Καταγγελία εμπορικής μίσθωσης πριν την λήξη του συμφωνηθέντος χρόνου.

 

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ  1639/2005

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Επιτρέπεται η πρόωρη καταγγελία της σύμβασης εμπορικής μίσθωσης (πριν την λήξη του συμφωνηθέντος χρόνου) για σπουδαίο λόγο.

Ως σπουδαίος λόγος θεωρείται κάθε περιστατικό που, κατά την καλή πίστη σε συνδυασμό με το σύνολο των περιστάσεων που συντρέχουν στη συγκεκριμένη περίπτωση, συντελεί ώστε να μην είναι πλέον ανεκτή η διατήρηση της ενοχικής σχέσεως έως τον χρόνο της λήξεώς της.

Μη ανεκτή είναι η συνέχισή της και όταν, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, γίνεται υπερμέτρως δυσβάστακτη είτε για τα δύο μέρη είτε για το ένα μόνο από αυτά, όπως συμβαίνει σε περίπτωση που επήλθε ουσιώδης μεταβολή των προσωπικών ή περιουσιακών σχέσεων αμφοτέρων των μερών ή του ενός μέρους, ανεξαρτήτως της συνδρομής ή μη οποιασδήποτε υπαιτιότητας στην επέλευση της μεταβολής αυτής.

Τα περιστατικά που συνιστούν σπουδαίο λόγο αφορούν συνήθως στον αποδέκτη της καταγγελίας, δεν αποκλείεται όμως να ευρίσκονται στη σφαίρα επιρροής του ίδιου του καταγγέλλοντος.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ  1639/2005

Απόσπασμα…….Από τις διατάξεις των άρθρων 281, 288, 588, 672, 752 και 766 ΑΚ, τα οποία σύμφωνα με τα άρθρα 15 και 44 του π.δ. 34/1995 εφαρμόζονται και επί εμπορικών μισθώσεων, συνάγεται γενική αρχή του δικαίου, κατά την οποία επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μία διαρκής έννομη σχέση για σπουδαίο λόγο. Ως σπουδαίος λόγος θεωρείται κάθε περιστατικό που, κατά την καλή πίστη σε συνδυασμό με το σύνολο των περιστάσεων που συντρέχουν στη συγκεκριμένη περίπτωση, συντελεί ώστε να μην είναι πλέον ανεκτή η διατήρηση της ενοχικής σχέσεως έως τον χρόνο της λήξεώς της. Μη ανεκτή είναι η συνέχισή της και όταν, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, γίνεται υπερμέτρως δυσβάστακτη είτε για τα δύο μέρη είτε για το ένα μόνο από αυτά, όπως συμβαίνει σε περίπτωση που επήλθε ουσιώδης μεταβολή των προσωπικών ή περιουσιακών σχέσεων αμφοτέρων των μερών ή του ενός μέρους, ανεξαρτήτως της συνδρομής ή μη οποιασδήποτε υπαιτιότητας στην επέλευση της μεταβολής αυτής. Τα περιστατικά που συνιστούν σπουδαίο λόγο αφορούν συνήθως στον αποδέκτη της καταγγελίας, δεν αποκλείεται όμως να ευρίσκονται στη σφαίρα επιρροής του ίδιου του καταγγέλλοντος. Ειδικώς, για την πρόωρη καταγγελία της συμβάσεως εμπορικής μίσθωσης, για την οποία ο νόμος έχει θεσπίσει και ειδικούς προς τούτο λόγους για αμφότερους τους συμβαλλομένους, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά. Για τη συγκεκριμενοποίηση της έννοιας του σπουδαίου λόγου μπορεί να γίνει και στάθμιση του συμφέροντος του καταγγέλλοντος για πρόωρη λύση της συμβάσεως με το συμφέρον του αντισυμβαλλομένου για διατήρηση της συμβάσεως μέχρι την κανονική λύση της. Εξάλλου, ο σπουδαίος λόγος είναι αόριστη νομική έννοια και, συνεπώς, η κρίση για την ορθή υπαγωγή σ' αυτήν των συγκεκριμένων περιστατικών υπόκειται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου. Εν προκειμένω, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, το εφετείο δέχθηκε ανελέγκτως ότι αποδείχθηκαν τα εξής: Με το νομίμως μεταγεγραμμένο …….συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Αθηνών……… οι αναιρεσίβλητοι αγόρασαν κατά το ½ αδιαιρέτως ο καθένας από τον……την  υπό στοιχεία ….. οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα) του τέταρτου πάνω από το ισόγειο ορόφου της επί της λεωφόρου …….στη …… ευρισκόμενης πολυώροφης οικοδομής. Το εν λόγω διαμέρισμα είχε εκμισθωθεί με το από 23.6.2001 μισθωτήριο έγγραφο από τον άνω δικαιοπάροχό τους στην αναιρεσείουσα αλλοδαπή αεροπορική εταιρία, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως επαγγελματική στέγη για την εγκατάσταση των γραφείων της στην Ελλάδα. Μετά την υπεισέλευση των αναιρεσιβλήτων στη μισθωτική σχέση καταρτίσθηκε μεταξύ αυτών και της αναιρεσείουσας το από 1.4.2002 συμφωνητικό μισθώσεως, με το οποίο η τελευταία αναγνώριζε την υπεισέλευση των πρώτων στη μίσθωση με τους ίδιους όρους του αρχικού μισθωτηρίου. Πριν από την αγορά του διαμερίσματος αυτού, ο ….. ενεργώντας ως διαχειριστής και εκπρόσωπος των λοιπών συνιδιοκτητών, είχε ασκήσει ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών την από 11.6.2001 αγωγή, με την οποία υποστηρίζοντας ότι με την ως άνω χρήση του διαμερίσματος παρεβιάζετο ο κανονισμός της πολυκατοικίας, ζητούσε να υποχρεωθεί ο δικαιοπάροχος των αναιρεσιβλήτων και τότε εναγόμενος να παύσει τη χρήση αυτή. Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκαν αρχικώς η ….απορριπτική απόφαση του πρωτοδικείου και ακολούθως, κατόπιν ασκήσεως εφέσεως από τον διαχειριστή, η 231/2003 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, με την οποία, αφού κρίθηκε ότι η εν λόγω μίσθωση ήταν αντίθετη προς τον κανονισμό της πολυκατοικίας και άρα ανεπίτρεπτη, διότι η μισθώτρια ισραηλινή εταιρία λόγω της γνωστής διαμάχης Ισραηλινών και Παλαιστινίων ήταν ενδεχόμενος στόχος βομβιστικών επιθέσεων, έγινε δεκτή η αγωγή και υποχρεώθηκε ο δικαιοπάροχος των αναιρεσιβλήτων να παύσει να εκμισθώνει το διαμέρισμα προς την αναιρεσείουσα, με την απειλή χρηματική ποινής 400 ευρώ και προσωπικής κρατήσεως 30 ημερών για κάθε παράβαση της υποχρεώσεώς του αυτής. Ακριβές αντίγραφο του πρώτου απογράφου της άνω αποφάσεως με επιταγή προς εκτέλεση επιδόθηκε τη 18.3.2003 στους αναιρεσιβλήτους ως ειδικούς διαδόχους του αρχικού εκμισθωτή …. Με αφετηρία τις διαπιστώσεις αυτές το εφετείο έκρινε ότι για την καταγγελία της μισθώσεως, που έγινε με την από 27.3.2003 αγωγή των αναιρεσιβλήτων, συνέτρεχε υπέρ αυτών σπουδαίος λόγος, καθόσον, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών, η συνέχιση της μισθώσεως καθίσταται υπερμέτρως επαχθής για τους αναιρεσιβλήτους, αφού εναντίον τους απειλούνται τα προαναφερθέντα μέσα εκτελέσεως για κάθε ημέρα που θα παραβιάζουν το διατακτικό της άνω εφετειακής αποφάσεως, και μάλιστα από αιτία για την οποία δεν τους βαρύνει υπαιτιότητα. Περαιτέρω, το εφετείο δέχθηκε ότι τα συγκροτούντα τον σπουδαίο λόγο περιστατικά, δηλαδή η εκ του διατακτικού της πιο πάνω εφετειακής αποφάσεως απορρέουσα υποχρέωση των αναιρεσιβλήτων για καταγγελία της μισθώσεως με τις προαναφερθείσες συνέπειες σε περίπτωση μη συμμορφώσεώς τους, αφενός μεν αναφέρονται αποκλειστικώς στη σφαίρα των συμφερόντων των αναιρεσιβλήτων, αφετέρου δε δεν οφείλονται σε υπαιτιότητά τους, αφού τη μίσθωση δεν την κατάρτισαν οι ίδιοι ως αρχικοί εκμισθωτές, αλλά υπεισήλθαν σ' αυτή με την αγορά του μισθίου, και ως εκ τούτου δεν μπορούσαν να σταθμίσουν την αντίθεση ή μη της μισθώσεως προς τον κανονισμό της πολυκατοικίας, ενώ εξάλλου η προαναφερθείσα, απορριπτική της αγωγής του διαχειριστή, απόφαση του πρωτοδικείου είχε εκδοθεί πριν από την εκ μέρους αυτών αγορά του μισθίου. Ακολούθως, το εφετείο, αφού έκρινε ότι η με την αγωγή των αναιρεσιβλήτων γενόμενη καταγγελία επέφερε τη λύση της μισθώσεως και ότι η αναιρεσείουσα υποχρεούται να αποδώσει σ' εκείνους τη χρήση του μισθίου, απέρριψε τον περί του αντιθέτου πρώτο λόγο της εφέσεως κατά της ομοίως κρίνασας αποφάσεως του πρωτοδικείου, ενώ ακόμη απέρριψε ως απαράδεκτο λόγω μη προβολής του στην πρωτοβάθμια δίκη και επαλλήλως ως αβάσιμο τον προταθέντα με τον δεύτερο λόγο της εφέσεως ισχυρισμό της αναιρεσείουσας περί υπαιτιότητας των αναιρεσιβλήτων, ως εκ του ότι αυτοί α) προέβησαν στην αγορά του μισθίου γνωρίζοντας την ύπαρξη της ως άνω εκκρεμούς εισέτι αγωγής του διαχειριστή, επί της οποίας η πρωτόδικη απόφαση δεν είχε καταστεί τελεσίδικη, β) παρέλειψαν να ασκήσουν παρέμβαση στην κατ' έφεση δίκη μολονότι είχαν κληθεί προς τούτο με την από 4.11.2002 ανακοίνωση δίκης και γ) παρέλειψαν να ασκήσουν αναίρεση και αίτηση αναστολής εκτελέσεως της εφετειακής αποφάσεως. Όμως, μόνο το γενόμενο δεκτό από το εφετείο γεγονός, ότι κατά των αναιρεσιβλήτων επισπεύδεται αναγκαστική εκτέλεση με βάση την προαναφερθείσα…τελεσίδικη απόφαση του Εφετείου Αθηνών, δεν συνιστά σπουδαίο λόγο για την καταγγελία της κρίσιμης μισθώσεως. Το γεγονός δηλαδή αυτό δεν καθιστά, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, μη ανεκτή για τους αναιρεσιβλήτους τη διατήρηση της μισθωτικής σχέσεως. Και τούτο, γιατί α) όπως προκύπτει από τις παραδοχές του εφετείου, οι αναιρεσίβλητοι, όταν αγόρασαν το μίσθιο, γνώριζαν ότι αυτό είχε εκμισθωθεί από τον πωλητή στην αναιρεσείουσα ισραηλινή εταιρία για την εγκατάσταση των γραφείων της, ενώ εξάλλου την 1.4.2002 κατάρτισαν με την αναιρεσείουσα νέο συμφωνητικό μισθώσεως, με το οποίο η τελευταία αναγνώριζε την υπεισέλευση εκείνων στη μίσθωση με τους ίδιους όρους του αρχικού μισθωτηρίου, β) από την παραδοχή του εφετείου, ότι οι αναιρεσίβλητοι δεν μπορούσαν να σταθμίσουν τη συμφωνία ή την αντίθεση της μισθώσεως προς τον κανονισμό της πολυκατοικίας, συνάγεται ότι αυτοί γνώριζαν τον περιλαμβανόμενο στον κανονισμό σχετικό όρο, με βάση τον οποίο έγινε δεκτή η αγωγή του διαχειριστή, γ) η πιο πάνω εφετειακή απόφαση, με την οποία ο δικαιοπάροχος των αναιρεσιβλήτων καταδικάσθηκε να παραλείπει την εκμίσθωση του διαμερίσματος στην αναιρεσείουσα, δεν αποτελεί εκτελεστό τίτλο ως προς τις απειληθείσες κυρώσεις της χρηματικής ποινής και της προσωπικής κρατήσεως, αφού προς τούτο απαιτείται, σύμφωνα με το άρθρο  947 παρ. 1 εδ. γ' ΚΠολΔ, νέα δικαστική απόφαση που να βεβαιώνει την παράβαση και να καταδικάζει στη χρηματική ποινή και στην προσωπική κράτηση, εφόσον όμως συντρέχει υπαιτιότητα των αναιρεσιβλήτων, δ) οι αναιρεσίβλητοι δεν μπορούν να εκπληρώσουν την εκ της άνω εφετειακής αποφάσεως απορρέουσα υποχρέωσή τους, με το να καταγγείλουν τη μίσθωση αποκλειστικώς και μόνο λόγω της καταδίκης τους να παύσουν την εκμίσθωση του διαμερίσματος στην αναιρεσείουσα, αφού η μίσθωση λειτουργεί εγκύρως μεταξύ των συμβαλλομένων και η αναιρεσείουσα δικαιούται να χρησιμοποιεί το μίσθιο έστω και αν τούτο απαγορεύεται από τον κανονισμό, ο οποίος άλλωστε δεν την δεσμεύει, ε) με την καταγγελία, που έγινε σε συμμόρφωση προς την ίδια εφετειακή απόφαση, καταστρατηγείται η διάταξη του άρθρου 946 παρ. 1, σύμφωνα με την οποία η επιβολή στον οφειλέτη χρηματικής ποινής και προσωπικής κρατήσεως για μη εκπλήρωση της υποχρεώσεώς του να επιχειρήσει πράξη που δεν μπορεί να γίνει από τρίτο πρόσωπο, αφορά στην επιχείρηση μόνο υλικής πράξεως και δεν μπορεί να εφαρμοσθεί επί καταγγελίας της μισθώσεως, όπου ενδεχομένως προσήκει η καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως (άρθρο 949 ΚΠολΔ) και στ) η προμνημονευθείσα εφετειακή απόφαση δεν δεσμεύει την αναιρεσείουσα και, συνεπώς, δεν μπορεί να έχει γι' αυτή, ούτε αντανακλαστικώς, δυσμενείς συνέπειες. Επομένως, το εφετείο, που έκρινε αντιθέτως, παρεβίασε με εσφαλμένη εφαρμογή τις προαναφερόμενες διατάξεις του ουσιαστικού δικαίου, αφού εσφαλμένως υπήγαγε τα γενόμενα δεκτά ως άνω πραγματικά περιστατικά στην αόριστη νομική έννοια του σπουδαίου λόγου, η οποία αποτελεί προϋπόθεση εφαρμογής των εν λόγω διατάξεων. Κατ' ακολουθίαν, ο πρώτος λόγος της αναιρετικής αιτήσεως, κατά το μέρος που στηρίζεται στο άρθρο 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ, είναι βάσιμος και πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση στο σύνολό της και να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο εφετείο που θα συγκροτηθεί από δικαστές άλλους από εκείνους που δίκασαν. Οι λοιποί λόγοι της αιτήσεως αυτής στερούνται πλέον αντικειμένου και παρέλκει η εξέτασή τους. 

Χρίστος Καραμπάγιας | Μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών