ο αιτιώδης σύνδεσμος μεταξύ της πλημμελούς εκπληρώσεως της παροχής και της προκληθείσας ζημίας. Εάν η πλημμελής εκπλήρωση της παροχής του ζημιώσαντος οφείλεται σε αμελή συμπεριφορά αυτού, η συγκεκριμενοποίηση αυτής μπορεί να γίνει και με βάση τα ειδικότερα πραγματικά περιστατικά που προκύπτουν από την αποδεικτική διαδικασία και θεμελιώνουν την αμέλεια τούτου, έστω και εάν αυτά δεν συμπίπτουν πλήρως με τα εκτιθέμενα στην αγωγή. Για το ορισμένο της ζημίας επί καταστροφής ή απώλειας πράγματος, αρκεί ο προσδιορισμός της ταυτότητας αυτού κατ' είδος και της αξίας του κατά το χρόνο της προκλήσεως της ζημίας. Τέλος, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 106, 111 παρ. 2, 216 παρ. 1, 335, 337 και 338 Κ.Πολ.Δ. προκύπτει ότι η επίκληση συγκεκριμένου κανόνα δικαίου δεν συνιστά στοιχείο της αγωγής, ούτε δεσμεύει το Δικαστήριο ή τον διάδικο ο νομικός χαρακτηρισμός της επίδικης έννομης σχέσεως που δίδεται από τον ενάγοντα, διότι το Δικαστήριο εφαρμόζει αυτεπαγγέλτως τον νόμο, προσδίδει στα επικαλούμενα προς θεμελίωση της αγωγής περιστατικά τον προσήκοντα νομικό χαρακτηρισμό και υπάγει την αγωγή στον προσήκοντα κανόνα δικαίου, λαμβάνοντας υπόψη την ιστορική της βάση και το αίτημα αυτής. Η αυτεπάγγελτη από το Δικαστήριο υπαγωγή της ιστορικής βάσεως της αγωγής στην ορθή νομική διάταξη, κατά παραγνώριση της μη εφαρμοστέας διατάξεως που εσφαλμένως παραθέτει ο ενάγων στην αγωγή, δεν μετατρέπει το σύστημα παροχής έννομης προστασίας, στα πλαίσια της πολιτικής δίκης, από συζητητικό σε ανακριτικό, ούτε στερεί από τον εναγόμενο το δικαίωμα να αμυνθεί και να τύχει δικαστικής προστασίας κατά τις διατάξεις του άρθρου 20 του ισχύοντος Συντάγματος και του άρθρου 6 παρ. 1 της Ευρωπαϊκής Συμβάσεως για τα δικαιώματα του ανθρώπου και τις θεμελιώδεις ελευθερίες.

Αναζήτηση

Χρίστος Καραμπάγιας | Μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών