ΜΙΣΘΩΤΙΚΕΣ ΔΙΑΦΟΡΕΣ

 

Δικαιώματα μισθωτή για πραγματικό ελάττωμα, ή έλλειψη  συμφωνημένης ιδιότητας του μισθίου.

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   1068/2008

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση όχι μόνο να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνηθείσα χρήση, αλλά να το διατηρεί κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, υποχρεούμενος σε άρση των πραγματικών του ελαττωμάτων και σε αποκατάσταση των συμφωνημένων ιδιοτήτων που λείπουν.

Αν κατά το χρόνο παράδοσής του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνηθείσα χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης, ή μη καταβολής του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση.

Αν από πραγματικό ελάττωμα εμποδίστηκε ολικά η συμφωνημένη χρήση, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, προβαλλόμενο και κατ' ένσταση, προς απόκρουση της αγωγής του εκμισθωτή για πληρωμή των μισθωμάτων, να μη καταβάλλει το μίσθωμα όσο διάστημα διαρκεί η παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου από το ελάττωμα.

Αν παρά την ύπαρξη του πραγματικού ελαττώματος ο μισθωτής χρησιμοποιεί το μίσθιο αδιακώλυτα κατά τη συμφωνημένη χρήση του δεν απαλλάσσεται της υποχρέωσης πληρωμής του μισθώματος.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ   1068/2008

Απόσπασμα……..Ι. Από τα άρθρα 574 έως 578 ΑΚ συνάγεται, ότι ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση όχι μόνο να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνηθείσα χρήση, αλλά να το διατηρεί κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, υποχρεούμενος σε άρση των πραγματικών του ελαττωμάτων και σε αποκατάσταση των συμφωνημένων ιδιοτήτων που λείπουν. Αν κατά το χρόνο παράδοσής του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνηθείσα χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση. Επομένως, αν από πραγματικό ελάττωμα εμποδίστηκε ολικά η συμφωνημένη χρήση, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, προβαλλόμενο και κατ' ένσταση, προς απόκρουση της αγωγής του εκμισθωτή για πληρωμή των μισθωμάτων, μα μη καταβάλλει το μίσθωμα όσο διάστημα διαρκεί η παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου από το ελάττωμα. Αν παρά την ύπαρξη του πραγματικού ελαττώματος ο μισθωτής χρησιμοποιεί το μίσθιο αδιακώλυτα κατά τη συμφωνημένη χρήση του δεν απαλλάσσεται της υποχρέωσης πληρωμής του μισθώματος (Ολ. ΑΠ 50/2005). 

 

Πραγματικό ελάττωμα μισθίου εμπορικής μίσθωσης.

 

ΕΦΕΤΕΙΟ ΛΑΡΙΣΗΣ  820/2006

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Αν κατά το χρόνο παράδοσης του μισθίου στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα, που εμποδίζει ολικά ή μερικά τη συμφωνημένη χρήση, ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίσθηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης, ή μη καταβολής του μισθώματος, ακόμα δε και καταγγελίας της μίσθωσης, έστω και αν δεν υπάρχει υλική αποβολή αυτού από το μίσθιο, εφ΄ όσον εξ αιτίας του ελαττώματος αναιρείται η δυνατότητα να κάνει ελεύθερη, ή ανενόχλητη χρήση κατά τους όρους της μίσθωσης με αποτέλεσμα να καθίσταται χωρίς περιεχόμενο, ή δικαίωμα για χρήση του μισθίου.

Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που το παραπάνω αποτέλεσμα επέρχεται εξ αιτίας μέτρου που επιβάλλεται από διοικητική αρχή, δηλ. πραγματικό ελάττωμα θεωρείται και η παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου από μέτρα που επιβάλλονται από διοικητική αρχή, ή από περιορισμούς δημοσίου δικαίου, εφ όσον όμως στην συγκεκριμένη περίπτωση πράγματι εμποδίζεται η συμφωνημένη χρήση του μισθίου.

Αν η χρήση του μισθίου εξαρτάται από προηγούμενη άδεια της αρχής υπόχρεως να επιμεληθεί για την έκδοσή της είναι ο εκμισθωτής.

Αν καταγγελθεί η μίσθωση επέρχεται λύση της μισθωτικής σύμβασης και δεν οφείλεται μίσθωμα.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΕΦΕΤΕΙΟ ΛΑΡΙΣΗΣ  820/2006

Απόσπασμα……. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574, 575, 576 και 585 ΑΚ τα οποία εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθρο 44 ΠΔ 34/1995) προκύπτει ότι ο μεν εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση, ο δε μισθωτής να καταβάλει το μίσθωμα. Αν όμως κατά το χρόνο παραδόσεως του μισθίου στο μισθωτή το τελευταίο έχει ελάττωμα, που εμποδίζει ολικά ή μερικά τη συμφωνημένη (ή συνηθισμένη) χρήση του (πραγματικό ελάττωμα), ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίσθηκε τέτοιο ελάττωμα, τότε ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα μειώσεως ή μη καταβολής του μισθώματος, ακόμα δε και καταγγελίας της μισθώσεως σύμφωνα με τους όρους του άρθρου 585 ΑΚ, έστω και αν δεν υπάρχει υλική αποβολή αυτού από το μίσθιο, εφ΄ όσων εξαιτίας του ελαττώματος αναιρείται η δυνατότητα να κάνει ελεύθερη ή ανενόχλητη χρήση κατά τους όρους της συμβάσεως με αποτέλεσμα να καθίσταται χωρίς περιεχόμενο ή δικαίωμα για χρήση του μισθίου. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που το παραπάνω αποτέλεσμα επέρχεται εξαιτίας μέτρου που επιβάλλεται από διοικητική αρχή, δηλ. πραγματικό ελάττωμα θεωρείται και η παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου από μέτρα που επιβάλλονται από διοικητική αρχή ή από περιορισμούς δημοσίου δικαίου, εφόσον όμως στην συγκεκριμένη περίπτωση πράγματι εμποδίζεται η συμφωνημένη χρήση του μισθίου. Αντιθέτως αν η χρήση δεν εμποδίζεται παρά την έλλειψη των νομίμων προϋποθέσεων δεν υπάρχει ελάττωμα. Επομένως ο μισθωτής, εναγόμενος από τον εκμισθωτή για την καταβολή του μισθώματος, προκειμένου να απαλλαγεί από την υποχρέωσή του αυτή πρέπει με ένσταση να ισχυρισθεί και να αποδείξει ότι εξαιτίας του πραγματικού ελαττώματος παρεμποδίζεται η ελεύθερη χρήση του μισθίου, ώστε το δικαίωμά του για χρήση να είναι πλέον χωρίς περιεχόμενο ή ότι εξ αιτίας του λόγου αυτού και των λοιπών προϋποθέσεων του άρθρου 585 ΑΚ έχει καταγγείλει τη σύμβαση, οπότε κατά το άρθρο 587 ΑΚ επήλθε λύση της μισθωτικής σύμβασης και δεν οφείλεται μίσθωμα (ΑΠ 912/2000 ΕλΔνη 42.2001 σελ. 142 ΑΠ 427/1997 Ελ.Δνη 38, 1813). Επιπροσθέτως από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574 και 575 προκύπτει ότι αν η χρήση του μισθίου εξαρτάται από την προηγούμενη άδεια της αρχής υπόχρεως να επιμεληθεί για την έκδοσή της είναι ο εκμισθωτής (ΕΛ 102/2001 Δικογραφία 2001, 213). 

 

Μισθώσεις χώρων εντός άλσους.

 

ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ  17/2009

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Οι μισθώσεις χώρων, που βρίσκονται μέσα σε κοινόχρηστους χώρους (κήπους, άλση, πλατείες κλπ) δεν υπάγονται στις εμπορικές μισθώσεις.

Οι χώροι, που μισθώνονται, πρέπει να βρίσκονται μέσα στον κοινόχρηστο χώρο και όχι στην περιφέρειά του.

Δεν απαιτείται όπως το οικοδόμημα περιβάλλεται σε όλες του τις πλευρές με τον ακάλυπτο χώρο του άλσους, αλλά μπορεί να βρίσκεται και στην άκρη του και να έχει πρόσοψη επάνω σε δρόμο, αρκεί ότι κατά την κοινή αντίληψη αποτελεί ενιαίο χώρο με το άλσος.

Χώρος εντός αλσών, για τον χαρακτηρισμό των οποίων δεν είναι αναγκαίο να υπάρχει επίσημος πολεοδομικός χαρακτηρισμός, θεωρούνται οι εντός τούτων κείμενοι, φυτευμένοι ή μη χώροι, χρησιμεύοντες ως τόποι περιπάτου και αναψυχής, ή οι προορισμένοι για φύτευση με δένδρα ή άλλα φυτά.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ  17/2009

Απόσπασμα…….Με την από 2-7-2004 αγωγή του, επί της οποίας εκδόθηκε η εκκαλούμενη απόφαση, ο ενάγων και ήδη εφεσίβλητος εξέθεσε, ότι κατόπιν πλειοδοτικού διαγωνισμού εμίσθωσε ένα αναψυκτήριο-κατάστημα, ιδιοκτησίας του εναγομένου και ήδη εκκαλούντος Δήμου…..που βρίσκεται στη…, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως αναψυκτήριο. Ότι η διάρκεια της εν λόγω μίσθωσης συμφωνήθηκε έξι ετών, πλην όμως ως εμπορική μίσθωση εκ του νόμου τυγχάνει διάρκειας 12 ετών. Ότι παρά ταύτα, ο εναγόμενος Δήμος μη νομίμως κατήγγειλε την επίδικη σύμβαση μίσθωσης, στις 4-6-2004 και ζήτησε απ΄αυτόν (ενάγοντα μισθωτή) την απόδοση του μισθίου καταστήματος, λόγω λήξης της μίσθωσης, παράλληλα δε το Δημοτικό Συμβούλιο του εναγομένου ΝΠΔΔ έλαβε απόφαση περί διενέργειας νέας δημοπρασίας προς εκμίσθωση του επιδίκου, συντάχθηκε δε από τη Δημαρχιακή επιτροπή του ίδιου Δήμου σχετική διακήρυξη εκμίσθωσης. Κατόπιν τούτων, ζήτησε να αναγνωρισθεί, ότι η επίδικη σύμβαση, ως εμπορική, είναι διάρκειας 12 ετών και επομένως είναι ανίσχυρη η ανωτέρω καταγγελία της επίδικης σύμβασης μίσθωσης, επικουρικώς δε και σε περίπτωση, που κριθεί, ότι η εν λόγω σύμβαση δεν εμπίπτει στις διατάξεις περί εμπορικών μισθώσεων, να αναγνωρισθεί ότι η επίδικη σύμβαση μίσθωσης μετά τη λήξη της συμβατικής της διάρκειας, παρατάθηκε για αόριστο χρόνο, η δε γενομένη ως άνω καταγγελία αυτής είναι άκυρη, καθόσον έγινε μη νομίμως και καταχρηστικώς και επιπλέον από αναρμόδιο όργανο. Περαιτέρω, δε ζήτησε να ακυρωθούν οι υπ΄αριθμ ….και…..αποφάσεις του Δημοτικού Συμβουλίου του εναγομένου και της Δημαρχιακής επιτροπής αυτού, αντίστοιχα, για τους αναφερόμενους σ΄αυτήν λόγους. Αφού προηγήθηκε η συζήτηση της αγωγής, το πρωτοβάθμιο δικαστήριο με την εκκαλούμενη απόφασή του, αφού απέρριψε την επικουρική βάση της αγωγής, ως μη νόμιμη, στη συνέχεια δέχθηκε την κύρια βάση της αγωγής, ως νόμιμη και εντεύθεν ως κατ΄ουσίαν βάσιμη. Κατά της απόφασης αυτής άσκησε ο εκκαλών-εναγόμενος Δήμος……την κρινόμενη έφεση, με την οποία παραπονείται για εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου και για κακή εκτίμηση των αποδείξεων, κατά τα ειδικότερα εκτιθέμενα σ΄αυτήν και ζητεί να εξαφανισθεί η εκκαλούμενη απόφαση και να απορριφθεί η αγωγή. Με την παρ. 6 του Ν. 2741/1999, που άρχισε να ισχύει από 28-9-1999 αντικαταστάθηκαν οι παράγραφοι 1 και 2 του άρθρου 5 του Π.Δ. 34/1995 ως εξής: «1. Η μίσθωση ισχύει για δώδεκα (12) έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να λυθεί με νεότερη συμφωνία, που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. 2. Οι διατάξεις του παρόντος εφαρμόζονται και σε μισθώσεις, που έχουν συμφωνηθεί για χρόνο μεγαλύτερο των δώδεκα (12) ετών». Εξάλλου, η παράγραφος 8 του Ν. 2741/1999 ορίζει ότι: «Οι διατάξεις των δύο προηγούμενων παραγράφων 6 και 7 του άρθρου αυτού εφαρμόζονται και στις υφιστάμενες κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος μισθώσεις». Ως υφιστάμενες, κατά την έννοια της παραπάνω διάταξης, νοούνται οι μισθώσεις, στις οποίες ο μισθωτής εξακολουθεί κατά την έναρξη ισχύος του νόμου να βρίσκεται στη χρήση του μισθίου, έστω και αν με το προηγούμενο νομοθετικό καθεστώς είχε συμπληρωθεί η νόμιμη διάρκειά της (εννεαετία - βλ. Α.Π. 675/2003, ΝΟΜΟΣ). Περαιτέρω, κατά την περίπτωση ε΄ της παρ. 1 του άρθρου 4 του Π.Δ. 34/1995, όπως αυτή ισχύει και στις υφιστάμενες μισθώσεις μετά την αντικατάστασή της με το άρθρο 7 παρ. 1 και 2 του Ν. 2741/1999, δεν υπάγονται στις διατάξεις του και «οι μισθώσεις χώρων εντός δημοσίων, δημοτικών ή κοινοτικών κήπων, αλσών πλατειών και εν γένει κοινοχρήστων χώρων». Έτσι, με βάση την διάταξη αυτή δεν υπάγονται, από την ισχύ του Ν. 2741/1999, που άρχισε από τις 28-9-1999, οι μισθώσεις χώρων, που βρίσκονται μέσα σε κοινόχρηστους χώρους (κήπους, άλση, πλατείες κλπ) χωρίς να έχει σημασία σε ποιον ανήκουν κατά κυριότητα οι χώροι αυτοί. Οι χώροι, που μισθώνονται, πρέπει να βρίσκονται μέσα στον κοινόχρηστο χώρο και όχι στην περιφέρειά του. Κατά την έννοια όμως της ίδιας ως άνω διάταξης, δεν απαιτείται όπως το οικοδόμημα (μίσθιο) περιβάλλεται σε όλες του τις πλευρές με τον ακάλυπτο χώρο του άλσους, αλλά μπορεί να βρίσκεται και στην άκρη του και να έχει πρόσοψη επάνω σε δρόμο, αρκεί δε ότι κατά την κοινή αντίληψη αποτελεί ενιαίο χώρο με το άλσος (βλ. Α.Π. 206/1988 ΝΟΒ 37,589). Περαιτέρω, ως χώρος εντός αλσών, για τον χαρακτηρισμό των οποίων δεν είναι αναγκαίο να υπάρχει επίσημος πολεοδομικός χαρακτηρισμός, θεωρούνται οι εντός τούτων κείμενοι, πεφυτευμένοι ή μη χώροι χρησιμεύοντες ως τόποι περιπάτου και αναψυχής ή οι προορισμένοι για φύτευση με δένδρα ή άλλα φυτά (Α.Π. 977/1987 ΝΟΒ 36,1230). Οι μισθώσεις εντός αλσών δεν προστατεύονται, ανεξάρτητα από το αν εκμισθωτής είναι το Δημόσιο ή άλλο πρόσωπο (Α.Π. 651/1993 ΕλΔνη 35,1341) και αν δηλώθηκε η ιδιότητα αυτή του μισθίου από τον εκμισθωτή κατά τις διαπραγματεύσεις για τη συνομολόγηση της μίσθωσης. Εξάλλου από την παραπάνω διάταξη, με την οποία εισάγεται εξαίρεση στις διατάξεις του άρθρου 1 του Π.Δ. 34/1995, συνάγεται ότι η εξαίρεση αυτή καλύπτει όχι μόνο τους εντός των δημοσίων, δημοτικών ή κοινοτικών κήπων και αλσών ακάλυπτους χώρους, αλλά και τα εντός αυτών οικοδομήματα (βλ. Α.Π. 1159/2002, Α.Π. 220/1994, ΝΟΜΟΣ, ΝΟΜΟΣ, Εφ.Αθ. 1478/2000 ΕλΔνη 41,1685, Εφ.Αθ. 1194/1990 ΕλΔνη 33,904). Τέλος, η εν λόγω διάταξη από άποψη διαχρονικού δικαίου εφαρμόζεται και στις υπάρχουσες μισθώσεις κατά την έναρξη ισχύος του νόμου (άρθρο 4 παρ. 1 εδ. 1β του π.δ. 34/1995 σε συνδυασμό με άρθρα 28 παρ. 4 και 31 παρ. 1 Ν. 813/1978, Χ. Παπαδάκης, Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων, έκδ. 2000, σελ. 380 παρ. 1144). 

 

Οικονομική αδυναμία μισθωτή καταβολής μισθώματος.

 

ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΑ  10/2011

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Η οικονομική αδυναμία του μισθωτή δεν αποτελεί εύλογη αιτία μη καταβολής του μισθώματος.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΑ  10/2011

Απόσπασμα…… Ο μισθωτής ως οφειλέτης μπορεί να προβάλλει τον ισχυρισμό ότι η καθυστέρηση πληρωμής του μισθώματος οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη (άρθρα 330 και 342 ΑΚ), οπότε δεν επέρχεται η υπερημερία του. Ο ισχυρισμός αυτός αποτελεί ένσταση καταλυτική της αγωγής περί αποδόσεως του μισθίου ακινήτου και αν ευδοκιμήσει επιφέρει την απόρριψή της (ΑΠ 1529/1998 ΕΔΠ 1998.349, ΑΠ 1188/1995 Ελλ.Δικ. 38.834, ΑΠ 465/1991 Ελλ.Δικ. 32.1248). Γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη ο μισθωτής, είναι κάθε εύλογη αιτία, συνεπεία της οποίας δικαιολογείται η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος. Η οικονομική αδυναμία του μισθωτή δεν αποτελεί εύλογη αιτία μη καταβολής του μισθώματος (ΑΠ 96/1989 ΕΔΠ 1989.299, ΑΠ 1496/1986 Ελλ.Δικ. 28.1033, ΕΑ 7587/1998 ΕΔΠ 1998.370, ΕΑ 12883/1995 ΕΔΠ 1997.276). 

 

Μίσθωση εκμετάλλευσης περιπτέρου σε τρίτο.

 

ΕΦΕΤΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ   1397/2006

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Η μίσθωση περιπτέρου αποτελεί μίσθωση προσοδοφόρου αντικειμένου. Δεν  υπάγεται στις εμπορικές μισθώσεις.

Η μίσθωση άδειας περιπτέρου είναι έγκυρη και ισχυρή μετά από την έγκριση της μίσθωσης από τον αρμόδιο Νομάρχη. Οι έγγραφες συμφωνίες για τις έννομες σχέσεις της εν λόγω μίσθωσης ισχύουν από την κοινοποίηση στον αρμόδιο Νομάρχη.

Σε περίπτωση που εκμισθωθεί  η άδεια εκμετάλλευσης περιπτέρου και το περίπτερο σε τρίτο, οι σχέσεις μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή, που απορρέουν από τη μίσθωση, είναι ιδιωτικού δικαίου και υπάγονται στη δικαιοδοσία των πολιτικών δικαστηρίων.

Στη δικαιοδοσία των πολιτικών δικαστηρίων επομένως υπάγεται και η διαφορά, που δημιουργείται, όταν μετά τη λήξη της μίσθωσης, όπως, λόγω παρόδου του χρόνου, ή μετά από καταγγελία, ο μισθωτής αρνείται να αποδώσει το μίσθιο, οπότε ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την απόδοσή του προσφεύγοντας στα πολιτικά δικαστήρια.

Οι παραπάνω διαφορές υπάγονται στα πολιτικά δικαστήρια ακόμη και αν είναι άκυρη η  σύμβαση μίσθωσης, ελλείψει της απαιτούμενης έγκρισής της από τον οικείο Νομάρχη

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΕΦΕΤΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ   1397/2006

Απόσπασμα…..Η μίσθωση περιπτέρων αποτελεί μίσθωση προσοδοφόρου αντικειμένου και διέπεται από το ν.δ. 1044/1971, όπως αυτό τροποποιήθηκε με τους ν. 1043/1980 και 1614/1984, και από την υπ' αριθ. Κ 5671/1487/9.8.1984 κοινή απόφαση των Υπουργών Εθνικής Αμυνας, Εθνικής Οικονομίας, Οικονομικών και Δικαιοσύνης, η οποία κυρώθηκε με το άρθ. 38 του ν. 1563/1985, όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με το άρθ. 25 του ν. 1848/1989 και το άρθ. 22 του ν. 3036/2002. Ειδικότερα το δικαίωμα εκμετάλλευσης περιπτέρου επί πεζοδρομίων των δημοσίων, δημοτικών και κοινοτικών οδών και πλατειών αποκτάται με παραχώρηση από τον αρμόδιο Νομάρχη, ύστερα από εισήγηση του αρμόδιου δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου και της οικείας οργάνωσης των αναπήρων και θυμάτων πολέμου (άρθ. 13 και 18 ν.δ. 1044/1971). Κατά το άρθ. 21 του ως άνω ν.δ./τος, εκείνος στον οποίο παραχωρήθηκε δικαίωμα εκμετάλλευσης περιπτέρου είναι υποχρεωμένος να το εκμεταλλεύεται αυτοπροσώπως ή με τους οικείους του, ενώ η εκμίσθωση του δικαιώματος αυτού ή δια τρίτου άσκησή του επιτρέπεται μόνο ένεκα εξαιρετικών λόγων (ασθένεια, γήρας κλπ), μετά από αιτιολογημένη άδεια των κατά το άρθ. 18 αρμοδίων οργάνων. Στο άρθ. 1 § 1 της ανωτέρω Κ5671/1487/8.8.1984 Κοινής Υπουργικής Απόφασης ορίζεται ότι οι μισθώσεις αδειών περιπτέρου και αδειών λιανικής πώλησης, καπνοβιομηχανικών προϊόντων πραγματοποιούνται ύστερα από έγκριση του οικείου Νομάρχη για χρονικό διάστημα τριών ετών, με την κατάρτιση, υπό των συμβαλλομένων, συμβάσεων μίσθωσης, των οποίων οι γενικοί όροι και οι ειδικότερες συμφωνίες πρέπει να βρίσκονται μέσα στα πλαίσια, που διαγράφονται από τις διατάξεις της εν λόγω απόφασης, ενώ οι έγγραφες συμφωνίες περί εννόμων σχέσεων της μίσθωσης αυτής ισχύουν από την κοινοποίηση στον αρμόδιο κατά τοποθεσία λειτουργίας του περιπτέρου Νομάρχη. Ήδη με το άρθ. 22 του ν. 3036/2002, με το οποίο τροποποιήθηκε η ως άνω κοινή Υπουργική Απόφαση, ορίζεται, μεταξύ άλλων, ότι «α) οι μισθώσεις αδειών περιπτέρου και αδειών λιανικής πώλησης καπνοβιομηχανικών προϊόντων συνομολογούνται για διάστημα πέντε ετών β) οι υφιστάμενες μισθώσεις αδειών περιπτέρων και αδειών λιανικής πώλησης καπνοβιομηχανικών προϊόντων παρατείνονται μέχρι την συμπλήρωση πέντε ετών. Κατά το διάστημα της παράτασης οποιεσδήποτε αποφάσεις για τη λύση των μισθώσεων δεν εκτελούνται εκτός από την περίπτωση της ιδιόχρησης, που βεβαιώνεται με τελεσίδικη δικαστική απόφαση». Επίσης με το ίδιο άρθρο (22 του ν. 3036/2002) συμπληρώθηκε και το άρθ. 2 της ως άνω κοινής Υπουργικής Απόφασης, οριζομένου ήδη ότι «... Σε περίπτωση θανάτου του εκμισθωτή και μη υπάρξεως διαδόχων αυτού η μίσθωση συνεχίζεται μέχρι τη λήξη της μετά του νέου δικαιούχου άδειας εκμετάλλευσης περιπτέρου ή άδειας λιανικής πώλησης καπνοβιομηχανικών προϊόντων, εκτός εάν ο νέος δικαιούχος επιθυμεί να προβεί σε ιδιόχρηση». Από τις διατάξεις δε του ως άνω άρθ. 1 της ανωτέρω Κ 5671/1487/9.8.1984 κοινής Υπουργικής απόφασης προκύπτει ότι η πραγματοποιούμενη, με την κατάρτιση από τους συμβαλλομένους της σχετικής έγγραφης σύμβασης, μίσθωση άδειας περιπτέρου, μετά από «έγκριση» της μίσθωσης αυτής από τον αρμόδιο Νομάρχη, είναι έγκυρη και ισχυρή, αλλιώς σε κάθε περίπτωση ισχυροποιείται (άρθ. 238 ΑΚ), οι δε έγγραφες συμφωνίες για τις έννομες σχέσεις της εν λόγω μίσθωσης ισχύουν από την κοινοποίηση στον κατά τα άνω Νομάρχη (ΕφΑθ 8138/2004, ΕφΑθ 2970/1998 αδημ.). Περαιτέρω, σε περίπτωση που έχει εκμισθωθεί, σύμφωνα με το νόμο, η άδεια εκμετάλλευσης περιπτέρου και το περίπτερο τούτο (προσοδοφόρο πράγμα) σε τρίτον, οι σχέσεις μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή που απορρέουν από τη μίσθωση αυτή είναι ιδιωτικού δικαίου και υπάγονται στη δικαιοδοσία των πολιτικών δικαστηρίων, κατά τις διακρίσεις των άρθ.14 και 16 αριθ. 1 ΚΠολΔ. Τέτοια διαφορά, προφανώς, δημιουργείται και όταν μετά τη λήξη της μίσθωσης, όπως λόγου παρόδου του χρόνου ή μετά από καταγγελία, ο μισθωτής αρνείται να αποδώσει το μίσθιο, οπότε ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την απόδοσή του προσφεύγοντας στα πολιτικά δικαστήρια (ΑΠ 805/1991 ΕλΔ 33.779, ΕφΑθ 183/1999 ΕλΔ 40,1776, Κατράς, Πανδέκτης μισθώσεων και οροφοκτησίας, ΣΤ΄ έκδ. §§ 210.Ε και 218.Β). Από την ένορκη κατάθεση του μάρτυρα της εναγομένης που εξετάσθηκε στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου και περιέχεται στα ταυτάριθμα με την εκκαλούμενη πρακτικά συνεδριάσεως του (ο ενάγων δεν εξέτασε δικό του μάρτυρα) και τα έγγραφα που οι διάδικοι, με επίκληση, προσκομίζουν, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με την υπ' αριθ. 7402/30.6.2004 απόφαση του Νομάρχη Αττικής παραχωρήθηκε στον ενάγοντα η εκμετάλλευση του περιπτέρου που βρίσκεται επί της οδού ….. αριθ….στην περιοχή…. Το δικαίωμα εκμετάλλευσης του περιπτέρου αυτού είχε παραχωρηθεί προηγουμένως στον…ο οποίος απεβίωσε την 6.11.2003, χωρίς να αφήσει διαδόχους στο δικαίωμά του αυτό. Ο τελευταίος με το από 20.5.2001 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως, είχε εκμισθώσει το εν λόγω περίπτερο στην εναγομένη, για χρονικό διάστημα τριών ετών, αρχόμενο την 1.6.2004 και λήγον την 31.5.2004. Η μίσθωση αυτή έχει εγκριθεί με την υπ' αριθ. 1112/16.8.2001 απόφαση της τότε βοηθού Νομάρχη Αθηνών. Κατ' αυτόν τον τρόπο και σύμφωνα με όσα προεκτέθηκαν στη μείζονα σκέψη σχετικά με το άρθ. 22 του ν. 3036/2002, ο ενάγων υπεισήλθε αυτοδικαίως, ως εκμισθωτής, στη μίσθωση αυτή της οποίας η διάρκεια έχει παραταθεί σε πέντε έτη. Ήδη δε αυτός, με την ένδικη αγωγή του, η οποία επιδόθηκε στην εναγομένη την 13.12.2004 και η οποία επέχει θέση καταγγελίας της μίσθωσης (άρθ. 662 ΚΠολΔ), δηλώνει ότι επιθυμεί να κάνει ιδιόχρηση του περιπτέρου, με τη συνδρομή των οικείων του. Η καταγγελία αυτή είναι έγκυρη, καθόσον αποδείχθηκε ότι ο ενάγων έχει τη δυνατότητα ιδιόχρησης του ως άνω περιπτέρου, πράγμα το οποίο αποτελεί προϋπόθεση για την εγκυρότητα αυτής (ΑΠ 313/1989 ΕλΔ 31. 343). Εξάλλου ούτε από την κατάθεση του μάρτυρα της εναγομένης συζύγου της, ούτε και από κανένα άλλο στοιχείο, αποδεικνύεται το αντίθετο. Δεδομένου δε ότι η μίσθωση περιπτέρου δεν υπάγεται στις εμπορικές μισθώσεις, αλλά διέπεται από την ειδική νομοθεσία που προαναφέρθηκε, η οποία συνάδει με το άρθ. 21 § 2 του Συντάγματος και αποτελεί μια των μορφών εκδήλωσης της κρατικής μέριμνας και φροντίδας της Πολιτείας, για τους αναπήρους και τα θύματα πολέμου, δεν αποτελεί στοιχείο του κύρους της καταγγελίας αυτής και η αναφορά των ονομάτων των συγγενικών προσώπων που τυχόν θα συνδράμουν τον δικαιούχο της άδειας εκμετάλλευσης του περιπτέρου στην ιδιόχρησή του. Με βάση όλα τα ανωτέρω εκτεθέντα, η με την ένδικη αγωγή γενόμενη καταγγελία της μίσθωσης από τον ενάγοντα για ιδιόχρηση, επέφερε, από την επίδοση της αγωγής, τη λήξη της μίσθωσης, η δε αγωγή είναι επαρκώς ορισμένη, νόμιμη και ουσιαστικά βάσιμη, όπως δέχθηκε και το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, το οποίο, συνεπώς ορθώς ερμήνευσε και εφάρμοσε το νόμο και ορθώς εκτίμησε τις αποδείξεις, έχοντας δικαιοδοσία για την προκείμενη ιδιωτική διαφορά, η οποία αρμοδίως καθ' ύλην και παραδεκτώς εισήχθη για να δικασθεί ενώπιόν του κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, αβάσιμοι δε και απορριπτέοι είναι οι περί του αντιθέτου σχετικοί πρώτος, τρίτος και τέταρτος λόγοι της έφεσης, με τους οποίους υποστηρίζεται, ειδικότερα, ότι α) ο ενάγων δεν είναι νόμιμος δικαιούχος της άδειας εκμετάλλευσης του περιπτέρου, επειδή η σχετική άδεια πάσχει ακυρότητα, ως εκδοθείσα από το Νομάρχη, ο οποίος, όμως, δεν είχε τέτοια δικαιοδοσία και αρμοδιότητα, αφού αφορά θέμα υπαγόμενο στην αρμοδιότητα του Υπουργείου Εθνικής Αμυνας, β) ότι η καταγγελία της μίσθωσης είναι άκυρη και η περιέχουσα αυτήν αγωγή αόριστη, ως εκ του ότι δεν κατονομάζονται τα συγγενικά πρόσωπα, με την συνδρομή των οποίων ο ενάγων θα προβεί στην ιδιόχρηση του περιπτέρου, γ) ότι το πρωτοβάθμιο δικαστήριο εστερείτο δικαιοδοσίας για την συγκεκριμένη διαφορά και δ) ότι η επίδικη μίσθωση είναι άκυρη, καθόσον η σχετική έγκρισή της, που έγινε με την προαναφερόμενη υπ' αριθ. 1112/6.8.2004 απόφαση της τότε βοηθού Νομάρχη Αθηνών, έπρεπε να προηγηθεί της συνάψεώς της (20.5.2001), ενώ και η εν λόγω βοηθός Νομάρχη Αθηνών, κατά τον ως άνω χρόνο της εγκρίσεως της μίσθωσης (6.8.2001) ήταν αναρμόδια, επειδή δεν είχε δημοσιευθεί κατά το χρόνο αυτό η σχετική κανονιστική απόφαση περί των αρμοδιοτήτων αυτής, η οποία δημοσιεύθηκε πολύ αργότερα. Ο τελευταίος αυτός ισχυρισμός, ειδικότερα, που προβάλλεται με τον τέταρτο λόγο της έφεσης, είναι αλυσιτελής, καθόσον η επίδικη μίσθωση, σε κάθε περίπτωση, έστω και ισχυροποιηθείσα εκ των υστέρων με την κατά τον προαναφερόμενο τρόπο έγκρισή της, ίσχυε κατά τον χρόνο της καταγγελίας- ασκήσεως της αγωγής. Εξάλλου η ένδικη διαφορά θα υπαγόταν στα πολιτικά δικαστήρια και αν ακόμη ήταν άκυρη η επίδικη σύμβαση μίσθωσης, ελλείψει της απαιτούμενης από το νόμο έγκρισής της από τον οικείο Νομάρχη, ο οποίος διατηρεί τη σχετική προς τούτο αρμοδιότητά του και μετά της εφαρμογή της νομοθεσίας περί νομαρχιακής αυτοδιοίκησης (ΑΠ 1327/2000 ΕλΔ 43. 425, ΑΠ 442/2000 ΕλΔ 41.1357, ΑΠ 62/1992 ΕλΔ 34.1081, ΣτΕ 946/2001, ΟλΝΣΚ 267/2004). 

Αναζήτηση

Χρίστος Καραμπάγιας | Μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών